建工集团房地产开发项目审计办法

建工集团房地产开发项目审计办法
第一章总则
第一条为加强对集团所属企业进行房地产开发（以下简称“开发企业”）项目投资的管理和监督，促进开发企业建立规范的投资决策机制和程序，健全内部控制制度，严格控制房地产开发项目的投资风险，提升开发企业的项目运营管理能力，保证开发企业投资预期利润的实现，依据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国会计法》等法律法规的规定，结合集团实际情况，制定本办法。

第二条房地产开发项目审计，是指对开发企业所开发的项目（包括房产和地产）从投资可研工作开始至项目开发完毕的全过程进行连续、系统、全面的审计监督。

第三条本办法适用于集团所属的全资、控股企业、事业部，其它性质企业可参照执行。

第二章审计目标、审计原则及方法
第四条房地产开发项目的审计目标：对开发项目内部控制制度的设置和运行情况进行审计，对其健全性、合理性和有效性作出评价；对开发项目投资成本、销售收入的真实性、完整性进行审计，对开发项目的效益情况作出评价。

第五条房地产开发项目审计应遵循以下原则：
（一）重要性原则：在开展房地产开发项目审计时，在充分尊重客观事实的基础上，全面分析审计查出的各种问题，突出重点，紧紧围绕开发项目全过程内部控制制度的建立、执行和重大决策、风险防范、遵守财经纪律等情况进行审计。

（二）谨慎性原则：在开展房地产开发项目审计时，坚持稳健、谨慎的态度，事实清楚、评价准确、依据充分。

（三）成本效益原则：在开展房地产开发项目审计时，应结合本组织内部审计资源和实际情况，既可以进行项目全过程的审计，也可以进行项目部分环节的专项审计。

（四）财务审计与管理审计相融合原则：房地产开发项目审计是财务审计与管理审计的融合，应将风险管理、内部控制、效益的审查和评价贯穿于开发项目各个环节，并与项目法人制、招标投标制、合同制、监理制执行情况的检查相结
合。

第六条房地产开发项目的审计方法：对房地产开发项目审计时，应当按照“内部审计准则”的要求，根据不同的审计对象、审计所需的证据和项目审计各环节的审计目标，选择不同的方法，以保证审计工作质量和审计资源的有效配置。

（一）事前审计、事中审计和事后审计相结合；
（二）采取座谈、内控测评、抽样法、详查法、监盘法、顺查法、逆查法、计算机辅助审计、调查法及函证等基本方法。

第三章审计的主要内容
第七条项目前期准备阶段审计。

指对项目从投资机会研究开始至项目开工时止的前期准备工作进行的审计监督。

审计的主要内容：
（一）投资立项审计：指对已立项开发项目的决策程序和可行性研究报告的合法性、真实性、完整性和科学性进行的审查和评价。

投资立项审计的主要依据是组织决策过程的有关资料。

重点关注以下内容：
1、投资决策程序的建立、审批是否合规，决策内容的论证依据是否充分；
2、决策程序的民主化、科学化，特别关注有无主要争论及分歧意见的说明，有无违反决策程序及决策失误的情况等；
3、各项目标的决策是否明确；
4、市场调查及市场预测中数据获取范围、方式的适当性及合理性；
5、财务测算的内容完整，依据充分；
6、筹资方案应规避企业风险，并制定了稳健的使用计划及相应的调整措施；
7、项目初步设计和概算方案等程序性文件是否经过充分论证并在有关部门备案。

（二）设计（勘察）管理审计。

指对项目建设过程中勘察、设计环节各项管理工作质量及绩效进行的审计和评价。

设计（勘察）管理审计的主要依据是相关的管理制度、招标资料、勘察和设计合同以及会议纪要等文件。

重点关注以下内容：
1、委托设计（勘察）、初步设计审查和批准、施工图设计、设计变更等环节的内部控制制度是否建立、健全；
2、设计（勘察）商的选择是否采用招标方式，其资质是否合规、合法，招
标程序是否合法、公开，其结果是否真实、公正，有无因选择设计（勘察）商而导致的委托风险。

第八条招投标审计。

指对建设项目各方面的招投标工作和工程承发包的质量及绩效进行的审查和评价。

招投标审计的主要依据是与招投标环节相关的管理制度、招投标资料以及会议纪要等文件。

重点关注以下内容：
1、招投标环节的内部控制制度是否建立、健全；
2、招投标程序的合法性及操作的规范性；
3、与中标人签订的合同是否有悖于招标文件的实质性内容。

第九条合同管理审计。

指对项目建设过程中各专项合同内容及各项管理工作质量及绩效进行的审查和评价。

重点关注以下内容：
1、合同管理环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；
2、合同管理资料依据的充分性和可靠性；
3、合同的签订、履行、变更、终止的真实性以及合同的执行对整个项目投资的效益性。

