民间资本如何参与土地整治
国发〔2010〕47号 国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知
国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知国发〔2010〕47号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：近年来，各地开展农村土地整治，有效促进了耕地保护；同时，一些地方在农村土地整治过程中，进行了将通过整治节约的少部分农村建设用地以指标调剂的方式按规划调整到城镇使用的政策探索，开展城乡建设用地增减挂钩试点（以下简称增减挂钩试点），对统筹城乡发展发挥了积极作用，但也出现了少数地方片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、突破周转指标、违背农民意愿强拆强建等一些亟需规范的问题，侵害了农民权益，影响了土地管理秩序，必须采取有力措施，坚决予以纠正。
为严格规范增减挂钩试点，切实做好农村土地整治工作，现就有关问题通知如下：一、总体要求（一）以促进农业现代化和城乡统筹发展为导向。
要坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，促进农业农村发展和农业现代化，促进新农村建设和城镇化发展；要增加耕地数量、提高耕地质量，促进农业产业结构调整，提高农业集约化水平；要优化城乡用地结构，加强农村基础设施和公共服务设施建设，提高节约集约用地水平，促进城乡统筹发展。
（二）以增加高产稳产基本农田和改善农村生产生活条件为目标。
要按照有利生产、方便生活、改善环境的原则，以农田整治为重点，立足提高高产稳产基本农田比重，加快改善农村生产生活条件，促进农民增收、农业增效、农村发展。
有条件的地区，通过农村土地整治示范建设，与散乱、废弃、闲置、低效利用的农村建设用地整治相结合，实施田水路林村综合整治，充分发挥其经济、社会、生态综合效益。
（三）以切实维护农民权益为出发点和落脚点。
要始终把维护农民权益放在首位，充分尊重农民意愿，坚持群众自愿、因地制宜、量力而行、依法推动。
要依法维护农民和农村集体经济组织的主体地位，依法保障农民的知情权、参与权和受益权。
整治腾出的农村建设用地，首先要复垦为耕地，在优先满足农村各种发展建设用地后，经批准将节约的指标少量调剂给城镇使用的，其土地增值收益必须及时全部返还农村，切实做到农民自愿、农民参与、农民满意。
土地治理工程资金筹措方案
土地治理工程资金筹措方案随着城市化进程的加快和土地资源的持续开发利用，土地治理工程的需求日益增加。
土地治理工程包括土地整治、水土保持工程、环境治理等多个领域，涉及面广，需求量大。
然而，土地治理工程的资金来源却面临着一定的困难，尤其是在经济下行压力加大的情况下，如何有效筹措土地治理工程资金成为了一个亟待解决的问题。
二、资金需求分析1.土地整治工程土地整治工程是指对农田、水利、道路、水土环境进行改良的工程，旨在提高土地资源的综合利用效益，改善土地生产环境，促进乡村产业发展。
土地整治工程的资金需求主要用于土地平整、排水设施建设、道路硬化、防渍堤建设、植被恢复等。
2.水土保持工程水土保持工程是指对土地进行保护和恢复的工程，旨在防止水土流失，改善土地生产环境，保护生态环境。
水土保持工程的资金需求主要用于梯田建设、防护林建设、竹草工程、坡面覆盖等。
3.环境治理工程环境治理工程是指对土地环境进行保护和修复的工程，旨在改善土地生态环境，减少环境污染，提高土地资源的可持续利用能力。
环境治理工程的资金需求主要用于污水处理设施建设、垃圾处理设施建设、植被恢复等。
根据以上资金需求分析，土地治理工程的资金需求主要用于土地整治、水土保持、环境治理三个方面，总体需求量庞大，资金筹措面临一定的困难。
三、资金筹措方案1.政府投资政府是土地治理工程的主要筹措资金来源之一。
政府通过预算安排、政府投资、国家专项基金等渠道提供资金支持。
政府投资资金的特点是规模大、影响力强，能够引导社会资金参与土地治理工程，具有一定的示范和带动作用。
因此，政府投资是土地治理工程资金筹措的主要手段之一。
2.社会资本参与社会资本参与是土地治理工程资金筹措的重要方式。
社会资本包括企业资金、社会公益资金、社会捐赠基金等，通过各种方式参与土地治理工程，包括PPP模式、土地资源开发权出让、生态环境补偿等。
在PPP模式中，政府与社会资本合作，共同出资建设土地治理工程，并在一定期限内进行运营管理，实现共赢。
土地整治中的民间投资收益方式分析
土地整治中的民间投资收益方式分析农村土地整治工作经过多年实践,在补充耕地,提高土地产能,优化用地结构等方面取得了显着成效.近年来,一些地方以城乡建设用地增减挂钩试点为平台,以农村建设用地整理为主要对象开展的农村土地综合整治,更是在改善农村面貌,建设社会主义新农村和城乡统筹发展方面打开了新局面.我国对农村土地整治工作投入巨大.《土地管理法》以法律形式确定了新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费等资金主渠道,保证了对土地整理长期稳定投入.另外,中央要求土地出让金纯收益的15%以上用于农业土地开发,加上农改,水利,交通等多方面投入,每年全国各级政府投资在土地整治中的资金规模能达到近干亿元.虽然投资巨大,但由于监督和评价机制不够健全.在资金使用和整治成效方面,存在的问题仍较多.拣}攀谚村叁l地整治蜜分配为了扩大土地整治的资金来源渠道.推动该项工作的全面迅速开展,也为了有助于提高全国土地整治的实际效率和成效,国家从政策层面一直在鼓励民间资本的进入.早在1999年,国土资源部《关于土地开发整理工作有关问题的通知》就规定:鼓励土地开发整理专门机构多方筹集资金,实行企业化经营,同时引入市场机制.通过招标,协议,合资合作等方式调动公司,企业,其他经济组织和个人对土地开发整理投入的积极性,逐步形成土地开发整理的市场化,产业化.