上海正大广场商业项目考察报告
正大广场项目调研报告
正大广场项目调研报告篇一：正大广场项目调研报告一、项目概况：1、概况正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总投资亿美元，占地面积约31000平方米，总建筑面积约25万平方米，地上10层、地下3层，长270米、宽121米，层高5米，总高度57米，单层建筑面积为1500024000平方米，是正大集团在最大的投资项目之一。
正大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美国捷得国际建筑师事务所所设计。
内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一的Selbert Perkins所担当，在正大广场形象中融入了全新的“四季”理念（不同的楼层采用不同季节的象征色）及贯穿二楼到五楼的“黄金大道”的设计。
正大广场定位为“现代家庭娱乐及购物中心”，广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场将久负盛名的中外品牌，环球美食和各式娱乐汇集一起，商场内设有主题百货、超市、各色美食、儿童娱乐场所和多厅影城。
位于B1B2层的“易初莲花超市”满足了顾客的日常生活需要；1F4F正大百货提供了完整的商品结构；5F的饮食天地带给顾客独具特色的异国风味；8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。
2、交通情况正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核心地带，具有非常便捷的交通系统。
同时陆家嘴也是上海新兴的旅游中心，正大广场紧邻东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。
3、辐射区域正大广场周围辐射半径5公里的区域内集结了300万商住人口，同时上海正大广场处于浦东陆家嘴CBD，写字楼密集，核心商圈范围内有近10万人的高收入群体还有办公楼白领群体。
另外正大广场又处于上海旅游景点所在区域，流动游客又是一消费群体。
4、业态及分布（1）各楼层划分的功能比例楼层楼层功能 B3 停车场 B2 100%购物B1 85%购物15%配套 1 93%购物，7%餐饮 2 90%购物，10%餐饮3 83%购物，16%餐饮，1%配套4 100%购物5 100%餐饮6 75%餐饮，22%休闲，3%购物7 58%休闲，28%餐饮，14%购物8 84%休闲，26%餐饮9 54%休闲，35%餐饮，11%购物 10 100%餐饮（2）按面积划分的功能比例购物餐饮休闲娱乐正大广场 55% 26% 19%（3）业态比例零售： 48％餐饮： 33％休闲娱乐：18％服务配套：1％调整之前正大广场的购物比例达到80%左右，调整后购物比例55%，休闲娱乐与餐饮类占到45%。
XX广场市场调查报告-市场定位分析及品牌落位图( 26页)
商务用餐、家庭聚餐、朋 友聚会，全国著名连锁品 牌全部囊括
5F
6F
7F
特色分析：三、形成区域最集中的娱教系统
美国TIMES WARNER投资的Smart Kids Club 上海最大的白领英语培训机构English First 文广舞林大会合作方都市舞工场*乐工坊
中英合资学乐英语、 国际美发教育机构TONI&GUY 全市首家购物中心漫画卡通城
27. 名甲物语
11. 面加
28. 南非海鲜
12. 盘古烤肉
29. 骐祯宫
13. 松叶家日式烧烤 30. 泰泰小厨
14. THE FACE SHOP 31. 味千拉面
15. 享食78
32. 新素代
16. 一茶一坐
33. 宴点秀
17. 云南美食园
34. 真功夫
品牌落位图
7
14
1
22
12
4 10
27
26
品牌落位图
5 15
3
21
21 18
18
22
4
10 20 16 7 12
19 11 8 17 13
18 2
4F
1.
宝岛眼镜
12. 奔趣
2.
Baleno
13. best buy
3.
CROCS
14. 榭飞雍
4.
Color Jeans 15. 多玛尼餐厅
5.
富临轩
16. Fiorucci
6.
