某别墅项目定位报告(PPT 64张)
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安徽滁州_鹭港别墅项目定位报告_93PPT_2009年7月
从图中可以看出，经济型别墅价格在100—200万之间存在一定 从图中可以看出，经济型别墅价格在100—200万之间存在一定 100 空白，据此，制定正确的价格策略， 空白，据此，制定正确的价格策略，有助于我们从激烈的市场竞争 中突围而出。 中突围而出。
经济型别墅之争二： 经济型别墅之争二：产品
经济型别墅受客观条件限制，很难在资源上取得优势，更多的 项目主打产品牌，寻求自身的产品风格，以此吸引客户：
经济型别墅之争一： 经济型别墅之争一：价格
经济型别墅之所以称之为“经济”，最重要的竞争力体现在其 价格上。目前，经济型别墅价格呈高、中、低三极分化： ◆以依云溪谷、栖园为代表，主要以品牌和产品占领市场，总价在 300万以上 万以上，不具价格优势； 300万以上 ◆以蒙塔卡利为代表，控制面积和总价，在200万—300万之间； 200万 300万 200 ◆还有一部分，则完全以公寓价格 公寓价格卖别墅，如奥斯博恩、恒大·金 公寓价格 碧天下。
我们的市场定位在哪里？ 我们的市场定位在哪里？
顶级别墅
占据稀缺自然资源 产品品质卓著 与城市适宜的距离 顶级的配套：高尔夫球场等 顶级的价格：动辄数千万 具有一定的唯一性
本项目与之相对比， 本项目与之相对比，不具备顶级别墅的条件
中高级别墅
拥有优越的外部自然环境 高品质产品 内部景观园林的精品打造 园区的纯粹性，基本为独栋 价格500万以上
纵观整体市场，虽然处于激烈的竞争当中，但我们仍 具有一定的优势资源：未来价格、产品风格、物业形态、 未来价格、 未来价格 产品风格、物业形态、 内部水岸资源等。 内部水岸资源等。
竞争层面，看看我们的优势是否依然存在？
直接竞争
我们的项目临近江北，最直接的竞争即来源于此，与区域 内的项目，是否有可比性： 香山湖一号有老山、白马湖 大吉山水田园有温泉、老山 而且，他们都处于南京境内， 我们地处安徽，区位、资源都无太多可说的情况下，我们 的竞争力在哪里？
某房地产别墅项目定位与开发建议课件
显身份的专属品走向 追求引领居住时尚的 别样生活方式。
国民经济的持续稳定增长下，中产阶级的规模不断扩大；
价格适中的亚别墅、小独栋等产品出现，使中产阶级的别墅梦成 为可能；
SARS的出现，极大的加快了中产阶级的郊区化进程；
20
3月，除了西山、亦庄开发 区和八达岭昌平三个别墅区 再度交出白卷以外，其它几 个别墅区均有成交。
总套数
770（一期300）
容积率
0.38
建筑风格 都铎、草原、维多利亚等风格的组合
景观
中央森林园景
主力户型
面积区间：350-600平米（300-600），地上面积220-400平 米，按地上面积计总价,主推250-300户型
市场复苏 众多利好因素促 使别墅市场提速 发展。
政策调控 刺激别墅项 目迅速放量
市场逐步品 质化、高端 化发展
玫瑰园 丽京花园
橘郡 碧水庄园 莱蒙湖别墅
46号令
11
2010年别墅成交量情况 成交：2010年北京别墅量跌价涨 600万以上别墅占主力 2010年北京别墅成交套数同比跌32.55%
2010年1-12月北京别墅成交量同比大幅减少。今年全年累计成交2996套，成 交面积107.61万平方米，同比分别减少32.55%和29.13%。从月度成交情况来 看，2010年5、6月别墅成交量急速下挫，跌至年内谷底，7月开始缓慢回升， 8月以后的月均成交量保持在300套，相比住宅市场，别墅需求异常旺盛。
13
2010年别墅成交金额情况 2010年总成交金额为271.81亿元， 同比2009年的262.94亿元，上涨3.37%。从产品价格区间来看，1-12月北京成 交别墅中600万以上的别墅受到市场的青睐，占60.31%，其中，千万级别墅占 17.86%。 2010年频繁推出的楼市调控政策虽然让热销的楼市降了温，但不可否认的是导 致部分投资资金流向高端楼市，助推别墅市场的成交，别墅的稀缺性和强抗压 性让有实力的投资者青睐。
融侨_福州融侨旗山别墅项目定位汇报案_130PPT
结合市场与项目具体情况 得出项目产品组合可能出现的形态
独栋
联排
叠拼
公寓
福州别墅市场发展研究
市场发展态势
房地产总体市场