国土资源部《关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知》也提出,积极探索市场化运作模式, 引导公司,企业等社会资金参与土地整理复垦开发项目.2010年5月出台的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》指出:"积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理, 复垦等工程建设."这些文件为民间资本参与土地开发复垦整理提供了法律依据.但政策的内涵与具体操作办法有待进一步细化.民间资本和政府投资在土地整理中的收益机制是不同的.政府资金投入属于着眼公共目标的投入,主要是为了有效地增加耕地面积,提高耕地质量和改善农村生产生活条件,此类资金不考虑经济上的回报,除了达到以上目标外,地方政府在此中的收获基本只是获得占补平衡所需要的补充耕地指标.民间投资与政府投资的最大区别就在前者着眼的是收益回报,而不具备单纯服务于公共利益的特征.民间资本在土地整理中的投入虽然能在客观上实现以上目标,但如果不能构建出一整套投资的收益回报机制,实现资金投入的正常收益, t庚国±房产?2o11年第2期工作探讨则无法吸引到民间资本进入.因此,要推动民间投资参与农村土地整治,开展市场化和产业化运作,核心问题是要科学地进行利益调整和分配.民间资本参与土地整治,目前尚难实观成本收回和合理回报民间资本的回报来源,在于对土地整治后的升值收益进行合理分配.这种升值收益可以分为两大类:一类是产量提高带来的收益:一类是政策许可下的指标收益土地整治可以带来耕地面积的增加和质量的提高,从而提高产量,增加收益.民间投资者可以通过事先约定,从增加的收益中分成来实现投资回报.但土地整治带来年度耕种收益的增加与投资额相比较小,要以此来形成合理的投资回报, 则需要很多年来逐步实现.而且这种回报还要受年度丰歉程度,农户守约意愿,地块未来利用变更和国家政策变化等多种因素影响,存在很高的交易成本和不确定性,民间资本很难选择这种方式.在现实中也鲜有成功的案例.按《土地管理法实施条例》的规定:土地整理新增耕地面积的60%,可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标.一些地方对土地整治形成的新增耕地指标构建了一个指标交易市场,指标可以直接上市交易获得回报.由于可以迅速收回投资和得到回报,这种方式在民问投资进入土地整治的实践中应用较多.如四川遂宁安居区的一个案例中,采用的是政府与民间投资者按照1:9的比例分配新增耕地指标;而江西赣县的一个土地开发项目采用的是3.5:6.5的比例分配.这种分配新增耕地指标的方式多发生在以农地整理为主的项目中,由于农地整理成本普遍较低.民间投资者出售耕地指标后能实现资金平衡和一定的回报.目前各地正在开展的以集体建设用地为主要对象的土地综合整治,如何引入民间投资实现其投资回报则成为一个难题.?集体建设用地整理成本远高于农地整理成本.根据对成都和重庆一些.重庆国士房产21…11年套谴…地区调研掌握的数据,根据地块原状不同,集体建设用地整理成本从10万～80万元不等.民间投资如进入该领域.不论是增加耕种收入还是新增耕地指标出售,都无法实现成本收回和合理回报. 按照《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的规定.农村建设用地复垦后的建设用地规模,在优先保证被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地,并为当地农村集体经济发展预留空间后,剩余规模可用于城镇建设,同时要求"项目区建新地块要按照国家供地政策和节约集约用地要求供地和用地",即在城镇周边可通过招拍挂方式供应经营性用地.如果把城乡建设用地增减挂钩看作一个整体,则农村建设用地的减少环节是纯投入的环节,而收益部分在城镇建设用地增加环节. 因此,要引入民间投资的是在农村建设用地减少环节,而他们的成本和收益的实现则是在城镇建设用地增加的环节.未来民间资本-参与土?地整治,利益分配有三种方式可以选择从各地的实践来看,民间资本的回报分配方式有以下三种可能:第一种,固定比例的收益回报方式.政府与民问投资在项目开展前签订合同时确定一个基本的投资额度预算和固定的投资回报率,在验收时对其资金投入数量进行审计核定,从本年度的土地出让收益中返还其投入资金,并按照约定的投33资回报率拨付其收益,相当于把民间投资者作为工程项目的承建商.《财政部关于印发(国有土地使用权出让收支管理办法)的通知》规定,土地出让收益可用于农业土地开发支出和农村基础设施建设支出,民间投资在集体建设用地复垦中的投资内容都符合土地出让收益的支出方向,以成本加固定收益来支出,不存在法律问题.第二种,以土地出让收入的一定比例作为回报.欠发达地区的政府在与民间投资者的谈判中相对处于较弱势,希望用更高的收益率来引进资金,个别地方出现了以当地土地出让收入的一定比例作为民间投资回报的案例.这种做法存在两个方面的问题:首先,在政策层面,《国有土地使用权出让收支管理办法》中对土地出让收人的支出方向有明确界定,不支持这种以比例方式分配投资收益的方式.其次,在市场行为层面,按比例分配收益一般限于两种情况:投资者和对收益的多少有重要影响的人,就像股东和管理者参与企业利润分配一样.因为企业利润的多少与管理者的能力有关,为了刺激和奖励管理者创造更好避免以固定回报,而是以与市场价格相关联的回报率能有所变动的方式,来刺激民间投资进入, 重庆和成都采用了"地票"或"指标"市场的模式.不管是农户和农民集体,还是民间投资,参与增减挂钩获得"地票"或"指标".可以进入市场交易.但是交易获得"地票"或"指标"者,并不能直接获得某块土地的使用权.重庆规定获得"地票"者仅仅获得优先选地权,在选定的地块进入市场时,还需要平等地参加招拍挂;成都规定通过"指标"获得的是参与国有土地使用权出让的准人权.在这种方式中,试图把城乡建设用地增减挂钩的两个部分分成两个市场,城镇建的效益,在利润中对其进行一定比例的奖励是常见的.