GEOX
17. iPod/Apple
17
9
15 17 5
28
23 11 16 29
3
25
电子娱乐 儿童用品、玩具 家居饰品 餐厅
上海商业考察报告
对柱子进行设计，化不利为特色。
立面装饰材料，名贵、精细、富有设计感
商业特色陈设是必不可少的元素
商业特色陈设是必不可少的元素
招商引入特色商业也是丰富顾客感受的一部分
店铺自身的经营文化，本 身就是打动顾客，为了经 营，挖空心思。
不锈钢板的使用
不锈钢板的使用 大面积的漫反射+集中 有特色的镜面反射。
如同效果图般的玻璃幕墙效果 屋顶采用较密的栏杆作为围挡，非主立面，还能接受。
不同的商业形象，不同的“逛街”体 验。
建筑形象
每个商业建筑都几乎是地标，也是你内心的感受和度量的标尺
考究的设计，终究会传达给观众美的感受
下沉广场，让人难忘的节点
特色商街，室内 空间室外化。 形成认知地图
不同的形象，主打不同的客户群。年轻力中心，主要面对年轻人。
店招形式
地库光线较弱，通风环境差，简单、明确 快进快出是设计目标 后场因为使用的少，造成问题的往往成了体验感的一部分。差的体验比好的体验更容易留下印 象
地下电梯厅要明显，容易识别
交通设施设置应该合理
非机动车库可以充分利用坡道下的空间，考虑到非机动车对墙体的刮擦，应该考虑护墙板。
有些艺术感，但比较廉价，适合年轻人 水泥地面做了艺术拼花
屋顶的管线喷白 实际并不抢眼 光线柔和
电梯按钮、电梯厅的整体印象，比考究的内饰面更容易出彩。
方便怡人的细节设计将越来越普遍
同样是相似的手法，因为采用灯光不同，给人的印象和感受截然不同
去洗手间的通道，豪华不一定就感受好。
去洗手间的通道，墙面是 一体板（材料不名贵）， 地面欠佳。给人的感觉是 整齐，高端。
带有弧线的天花，确实比直线天花更耐看。
巧妙的运用了卷帘导轨作为装饰线条
正大广场参观心得体会感悟(2篇)
第1篇近日，我有幸参观了位于我国某大城市的正大广场。
这是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商业综合体，也是我国商业地产领域的佼佼者。
在参观过程中，我对正大广场的规划设计、商业运营、文化内涵等方面有了更为深刻的认识，以下是我的一些心得体会。
一、规划设计独具匠心正大广场的规划设计独具匠心，充分体现了以人为本、注重环保的理念。
首先，广场的建筑风格简洁大气，融入了现代与传统元素，展现了我国商业地产的新风貌。
其次，广场的空间布局合理，各个功能区划分清晰，既满足了消费者的购物需求，又为消费者提供了舒适的休闲环境。
1. 购物区域：正大广场的购物区域面积广阔，品牌众多，涵盖了国内外知名品牌。
商场内设有多个楼层，每个楼层都有不同的主题，如时尚潮流、家居生活、美食天地等，满足不同消费者的购物需求。
2. 餐饮区域：正大广场的餐饮区域琳琅满目，汇集了众多国内外知名餐饮品牌。
从高档餐厅到平民小吃，应有尽有。
此外，广场还设有美食广场，为消费者提供了丰富的美食选择。
3. 娱乐休闲区域：正大广场的娱乐休闲区域设施齐全，包括电影院、电玩城、健身房等。
这些设施为消费者提供了丰富的娱乐选择，让购物之余的休闲时光更加丰富多彩。
4. 环保理念：正大广场在设计上注重环保，如采用节能灯具、雨水收集系统等，为消费者创造了一个绿色、环保的购物环境。
二、商业运营高效有序正大广场在商业运营方面表现出高效有序的特点。
以下是我参观过程中的一些感受：1. 人员管理：正大广场的工作人员服务态度良好，责任心强。
从商场入口的迎宾员到收银员，都认真负责，为消费者提供便捷、周到的服务。
2. 物流配送：正大广场的物流配送系统高效，消费者在购物后，可以享受快速、便捷的配送服务。
3. 促销活动：正大广场定期举办各类促销活动，吸引消费者前来购物。
这些活动形式多样，既有打折优惠，又有抽奖活动，让消费者在购物的同时，还能享受到更多的优惠。
4. 品牌合作：正大广场与众多知名品牌建立了良好的合作关系，为消费者提供了丰富的购物选择。
上海杭州商业综合体考察报告
2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。
对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。
在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。
对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。
上海广场项目市场调研报告
上海广场项目市场调研报告1目录一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究 (2)1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (2)2、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (3)3、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模分析 (4)4、中期( -2020年)嘉定新增商用物业空间分布分析 (4)二、区域商业现状分析 (6)1、项目所在地理位置 (6)2、区域主要城镇商业现状 (7)2.1、南翔镇72.2、嘉定镇83、马陆镇商业地产现状研究及分析 (10)3.1、样本甄选标准103.2、马陆镇商业地产市场概述103.3、马陆镇四大商业业态细分分析12附录马陆镇商业分布图 (20)2一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究本节主要根据<上海市嘉定区区域总体规划纲要( -2020)>和<上海市嘉定新城主城区总体规划( ～2020)>,结合宏观数据,从近期( - )和中期( -2020年)两个不同的时间跨度来分析这些影响区域商业发展的因素。
