郑州市经开区及郑东区最新市场调查报告(2011、11)

郑东新区写字楼市场调研报告

本报告是严格保密的。
4
全市办公物业整体表现为供不应求，价格稳步增长，受到企业硬件升级需求和其投资保值性逐渐被认可，市场快速良性发展，未来量价挖掘空间较大
04年以前郑州办公物业开始大量出现，主要以商住楼的形式出现，专业写字楼发展空间受限，在05年后专业写字楼开始大量涌现市场，主要原因为，入驻后的商住楼，诸多问题日益显现，影响到部分企业的形象和品牌。 07年年底办公物业供应达53.4万㎡，较前三年合计供应总量多6.7万㎡，并且在郑东新区CBD区域，规划中的写字楼建筑面积增量达120万㎡，受08年经济危机影响，在供应面基本不变的情况下，成交市场出现大幅萎缩。进入09年后，在市场前景不甚明晰的情况下，开发商入市谨慎，推案量出现骤减，受住宅市场影响，办公楼市场销售率较08年大幅上升，随着市场消化，郑州写字楼的存量逐渐减少，至09年末郑州市场基本无存量办公楼物业。 10年以来，受宏观调控政策影响，大量投资客开始转向商办类物业，郑州办公市场开始呈现供销两旺、量价齐升的局面，随着近两年办公楼的开工和消化，至2012上半年办公物业出现阶段性断档期。预计2012年下半年，郑州办公物业市场将进入新一轮井喷期，主要原因为，住宅受限购限贷影响，商办类物业尚未受到限制，成为投资客投资的重要渠道，其次是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。
农业路与中州大道交汇处
花园路与国基路交汇处国基路与花园路交汇处东100米北环路与文化路交汇处黄河路与经二路交会处黄河路与中州大道交叉口嵩山路与汝河路交汇处福寿街以东、正兴街以北、解放路以南区域铭功路与太康路交叉口大学路与淮河路交叉口南200米航海路与未来路交叉口向西300米路南
金水区
郑东新区写字楼市场调研总结

郑东新区房地产市场报告

郑东新区房地产市场调研报告目录一、郑东新区概况 (3)1.1区域范围及规划 (3)1.2区域配套 (4)1.3近期区域规划建设 (5)二、郑东新区房地产市场概况 (6)三、郑东新区土地市场简析 (7)四、郑东新区住宅市场现状 (8)4.1郑州市场整体现状 (8)4.2郑东新区房地产市场整体状况 (11)4.3郑东新区各类物业供求比及价格走势关系对比 (13)小结： (14)五、2010年下半年市场投放项目一览 (15)一、郑东新区概况1.1区域范围及规划郑东新区位于郑州市区东部，是郑州市为实施中部崛起、加快城市现代化进程战略而投资开发建设的政府主导色彩强烈的新城区。

郑东新区西起老107国道东至京珠高速公路南至机场高速公路北至连霍高速公路远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区实现日期在未来10～20年内建成郑东新区的发展建设始终贯穿“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理念：全区由中央商务区、龙湖地区、物流区、龙子湖高校园区、科技园区和经济技术开发区六大功能组团组成。

郑东新区自2003年1月20日开工建设，截至2008年5月，建成区面积已达50余平方公里，累计完成固定资产投资543.5亿元，累计开工项目402个，在建和建成房屋面积1780万平方米，入住人口达10万人，形成了一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃的新城区。

2008年—2012年是郑东新区第二个五年发展阶段，“十年建新区”的总体目标是：到2012年，中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，经济技术开发区成为在国内具有较强影响力，并对全市经济发展具有强大带动作用的新型产业基地和现代制造业基地。

通过5年的不懈努力，力争把郑东新区建设成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地和现代制造业基地。

1.2区域配套◆交通配套郑东新区规划道路230多条，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。

郑州市郑东新区丹尼斯七天地调研报告

郑州丹尼斯“七天地”项目市调报告目录一、项目概况二、商业规模三、业态分布四、进驻品牌五、调研分析一、项目概况：丹尼斯“七天地”营业面积近30万平方米、包含休闲业态、家具业态、GMS业态和流行Mall共计四大业态的超大型shopping mall，位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区，2010年9月28日四、五、六天地盛大开幕，2011年12月30日一、二天地等陆续开幕。