但民间投资参与土地出让收益分配,民间投资者在国有土地使用权中没有任何权益,以权益拥有者参与出让收益的比例分配是不成立的: 同时.民间投资者对于土地出让收益的多少没有影响,影响出让收益的主要是土地市场供求关系. 因此,第二种情况明显不符合当前法律规定,也不符合一般市场规则.在现实中个别地方出现此类情况应被制止.第三种.在"地票"或"指标"交易山分配收益.由于第二种情况明显不合理,而又希望能设用地增加部分走正常的土地公开招拍挂方式."地票"或"指标"市场则将农村建设用地减少后获得的建设用地指标通过交易获得回报.但是这种方式面临众多问题,比如"地票"或者"指标"的法律和权利内涵,政策规定对市场影响.以及"地票","指标"和招拍挂出让这样一种复杂的双层市场之间的相互影响等.如何完善这种市场交易机制,给予民间投资更直接而稳定的回报方式,还需要进一步研究.综上分析,我国农村土地整治中的民间投资回报在以农地整理为主的方式下,问题较少.而当前正在逐步推广的城乡建设用地增减挂钩过程中,民间投资由于投资较大,且牵涉到国有土地使用权出让的收益分配方式,较为复杂.其中以投资额度的固定比例回报最为稳妥."地票" 和"指标"市场的回报方式还需要进一步探索, 以土地出让收益按比例回报则完全不可行. (作者单位:安徽省国土资源储备发展中心)t庚国土房产?2011年第2期。
社会资本参与土地整治的实践模式——以山东省新泰市为例
社会资本参与土地整治的实践模式——以山东省新泰市为例吕婧、刘今朝：社会资本参与土地整治的实践模式——以山东省新泰市为例吕婧、刘今朝中国国土整治 3月25日《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》自2017年1月颁发以来，原国土资源部、财政部相继颁布占补平衡、增减挂钩等一系列政策，鼓励多元投资模式、多渠道落实补充耕地任务。
为此，山东省展开了有益探索和实践，截至2018年11月底，山东省社会资本投资土地综合整治已超过财政投资，并覆盖了2/3的地市。
其中，山东新泰市的社会资本投资已占总投资的九成。
摄影：祝桂峰山东省和新泰市社会资本参与土地整治的整体情况山东省积极完善社会资本参与土地整治的顶层设计，明晰政策边界，为地方实践提供了制度保证。
一是制定施行《山东省土地整治条例》，明确采用财政奖补、民办公助等方式，鼓励、引导、扶持农村集体经济组织、农民合作社、专业大户、农业企业等投资建设直接受益的土地整治工程。
二是出台实施意见，厘清了关于社会资本参与土地整治的政策边界，鼓励采取政府和社会资本合作（PPP）模式、以奖代补等方式，引导农村集体经济组织、农民和新型农业经营主体等投资或参与土地整治项目，多渠道落实补充耕地任务。
三是原山东省国土资源厅与中国农业发展银行山东省分行签订支持国土整治助推乡村振兴和新旧动能转换战略合作协议。
中国农业发展银行山东省分行充分发挥政策性金融优势，围绕国土整治项目，未来5年内提供不低于1000亿元的授信额度。
据初步统计，2016年~2018年，山东省已累计引入81.74亿元社会资金投向土地整治领域，占总投资比例57%。
其中，补充耕地项目459个，占比44%；总建设规模132万亩，占比28%；新增耕地指标29.46万亩，占比41%。
社会资金投向土地整治的项目分布在济南市章丘区、青岛市即墨区、济宁市、日照市以及泰安新泰市等13市47县（市区），占山东省所有地市比例的76%，参与建设的社会资本方主体既有国有企业也有民营企业。
土地整治中的民间投资收益方式分析
就规 定 ：鼓 励 土 地 开 发 整理 专 门机 构 多方 筹 集 资
金 ，实 行 企 业 化 经 营 ，同时 引 入 市 场机 制 。通 过
地 、提 高 土 地 产 能 、优 化 用 地 结构 等 方面 取 得 了 显 著成 效 。近 年来 ，一 些 地 方 以城 乡建 设 用 地 增 减挂 钩 试 点 为平 台 、以农 村 建设 用 地 整 理 为 主 要 对象 开 展 的农 村 土 地 综 合 整治 ，更 是 在 改善 农 村
民间 投 资 与政 府 投 资 的最 大 区别 就 在 前 者 着 眼 的 是 收益 回报 ，而 不具 备 单 纯 服 务 于公 共 利 益 的 特征 。 民间 资 本 在 土地 整 理 中的投 入虽 然 能 在
客观 上 实 现 以 上 目标 ，但 如 果 不 能构 建 出一 整套
投 资 的收 益 回报机 制 ，实 现资 金 投入 的正 常 收益 ，
更 和 国 家 政 策 变 化 等 多种 因 素影 响 ，存 在 很 高 的
交 易 成 本 和 不 确 定 性 ， 民 间 资本 很 难 选 择 这 种 方 式 。在现 实 中也 鲜有 成 功 的案例 。
未来 民 间资本－ 参与土地整 治，利 ・ 益分配有三种方 式可以选 择
地使用 权 出让收支 管理 办法）的通 知》规 定 ，土地 出让 收益 可 用 于农 业 土 地 开 发支 出和 农 村 基 础设 施 建 设 支 出 ，民 间投 资 在集 体 建 设 用 地 复 垦 中 的
避免 以 固定 回报 ，而 是 以 与市 场 价 格 相 关 联 的 回
报 率 能 有 所 变 动 的方 式 ，来 刺 激 民 间 投 资 进 入 ，
关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见
关于⿎励和引导民间投资健康发展的若⼲意见民间投资是拉动经济增长的重要⼒量，⿎励和引导民间投资的健康发展是规范民间投资的必然要求，下⾯店铺⼩编整理了有关⿎励和引导民间投资健康发展的若⼲意见，希望对你有所帮助。
关于⿎励和引导民间投资健康发展的若⼲意见国发〔2010〕13号各省、⾃治区、直辖市⼈民政府，国务院各部委、各直属机构：改⾰开放以来，我国民间投资不断发展壮⼤，已经成为促进经济发展、调整产业结构、繁荣城乡市场、扩⼤社会就业的重要⼒量。
