房地产企业新项目增值税核算解析

借：应交税费——应交增值税——销项税额 11万
贷：应交税费——应交增值税——进项税额（3％税率）1.5万
应交税费——应交增值税（销项税额抵减）3.3万
应交税费——应交增值税（转出未交增值税）6.2万元
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）6.2万元
贷：应交税费——预交增值税1.35万元
实践中房地产开发企业的账务处理主要有两种：
第一种会计处理：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）3.3[33.3÷(1+11%)×11%]
贷：开发成本 3.3
第二种会计处理：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）3.3
贷：营业外收入 3.3
以上两种会计处理，第一种会计处理符合税法的规定。《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第 三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及 的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允 许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司
支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款50
万元，税额1.5万元。则增值税进项税额核算为：
借：开发成本——建筑安装工程费——某项目50万元
应交税费——应交增值税——进项税额（3％税率）1.5万
贷：银行存款51.5万元
和价外费用/（1+11％）。对于预售款的增值税核算，根据财会〔2016〕22
号，财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知，按以下方法核算：
借：应交税费——预交增值税1.35万元
贷：银行存款1.35万元
三、取得增值税进项税额的核算
房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是 一样的。
应交税费——未交增值税4.85万元
借：应交税费——未交增值税4.85万元 贷：银行存款 4.85万元
谢谢！
只要是拿到了增值税专用发票，并符合抵扣范围的规定，就可以抵扣。
不管拿到的发票税率是3%、6%、11%或17%等。
四、正式交房销售时增值税的核算
根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确 认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销 项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般 存在预收账款的结转。
房地产企业新项目增值税核算 解析
一、营改增后增值税科目设置
二、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税 务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后， 在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款 相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预 售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其 它的增值税的处理有所不同的。
基于此规定，“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销 售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和 价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。” 的法律实质是“土地成本中的增值税进项税额允许在销项税额中计算抵扣”。
五、期末处理
会计分录
例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户B（个人）正式交房，实现 销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额100万元，税 额11万元。客户B之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次性补交 差价61万元。该套房产共分摊土地出让金33.3万元。
则增值税销项税额核算为：
借：银行存款61万元
预收账款——客户E50万元
贷：主营业务收入（A项目）100万元
应交税费——应交增值税——销项税额 11万元
按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减 少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目 （小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际 支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付 或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科 目。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。该项目按一般计税方法计算， 使用税率11％。2016年10月20日，收到客户B交付的预售款50万元
1、收到预售款时：
借：银行存款50万元
贷：预收账款——客户B50万元
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2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款
表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款