二、商业体量：因为被CBD放射状的道路分割成7段，所以起名叫“丹尼斯七天地”。

总建筑面积265351m2，其中经营面积206172m2，停车场面积54946m2（约1200个停车位），规划有4大业态和5个特色大店。

同时，“七天地”，顾名思义就是七个业态各异的大型商场，七大商场在东区CBD内环首尾相连，据说全长有1.5公里，总营业面积达26万平方米，估计能占据郑东新区CBD内环步行街的三分之一以上。

这一全新零售模式预示着丹尼斯将向全方面、复合型的大型综合业态发展。

三、业态分类丹尼斯七天地是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。

七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货、家具卖场、精品超市等自营项目的强势进驻。

项目一天地和二天地，为流行Mall；三、四、五天地为营业面积超过10万平方米的家建材居；六天地为丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态——GMS，这里包含餐饮和名品，电影院、电玩等。

其业态主要分为以下四大类：1、休闲业态：餐饮、娱乐、休憩（含电影院），店铺数约52家，已达到一定的规模效益，也是基本客流的保证，面积63912m2，占比31%。

2、家具业态：唯一入驻CBD的专业市场，中高档定位，品牌数约180家，达到边际规模的效益，面积65975m2，占比32%。

3、GMS业态：丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态，面积达28555m2，占比14%。

郑州某区房产市场调研报告样本PPT课件( 39页)

13000 9500 11000 10000 12000 14000
金水区---郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务
要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来看，区域内有较强的消费内力。
中原区项目分布
金水区调研项目概括
区域调研项目
锦艺国际华都建业密码国际
中原万达广场
项目名称
体量㎡
综合体
5.5 5.6 3.00
4.44 1.53 4.48
售价元/ ㎡
6800 未定
7000
6500
6800 未定预计6500
二七区---商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人
口密集。近阶段此区域突显“大盘时代”，占据主要地理位置的项目体量均上百万平米甚至更大，我突然想说 “那不是一个楼盘，那是一座新城”。
郑东新区商住物流区项目分布金水区调研项目概括
绿地原盛国际
绿地之窗
项目名称体量
绿地原盛国际
380000
永威翡翠城
升龙广场奥兰花园
绿地之窗 480000 升龙广场 600000
财信圣堤亚纳
卢浮公馆
海马公园
海马公园 1100000 卢浮公馆 860000
商住物流区---高端住宅定位，建设品质新城
3.8
7000
管城区---中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就
像“美景鸿城”建筑设计理念，突显了文化美和古典美。
郑东新区CBD项目分布
金水区调研项目概括
区域调研项目
千玺广场
中科金座
景峰国际
项目名称体量物业类型层数售价
千玺广场

郑州经开区滨河国际新城市场分析

万科储备地块，挂牌出让：1宗，成交价:108900 万元，楼面价5154元/㎡,溢价率50%，面积 90.56亩，容积率3.5，总建面21.13万㎡，拿地时间2017年7月
67 8
12
亚新紫藤公馆, 挂牌出让：1宗，成交价:89000万元，楼面价：9797元/㎡,溢价率:142%，面积 68.13亩，容积率2，总建面9.08万㎡，拿地时间 2016年7月
2.42% 100%
2017 0.28% 13.96% 41.20% 17.61% 23.70% 2.00%
1.26% 100%
数据来源：郑州市房管局
l 从洋房各面积段成交套数分析，15-16年 120-140㎡、220-240㎡成交套数最多，但 17年有明显变化，140-160㎡及180-200㎡面积段成交套数最多。
成交面积段 <120㎡
120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-220㎡ 220-240㎡ 240-260㎡ 260-280㎡ 280-300㎡
>300㎡总计
2015
10.73% 47.10% 19.07% 23.10%
100%
2016 3.20% 12.63% 11.16% 11.02% 4.56% 3.31% 21.48% 8.26% 21.97%
经开区高层住宅成交面积总价交叉
高层住宅成交“面积-总价”交叉分析：成交面积段主要集中于70-90㎡，90-110㎡以及110-130㎡；成交总价段主要集中于70-90万，90-110万及110-130万。
数据来源：郑州市房管局
经开区商品住宅市场产品类型—洋房面积
2015年—2017年10月经开区洋房各面积段成交面积占比

