最新第八章--合同与风险ppt课件
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然人、法人、其他组织之间设立、变更、 终止民事权利义务关系的协议。
• 《中华人民共和国合同法》规定任何 合同的订立应遵循平等、自愿、公平、 诚实信用和合法的原则。
• 前期物业服务合同具有以下特征：
Байду номын сангаас
• 1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
• 2．前期物业服务合同具有过渡性
• 3．前期物业服务合同是要式合同
•
9．开标与标书评阅
• 10．组织答辩会，评标定标
• 1 1. 发出中标通知书
• 12. 与中标单位签订物业服务合同
• （三）招标书的编制与标底确定 • 1．编制招标书 • 2. 标底的作用及其确定 • (1)要与本物业的档次相协调 • (2)要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向。 • (3)要以招标文件中的管理目标为依据。 • (4)此外，确定标底还要严格遵循国家及地方政府颁布
• 业主委员会成立后，对原物业管理企业实 施的前期物业管理要进行全面、认、详细的评 议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另 行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业 管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服 务合同。
• 其签订日期一般应在业主委员会成立三个 月内，最迟不应迟于六个月。
两个物业服务合同的差异
前期物业服务合同
物业服务合同
合同主体
甲方：新建住宅的开发商
甲方：业主委员会
乙方：甲方选聘的物业管理企业 （代表所有业主）
乙方：物业管理企业
签订时间 甲方出售住宅前
一般应在业主委员会
成立后三个月内，最迟 不应迟于六个月
合同有效 合同有效期限自签订之日起，
合同有效期限由双方
期限
到业主委员会成立后与其选聘的物 协议商定
目给予优惠。这都是无可厚非的，这样做有利于物业
管理的运作，是应该提倡。但是，除经业主大会同意，
这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的
费用也不应从物业服务费中支出；只能由开发商、物
业管理企业自行支付。
• （三）实事求是留有余地 • 1．物业管理企业要量力而行 • 2. 对分期建设项目、分期建成使用
• 二、物业服务合同的特征 • 三、物业服务合同的主要内容 • 1．物业基本情况 • 2. 委托服务事项 • 3．双方的权利义务 • 4．物业服务要求和标准 • 5．物业服务费用和维修费用 • 6．专项维修基金的管理和使用
• 7．物业管理用房 • 8．物业经营管理 • 9．委托服务期限 • 10．违约责任
的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情 相协调。只有这样
三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通 知书发出之日起30日内，按照招标文件和中 标人的投标文件订立书面合同。
•
（二）不应有无偿无限期的承诺
•
在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物
业管理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联
欢会、“六一”儿童节活动等；或在某方面采取一些
优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项
• 四、物业服务合同的签订要点 • （一）“宜细不宜粗”的原则 • 1．委托项目 • 2. 各委托项目的具体内容 • 3．服务质量与标准 • 4. 管理和服务费用
• 5．对物业管理企业的奖惩约定条款 • 正因为物业服务合同的谈判要这些遵循”
宜
• 细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中 • 标单位后，要有相对较长的（与一般招投标相 • 比）的合同谈判时间。 • 《前期物业管理招投标管理暂行办法》第
业管理企业签订物业服务合同时止
•
在实践中，物业管理企业承接一个物业管
理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务
项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、
绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承
担。
•
物业管理企业作为委托人与接受委托的专
项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项
服务公司与业主之间并不存在合同关系。
第八章--合同与风险管理
考试基本要求
• 掌握：物业服务合同的类型、特征、主 要内容和合同要点。
• 熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型， 物业管理所涉及的保险种类与投保了解： 物业管理招标与投标阶段的工作内容与 合同管理，风险及风险管理。
第一节 物业管理中的主要 合同类型
• 一、合同的概念 • 合同又称契约，是指平等主体的自
•
物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种
方式。
• （二）物业管理招标一般程序
•
1．成立招标领导小组
•
2．编制招标文件
•
3．向社会发布招标公告
•
4．投标单位的资质审查
•
5. 发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等
•
6．组织投标单位踏勘现场并答疑
•
7．成立评标委员会，制定评标标准、定标办法
•
8．收取投标书
时物业管理的承诺
• （四）明确界定违约责任与处理方式
第三节 招标投标阶段的合同管理
• 一、物业管理招投标概述 （一）物业管理招投标的内涵和意义 （二）物业管理招投标的原则
1．公开原则 2．公平原则 3．公正原则 4．合理原则
• （三）物业管理招投标的特点
•
由于物业管理本身的特点，使物业管理招投标具
理就是一项长期性的工作物业管理的这种长期性决定
了物业管理招标具有阶段性。因为招标文件中的各管
理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时 间，由于各种变化可能要调整；
•
因此物业管理企业一旦中标，并不意味着一直由
其负责该物业的物业理，直至物业使用寿命结束。
•
二、物业管理招标
•
（一）物业管理招标方式
•
由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，
《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式
签订。
•
为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部
门编写《前期物业服务，合同》示范文本作为参考。
• （二）物业服务合同
• 当业主人住达到一定比例时，就应 按规定及时召开业主大会，选举、组建 业主委员会。业主委员会的设立，标志 着前期物业管理的结束，物业管理进入 正的日常运作阶段，即由业主委员会代 表全体业主实施业主自治管理。
有与其他行业招投标不同的一些特点。
•
1．早期介入
•
新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使
用之前进行，具有早期介人的特点。一般应在物业开
始销售之前进行物业管理的招投标。这样，物业管理
企业就能从专业管理和业主利益两个角度出发，利用