1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析资料来源:上海中原商业事业部人口和经济的增长,必定会带动区域消费的进一步增长,而且随着人口素质和生活水平的提高,区域内消费的档次将进一步有所上升,因此在嘉定区近期的商业规划中也考虑到了这一系列的问题,预计到整个嘉定区的商业网点总数将超过600个,3整个嘉定区的社会消费品零售总额将达到350亿元。
42、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析由于区域人口规模的增长是区域房地产特别是区域商用地产发展的主导因素,考虑未来的不可预见性,以下预测分别以2020年嘉定区总人口125万人为中方案,总人口175万为高方案进行论述。
5资料来源:上海中原商业事业部63、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模资料来源:上海中原商业事业部按照嘉定区人口的增长预测,中方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到80万平米,高方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到125万平米。
上海正大广场项目调查报告
楼盘名称 金茂大厦 上海证券大厦 上海新建设大厦 汇丰大厦 中国保险大厦 震旦国际大楼 新上海国际大厦 中银大厦 环球金融中心
总建面积 28.9 3.7 8.1 11.68 7.3 10.245 8.1 12 37.7
万M2
上海信息大厦
10.1
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
12
陆家嘴CBD客群介绍 --- 常驻人群
身份深入人心，以致于人们一提到屈臣
氏便想到“个人护理专家”。
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
28
业态比例——B1
化妆品 15%
餐饮、食品 5% 服务 22%
家居、数码 58%
B1F主要以特定型消费业态为主，其中化妆品1家，食品1家，服务5家，家居1家，总共8家。 特力屋为此层的业态亮点，家居饰品也是家庭型购物中心的一种重要业态。
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
6
建筑设计公司介绍
美国捷得国际建筑师事务所成立 于1977年，目前已经成长为世界四大 商业建筑设计事务所之一，捷得已在 世界五大洲70多个城市完成了90多个 建筑设计项目，其中包括洛杉矶会、 拉斯维加斯百乐吉酒店赌场、圣地亚 哥荷顿广场、日本东京六本木、博多 水城、大阪难波城等世界知名项目。
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
5
介 绍
正大广场是由泰国正大集团附属公司上海 帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建的大型 商厦，总建筑面积达241，000平方米，楼层共 13层，地上10层，地下3层，是正大集团在中 国最大的旗舰项目之一，同时也是集购物、饮 食、娱乐、休闲与一体的超大型购物中心。正 大广场于1993年开工建设，2002年10月18日开 幕。正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核 心地带，同时也是上海新兴的旅游中心：紧邻 东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香 格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。正 大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和 拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美 国捷得国际建筑师事务所所设计。内部设计是 由迪斯尼乐园形象设计师之一的Selbert Perkins所担当，在正大广场形象中融入了全 新的“四季” 理念。
上海某项目考察报告
上海国金中心--楼层布局及品牌组合
时尚服饰：11个 珠宝、钟表、饰物：3个 餐饮：28个 特色商店：2个 服务2个
Байду номын сангаас
B2F共有品牌46个
9
上海国金中心--楼层布局及品牌组合 时尚服饰：25个 珠宝、钟表、饰物：7个 美容、个人护理：7个 餐饮：6个 服务：1个 B1F共有品牌46个
10
上海国金中心--楼层布局及品牌组合