郑州郑东新区及经开区概念规划设计

凤舞龙腾，引领中原
中原大地，黄河奔涌，孕育神州数千年郑州之东，筑巢兴业，引领崛起新篇章
中部崛起，城市东进，国家郑州经济开发区已迈入发展新纪元
目录
设计概要
第一部分：概述 ………………………20
1.区位 2.规划范围 3.现状及优劣势分析
第二部分：定位与总体目标 …………28
1.区域-城市发展维度的认识与审视 2.企业-产业发展维度的认识与审视 3.定位目标与策略
2.产业前提
高
经开区
价值链曲线
郑东新区
郑汴产业带其他产业园
空港大学城
CBD 国际物流区
低
核心资源支撑
空港大学城
CBD 国际物流区
基于价值链竞争的产业发展支撑需求：
外部：担负完善区域产业价值网络核心重任
三大自身需求:
（1）整体环境与服务品质提升（2）引入2.5产业，引导“价值链” 延伸与互动整合（3）建构发展平台，促进产业协作
附加价值高
技术支持专利保护生活服务
中介服务市场信息
低要素支撑
价值链延伸
要素支撑
基于价值链竞争的产业发展支撑需求：
内部：提供企业获取价值链竞争优势的发展平台
经开区与郑东新区：打造区域坐标中心的双核引擎，构筑郑州发展的新平台
概要
1.结构前提
确立工作前提
（1）结构开放，具有向东持续生长性
确立工作前提
区域-城市分析审视
产城互动
产业发展审视
确立规划设计目标
建立秩序
•衔接与辐射区域的弹性结构秩序； •综合功能、形象、交通等要素系统的空间设计秩序。
提升价值
•从区域城市与产业发展高度重新定义区位价值； •整合提升价值空间；保证空间价值均好，保障市场开发投资吸引力。

郑州市经开区及郑东区最新市场调查报告(2011、11)

市场调查报告
宏光花园项目
2011年11月21日
项目分布图
海马公园
卢浮宫馆
远大理想
美立方
富田·财富广场
楼盘个案分析
一期
推出房源
项目简述：新里卢浮公馆总建筑面积达物业类别：住宅、公寓
建筑类别：板楼、高层
物业位置：郑东新区东风东路与永平路交汇处容积率： 3.5
户数：共3555
交房时间：2012年
最新动态：
新里卢浮公馆
折，按揭
12
3
45
142㎡87㎡87㎡89㎡
楼层平面图
3#
2#
1#
2010—2011价格走势图
户
建筑面积约：84.5㎡
建筑面积约：55.85㎡
建筑面积约：36.83㎡主要户型
远大理想城由郑州未来远大置业有限公司开发，位于郑州经济技术开发区，航海东路与朝凤路交汇处北，远大理想城总占地面积近500亩，规划总建筑面积约100万㎡。

