揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略

揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略
作者：邹毅领易投资总经理
白银时代的万科面对产业巨变，开始走向了产品创新和多元化的路线。

早期，市场对万科的熟悉更多停留在万科住宅的品牌和品质上，如今万科商业方面的创新也同样跑在了市场的前面。

下面就以上海万科所打造的首个持有型商业综合体——虹桥万科中心为例，分享万科在商业综合项目创新方面的实力。

这种实力主要体现在地段抢位、产品组合、业态定位、产品细节创新、高科技的应用等五大方面。

一、抢占一线地段，占领中长期资产升值的高地
上海作为中国第一大金融、贸易服务业城市，其开放的经济模式将上海整个建在了车轮与飞机的翅膀上。

而虹桥商务区不仅是上海目前最热的战略领地，更是中国首屈一指的国家级综合交通枢纽，集航空、高铁、长途客运、城市公共交通于一体，成亿的客流量将带来无限的长尾效应。

在这里，还有着“长三角1小时经济圈”概念：驱车自由穿梭都市，高铁往来长三角区域，飞机直达不同省市。

便利的交通条件将虹桥商务区和1小时可通达的范围聚集起来，形成合力，构建更强大的竞争优势。

更妙的是，虹桥万科中心不仅是位于虹桥商务区，更处于其核心位置，与虹桥交通枢纽的直线距离只有500米。

当然，虹桥万科中心作为一个打算长线持有性的商业项目，最看重的还是长周期环境下资产的增值前景。

目前，大虹桥地区有瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街等项目，竞争相当激烈。

在如此环境下，虹桥万科中心所拿出的，是更高水准的产品能级。

那么，让我们在具体看看虹桥万科中心是如何凭借实力脱颖而出的。

二、商业办公特色组合开启无死角的消费模式
底层商业+7栋写字楼+下沉广场 =
钻石塔形结构
虹桥万科中心总体量近20万平方米，其中办公体量近10万平方米，商业3.5万平方米。

通常情况下，开发商拿到这种体量的商办用地时，都会很自然地将商业与办公形态分开：沿街面尽量预留最佳商业展示面，内部配置写字楼。

然而虹桥万科中心却不是这样，有别于其它的商业综合体项目，它采用了“蛋糕+蜡烛”模式。

项目充分利用虹桥交通枢纽多种交通方式地下完全接驳的特殊性——三大人流
入口（城市内人流：地铁人流；异地入沪人流：高铁和空港人流），将基层部分商业面积充分做大，并通过下沉式广场的打造，在基层部位形成人流动线的环路，最大化提升商业价值。