第十条设备、材料采购与付款审计。

指对项目建设过程中设备、材料采购与付款环节各项管理工作质量及绩效进行的审计和评价。

设备、材料采购与付款审计应依据采购计划及批准书、招投标文件、采购合同、相关的内控制度及会计凭证和会计账簿等资料。

重点关注以下内容：
1、采购与付款环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性；
2、采购与付款环节资料依据的充分性与可靠性；
3、采购与付款环节各项经营管理活动的真实性、合法性和有效性等；
4、验收、入库、保管、领用、处理等内部控制制度是否建立、健全，手续是否完备，是否存在因管理脱节而造成的资产流失问题。

第十一条销售与收款环节审计。

指对开发企业在销售开发产品和收款过程中各项管理工作质量及绩效进行的审计和评价。

重点关注以下内容：
1、销售与收款环节的内部控制制度是否建立、健全；
2、销售价格的制定是否有明确的定价流程，是否经过详细的测算和调研，价格调整是否严格执行审批权限；
3、严格按照经审批的销售方案进行销售，销售折扣与折让的处理是否适当，
额度是否在授权允许的范围之内；
4、售房合同应遵守国家有关规定，在部分承诺性条款中，要充分考虑自身的承受能力；
5、营销部门要及时与总部相关部门核对销售收入，货币资金要及时入账。

第四章效益审计及评价
第十二条对开发项目效益的审计，是指对开发项目的效益性进行审计和分析。

其审计目标是：在对销售收入和开发成本、费用、税金及利润等审计的基础上，对开发项目的效益进行综合分析和评价。

第十三条对开发项目效益的审计主要包括以下内容：
（一）对开发项目销售收入的审计：
1、销售收入的内容是否真实、记录是否完整；
2、销售收入的确认是否符合会计制度的相关规定，前后期是否一致；
3、是否存在人为调节收入等问题。

（二）对开发项目开发成本的审计：
1、开发成本（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用）的内容是否真实、记录是否完整、计算是否正确，重点对以下三个成本项目进行复核检查：
（1）土地征用及拆迁补偿费：
①土地征用及拆迁补偿费是否按成本对象进行归集；
②结合相关的合同或者协议以及项目开发成本预算明细表，检查为取得项目用地而发生的土地征用及拆迁补偿费的估算与实际支出情况。

审计重点为拆迁方案、补偿标准的制定情况、拆迁协议的签订情况，核实拆迁补偿费的实际支出情况。

（2）公共配套设施费：
①公共配套设施费是否按成本对象进行归集；
②核实公共配套设施费的估算及实际支出情况，关注该部分费用分摊计入成本情况。

审计的重点是公共配套设施费用的预提入账情况，及预提的公共配套设施费的使用情况。

（3）建筑安装工程费：
1、结合项目开发成本预算表，对建筑安装工程费的估算及实际支出情况进行审查。

依据账载数据、预算、建安合同和结算等相关资料，重点审计建安合同洽商增减项目的合规、合理性；
2、确认的主营业务成本与主营业务收入是否匹配；
3、是否存在人为调节开发成本等情况。

（三）对开发项目期间费用（包括管理费用、财务费用、销售费用及其他费用）的审计：
1、期间费用的内容是否真实、记录是否完整，公共性费用分配是否合理，重点审计各期间费用与费用估算的变化；
2、是否准确区分期间费用、开发成本的界限；
3、对期间费用支出情况进行复核检查；
4、是否遵循借款费用的计量原则，有无随意分摊借款利息的情况。

（四）对税金及附加的审计：
1、审查有关税金的缴纳范围与税种是否符合国家规定，重点关注土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加等各项税种的计税范围、计税依据、计税方法等是否符合规定；
2、审查各项税金计算是否正确，缴纳是否及时。

第十四条房地产开发项目的审计评价。

指对项目开发完毕后有关经济指标和技术指标是否达到预期目标的审计和评价。

1、评估项目的整体效果，侧重分析项目的实际盈利情况，与立项时的预测相比较，判断该项目投资是否收到预期效果，过程偏差是否合理，项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性；
2、评价项目各环节内部控制制度的建立健全，及有效执行。

开发项目是一项涉及面广、专业性强的系统工作，能够给企业带来效益，是企业持续发展的重要方面，对项目内部控制制度的有效性给予评价与分析是保证项目实现效益的关键；
3、评价开发项目对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性及管理中防范风险的能力；
4、评价管理团队对所开发项目组织运营的效率及效果。

第五章审计报告
第十五条审计组在对房地产开发项目实施审计后，以经过核实的审计证据为依据，形成审计结论与建议，出具审计报告。

第十六条审计报告应当客观、完整、清晰、及时、具有建设性，并体现重要性原则。

第六章附则
第十七条本办法由建工集团有限责任公司纪检审计部负责解释。

第十八条本办法自发布之日起执行。