• 主题：奢华、品质、时尚 • 客群分布特点：高端时尚消费人群 • 主力店：LV、香奈儿、爱马仕、卡地亚等国际一线奢侈品牌、苹果专卖店、百丽宫影城 • 次主力店：俏江南、利苑等 • 项目布局特点：负一、负二层餐饮分布如星巴克、哈根达斯、时尚港丽、日本料理、麦当劳等快速、时
尚休闲美食，娱乐配套：百丽宫影城；一层、二层多以国际一线奢侈品牌为主；三层、四层餐馆分布以 利苑、俏江南、天泰、等高端餐馆为主。 • 项目借鉴点： 项目规划设计合理，整个商场内部色调统一，以高贵浪漫的香槟色及淡米色为主要色调，装潢设计突出时 尚、高贵与精致等特点，以国际级高端品牌旗舰店为卖点，流露高贵气派，让顾客感受不一样的尊贵购 物享受。
百联集团所开发商业项目，均由集团旗下的上海友谊集 团股份有限公司进行操作运营，目前总共拥有商业建筑面积 超过600万平方米，年营业收入近500亿，经营网点遍布全国 20多个省市超过5000家，几乎涵盖了零售业现有的各种业态， 如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣 店、专业专卖店等。
35
16
概述篇--上海正大广场概述
上海正大广场
17
正大广场--项目简介
项目名称：正大广场 项目位置：上海浦东新区陆家嘴西路168号 项目类型：中高端大型国际化购广场 所属商圈：陆家嘴金融贸易区 建筑面积：25万㎡ 建筑形态及结构：地上10层，地下3层 相关配套：提供约1900个停车位 开发公司：泰国正大集团 产权归属：物业全部自持 合作模式：租赁 管理公司：正大房地产商业管理有限公司 开业时间：2002年开业
中粮2013年上海购物中心考察报告
B2现场熟食区环境→
成都大悦城 29
中粮置地有限公司
品牌组合亮点----特色商家分析
L4全层异域特色情调餐饮汇聚，充分烘托出K11品位格调
成都大悦城 30
中粮置地有限公司
岛柜及外摆亮点
利用造型独特的区域
利用电梯后部区域
咖啡店以开放式岛柜呈现
成都大悦城 31
中粮置地有限公司
岛柜及外摆亮点
门店落地玻璃全面开放，利用过道临街玻璃区 域，节约空间的同时，提升门店时尚形象。
正大集团简介成都大悦城中粮置地有限公司65一考察项目分析正大广场简介65成都大悦城中粮置地有限公司66启示及借鉴意义成都大悦城中粮置地有限公司67整体业态分布图67这种多元化组合的业态结构迎合了不同顾客群体的消费需求转而诠释了正大广场家庭娱乐购物中心的定位成都大悦城中粮置地有限公司68楼层品牌分布68一层成都大悦城中粮置地有限公司69楼层品牌分布69二层成都大悦城中粮置地有限公司70楼层品牌分布70三层成都大悦城中粮置地有限公司71楼层品牌分布71成都大悦城中粮置地有限公司72楼层品牌分布72成都大悦城中粮置地有限公司73楼层品牌分布73成都大悦城中粮置地有限公司74楼层品牌分布74七层成都大悦城中粮置地有限公司75楼层品牌分布75八层成都大悦城中粮置地有限公司76楼层品牌分布76十层9f小南国10f俏江南成都大悦城中粮置地有限公司77楼层品牌分布77b1b2成都大悦城中粮置地有限公司78楼层品牌分布78十层9f小南国10f俏江南成都大悦城中粮置地有限公司79启示及借鉴意义成都大悦城中粮置地有限公司80主题区块亮点80儿童体验主题区域
成都大悦城
中粮置地有限公司
业态分布亮点
B3：3000平米的艺术中心免费提供不定期艺术作品展览
上海正大广场市调分析
7F楼层较高，且 主要经营运动品牌， 美容健身，展览，因 此顾客群体较窄，人 流相对于其它楼层也 较少。 但7楼还可以看 到美发店，洗剪吹90 元，通常美发店很少 开在这么高的楼层。 可见该楼层平日的客 流量也还不错
7F业态分布概况
7F以健身、文化教育及美容SPA为主 主要餐饮、休憩品牌包括：港丽餐厅、广州蕉叶、喜多屋国际海鲜料理、威 尔士健身中心、紫颖美胸美体专业连锁机构、佰草集SPA、艾维庭、纽悦伊人、 史云逊护发、俊奥形象设计、大众书局、汤尼英盖美发培训学校、英孚教育
10被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，在地理位置上 很有优势，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大 的投资项目，也是华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠 实的家庭消费者。 正大广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。 正大广场面向陆家嘴最繁华地带，边上是东方明珠电视塔，对面是苹果上海旗舰 店，距离地铁2号线也只有10分钟步行的路程，客流量非常巨大，除了每日大批来此旅 游的外地游客，还有大量在周边写字楼上班的白领人员以及附近居住的居民。 正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过80多家具国际水准的特 色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，引进超过一百家国际著名 的优质时尚品牌，为消费者提供了高档次消费的便利。
1F业态分布概况