可以看到，虹桥万科中心在整体产品设计上充分尊重市场规律，在规划形态上也随之改变。

为什么说“蛋糕+蜡烛”模式，我们可以这样去理解：如果把下沉式广场比作蛋糕，那环绕在周围的七栋建筑就是蛋糕上的蜡烛。

而这种将商业店铺放置于基层、大面积的商业闭环形式，形成了最大范围的人流环道，让写字楼人群在上下班时，充分路过商业，形成过境消费。

这，也是上海万科的用心之处。

三、独创生活能量补给型商业模式，结合产品和业态双重创新
项目商业总面积约3.5万平方米，这种偏中小型体量的项目给商业定位带来了极高的难度。

选择业态上的错位、互补，打好阵地战，正是这类项目应该理性对待的方向。

因此，虹桥万科中心首创生活能量补给型商业模式。

所谓生活能量补给型，是为虹桥商务区的精英一族量身定制，以餐饮、休闲娱乐、文化为主要业态，为他们提供全面的能量补充和身心放松的场所。

在商业品牌进驻方面，除了占60%的餐饮外，项目还引入休闲娱乐、文化服务等能量补给型业态，全方位为顾客提供放松身心、补充能量的场所。

在商业的业态规划上，虹桥万科中心也是充满了创新能力。

T1至T2之间，引入棒垒文化，用台湾著名品牌大鲁阁，为办公人群提供下班休闲的场所；同时，引入专业健身会所，缓解办公人群的亚健康问题。

另外还配置了集书店与文化创意产品为一体的申活馆、SPA馆、生活超市等。

最值得一提的是，项目特别引入新加坡著名的双语学前教育机构——伊顿国际学前教育中心，为虹桥商务区精英人士的适龄儿童提供专业的学前教育服务。

四、注重写字楼细节设计直击用户痛点
虹桥万科中心项目中，最重要的产品显然是写字楼。

下面我们看看除了整体外观的钻石切割形态，万科又是怎样从细节上进行微创新，全面提升写字楼空间品质的。

1、宝石型入口门厅，高大、贵气
虹桥万科中心总共有7栋写字楼，项目的大堂，面积约1,000平米，9.9~14米挑高，全石材的装饰，内部设计上汲取宝石元素特性，充分体现出宝石建筑概念。

通常，如此高的层高，都有一个优势：可以做局部特殊的空间。

虹桥万科中心引入长江商学院的MBA、金融MBA、EMBA、高层管理教育四大项目，利用挑高空间优势，作培训和教学教室的用途，满足企业管理人员的培训和进修需求。

2、多种主题风格的创意办公空间
虹桥万科中心在办公室室内设计方面，也是独具特色。

我们从展示中心可以看到，多种颜色及风格的会议室可满足客户不同的创意办公需求。

虹桥万科中心在这部分的设计充满了时尚和潮流气息，主打橘色和绿色的会议室让使用者如沐春风。

3、室内预留可拆卸楼板，满足大型公司内部交通使用
对于常年在高标准写字楼里办公的大型企业、跨国公司而言，多层数的办公空间是物业最基本的需要。

但往往公司内部上下楼的通行还需要借用公共电梯，既费时费事，又不够私密。

作为以打造区域内最高水平写字楼为目标的虹桥万科中心而言，也充分考虑到这部分客户的特殊使用需求。

项目在每一层楼的位置都预留了可拆卸的楼板，用于在内部打通楼层的竖向交通。

这种独具匠心的创新，给不少租户带来了便捷。

4、整层通透的隔断方式，符合现代企业办公开放自由的空间需求
在如今互联网+的时代里，大型企业更加注重柔性化、开放式、自由交流的生产管理模式。

越来越多的企业，开始思考全方位的打通写字楼楼层：如何让视野更加开阔，让交流更加充分，是当前大部分一流企业对工作空间的需求。

因此，虹桥万科中心在写字楼的基本楼层上，不光采用以往的隔墙式的办公楼层进行划分，同时也预留部分通透的空间模式，并且在交付标准上，也将地下网线地板铺装到位，省去了用户诸多装修上的麻烦。

五、科技生态为亮点，实现绿色办公
如今，在北京上海一线城市，全面地生态化、高科技化已经成为高端写字楼的基本配置。

虹桥万科中心在这方面更是做了一番升级创新。

1、项目是虹桥商务区首例全楼通过美国LEED GOLD和国家绿色三星双重认证的项目,并且在空调系统末端安装了PM2.5过滤装置，过滤率高达95%，旨在给客户提供一个绿意盎然、生态和谐的国际化办公商业环境。

2、项目利用整面垂直绿化设计，在屋顶、下沉广场和公共部分进行绿化处理，使得项目整体绿化率高达到23%，屋顶绿化面积近10,000平方米。

上述五大方面的产品创新，让我们对当前综合体的产品模式有了全新的理解。

其中最值得借鉴的是虹桥万科中心商业与办公产品之间的合理分割。

其业态组合逻辑的起点来自于人流的动线。

如何将内部人流动线有效利用，并盘活相关联的业态，是此项目产品设计上最精彩的地方。

而从人流组织与业态功能需求出发，是所有商业综合产品研发的关键和痛点。

通过虹桥万科中心，我们可以看到，一个好的商业综合项目的产品研发，需要在业态、公共流线、大堂空间、产品使用空间等每一个细节上，进行精心的研发，在现有的产品力上进行全方面的改良，就是最好的创新。