别墅市场供应量增长远大于成交量，竞争将逐步加剧高低 两极物业的竞争达到白热化。
价格走势
价格整体趋升，单盘开发的利润率上升。
市场竞争点 热点区域
趋向产品竞争和服务竞争，品质和服务水准成为楼盘决胜 关键。
634528.75/131981.98=4.8 因此项目建筑平均楼层：5层
目前福州别墅市场存有独栋、联排、 双拼、叠拼四种产品形式。由于福州 别墅消费观念从炫耀型转变为自住型， 别墅实用性成为别墅购买者关心的最 重要因素。因此，福州别墅市场上独 栋、联排成为最受市场欢迎的产品形 式，且别墅楼层数为3－4层
融侨·旗山项目定位汇报案
第一部分：项目市场研究篇
本案项目特征
规划总用地 容积率
规划建筑密度 规划绿地率 建筑层数
地点
项目技术指标
总面积为507623平方米（折合761.43亩）
１．２５ （其中商业建筑面积占总面积的10％以下）
２６％以下 ３０％以上 多层为主（平均5.6层）
旗山森林公园道路南侧的地块位于南屿镇中溪、南 前、南旗村，316与324国道连接线西南侧，南屿通 往旗山森林公园道路南侧。
目开发成熟区，而市场热点开发 重心将外移。
福州临县区域地板(即第二圈层的外圈)将 成为福州未来房地产市场开发热点地区
核心层 第二层
第三层
别
城区
墅
地
域
距城区30公里
的
范围的近郊板块
发
展
距城区70公里
左右的区域范围
某别墅项目定位报告.ppt
相对威胁（T）
市场竞争：
市场红海竞争 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞
争； 宏观调控：
政策寻、找金融差、异法律化的核不稳心定竞因素争。优势
>> 市场蓝海篇结论三
Conclusion 3
相对于居住型豪宅，本项目具有虎头山自然景观资源的优势，决 定项目能够成为资源型墅级豪宅；
同时，处在5分钟生活交通圈内，加之本地财富阶层、企业高级 管理层以及关内向往墅级自然生活的人们对于自住类高档别墅物 业的需要，因此，存在较大的自住需求空间；
但我们要清楚地认识到，附加值差异化竞争优势毕竟 是建立在产品、配套的完善上，同时，营销的创新，也是 增强竞争优势的重要基础
>> 探讨路径
Discussion path
︱市场蓝海选择 ︱差异化竞争优势利基 ︱产品价值实现
/A 客户定位/购买用途划分
根据本项目的综合资源特点，按照购买用途界定，中原认为，附加值实现后
的客户构成为： 渡假型客户比例约为 20-25% 投资型客户比例约为 20-30% 居住型客户比例约为 35-55%
/A 客户定位/关注需求主体分析
A. 年龄层界定
资料来源：偃师市场研究中心
事业成功、有较强的经济实力，购买别墅是为了享受生活
35岁以上的中青、中年群体
/Байду номын сангаас 客户定位/关注需求主体分析
我们的蓝海是：
思考4？ 具有居住型物业性质的资源型墅级豪宅 Question 那么，如何克服相对于居住型豪宅的区位劣势、配套劣势 ，以及相对于顶级资源豪宅的景观资源劣势，打造出本项 目的差异化点，实现项目的豪宅价值，将是我们最大的挑 战！
>> 探讨路径
Discussion path
市场竞争：
市场红海竞争 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞
争； 宏观调控：
政策寻、找金融差、异法律化的核不稳心定竞因素争。优势
>> 市场蓝海篇结论三
Conclusion 3
相对于居住型豪宅，本项目具有虎头山自然景观资源的优势，决 定项目能够成为资源型墅级豪宅；
同时，处在5分钟生活交通圈内，加之本地财富阶层、企业高级 管理层以及关内向往墅级自然生活的人们对于自住类高档别墅物 业的需要，因此，存在较大的自住需求空间；
但我们要清楚地认识到，附加值差异化竞争优势毕竟 是建立在产品、配套的完善上，同时，营销的创新，也是 增强竞争优势的重要基础
>> 探讨路径
Discussion path
︱市场蓝海选择 ︱差异化竞争优势利基 ︱产品价值实现
/A 客户定位/购买用途划分
根据本项目的综合资源特点，按照购买用途界定，中原认为，附加值实现后
的客户构成为： 渡假型客户比例约为 20-25% 投资型客户比例约为 20-30% 居住型客户比例约为 35-55%
/A 客户定位/关注需求主体分析
A. 年龄层界定
资料来源：偃师市场研究中心