1F的业态分布是：东、中、西三个区，东区为生活休闲区（黄色）、中区为家庭生活 区（橙色）、西区为时尚精品区（紫色） 主要餐娱品牌有：美国猫头鹰餐厅、新元素、宜芝多、多乐星、星巴克、香啡缤、哈 根达斯（滨江休闲街）。 主要零售品牌有：希思黎、贝纳通、CK Jeans、Swatch、丝芙兰、波芒得、H&M、NOVO Concept、阿迪达斯经典、ZARA、LACOSTE、Tissot天梭、FANCL、HAZZYS、ENZO、天美 钻、AMIAMO、西雅衣家
上海正大广场
百强商业项目案例之十一——上海正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。
广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。
正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。
一、物业概况正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。
正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。
作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客.2．楼层简介B3：停车场，436个车位B1－B2：易初莲花超市1F：世界顶级品牌专卖及百货2F：国际知名品牌专卖及超市3F：新潮服装及百货4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F：美食天地6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F：展览空间、中国精粹8F：7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F：大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。
上海正大广场购物中心市调报告
上海正大广场购物中心市调报告一、物业之商业环境特征及/或特色：正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展投资兴建的大型国际化都会购物中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式超大型购物中心。
其独特的建筑风格融入了全新的四季理念，令人耳目一新。
3挑免费班车线路。
上海浦东陆家嘴黄金地段高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲原第一高楼――金贸大厦，I F C国际金融中心。
上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾陆家嘴地区。
正大广场刚开始营业的时候因为定位过高，招商做的并不好,各个功能区的规划较差,品牌吸引力不够,更换了规划团队和招商团队重新定位成<家庭娱乐休闲>,改变后取得了很好的效果。
超大的面积和陆家嘴区域内几乎唯一的社区型购物中心新定位都为正大广场的业绩奠定了基础。
3．客流分析、消费层次：广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次，而分析客流量可主要分为三类。
A.上海本地居民正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民，虽然正大广场紧邻黄浦江的天然屏障，但由于正大广场的各条公共交通线路较为完善，并且卜蜂莲花超市的存在，本地的大众居民消费构成了正大广场的一部分客流消费特征：大众消费，周末集聚。
B.旅游客流陆家嘴是上海的金融贸易中心，这里高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲第一高楼――金贸大厦，上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区，使其成为正大广场消费群体的主要来源之一。
旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。
消费特征：旅游消费受假日经济的影响较大，节假日商品零售额会大幅上升，而平时的消费额就会比较平稳，旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。
由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部，在鳞次栉比的高楼大厦中间并不十分显眼，对外展示及透明度不够，具有上海特色的商品或旅游纪念品较少因此，目前正大广场旅游消费尚存在较大可挖掘潜力。
上海商圈及商业项目考察报告(34页)
■ 经营亮点：物业装修根据针对时尚
青春的年青消费者，营造了时尚、舒适、 潮流引导者的形象。品牌差异化配置明 显，较多潮牌。
享受购物 享受生活
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1.7、商圈配套环境
享受购物 享受生活
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1.8 第一八佰伴
■ 共十层，面积约10万平，2010年销售约39.21亿元。
享受购物 享受生活