远大理想城一期、二期已经相继交房并且入住。

三期已经封顶，四期产品在建中，2010年6月26日开盘，多层电梯洋房10月16日开盘。

预计2011年12月份交房。

高层新品2010-12-12开盘，预计2012年7月交房。

远大理想城86-128平米瞰景洋房2011-2-28开盘，预计2012年10月交房。

目前剩余房源主要集中在J4与J2栋。

J4#
J2#
102㎡ 126㎡
87㎡ 128㎡
2007-2011价格趋势线。

郑州商业市场调研报告

h郑州市商业市场研究报告营销部2011-8-29h目录一、郑州市宏观经济环境现状………………………………………二、郑州市商业环境分析……………………………………………三、郑州市各区域商圈发展现状………………………………………3.1、二七商圈…………………………………………3.2、碧沙岗商圈…………………………………………3.3、紫荆山商圈…………………………………………3.4、郑东新区商圈……………………………………………3.5、新兴商圈发展现状…………………………………………3.5.1、东南区域点状商圈…………………………………………3.5.2、西南区域点状商圈…………………………………………3.5.3、大学路带状商圈…………………………………………3.5.4、秦岭路点状商圈…………………………………………四、典型案例分析……………………………………………五、郑州市商业市场发展前景预测……………………………六、总结……………………………………………………一、郑州市宏观经济环境现状1、GDP发展状况经统计局初步核算，2010年全年完成生产总值4000亿元，比上年增长13.0%；人均生产总值4.9万元。

其中第一产业增加值124.6亿元，增长3.0%；第二产业增加值2269.9亿元，增长15.1%；第三产业增加值1605.5亿元，增长10.5%。

三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1：56.7：40.2。

2、固定资产投资2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元，比上年增长20.8%。

其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元，比上年增长21.9%。

全年房地产开发完成投资775.2亿元，比上年增长50.9%；其中住宅投资555.7亿元，增长41.0%。

商品房屋施工面积6255.5万平方米，比上年增长20.1%；其中住宅施工4582.9万平方米，增长16.3%。

商品房新开工面积1811.8万平方米，增长25.5%。

郑东新区写字楼市场调研报告

郑东新区写字楼市场调研报告目录一、郑东CBD市场现状简述二、郑东写字楼状况分析三、郑州写字楼未来市场预测四、郑东写字楼市场调查分析五、郑东典型写字楼分析一、CBD市场现状简述郑州东新区CBD除了中心处的会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环规划了60栋高层建筑,其中,沿外环为限高120米的30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米的30栋商务住宅高层项目.根据实地调查得知:内环大部分高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后, “绿地·峰会天下”、“中油国际”、“新芒果大厦”、“顺驰·第一国际”这几个项目建出地面或已经封顶。

部分项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。

而一向在项目操作手段上以速度求生存的“顺驰地产”则遭遇了前所未有的打击,项目在推出市场没有多久就因为“冷遇”宣布顺驰·第一国际“封盘”,以求蜕变之术。

二、写字楼状况分析此次所调查CBD写字楼项目有效项目较少, 在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其他如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预计在10月入市。

目前售罄的项目有联合中心、绿地·世纪峰会、蓝码·地王大厦。

考虑到综合分析的特性和数量。

我们也将暂时封盘的顺驰·第一国际也做综合比较之列。

以提高分析市场情况的有效价值，我们从下列几个方面进行综合分析：从建筑形态上看：因为总体规划设计对外环建筑的限高(120米)，因此这四栋建筑均为30层左右的单体点式带裙楼的实体.总建筑面积4—7万平方米，4层为裙楼(除了地王大厦为3层外)。

外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因此可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。

而格拉姆国际中心巧借了一个项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，因为成为环线内引人注目的项目。

2011郑东新区市场调查报告分析

一、郑东新区专题研究1、郑州新区发展概况2003年3月，郑东新区的第一个项目——郑州国际会展中心正式动工建设，一个沉寂了千年的荒滩大泽上响起了钻机的轰鸣，此举标志着一个崭新的发展时代开始了。

转眼间，四年多过去了，郑东新区已从那张写满标识和线条的蓝图上走下来，变成一幢幢美丽的高楼，一条条宽阔的道路，一个昭示郑州新时代的发展方向。

郑东新区位于郑州市区东部，是由郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区。

该区以迁建的原郑州机场为起步区，以107国道做为新老城区的分界线，郑州新区东至京珠高速公路，南自机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，相当于目前郑州市已建成市区的规模（建成区面积132平方公里,市区常住人口260余万人），将在未来20—30年内建成。

郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。

每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。

CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD 和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。

根据已经完成的总体规划，将郑州市原机场区域规划为商务中心区（CBD），环CBD33平方公里为近期重点开发建设区域（新区起步区），这里将形成连接新旧城区的商务、旅游发展轴。