在毫不动摇地巩固和发展公有制经济的同时，毫不动摇地⿎励、⽀持和引导⾮公有制经济发展，进⼀步⿎励和引导民间投资，有利于坚持和完善我国社会主义初级阶段基本经济制度，以现代产权制度为基础发展混合所有制经济，推动各种所有制经济平等竞争、共同发展；有利于完善社会主义市场经济体制，充分发挥市场配置资源的基础性作⽤，建⽴公平竞争的市场环境；有利于激发经济增长的内⽣动⼒，稳固可持续发展的基础，促进经济长期平稳较快发展；有利于扩⼤社会就业，增加居民收⼊，拉动国内消费，促进社会和谐稳定。
为此，提出以下意见：详情⼀、进⼀步拓宽民间投资的领域和范围（⼀）深⼊贯彻落实《国务院关于⿎励⽀持和引导个体私营等⾮公有制经济发展的若⼲意见》（国发〔2005〕3号）等⼀系列政策措施，⿎励和引导民间资本进⼊法律法规未明确禁⽌准⼊的⾏业和领域。
规范设置投资准⼊门槛，创造公平竞争、平等准⼊的市场环境。
市场准⼊标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。
（⼆）明确界定政府投资范围。
政府投资主要⽤于关系国家安全、市场不能有效配置资源的经济和社会领域。
对于可以实⾏市场化运作的基础设施、市政⼯程和其他公共服务领域，应⿎励和⽀持民间资本进⼊。
（三）进⼀步调整国有经济布局和结构。
国有资本要把投资重点放在不断加强和巩固关系国民经济命脉的重要⾏业和关键领域，在⼀般竞争性领域，要为民间资本营造更⼴阔的市场空间。
民间投资新36条
国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见国发〔2010〕13号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：改革开放以来，我国民间投资不断发展壮大，已经成为促进经济发展、调整产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就业的重要力量。
在毫不动摇地巩固和发展公有制经济的同时，毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展，进一步鼓励和引导民间投资，有利于坚持和完善我国社会主义初级阶段基本经济制度，以现代产权制度为基础发展混合所有制经济，推动各种所有制经济平等竞争、共同发展；有利于完善社会主义市场经济体制，充分发挥市场配置资源的基础性作用，建立公平竞争的市场环境；有利于激发经济增长的内生动力，稳固可持续发展的基础，促进经济长期平稳较快发展；有利于扩大社会就业，增加居民收入，拉动国内消费，促进社会和谐稳定。
为此，提出以下意见：一、进一步拓宽民间投资的领域和范围（一）深入贯彻落实《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》（国发〔2005〕3号）等一系列政策措施，鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域。
规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。
市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。
（二）明确界定政府投资范围。
政府投资主要用于关系国家安全、市场不能有效配置资源的经济和社会领域。
对于可以实行市场化运作的基础设施、市政工程和其他公共服务领域，应鼓励和支持民间资本进入。
（三）进一步调整国有经济布局和结构。
国有资本要把投资重点放在不断加强和巩固关系国民经济命脉的重要行业和关键领域，在一般竞争性领域，要为民间资本营造更广阔的市场空间。
（四）积极推进医疗、教育等社会事业领域改革。
将民办社会事业作为社会公共事业发展的重要补充，统筹规划，合理布局，加快培育形成政府投入为主、民间投资为辅的公共服务体系。
二、鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施领域（五）鼓励民间资本参与交通运输建设。
平凉市人民政府关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见
平凉市人民政府关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见文章属性•【制定机关】平凉市人民政府•【公布日期】2011.07.08•【字号】平政发[2011]136号•【施行日期】2011.07.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文平凉市人民政府关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见（平政发〔2011〕136号）各县（区）人民政府，市政府各部门，中、省驻平各单位：为贯彻落实《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《国务院办公厅关于鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知》（国办函〔2010〕120号）和《甘肃省人民政府关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见》（甘政发〔2011〕62号）精神，深入实施“四三二一”发展战略，加快转变经济发展方式，充分发挥民间投资在推动我市经济社会跨越式发展中的重要作用，现提出如下实施意见。
一、切实提高对加快民间投资发展的认识（一）加快发展民间投资势在必行。
改革开放特别是“十一五”以来，我市民间投资快速发展，在促进全市经济发展、带动就业、增加税收、繁荣城乡市场等方面发挥了重要作用。
但还存在着投资结构不合理、投资渠道狭窄、投资方式单一等问题。
鼓励和引导民间投资健康发展，既是调整国有经济布局、加快经济发展方式转变、推动全市经济社会跨越式发展的客观要求，也是坚持社会主义初级阶段基本经济制度和完善社会主义市场经济体制的长久之策。