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享受购物 享受生活
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1.1 徐家汇商圈分析
鉴于徐家汇商圈作为上海最具影响力、成熟、多样、错位经营的典范商圈，本人认为最 具商圈研究价值，故针对其要为主要分析对象。
■ 名称起源：晚明科学家徐光启因逝世
安葬于此，其后代在此繁衍生息，故命名 为“徐家汇”
■ 商圈特征：商业总体量约65万平方米，
共6层，面积约9000平方米。
■ 购物环境：走道灯光较暗，各
柜台装修较为简单。
■ 亮点：中庭通过水晶幕帘的形
式打造，使得中庭饱满，漂亮；通 道结合椭圆形的物业机构设计成弯 道形式。
享受购物 享受生活
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1.5 六百
享受购物 享受生活
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1.5 第六百货公司
■ 定位：定位中档，主要客群为年龄
米吊 色眉 色、 调柜 ，台 营、
享受购物 享受生活
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第一八百佰伴
1、品牌导视简单、方便；2、各鞋区品牌柜台高度较低，约1.3米，使得整 个鞋区通透性较好，柜与柜之间留有通道，方便顾客选购。
享受购物 享受生活
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久光百货
各大百货公司，出风口使用圆形设 计，与灯筒形成呼应，且噪音较小， 值得借鉴。
百强商业项目案例之十一
百强商业项目案例之十一——上海正大广场复制本贴链接正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。
广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。
正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。
一、物业概况正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。
正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。
作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客。
2．楼层简介B3：停车场，436个车位B1－B2：易初莲花超市1F：世界顶级品牌专卖及百货2F：国际知名品牌专卖及超市3F：新潮服装及百货4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F：美食天地6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F：展览空间、中国精粹8F：7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F：大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。
同济大学调研-上海正大广场
3F — 青春服饰
正大广场3F的经营项目 是服装，客流与1、2F相当，
3F的地形更为复杂，周边区 域可以通向中央小岛楼，小 岛楼为4F，小岛楼有直接通 向周边的5F，这样的设计虽 然独特，但是过于复杂，不 利于引导客流，顾客在刚上 至3F时便面临“上4F或继续 停留在3F逛其他店铺”的选 择题，此时难以兼顾只能舍 其一，因为很少有顾客在下 楼时会重新逛一次。
3F 业态分布概况
3F主要以服装服饰经营为主，拥有大量国际知名品牌 主要餐娱品牌包括：鼎泰丰、星巴克、、Lavazza、
Salon Esprit。主要零售品牌包括：无印良品、ChARLES & KEITH、Why、SSIMO、茂昌眼睛、Tankus、Exception、优衣库、 AGATHA、ONLY/VERO MODA/JACK JONES、 DAIDOH BY NEWYORK、 TOKYO STYLE、ZUKKA、班尼路。
“生活就是嘉年华”是这一楼面的主题。
主要餐娱品牌包括：渝乡人家、唐宫海鲜舫、泓叶汤馆、张生记、楚炫堂生态鱼馆、葡京制造、汤姆熊、阿拉丁儿童摄影等。
六 业态分布
7F — 文化教育
7F楼层较高，且主要经 营运动品牌，美容健身，展 览，因此顾客群体较窄，人
流相对于其它楼层也较少。
但7楼还可以看到美发 店，洗剪吹90元，通常美发 店很少开在这么高的楼层。 可见该楼层平日的客流量也 还不错
并拥有大批忠实的家庭消费者。 正大广场日常的日均人流量达18万人次，周
末高峰期的日人流量更可达26万人次。 正大广场面向陆家嘴最繁华地带，边上是东 方明珠电视塔，对面是苹果上海旗舰店，距离地 铁2号线也只有5分钟步行的路程，客流量非常巨 大， 正大广场除了为消费者提供超过80多家具国 际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元 化娱乐和休闲场地外，引进超过一百家国际著名 的优质时尚品牌，为消费者提供了高档次消费的 便利。