事业成功、有较强的经济实力，购买别墅是为了享受生活
35岁以上的中青、中年群体
/Байду номын сангаас 客户定位/关注需求主体分析
我们的蓝海是：
思考4？ 具有居住型物业性质的资源型墅级豪宅 Question 那么，如何克服相对于居住型豪宅的区位劣势、配套劣势 ，以及相对于顶级资源豪宅的景观资源劣势，打造出本项 目的差异化点，实现项目的豪宅价值，将是我们最大的挑 战！
>> 探讨路径
Discussion path
某别墅项目策划案(PPT 102页)
• 建筑规模趋大，别墅的大盘时代已经来临。
占地规模所占总开发量的比例
5%
15%
50% 30%
50-150亩 151-500亩 500-1000亩 1000亩以上
在已知的58个项目中， 80%的项目的占地规模都 在50-500亩。只有10%的 项目的占地在500亩以上。 而这10%的项目却占别墅 开发量的80%左右。这些 项目主要集中在郊县如华 阳、龙泉等。
前言
首先感谢华成公司给予正合公司参与该项目全程策划的机 会。正合公司秉承公司“严谨、求实”的作风，展开了对别墅 市场，尤其是成都市场别墅的详细的、大量的调研分析，力求 正合公司的工作能为贵公司“绿野牧歌*华苑”项目的开发、 营销、推广上，提供有效、有利的意见和建议。
因正合公司介入本案的时间尚短，故本案主要以市场分析、 项目核心策略和营销纲要为主；全案的细节实施方案，正合公 司将在签约后另案提交。
未来的牧马山将是成都的“深圳”，吸引高新技术和技术密 集型企业，成为成都市的保税区。未来的牧马山将是成都乃至四 川省的信息市场、咨询市场、劳动市场、人才市场、金融市场、
股票市场、生产市场、科技市场。
项目的SWOT分析
• 优势：
项目区域自然景观优越，这是建别墅最重要的资源之 一； 项目处于成都第一个真正意义上的纯别墅社区； 交通极为便利，到市中心只需25分钟的车程； 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念 项目的容积率和绿化率比周边项目低，小区的均好性 较好；
在浣花城市别墅区，能够买得起别墅的人，可以称得 上是“富人中的富人”。从人群构成可以发现，他们主要 以企业主，外企高级管理人员（CEO级）、从海外回国的 “海归派”等几大类人群组成，有一种触不可及的高贵感， 从某种程度来说，浣花城市别墅区是一种身份的象征或者 是财富的炫耀。
徐州别墅类项目定位报告
徐州别墅类项目定位报告YUKI was compiled on the morning of December 16, 2020第一部分徐州社会经济发展状况一、社会经济背景分析1、区域中心城市地位形成徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口亿。
《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。
2、城市总体经济发展良好2003年徐州市国内生产总值亿元，比上年增长%,增幅提高个百分点。
扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。
财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。
3、产业结构有待调整2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的：：调整为：：。
其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。
产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。
随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。
4、人均GDP及可支配收入2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长％。
5、人口及居住条件全市户籍总人口至2003年末为万人，比上年年末增加万人，其中全市非农业人口万人，增加万人。
城市人均住宅使用面积平米，比上年末增加平米,农村人均住宅使用面积平米，增加平米，居住条件尚有巨大改善空间。