各县（区）、各部门要进一步统一思想认识，在巩固和发展公有制经济的同时，毫不动摇地鼓励、支持、引导民间投资和非公有制经济发展，着力消除制约民间投资和非公有制经济发展的各种障碍，在提高非公有制经济总量、扩大民间投资规模、提升民营企业自主创新水平等方面尽快实现新突破。
二、全面放宽民间投资发展限制（二）最大限度拓宽民间投资领域。
除国家法律法规明确禁止准入的行业和领域外，一律对民间投资开放。
土地综合整治工作实施方案(最新)
土地综合整治工作实施方案为全面完成年度省、市占补平衡指标考核任务，解决我县经济社会快速发展和项目建设用地中存在的耕地占补平衡指标严重不足问题，切实推进全县土地综合整治工作，根据《国土资源部关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》（国土资发〔X〕100号）、《国土资源部关于改进管理方式切实落实耕地占补平衡的通知》（国土资规〔X〕13号）、《中共X省委X 省人民政府关于进一步加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》（X发〔X〕9号）等文件精神，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想坚持绿色发展理念，按照“以开发促保护”的工作思路，紧紧围绕耕地保护与保障发展主题，盘活存量，促进集聚，提高土地利用率，着力缓解城镇建设用地供需矛盾。
不断创新机制体制，引进民间资本参与，大力开展土地综合整治，有效增加耕地面积，进一步改善耕种条件，提高土地产出率，促进农业增产、农民增收，实现经济效益、社会效益和生态效益的最大化。
二、目标任务以整治残次林地、低效园地、腾退宅基地、废弃工矿用地为重点，通过实施耕地细化调查项目，确保完成年度占补平衡指标。
三、工作步骤（一）耕地细化调查。
（X年11月22日-X年12月21日）。
结合第三次全国国土调查，启动实施耕地细化调查项目，重点调查全国第二次土地调查后至X年末，国土资源部农村土地整治监测监管系统之外的新增耕地（残次林地、低效园地、腾退宅基地、废弃工矿用地）。
（二）组织踏勘论证。
（X年12月21日-X年1月21日）。
根据耕地细化调查成果，划分项目类别、范围，组织现场踏勘，确定投资规模，综合评估论证，形成初设方案。
（三）组织实施验收。
（X年1月22日-X年5月30日）。
由县国土资源局督促项目实施单位按土地综合整治程序，抓好测量、可研评审、设计、立项、招标、施工等相关工作。
项目完成后，由县国土资源局组织省市专家验收。
各镇和相关部门要密切配合，通力合作，开辟“绿色通道”，做好资料申报、矛盾纠纷调处、项目审查等工作。
关于金融和社会资本参与土地整治的探究
大众商务金融天地土地整理是更好解决城市发展矛盾的有效方法，可以不断优化城市用地需求，持续加强土地周转的效率。
有的地区通过土地整治带来良好效果，不断强化土地实际使用质量，为城市和周边区域增加了可使用的面积。
但土地在整治过程中需要大量资金，但是参与土地整治的部门在资金上是后续不足，不能长期有效带来效果。
通过对金融资本的引进，在一定时期内满足对土地整理中资金的需求，可以实现社会资本的运转效率，让土地整理在市场变化中不断适应城市变革。
一、金融和社会资本参与土地整治现状分析土地因产权和区域问题，让其在具体整治中需要的时间长，这就要求更多的资金参与土地整治，不然无法维系漫长的时间等待。
但是，从整治的现状可以看出，因时间跨度和设计环节等问题，在环节中需要投入大量资金投入，但资金投入主要以政府财政拨款为主。
在一些农村地区，农村土地和城市土地在其使用范围和复垦上要求不一样，农村土地整治后，需求资金投入将整治后的土地进行复垦，还需要对涉及的村民进行补偿。
在涉及房屋毁坏上，政府还要从财政上拨款进行建房，并且资金占有量极大。
社会资本和金融参与受政府限制，让更多有利于土地整治的资金无法参与，有的区域在土地整理的划分上有局限性，没有将地区所需要整治的土地纳入整体范围中，在管理上没有协调好政府各部门之间的联动，缺乏整体规划。
在资金使用环节上比较局限，没有考虑到后续的工作开展，既占用大量资金，又不能取得良好效果，但是金融机构对资金规划有着严密性和系统性，在参与土地整理中有其鲜明的优势。
而社会资本有着区域广、资金来源丰富多样，在管控和协调上具有自身优势，如果金融和社会都参与土地整治，会极大提高土地整治的整体效率，也会充分带动土地的流转和应用上，极大地让政府各部门因金融资本参与而联动协调，更好体现运转土地整治的成效[1]。
二、金融和社会参与土地整治存在的问题土地整治需要多部门和社会参与，但实际参与主要只有三方面人员，政府是主要引导和资金的大量投入，企业参与也只是资金和政府有关的部门会支持，个人主要是和土地相关的人员。
全域土地综合整治存在的问题及对策_2
全域土地综合整治存在的问题及对策发布时间：2022-12-06T02:45:51.396Z 来源：《工程建设标准化》2022年第15期8月作者：陈文建[导读] 自20世纪80年代后期，陈文建滕州市安居建设投资有限公司山东省枣庄市滕州市 277500摘要：自20世纪80年代后期，我国开始现代意义上的土地整治工作以来，经过30多年的发展，土地整治工作已在增加耕地面积、提升土地综合生产能力、提高土地利用率和产出率、缓解我国人地矛盾等多个方面作出了积极贡献。
但近年来，伴随我国工业化、城镇化的发展速度不断加大，目前开展的土地整治工作已难以解决乡村耕地分布零散碎片化、乡村空间布局杂乱无序、土地资源利用方式落后低效、生态质量不断恶化及建设用地供需矛盾突出等综合性问题，“时空综合化、目标多元化、要素多样化、政策系统化”的全域土地综合整治应运而生。
然而，在开展该项工作中也清晰地发现：虽然我国以往的土地整治工作取得了一定成效，但全面推进全域土地综合整治工作处于起步阶段，仍有一些问题需要解决。
关键字：全域土地；综合整治；问题；对策1?内涵和意义1.1符合乡村振兴战略的要求“三农”问题的存在制约着农业经济的发展。
产业供给侧结构性改革背景下，加强产业融合，构建完整的产业链条，可以为农民提供更多就业机会，显著提升农民收入水平。