上海项目商业景观和商业功能的关系考察报告_图文(精)
——商业景观与商业功能的关系上海商业项目考察时间:2014年9月关注点:商业景观与商业功能的关系考察项目:●上海国金中心●上海正大广场●上海恒隆广场●上海K11艺术中心●上海环贸APM商场●上海新天地●上海·海上海创意街区商业景观商业景观以商业活动为主要服务对象,配合建筑本身去进行一体化的设计,在满足大的商业气氛空间下,满足公共空间中景观必备的功能。
提高人们的参与性。
强调人与商品的交流商业景观特点强调人与商品的交流以商业建筑为基础淡化与自然的关系,强调人工与技术功能特征生态商业功能现在商业的发异已不仅是消费者的购物的场所,它的商业内部环境设计与商品陈列艺术与顾客消费需求为中心来展开。
商业营销环境的功能倾向于多样化的趋势,集购物休闲、游乐、接触社会、与人交往、获取信息了时尚发展的多样集于一体的活动。
商业性展示性服务性休闲性文化性购物中心●上海国金中心●上海正大广场●上海恒隆广场●上海K11艺术中心●上海环贸APM商场街区商业●上海新天地●上海·海上海创意街区展示与休闲结合类●上海国金IFC中心展示类●上海正大广场●上海恒隆广场●上海环贸APM商场展示与文化结合类●上海K11艺术中心休闲与文化结合类●上海新天地●上海·海上海创意街区商业景观与展示性和休闲性的结合——上海·国金中心43512上海国金中心平面车行流线主入口编号11号入口APPLE 专卖店下沉式入口2号入口PRADA专卖店广场式入口3号入口LV专卖店下沉式入口4号入口CARTIER专卖店下客入口5号入口GUCCI专卖店广场式入口出入口展示性休闲性展示性展示性休闲性展示性服务性展示性休闲性1号入口-圆形下沉广场商业功能的展示性和休闲性●用APPLE作为入口商业展示店●通过展示店和下沉广场双重效应,最大化吸引人流;●利用下沉广场和周边轻餐饮形成休闲区;景观设计处理●广场造型呼应圆形人行天桥,交通组织立体有序(人行走中间,车行走两边;●景观立体,上下广场互动,空间的趣味性强;●采用低矮灌木种植,视线无遮挡,借景明珠塔,形成大气、层次丰富的广场空间;2号入口-特色水景展示商业功能的展示性●用PRADA作为入口商业展示店●水景形成酒店入口和商场主入口的对景;●水景作为入口的标识物存在,丰富空间的展示性和可识别性;景观设计处理●造型上圆形的水景和方形的广场形成视觉对比;●相对的斜面流水,形成多看面效果,增加人们欣赏的角度;●时令花卉装饰,达到活跃广场气氛的效果;●特色道牙及异形加工石材的应用,显示出项目的高端品质;●钻孔(直径20mm排水沟的设置,形成铺装的波打又可起到广场排水的效果。
上海杭州商业综合体考察报告
2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。
对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。
在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。
对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。
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10楼西式：俏江南
10F
正大广场在陆家嘴天桥一侧与东方明珠相对
外部环境
正大广场一楼的客流量较大,整体设计采用流线型设计,在楼层之 间,通道错综复杂,特别是在4楼和5楼之间,有多条楼层之间的通道, 包括从200多米的长廊从4楼上5楼,纵横交错
内部环境
内部环境
室内不同节点 的中庭造型
内部环境
内部环境
3楼主要以服装服饰为主，拥有大量国际知名品牌
3F
主要品牌包括：无印良品、星巴克咖啡、CHARLES&KETH、 SALON ESPRIT、WHY、SSIMO、优衣库、ONLY/VERO MODA/JACK JONES、DAIDOH BY NEWYORK、TOKYO STYLE、ZUKKA、班尼路、伊殿等
/index/index_cn.asp
上海正大广场商业项目考察报告
考察时间：2012年6月3日 报告人：陈虹
上海，又称“上海滩”。中国第一大城市，四大直
辖市之一，中国国家中心城市，中国的经济、科技、工业、 金融、贸易、会展和航运中心。上海位于中国大陆海岸线 中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口和最大的工业基 地。隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、 浙江两省相接。上海港的货物吞吐量和集装箱吞吐量均位 居世界第一。上海全市面积为6340平方公里 ,至2011年末， 全市常住人口总数为234 7.46万人，其中沪籍人口1412万， 是中国第一大城市.上海全市共辖16个区、1个县，共109 个镇，2个乡，99个街道办事处，3661个居民委员会和 1704个村民委员会。
城市概况
上海市市徽
正大广场位于被称为“东方华尔街”的陆家嘴黄金地段--陆家嘴 西路168号。陆家嘴金融贸易区是上海的主要金融中心区之一， 位于黄浦江畔，面对外滩。整个金融贸易区总面积28平方公里， 约有100座大厦落成。1990年浦东获得开发，并在陆家嘴成立全 中国首个国家级金融开发区。陆家嘴商圈位于浦东新区西北部， 面积2.1平方公里,居民2.53万余户,6.9万人口。