6、恩格尔系数2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的%。
下降到%，下降个百分点，生活质量有了明显变化。
这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。
某项目户型定位报告(PPT 80页)
小3房畅销户型总结
建筑面积 90-120 主卧面积 14-16
畅销小3房各功能空间尺度
厅开间 厅进深 客厅面积 餐厅面积
3.6-3.9 次卧面积
8-10
6-8 阳台面积
7-10
17-18 厨房面积
6-7
9-12 卫生间面积
4.5-5.5
畅销小3房特征——
基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好； 户型创新方向：主卧设置阳台、设置储藏室 均价范围：7500-8300元/平米； 首期（8成20年）：13.5万-20万；月供：3600-5200元/平米。
4.5 4.14
黄
黄
埔 雅
埔 雅
79.85平方米
苑
苑
三
二
期
期
77.77平方米
项目名称 黄埔雅苑二期
均价 7800元/平方米
黄埔雅苑三期 7500元/平方米
朝向 西南
北向
户型亮点 方正实用 观景阳台宽敞
方正实用 观景阳台宽敞
中信星光名庭二房二厅76.73平方米
86.75平方米
星 河 国 际
赠送 结构 面积
入户 花园8
6
2.6
4
6.5
黄埔雅苑二期三房二厅二卫152.06平方米 翡翠郡三房二厅三卫148.05平方米
项目名称
均价 朝向
黄埔雅苑二期
8700元/ 平方米
正南
翡翠郡
8600元/ 平方米
正南
首付 27.3 万元
26.3 万元
月供 6953 元/月
6688 元/月
主力客户
户型亮点
三缘港人
方正实用 南北通透
6-8
海南度假别墅项目前期定位汇报_298PPT
‘今年前11个月，海南省境外旅游客源结构发生重大变化，外国游客数量首次超过香港游客数量’ —— 新华网，2006
‘据统计，今年上半年三亚接待的散客比例已经超过50%。’
—— 海南日报,2007
‘春节7天，沪春秋海南分公司日均接待游客1000多人，旗下的春秋航空从各地飞往海口、三亚的航班达到6个
架次，其中纯玩团、自由人等高端游客比例占据了80%。五星级的海口皇冠滨海温泉度假酒店7天开房率接近
国家旅游局：将海南尤其是三亚作为中国度假旅游业的重点开发区域， 作为中国度假旅游产品体系“金字塔”的塔尖
世界旅游组织官员：这里将成为世界上最有希望的旅游目的地
-6-
海南省旅游业发展概况 — 急需由“量”向
“质”转变
-7-
• 旅游业规模大，地位高
旅游总收入对GDP贡献率高
2006年旅游总收入占GDP比重
国内旅游
入境旅游
2006
相对全国而言，海南省国际旅游市场也远落 后于国内旅游市场
国内
国外
热带海洋旅游资源在国内具有独特性 在国际市场上知名度低
在国内市场上名气已经打开
距离主要客源国较远，且交通不便利
相对同性质的国外旅游目的地（如巴 与同类、可选的旅游目的地比较，海
厘岛），交通更便利，花费低
2006
国内旅游者 国际旅游者
海南省接待过夜人数统计（万人次）
2000 1600 1200
800
45.7 48.75％
4％123186..903％122094..382％133702..902％144732..263％156413..63943％
958.89 1079.1
400
95％ 96％ 97％ 98％ 98％ 97％ 96％
长沙望城奥特莱斯别墅项目前期定位报告91PPT
》。
土地政策： 1）国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》； 2）《关于金融促进节约集约用地的通知》小产权房严发贷款； 3）7月1日起，商品住宅项目开发原则上3年内完成； 4）国土部要求坚决落实问责制度，查处土地违法违规； 5）长沙国土出让实行网上挂牌交易 “5.1”起城区实行； 6）长沙调高土地使用税，最高税额20元/年平方米,为原标准的3倍左右。
附近还有高科技食品基地（旺旺食品、 亚华乳业）、园林式家访工业园（梦洁、 巴黎诗纺)、湖南出版集团、普瑞酒店、龙 湖高尔夫、百果园、中联工业园等。
项目地目前有918、903路公交经过。