全域土地综合整治的开展可以对土地资源进行优化配置，盘活闲置土地资源，满足产业高速发展对土地资源的旺盛需求，吸引外来资本投入乡村，给乡村地区制造新的经济增长点，促进乡村振兴战略的稳定实施。
1.2有利于建设生态宜居型家园新时代下，人们对居住环境的要求与日俱增。
以全域土地综合整治工作为抓手，对生态环境予以改善，建设完善的基础设施，可为农民提供优质、现代化的生活服务，提高其生活质量。
同时，统筹全域生态系统进行土地整治方案的设计，维持生态平衡，建设人与自然和谐共生的新型生态家园，乡村地区美丽的风景会让当地居民感到骄傲和自豪，给乡村生态旅游业的发展增添动力。
引入社会资本参与土地整理
引入社会资本参与土地整理——对我区“两安”用地开发整理融资模式的探讨一、撬动土地杠杆，助力城市发展日前，长沙市委书记陈润儿接受人民日报、新华社等主流媒体采访，描绘“两型社会”美好蓝图时这样说到：“长沙的未来看河西”，并提出先导区建设要在推进土地管理制度等方面大胆探索，尽快实现城市建设从粗放经营向集约经营的转变。
岳麓区作为大河西先导区建设的主战场，在其中扮演着重要角色，肩负着艰巨的历史使命。
按照市委提出的“拉开道路框架，形成承载功能，拓展产业优势，展现新区雏形”的三年行动计划要求，加快市政配套建设和进行产业结构调整乃当务之急。
由于岳麓区城市建设发展起步较晚，目前我区的家底薄，财力弱，有限的财政预算资金难以满足城市大建设、大发展的需要。
土地是资源之母，财富之本，是可充分利用的宝贵资源，城建投资运营主体需要深化“经营城市”的理念，将城市建设与土地资源的开发利用结合起来，利用土地资源进行筹融资，用土地收益弥补项目投资缺口，通过撬动土地杠杆，助力城市“又好、又快、跨越发展”。
根据长沙市《关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》相关精神，我区今年出台了《岳麓区“两安”用地处置管理暂行办法》，办法以“推动土地集约利用，促进社会主义新农村建设，维护农村集体经济组织及村民合法权益”为中心思想，由政府进行宏观调控，运用市场手段进行土地整理项目的运作，按照“效益优先、有序推动”的原则，全面推动“两安”用地的开发整理，充分盘活区内存量土地资源。
二、资金来源受限，困扰我区土地开发整理工作根据文件精神，我区剩余的“两安”用地由区政府委托长沙市麓山城投土地开发有限责任公司统一收购，由其作为运作主体进行土地一级开发。
所谓土地一级开发是指由政府或其委托的企业，对区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使之达到“熟地”出让标准，再对“熟地”进行有偿出让或转让的过程。
全域土地综合整治项目投资模式及收益回报解析
全域土地综合整治项目投资模式及收益回报解析•一、政策梳理•2010年5月，国务院出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出：“鼓励民间资本参与土地整治”，“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设”，这为社会资本参与土地整治类项目明确了政策指向，之后，相继出台了一系列相关的政策法规，政策梳理如下：《中共中央国务院关于打赢脱贫攻坚战的决定》（中发〔2015〕34号)：“利用城乡建设用地增减挂钩政策支持易地扶贫搬迁、在扶贫开发中推广政府与社会资本合作、政府购买服务等模式。
”《中共中央国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》（中发〔2016〕1号）:“探索将通过土地整治增加的耕地作为占补平衡补充耕地的指标，按照谁投入、谁受益的原则返还指标交易收益。
”《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》（中发〔2017〕1号）：“允许通过土地整治增加的耕地作为占补平衡补充耕地的指标在省域内调剂，按规定或合同约定取得指标调剂收益。
”《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》（中发〔2017〕4号）：“充分发挥财政资金作用，鼓励采取政府和社会资本合作（PPP）模式、以奖代补等方式，引导农村集体经济组织、农民和新型农业经营主体等，根据土地整治规划投资或参与土地整治项目，多渠道落实补充耕地任务。
”•《国土资源部关于改进管理方式切实落实耕地占补平衡的通知》（国土资规〔2017〕13号）：“对于耕地开垦费、各级政府财政投入以及社会资本、金融资本等各类资金投入所补充和改造的耕地，国土资源主管部门组织实施的土地整治、高标准农田建设和其他部门组织实施的高标准农田建设所补充和改造的耕地，以及经省级国土资源主管部门组织认定的城乡建设用地增减挂钩和历史遗留工矿废弃地复垦形成的新增耕地节余部分，均可纳入补充耕地管理，用于耕地占补平衡。
重庆市发展和改革委员会关于印发重庆市进一步加大力度支持民间投资发展的若干政策措施的通知
重庆市发展和改革委员会关于印发重庆市进一步加大力度支持民间投资发展的若干政策措施的通知文章属性•【制定机关】重庆市发展和改革委员会•【公布日期】2023.11.17•【字号】渝发改规范〔2023〕11号•【施行日期】2023.11.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】信托与投资正文重庆市发展和改革委员会关于印发重庆市进一步加大力度支持民间投资发展的若干政策措施的通知渝发改规范〔2023〕11号各区县（自治县）人民政府，市政府有关部门，有关单位：为进一步加大政策支持力度，持续激发民间投资活力，促进民间投资高质量发展，特制定《重庆市进一步加大力度支持民间投资发展的若干政策措施》，经市政府同意，现印发给你们，请结合实际贯彻落实。
