绿维文旅：如何获取建设用地

绿维文旅：如何获取建设用地

关键词：绿维文旅乡村土地宅基地集体建设用地四荒地

2018年是“三块地”改革的收官之年，也是乡村振兴的起始之年，土地问题必将成为热点中的焦点。绿维文旅在深入研究土地各项政策的基础上，分3篇文章梳理了目前有关农用地与建设用地的获取方式与利用底线。

（一）通过土地征收

土地征收是将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予合理补偿和妥善安置的一种行为。征收的对象主要有集体农林用地与集体建设用地。其中，集体农林用地转国有建设用地需按照城镇建设用地与乡村建设用地增减挂钩政策，通过建新拆旧和土地复垦，实现建设用地总量不增加、耕地面积不减少、质量不降低、用地布局更加合理。另外，这一性质土地的征收需要先办理农用地转用审批手续，转为建设用地，再办理土地征收审批手续，转为国家所有。而对于集体建设用地来说，相对简单，可直接进入土地征收流程。土地征收有严格的国家规范与流程，这里不再赘述。

这一模式的实施者一般为国家，土地征收转变为国有建设用地后，企业可通过正常的招拍挂获得土地的使用权。但目前我国土地征收的范围在不断缩小，征收的程序在不断的规范化。

（二）农村集体经营性建设用地入市（目前仅限于试点地区）

农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括工矿仓储用地、商服用地、旅游用地等。2015年集体经营性建设用地入市与农村土地征收、宅基地制度改革共同进入试点阶段，这一次改革，提出在坚持农村集体经营性建设用地所有权不变的情况下，赋予其通过出让、租赁、入股等方式，使得使用权通过有偿方式实现转移的行为能力，从而与国有土地同等入市、同权同价。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照规定取得集体经营性建设用地使用权，进行开发、利用、经营。

对于具备开发建设所需基础设施等基本条件的用地，可就地直接入市；对于零星、分散的集体经营性建设用地，可根据城镇建设用地与集体建设用地增减挂钩政策，先复垦后再异地调整入市。入市后的土地可以用作工矿仓储、商服、旅游等经营性用途，暂不涉及住宅用途。

（三）宅基地入市（目前仅限于试点地区）

宅基地制度改革是三块地改革中进展最慢的，也是最艰难的。2018年中央1号文件首次正式提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。根据这两三年各试点的实践经验来看，有效利用宅基地的方式主要有以下几种：

第一，通过使用权的转让与出租。第二，通过村庄整治、宅基地有偿退出等措施，产生节余指标，利用“城乡建设用地增减挂钩”政策，调整入市。第三，利用集体建设用地建设租赁住

房。第四，利用一些特殊政策的规定。

宅基地入市后的用途要严格把控。

（四）四荒地利用

近几年一系列政策的支持，使得四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）成为市场争取利用的对象。《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》鼓励利用“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。《关于支持旅游业发展用地政策的意见》支持使用未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目。在各地出台的关于特色小镇的土地支持政策中，也常见到“充分利用低丘缓坡、滩涂资源”的政策指向。国家建设项目使用集体未利用地的，应当办理土地征收审批手续后依法供地；不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。