台商投资区除工业及办公用地外，还规划有：虎心山公园、同心 水库小游园、别墅及核心景观区、住宅区、安置区、中学、小学 、幼儿园、医院、商业金融、文化娱乐、教育科研等配套。
长沙望城奥特莱斯别墅 项目前期定位报告 91PPT
2020/场分析 三、竞争分析 四、项目定位 五、开发策略
一、项目分析
1、项目概况
项目位置：长沙金星大道与雷锋大道交汇处北面，距市政 府仅10分钟车程，道路通畅，沿途风景秀丽，交通便利。
开发企业：奥特莱斯（湖南）有限公司，outles商业模式 专业建造商和品牌管理营运商，香港上市集团公司投资背景 、一线城市房地产开发管理经验。
Part1:长沙整体房地产市场概貌
1、08年宏观经济环境总结
国内生产总值持续增长，达2519 亿元，增长15%，增幅略有下降
固定投资总额稳步增长，达1858亿元 ，增长28.56%，增幅明显减少
居民可支配收入保持增长态势，达 18301元，增长13%，增幅迅速回落
消费品零售总额达1277亿元，同 比增长23.1% ，内需日益扩大
工业多：项目周边虽然工业企业较多，但大多为环保型企业，不会带来 污染。相反由于大批工业园区绿化及配套规划（如台商投资区），区域环 境更加宜居；企业也带动了生活人气氛围，并拉动区域的消费，促进房产 及outlest购物的发展。另外，本项目东面靠近湘江，景观资源丰富。
土地政策： 1）国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》； 2）《关于金融促进节约集约用地的通知》小产权房严发贷款； 3）7月1日起，商品住宅项目开发原则上3年内完成； 4）国土部要求坚决落实问责制度，查处土地违法违规； 5）长沙国土出让实行网上挂牌交易 “5.1”起城区实行； 6）长沙调高土地使用税，最高税额20元/年平方米,为原标准的3倍左右。
附近还有高科技食品基地（旺旺食品、 亚华乳业）、园林式家访工业园（梦洁、 巴黎诗纺)、湖南出版集团、普瑞酒店、龙 湖高尔夫、百果园、中联工业园等。
项目地目前有918、903路公交经过。
台商投资区除工业及办公用地外，还规划有：虎心山公园、同心 水库小游园、别墅及核心景观区、住宅区、安置区、中学、小学 、幼儿园、医院、商业金融、文化娱乐、教育科研等配套。
长沙望城奥特莱斯别墅 项目前期定位报告 91PPT
2020/场分析 三、竞争分析 四、项目定位 五、开发策略
一、项目分析
1、项目概况
项目位置：长沙金星大道与雷锋大道交汇处北面，距市政 府仅10分钟车程，道路通畅，沿途风景秀丽，交通便利。
开发企业：奥特莱斯（湖南）有限公司，outles商业模式 专业建造商和品牌管理营运商，香港上市集团公司投资背景 、一线城市房地产开发管理经验。
Part1:长沙整体房地产市场概貌
1、08年宏观经济环境总结
国内生产总值持续增长，达2519 亿元，增长15%，增幅略有下降
固定投资总额稳步增长，达1858亿元 ，增长28.56%，增幅明显减少
居民可支配收入保持增长态势，达 18301元，增长13%，增幅迅速回落
消费品零售总额达1277亿元，同 比增长23.1% ，内需日益扩大
工业多：项目周边虽然工业企业较多，但大多为环保型企业，不会带来 污染。相反由于大批工业园区绿化及配套规划（如台商投资区），区域环 境更加宜居；企业也带动了生活人气氛围，并拉动区域的消费，促进房产 及outlest购物的发展。另外，本项目东面靠近湘江，景观资源丰富。
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甚至负利，在这样的市场中竞争、搏杀，价格战此起彼伏，最后都是两败俱伤，所以很形 象的表示为红海；对于后进入的企业就在没有必要进去了。
蓝海战略：是指通过创新，无论是经营管理创新、营销创新还是商业模式创新等等，
都是通过改造现有的体系，从成本、消费群体、消费方式转变、产品服务升级提升等诸多 方面，实现创新从而跳出红海，开辟属于自己的蓝海市场空间，达到盈利的目的。通过创 新实现进步，带给消费者更多的体验和享受，并且消费者愿意接受的方式，但蓝海的开拓 是建立在时间效力之上的，在新开辟的市场中很快会有跟进者，从而又会出现红海的情况， 所以企业必须保持领先，不断的超越自己，不断发现新的蓝海，保持盈利水平。
相对优势（S）
相对劣势（W）
亲地山景 生态庄园资源
顶级产品 幼儿园配套 交通高可达
绝对机会（O）