重庆市发展和改革委员会2023年11月17日重庆市进一步加大力度支持民间投资发展的若干政策措施为深入贯彻落实《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》精神，进一步激发民间投资活力，促进民间投资高质量发展，根据《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》（发改投资〔2022〕1652号）、《国家发展改革委关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》（发改投资〔2023〕1004号）、《中共重庆市委重庆市人民政府关于促进民营经济高质量发展的实施意见》（渝委发〔2023〕10号）有关要求，经市政府同意，制定以下政策措施。
一、支持民间投资参与重点领域项目（一）建立健全重大项目推介机制。
聚焦国家“十四五”规划102项重大工程、国家重大战略以及全市“十四五”规划532项重大项目清单，每年滚动选择回报机制明确、收益水平较好、适合向民间资本推介的重大项目，通过投资项目在线服务监管平台公开推介，多种方式吸引民间资本参与。
符合条件的民间投资项目，滚动列入年度市级重点项目清单，并积极向全国重点民间投资项目库推荐，申请纳入国家重大项目用地保障机制，强化项目要素保障。
《鼓励和引导民间资本规范有序开发造地的实施意见》政策解读
《鼓励和引导民间资本规范有序开发造地的实施意见》政策解读一、起草文件的背景1.鼓励和引导民间资本参与开发造地符合政策要求。
2010年，国务院出台了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的意见》（国发〔2010〕13号），2012年国土资源部、全国工商联制定了《关于进一步鼓励民间资本投资国土资源领域的意见》（国土资发〔2013〕100号），2016年9月，山西省国土资源厅印发了《关于鼓励和引导民间资本规范有序开发造地的指导意见（试行）的通知》（晋国土资发〔2016〕236号），2019年9月，吕梁市人民政府印发了《吕梁市全域土地综合整治与生态修复提升工作实施方案的通知》（吕政发〔2019〕7号），明确了鼓励社会资本和民间资本参与土地综合整治与生态修复的相关政策。
2.鼓励和引导民间资本参与开发造地是破解补充耕地指标和产能不足的一条有效途径。
按照自然资源部对补充耕地实行耕地面积和粮食产能分类补充的要求，补充耕地时，既要满足补充耕地面积不减少，又要满足粮食产能不减少的要求。
近年来，我县经济发展较快，对土地的需求较大，补充耕地有较大缺口。
一是补充耕地面积补充不及时。
近几年，没有补充耕地入库备案，补充耕地面积很快将会使用完毕。
二是补充耕地产能严重不足，难以占补平衡。
建设项目占用的耕地等别为10等左右，所形成的补充耕地等别为13等左右，建设项目占用耕地和补充耕地每亩平均相差3个等别，粮食产能相差300公斤，报批的建设项目用地越多，补充耕地粮食产能相差越大。
补充耕地和产能不足成为制约用地报批的一个难题。
鼓励和引导民间资本，多渠道多形式参与开发造地，是破解难题的一条途径。
3.鼓励和引导民间资本参与开发造地是转变管理方式的需要。
土地开发过去一直由政府主导、政府投资。
现在鼓励和引导民间资本参与开发造地，在管理方式上有所转变。
一是投资主体不同。
民间资本开发造地的投资主体为经主管部门审核论证确认，符合投资条件的民间资本投资申请人。
社会资本参与高标准农田建设流程
社会资本参与高标准农田建设流程随着农业现代化的发展，高标准农田建设成为当前农业发展的重要内容之一。
对于我国来说，农田的高标准建设既能够提升农业生产效率，也能够改善农村生态环境，实现农村的可持续发展。
然而，由于资金、技术和管理等方面的限制，单靠政府和农民自身的力量难以完成高标准农田建设。
社会资本的参与成为了一种必然选择。
本文将探讨社会资本参与高标准农田建设的流程，旨在总结经验、借鉴成功案例，为今后的高标准农田建设提供借鉴。
一、确定项目范围和规划在确定社会资本参与高标准农田建设之前，首先需要确定项目的范围和规划。
这包括确定建设的地域范围、种植的作物品种、建设的标准和目标等内容。
这一阶段需要政府、专业团队和社会资本共同商讨和确定，确保项目的可行性和可持续性。
二、招募社会资本确定了项目范围和规划之后，就需要开始招募社会资本参与农田建设。
通常来说，社会资本可能包括企业、投资机构、种植合作社等。
政府可以通过发布招标公告或者开展招商活动的形式邀请社会资本参与。
在招募的过程中，需要明确合作的条件、责任和利益共享等问题，确保合作双方的权益。
三、制定合作协议一旦确定了合作方，就需要制定合作协议，明确双方的权利和义务。
合作协议需要包括项目的投资规模、建设内容、投资分配、运营管理、风险分担等内容。
这一阶段需要政府、法律顾问和社会资本共同参与，确保合作协议的合法性和可行性。
四、筹措资金在确定了合作协议之后，接下来就是筹措资金。
高标准农田建设通常需要大量的资金投入，而社会资本的参与可以有效缓解政府的财政压力。
社会资本可以通过自有资金、银行贷款、国际合作等多种途径筹措资金，确保项目的顺利进行。
五、实施建设一切准备就绪，就可以开始实施高标准农田的建设了。
这包括土地平整、灌溉设施建设、土壤改良、种植作物等一系列工作。
在实施建设的过程中，需要政府加强监管，确保项目按照合作协议和规划进行，同时要注重生态环境的保护和可持续发展。
六、运营管理高标准农田建设完成之后，接下来就是进行运营管理。
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R
esearch
工作研究
河南省信阳市国土资源局 陈 沉
目前开展的土地整治项目，主要由政府投资实施，今后需要民间资本的广泛参与。
2010年5月国务院出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出：“鼓励民间资本参与土地整治”，“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设”，这为民间资本参与土地整治明确了政策指向。
那么，民间资本应如何参与土地整治？
工作要求
民间资本指的是掌握在民营企业以及股份制企业中属于私人股份和其他形式的私人资本的统称。