4楼业种较多，以服饰、餐饮、儿童玩具类
4F
主要品牌包括：TMBERLAND、VICUTU、SATCHI、LEO、 CORNIA、ROBERTA、ELLE、DELSEY、ACE、CHOYA、 AEEIKO、ZIPPO、CASIO、VICTORINOX、MUSTANG、 GXG、东平台、绅士馆、新秀丽、玩具反斗城、望湘园等
配套设施
考察评述
次此去正大广场与2010年10月去时的正大广场差别较大，当时的正 大经营情况不太好，在三楼以上基本没人，商铺生意也不好，当时的楼 层业态布局不清晰、内部因为设计了坡道（打破常规设计）将两个楼层 连为一体，主体结构部分进行挑空设计在设计上显得大气，但走进去会 感到整个商场的采光不足，楼层的空间感压抑。此次看到针对采光不足 之处，正大把柱面加入了LED灯光让其进行颜色的变化来改变人们眼球 视觉。 需改进的部分：一楼主入口正对电扶梯，扶梯旁边通道较小，进 入商场内部的人流大部分被直接引入二层，这样大大削弱了一层黄金层 的商业价值。此外，正大的整个外立面没有明显的LOGO和亮点，从地 铁站出来上到人行天桥只能看到一个正方形的“盒子”而无法知道它就 是正大广场，所以可以在外立面上加大形象的推广力度，这样可以抓住 前来上海旅游的游客(抓住前往“东方明珠”的慕名游客）。 在业态上，通过一年多的调整，正大广场重新定位将业态的占做了调 整，零售占50%左右，餐饮占22%左右，娱乐休闲占28%左右，新的业 态占比使正大找到自己的定位，也使正大有了生存和赢利。
项目位置
项目介绍
正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展Байду номын сангаас限公司投资兴建的大型
国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金 地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国 最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。 在拥有丰富国际运营经验之管理 团队的带领下，正大广场经过一 年多的悉心调整和经营，已经成 为名副其实的华东地区最具规模 的“现代家庭娱乐及购物中心”， 并拥有大批忠实的家庭消费者。 广场日常的日均人流量达18万人 次，周末高峰期的日人流量更可 达26万人次。正大广场取得的优 异成绩已得到业内专业人士和权 威机构的认可和嘉许，并已先后 荣获“2005年中国商业名牌”和 全国唯一的一个“2006年度中国 最佳购物中心进步奖”。
9楼以餐厅、正大厅为主
9F
主要品牌：小南国
正大厅：是具有3000M2的复合型多功能厅，配合一个后台区域方便活动 准备和彩排，同时配有两个独立的化妆间。正大厅提供高档专业的设施 配备，符合多种活动举办，活动形式包括：各式会展、现场表演、新品 发布会、各式演唱会、合式娱乐活动、时装秀、各式颁奖典礼、各式庆 典、等多种活动类型
7楼以个人护理、餐厅、儿童用品、教育培训、娱乐休闲为主
7F
主要品牌包括：史云逊护发、俊奥形象设计、佰草集、紫颖美胸 美体专业连锁机构、广州蕉叶、喜多屋国际海鲜料理、英孚教育、 威尔士健身中心、大众书局、炫动卡通乐乐园、名店运动城等
8楼以餐厅、咖啡店、娱乐休闲为主
8F
主要品牌包括：洋葱餐厅、肯德基精选、味千拉面、小金牛越南 美食馆、龙凤誉点、避风塘、优芭、冰雪皇后、星美正大电影院、 好乐迪等
5楼主要分为生活休闲区、家庭生活区、餐饮为主
5F
主要品牌包括：渡边宏、HELLO KITTY、LAIABOBO、NYLON PINK、热风、英氏、KFC、一茶一坐、代官山、真功夫、必胜 客、泰泰餐厅等
6楼以餐厅、儿童用品、家装饰品为主
6F
主要品牌包括：萄京制造、唐宫海鲜舫、RESTAURANT、张生 记酒店、汤姆熊、阿拉丁儿童摄影、芭比、好孩子、优生、炫动 卡通乐乐园、生态家等
配套设施
地下停车场情况： 地下停车场内除了停车场外还有“美车堂”汽车美容中心 正大广场地下停车场的收费是：1、每辆10元/小时，以后每 半小时收费5元，不足半小时以半小时计算；2、车库不提供过夜 停车位；3、停车时间超过8小时，按8小时计划（当天）；4、 进出车库时间，以IC卡或停车打印条的计时为准；5、车库开放 时间为7：00-次日2：00。
主力店
卜蜂莲花超市、星美影院、 NOVO、反斗城、美鞋苑、伊 殿等
正大平面图
-1F业态分布为：东、中、西三个区，东区为生活休闲区（黄 色）、中区为家庭生活区（橙色）、西区为时尚精品区（紫色）
B1
主要品牌有：屈臣氏、全家、氧气生活、瑞尔齿科、工商银行、 中国银行、极宝斋、思泳杰等
1楼的业态分布是:东、中、西三个区，东区为生活休闲区（黄 色）、中区为家庭生活区（橙色）、西区为时尚精品区（紫色）
1F
主要品牌有：亨达利钟表、CK JEANS、SWATCH、丝芙兰、H&M、 NOVO、ZARA、LACOSTE、FANCL、HAZZYS、C&A、阿迪达斯经典、 天梭、天美钻、星巴克、哈根达斯
2楼主要以时尚服饰为主，主要经营国际知名时尚品牌
2F
主要品牌有：Nsxt、ESPRIT、GUESS、GAS、I DO、广岛、 马克华菲、欧时力、H&M、Honey、MANGO、雅莹、美鞋苑 （高档鞋品牌）、小南国日式烧烤等