市政规划路修通 片区物业档次的高端形象 偃师财富阶层的涌现
商业配套极不完善 项目周边低端形象
相对威胁（T）
市场竞争： 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞 争；
/F 蓝海支撑——地块SWOT
相对优势（S）
本地情结、高档大社区，以及高档的物业管理
>> 市场蓝海篇结论二
Conclusion 2
偃师市高端别墅类物业的市场供应目前为空白，偃师别墅 市场空白这是我们所面临的绝佳机会点；
此外，本项目别墅类物业高端市场形象也为项目提供借势 的土壤；
通过分析片区现有的三类客户群，偃师别墅类物业需求客 户、外来驻本地高新管理层、本地财富阶层，我们看到， 市场的需求蓝海是：
/E 蓝海支撑——偃师市场客户分析
本地财富阶层： 根据偃师市场的随即客户调查，被调查者中（20人），有30%以上 被访问者希望能够住进高档别墅社区 典型客户分析：
XXX先生，中年成功人士，现在偃师本地拥有个人公司，年薪在百万元以上 。 •需求特征：偃师本地物业，大社区，高品质，大花园 •消费经历：看过洛阳周边物业，但由于距离现居住地远，因此均放弃购买 •现居住地：自家建设别墅
开创·蓝海
新航道地产机构 2014.11
>> 引
Preface
偃师，地产市场 发展商在传统型住宅的红海中浴血奋 战......
做残喘的市场跟随者？ 还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑 战行业领军人？ 我们不要承担红海中血的洗礼！ 我们要：开创蓝海疆域， 走出偃师，引领资源型豪宅市场。 ......
红海战略：是指市场竞争已经白热化，产品、服务同质化严重，企业利润呈现微薄
>> 探讨路径
Discussion path
︱市场蓝海选择 ︱差异化竞争优势利基 ︱产品价值实现
/A 市场红海——偃师现有住宅供应
住宅红海：居住型 与 商住型
/B 市场红海——偃师典型项目分析
特征 资源优势：景观资源次优，且较为单一，典型项目均以河景、自身园林景观为卖点 品牌特点：品牌发展商集中度较低 产品特点：知名建筑设计、完善配套、豪华会所
相对劣势（W）ຫໍສະໝຸດ 亲独地山特景山体资源生态庄园资源
顶较级产优品生态资源 幼 交儿 通3园高分配 可套 达钟生活圈
绝对机会（O）
市政规划路修市通 政规划路 片区物业档次需的高求端突形象破口 偃师财富阶层发的涌展现商品牌
价值可实现性承诺
一线自然资源 商业配配套极套不完缺善失 项目周周边低边端形环象境
居住型豪宅瓶颈
相对威胁（T）
市场竞争：
市场红海竞争 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞
争； 宏观调控：
政策寻、找金融差、异法律化的核不稳心定竞因素争。优势
>> 市场蓝海篇结论三
Conclusion 3
➢ 项目山形秀丽，坡 度较小，基底基本是 黄土层，可利用。
西
北
N
东
南
/F 蓝海支撑——地块价值
地块价值排序：
阶梯三＞阶梯二＞阶梯一
阶梯一 紧靠市政道路、小区配套； 阶梯二 没有与山体完全接触、视野较好； 阶梯三 与山体完全接触、高位视野开阔。
市政道路 小区配套
第一阶梯 第二阶梯 第三阶梯
地块价值排序：阶梯三＞阶梯二＞阶梯一
/E 蓝海支撑——偃师市场客户分析
➢偃师客户：
品牌发展商项目云集、片区形象认同感，以及对品质生活的向往
典型客户分析：
XXX先生，50岁，高级政府行政人员
•置业用途：自住、养老，
•消费经历：非首次置业，偃师市区拥有多套房产
•需求特点：大社区，高品质，大花园
•现居住地：偃师·书香名邸
认知——认同，自住倾向日益明显
思考2？
品质型墅级物业
Question 我们的地块能否敲动哪类别墅板块？居住or 资源？
/F 蓝海支撑——地块位置
本项目地块位于偃师市窑头村虎头山片区，北 靠虎头山森林公园，西临连霍高速。沿着连霍高速 可直达洛阳和郑州等地区。
/F 蓝海支撑——地块四至周边自然环境
➢ 项目三面环山，一 面可远看偃师城区；
注重通过产品附加值的打造实现产品溢价，典型代表：建业·森林半岛景观打造
>> 市场蓝海篇结论一
Conclusion 1
1. 根据偃师现有地产市场供应，按照景观资源以及区位的价值，我们 将物业划分为：商住型、居住型
2. 根据销售均价，我们将商住型与居住型产品细分为：
3.