国土资源部门应该为民间资本参与土地整治营造良好环境，提供高效服务，同时加强监管。
营造良好的环境。
改革行政审批制度，简化环节、缩短时限，进一步推动管理内容、标准和程序的公开化、规范化，提高办事效率，切实保护民间投资的合法权益，培育和维护平等竞争的投资环境。
提供高效服务。
为民间资本参与土地整治项目提供信息咨询、提供资料、协调有关部门办理手续、推介优势项目等。
先行试点，逐步推开。
民间资本参与土地整治政策上目前只有一些原则性规定，缺少具体的可操作性的细则及成熟的经验，因此，要先行试点，在不断探索总结的基础上，稳步推进。
加强对土地整治工程的监管。
民间资本具有逐利性，因此要实行合同化管理，加强对项目实施的监督检查与验收，促使投资人按规定或约定进行施工。
政府有终极控制权，对不按要求实施土地整治的，应责令其限期改正，造成土地破坏的，应终止其参与行为，并追究法律责任。
多种形式扶持企业参与土地整治。
制定激励政策，对民间资本参与土地整治的，可减免税费，适当放宽贷款担保和抵押条件，提供政策性低息贷款、财政补贴等。
对成效大、引导作用明显的工程项目，政府可以采取以奖代补的形式，让投资人获得更多的回报。
基本原则
民间资本参与土地整治应遵循以下原则：符合规划，因地制宜。
项目的确定要符合土地
利用总体规划、土地整治规划、村镇总体规划，并与水利规划衔接。
地方在实施民间资本参与土地整治时，要统筹安排，先易后难，分步实施，整体推进与重点突破相结合。
维护群众利益。
尊重群众意愿，维护集体和农户合法权益。
通过实施项目，改善农民生产生活条件，促进适度规模经营和农村集体经济发展，给农民带来实实在在的实惠与利益，防止增加农民负担。
依法依规。
项目选址布局时要按照国土资源听证程序组织听证、论证，涉及农用地和建设用地调整、互换以及农民补偿安置的，要实行公示，充分吸收当地农民和社会各界意见，严禁违背农民意愿大拆大建。
节约集约用地。
引导调整农村用地结构，优化农村建设用地布局，依据有关建设标准加强农村居民安置点公共服务设施和基础设施建设，推进土地节约集约利用。
运作程序
项目选定。
县级国土部门从当地实际出发，在
民间资本如何参与土地整治
42 中国土地·2011年第2期
R esearch 工作研究
符合土地利用总体规划、土地整治规划条件下，按照保护和改善生态环境、促进土地资源可持续利用的要求，科学确定项目。
编制项目可行性研究报告和规划设计方案，明确土地数量、拟作用途、利用结构、布局和相应配套设施，达到经济、社会和生态效益相统一。
项目立项。
市级国土部门根据项目申报材料，组织同级财政、水利、农业等部门，对项目选址进行现场核实，完成设计评审，确定项目，下达立项批复。
确定项目投资人。
土地整治项目批准后，县级国土部门遵循依法、公开、公平、公正的原则，通过招投标方式确定投资人。
国土部门与投资方签订协议，明确双方责任义务。
投资方交纳信用保证金，保证金将视项目进度逐步归还。
明确项目预算及工程方案。
投资方根据立项批复和规划设计，编制项目资金预算、实施方案和工程施工设计，报原批准项目立项的国土部门备案。
项目实施。
投资方按批准的项目设计和时间要求实施工程，严格执行项目监理等相关管理制度。
项目工程实施要严格执行已经批准的项目设计与预算，原则上不得变更。
涉及项目建设内容调整的，投资人必须上报立项部门批准。
项目验收。
对投资人按照项目合同书要求完成土地整治任务，工程建设项目达到合同书规定的技术、经济指标，账册记载准确、完整，按规定对工程进行核算并达到账账相符、账物相符，文件资料齐全、符合归档要求的，予以验收。
对不合格项目要求限期整改，再行验收。
如果仍不合格，县级国土部门有权终止合同。
项目备案。
按照土地整治项目统一备案的要求，国土部门将项目相关内容纳入项目信息报备系统进行动态备案。
财务管理要求
投资人依照专项资金管理规定，开设专户，单独建账，单独核算，落实管理责任制。
项目投资额度按当地项目建设实际测算，但投资标准不得超过规定的预算标准，项目预
算的工程量清单按照有关规定编制并经审查后
执行。
项目验收前，项目承担单位应组织完成工程结
算、资金决算和审计。
投资人必须提供各种真实、
有效和完整的账册凭据。
项目竣工结算以政府审计
结果为准。
收益分配形式
非产权途径。
对有明确土地使用权的项目区，
土地整治收益来源于两部分：一是农地新增生产能
力收益，即通过增加面积、提高地力、配套水利设
施便于机械耕作等获得的收益；二是指标有偿使用
收益，包括节余建设用地指标（指扣除补偿建新部
分和留足农村未来发展用地空间后的节余）和新增
耕地指标（扣除项目区占用耕地后的节余）。
节余
建设用地指标收益是指指标有偿使用或建设用地出
让获取的收益，新增耕地指标收益指有偿用于占补
平衡获得的收益。
利益分配依照以下两种途径：一是农用地新增
生产能力收益、预留农村未来发展用地空间收益分
配给项目区集体经济组织和农民；二是县级政府对
可以有偿使用指标进行评估，充分考虑投资人的投
资和政府项目运作投资，给投资人合理回报。
投资
人的投资收益比例略高于银行利息，具体比例由县
级国土部门、财政部门同投资人商定，报市项目批
准单位备案后执行。
产权途径。
《土地管理法》第四十条规定：
“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从
事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级
以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或
者个人长期使用。
”据此，政府可让渡一定年限
的产权给投资人使用，投资人在经营土地的过程
中获得收益。
对仅以资金投入，不参与具体项目实施的参与
方式，所投资金打入政府财政专户，依照新增建设
用地有偿使用费的相关规定管理，由国土部门负责
落实项目实施，项目实施后投资收益参照以上收益
分配方式执行。
（责任编辑 李倩）
CHINA LAND /2011 No·243。