以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见。
•
2．阶段性
•
物业一旦建成，其使用寿命具有长期性，物业管
• 《中华人民共和国合同法》规定任何 合同的订立应遵循平等、自愿、公平、 诚实信用和合法的原则。
• 前期物业服务合同具有以下特征：
Байду номын сангаас
• 1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
• 2．前期物业服务合同具有过渡性
• 3．前期物业服务合同是要式合同
•
9．开标与标书评阅
• 10．组织答辩会，评标定标
• 1 1. 发出中标通知书
• 12. 与中标单位签订物业服务合同
• （三）招标书的编制与标底确定 • 1．编制招标书 • 2. 标底的作用及其确定 • (1)要与本物业的档次相协调 • (2)要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向。 • (3)要以招标文件中的管理目标为依据。 • (4)此外，确定标底还要严格遵循国家及地方政府颁布
• 业主委员会成立后，对原物业管理企业实 施的前期物业管理要进行全面、认、详细的评 议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另 行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业 管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服 务合同。
• 其签订日期一般应在业主委员会成立三个 月内，最迟不应迟于六个月。
两个物业服务合同的差异
前期物业服务合同
物业服务合同
合同主体
甲方：新建住宅的开发商
甲方：业主委员会
乙方：甲方选聘的物业管理企业 （代表所有业主）
乙方：物业管理企业
签订时间 甲方出售住宅前
一般应在业主委员会
成立后三个月内，最迟 不应迟于六个月
合同有效 合同有效期限自签订之日起，
合同有效期限由双方
期限
到业主委员会成立后与其选聘的物 协议商定
目给予优惠。这都是无可厚非的，这样做有利于物业
管理的运作，是应该提倡。但是，除经业主大会同意，
这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的
费用也不应从物业服务费中支出；只能由开发商、物
业管理企业自行支付。
• （三）实事求是留有余地 • 1．物业管理企业要量力而行 • 2. 对分期建设项目、分期建成使用
• 二、物业服务合同的特征 • 三、物业服务合同的主要内容 • 1．物业基本情况 • 2. 委托服务事项 • 3．双方的权利义务 • 4．物业服务要求和标准 • 5．物业服务费用和维修费用 • 6．专项维修基金的管理和使用
• 7．物业管理用房 • 8．物业经营管理 • 9．委托服务期限 • 10．违约责任
的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情 相协调。只有这样
三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通 知书发出之日起30日内，按照招标文件和中 标人的投标文件订立书面合同。
•
（二）不应有无偿无限期的承诺
•
在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物
业管理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联
欢会、“六一”儿童节活动等；或在某方面采取一些
优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项
• 四、物业服务合同的签订要点 • （一）“宜细不宜粗”的原则 • 1．委托项目 • 2. 各委托项目的具体内容 • 3．服务质量与标准 • 4. 管理和服务费用
• 5．对物业管理企业的奖惩约定条款 • 正因为物业服务合同的谈判要这些遵循”
宜
• 细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中 • 标单位后，要有相对较长的（与一般招投标相 • 比）的合同谈判时间。 • 《前期物业管理招投标管理暂行办法》第
业管理企业签订物业服务合同时止
•
在实践中，物业管理企业承接一个物业管
理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务
项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、
绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承
担。
•
物业管理企业作为委托人与接受委托的专
项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项
服务公司与业主之间并不存在合同关系。
第八章--合同与风险管理
考试基本要求
• 掌握：物业服务合同的类型、特征、主 要内容和合同要点。
• 熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型， 物业管理所涉及的保险种类与投保了解： 物业管理招标与投标阶段的工作内容与 合同管理，风险及风险管理。
第一节 物业管理中的主要 合同类型
• 一、合同的概念 • 合同又称契约，是指平等主体的自
•
物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种
方式。
• （二）物业管理招标一般程序
•
1．成立招标领导小组
•
2．编制招标文件
•
3．向社会发布招标公告
•
4．投标单位的资质审查
•
5. 发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等
•
6．组织投标单位踏勘现场并答疑
•
7．成立评标委员会，制定评标标准、定标办法
•
8．收取投标书
时物业管理的承诺
• （四）明确界定违约责任与处理方式
第三节 招标投标阶段的合同管理
• 一、物业管理招投标概述 （一）物业管理招投标的内涵和意义 （二）物业管理招投标的原则
1．公开原则 2．公平原则 3．公正原则 4．合理原则
• （三）物业管理招投标的特点
•
由于物业管理本身的特点，使物业管理招投标具
理就是一项长期性的工作物业管理的这种长期性决定
了物业管理招标具有阶段性。因为招标文件中的各管
理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时 间，由于各种变化可能要调整；
•
因此物业管理企业一旦中标，并不意味着一直由
其负责该物业的物业理，直至物业使用寿命结束。
•
二、物业管理招标
•
（一）物业管理招标方式
•
由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，
《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式
签订。
•
为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部
门编写《前期物业服务，合同》示范文本作为参考。
• （二）物业服务合同
• 当业主人住达到一定比例时，就应 按规定及时召开业主大会，选举、组建 业主委员会。业主委员会的设立，标志 着前期物业管理的结束，物业管理进入 正的日常运作阶段，即由业主委员会代 表全体业主实施业主自治管理。
有与其他行业招投标不同的一些特点。
•
1．早期介入
•
新建物业，物业管理招投标应在物业建成投入使
用之前进行，具有早期介人的特点。一般应在物业开
始销售之前进行物业管理的招投标。这样，物业管理
企业就能从专业管理和业主利益两个角度出发，利用
以往的管理经验对设计方案是否合理提出意见。
•
2．阶段性
•
物业一旦建成，其使用寿命具有长期性，物业管