普通住宅、品质住宅、豪宅
4. 根据现有别墅类产品市场存量供应以及未来供应趋势，我们找寻到 的产品供应蓝海为：
思考1？ Question
5.品质型墅级豪宅
品质型豪宅的需求支撑？
/E 蓝海支撑——偃师本地客户
• 项目区域价值特征分析
关键词： 财富阶层涌现 缺少高档大社区 自建别墅传统
偃师 ➢2014年县区常住人口约13万人，其中户籍人口108560人 ➢经济跨越式发展，大型厂摩托车、铁箱厂、鞋厂等产业园
小型资本厂家云集 但多在中心区自主普通住宅，存在部分炒家； ➢房地产业发展、偃师产业带动居民收入跳跃式上升，形成数量 庞大的财富阶层，由于本地缺少高端大社区别墅产品，多自建 农家独栋小院，渴望入住高档品质社区
/F 蓝海支撑——资源、区位定位
景观资源
优
次优 中心区
虎头山森林 公园
中迈夏都首府
本案
致晟东郡
偃师市中心
天林·郡城
5分钟生活交通圈
资源型 居住型 区位
具备打造资源型豪宅的景观资源基础，同时，5分钟生活交通圈 内，加之自住需求，具备居住型物业发展空间
带有居住型物业性质的资源型墅级豪宅
/F 蓝海支撑——地块SWOT
蓝海战略：是指通过创新，无论是经营管理创新、营销创新还是商业模式创新等等，
都是通过改造现有的体系，从成本、消费群体、消费方式转变、产品服务升级提升等诸多 方面，实现创新从而跳出红海，开辟属于自己的蓝海市场空间，达到盈利的目的。通过创 新实现进步，带给消费者更多的体验和享受，并且消费者愿意接受的方式，但蓝海的开拓 是建立在时间效力之上的，在新开辟的市场中很快会有跟进者，从而又会出现红海的情况， 所以企业必须保持领先，不断的超越自己，不断发现新的蓝海，保持盈利水平。
相对优势（S）
相对劣势（W）
亲地山景 生态庄园资源
顶级产品 幼儿园配套 交通高可达
绝对机会（O）
市政规划路修通 片区物业档次的高端形象 偃师财富阶层的涌现
商业配套极不完善 项目周边低端形象
相对威胁（T）
市场竞争： 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞 争；
/F 蓝海支撑——地块SWOT
相对优势（S）
本地情结、高档大社区，以及高档的物业管理
>> 市场蓝海篇结论二
Conclusion 2
偃师市高端别墅类物业的市场供应目前为空白，偃师别墅 市场空白这是我们所面临的绝佳机会点；
此外，本项目别墅类物业高端市场形象也为项目提供借势 的土壤；
通过分析片区现有的三类客户群，偃师别墅类物业需求客 户、外来驻本地高新管理层、本地财富阶层，我们看到， 市场的需求蓝海是：
/E 蓝海支撑——偃师市场客户分析
本地财富阶层： 根据偃师市场的随即客户调查，被调查者中（20人），有30%以上 被访问者希望能够住进高档别墅社区 典型客户分析：
XXX先生，中年成功人士，现在偃师本地拥有个人公司，年薪在百万元以上 。 •需求特征：偃师本地物业，大社区，高品质，大花园 •消费经历：看过洛阳周边物业，但由于距离现居住地远，因此均放弃购买 •现居住地：自家建设别墅
开创·蓝海
新航道地产机构 2014.11
>> 引
Preface
偃师，地产市场 发展商在传统型住宅的红海中浴血奋 战......
做残喘的市场跟随者？ 还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑 战行业领军人？ 我们不要承担红海中血的洗礼！ 我们要：开创蓝海疆域， 走出偃师，引领资源型豪宅市场。 ......
红海战略：是指市场竞争已经白热化，产品、服务同质化严重，企业利润呈现微薄
>> 探讨路径
Discussion path
︱市场蓝海选择 ︱差异化竞争优势利基 ︱产品价值实现
/A 市场红海——偃师现有住宅供应
住宅红海：居住型 与 商住型
/B 市场红海——偃师典型项目分析
特征 资源优势：景观资源次优，且较为单一，典型项目均以河景、自身园林景观为卖点 品牌特点：品牌发展商集中度较低 产品特点：知名建筑设计、完善配套、豪华会所
相对劣势（W）ຫໍສະໝຸດ 亲独地山特景山体资源生态庄园资源
顶较级产优品生态资源 幼 交儿 通3园高分配 可套 达钟生活圈
绝对机会（O）
市政规划路修市通 政规划路 片区物业档次需的高求端突形象破口 偃师财富阶层发的涌展现商品牌
价值可实现性承诺
一线自然资源 商业配配套极套不完缺善失 项目周周边低边端形环象境
居住型豪宅瓶颈
相对威胁（T）
市场竞争：
市场红海竞争 偃师以及区域未来推出别墅物业带来的竞
争； 宏观调控：
政策寻、找金融差、异法律化的核不稳心定竞因素争。优势
>> 市场蓝海篇结论三
Conclusion 3
➢ 项目山形秀丽，坡 度较小，基底基本是 黄土层，可利用。
西
北
N
东
南
/F 蓝海支撑——地块价值
地块价值排序：
阶梯三＞阶梯二＞阶梯一
阶梯一 紧靠市政道路、小区配套； 阶梯二 没有与山体完全接触、视野较好； 阶梯三 与山体完全接触、高位视野开阔。
市政道路 小区配套
第一阶梯 第二阶梯 第三阶梯
地块价值排序：阶梯三＞阶梯二＞阶梯一
/E 蓝海支撑——偃师市场客户分析
➢偃师客户：
品牌发展商项目云集、片区形象认同感，以及对品质生活的向往
典型客户分析：
XXX先生，50岁，高级政府行政人员
•置业用途：自住、养老，
•消费经历：非首次置业，偃师市区拥有多套房产
•需求特点：大社区，高品质，大花园
•现居住地：偃师·书香名邸
认知——认同，自住倾向日益明显
思考2？
品质型墅级物业
Question 我们的地块能否敲动哪类别墅板块？居住or 资源？
/F 蓝海支撑——地块位置
本项目地块位于偃师市窑头村虎头山片区，北 靠虎头山森林公园，西临连霍高速。沿着连霍高速 可直达洛阳和郑州等地区。
/F 蓝海支撑——地块四至周边自然环境
➢ 项目三面环山，一 面可远看偃师城区；
注重通过产品附加值的打造实现产品溢价，典型代表：建业·森林半岛景观打造
>> 市场蓝海篇结论一
Conclusion 1
1. 根据偃师现有地产市场供应，按照景观资源以及区位的价值，我们 将物业划分为：商住型、居住型
2. 根据销售均价，我们将商住型与居住型产品细分为：
3.
普通住宅、品质住宅、豪宅
4. 根据现有别墅类产品市场存量供应以及未来供应趋势，我们找寻到 的产品供应蓝海为：
思考1？ Question
5.品质型墅级豪宅
品质型豪宅的需求支撑？
/E 蓝海支撑——偃师本地客户
• 项目区域价值特征分析
关键词： 财富阶层涌现 缺少高档大社区 自建别墅传统
偃师 ➢2014年县区常住人口约13万人，其中户籍人口108560人 ➢经济跨越式发展，大型厂摩托车、铁箱厂、鞋厂等产业园
小型资本厂家云集 但多在中心区自主普通住宅，存在部分炒家； ➢房地产业发展、偃师产业带动居民收入跳跃式上升，形成数量 庞大的财富阶层，由于本地缺少高端大社区别墅产品，多自建 农家独栋小院，渴望入住高档品质社区
/F 蓝海支撑——资源、区位定位
景观资源
优
次优 中心区
虎头山森林 公园
中迈夏都首府
本案
致晟东郡
偃师市中心
天林·郡城
5分钟生活交通圈
资源型 居住型 区位
具备打造资源型豪宅的景观资源基础，同时，5分钟生活交通圈 内，加之自住需求，具备居住型物业发展空间
带有居住型物业性质的资源型墅级豪宅
/F 蓝海支撑——地块SWOT