目前在建的起步区面积33平方公里，将通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，它不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州市的核心。

整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层建筑。

郑东商务居住板块市场调研报告

CBD 本次调研区域北部行政办公居住区：金水路沿线已有40多家行政事业单位先后入住，大批中高档住宅小区陆续建成投入使用，基本形成了以南部现代物流集散区：专金水东路和郑汴东路为轴业市场、信息、物流、仓线的行政办公居住区。储、批发为主的现代物流仓储产业区。
商务商务办公区办公区
184 605 840 848 382 530 304 122
88 385 360 510 306 362 402 194
44 55 ___ ___ 68 108 48 ___
___ 55 ___ ___ ___ ___ 20 ___
区域产品占比复式 1.2% 一房四房 2.9% 6.5% 三房 38.2%
区域现状：区域内各版块功能划分基本成型，主要分为高档居住区、现代物流区、
以及沿东风东路、商鼎路东段的商务办公区；区域内道路通畅，交通便捷，数条城市主干道贯穿其中，区域内数十条城市三级道路交错，与城市主干道相连，通达性极强；
区域前景：区域内市政配套逐渐完善，将进一步提升人居水准，城市地铁的修建以
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
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启示——区域内项目多运用产品创新，但手法过于单一，同质现象严重；对于后续项目产品设计创
新方面应多吸取一线城市乃至国外的先进理念，以新颖独特的创新手法来规避市场竞争。
产品市场区域划分
调研内容区域划分
调研内容——针对区域内市政规划、交通、配套；高档居住区内9 个重点住宅项目；以及限购政策下的现状进行调研。
调研重点：
未售在售
针对各版块的市政规划、道路、配套进行调研；

郑州市高新区市场调研报告

两核六城十组团：
未来郑州的市中心将有两个：郑州新区和中心城区
一心两翼：
郑州市早在2010年初就确定了“一心两翼”的发展战略一心指指金水区、中原区、二七区等市中心老城区两翼指已经基本成型的郑东新区和正在崛起的高新区
六城推动组团与中心城区一体化发展，包括：巩义、新密、
新郑、中牟、登封、航空城十个组团将统筹交通、产业、教育、医疗和城市基础设施，合理调整城市空间布局和功能分区，包括：教育城、健康城、职教城、新商城、商贸城、金水科教新城、服务业新城、文化新城、制造业新城、高新城
1992-2000快速发展阶段
•郑州市高新区于1998年加入了世界科技园区协会。 •政府规划导向落地。 •2000年郑州高新区正式加入国际科技园区协会成为全权会员。
2001-2010加速发展阶段
•郑州市高新区于2002年通过了环境管理体系ISO14001认证。 •大学科技园、格力入驻高新区，开启高新区加速发展新阶段。
高新区
交通规划——高新区的交通在政府的带动下正日益完善，但总体上交通资源相对匮
乏。
高新区
高新区

高新区规划地铁有一号线延长线和八号线地铁1号线延长线由西流湖至河南工业大学地铁8号线途经东风路，瑞达路，科学大道相对其他区域来说，高新区地铁交通较为匮乏
随着政府对高新区发展的日益重视，多条BRT规划进入高新区 B12通至郑大新校区南门除快速公交外，68路、72路登公交车拉近了高新区与市中心的距离相对其他区域来说，高新区的公交资源较为匮乏
高新区市场调研报告
郑州市
中原经济区——中原经济区早在2009年就已得到政府以及社会各界的重视，郑州处于中原经济区的核心位置，具有战略意义。

2011郑州房价

郑州房管局发布的数据显示，2010年全年全郑州市区商品房供应量1043.6万平方米，销售量1151.2万平方米，与上年基本持平；商品房销售均价6138元/平方米，商品住宅销售均价为5536元/平方米。

俱往矣，数楼市沉浮，还看2011,2011刚刚迈开脚步，我们《大地产》就已经有了数据支撑。

本次调查数据显示，2011年郑州商品房的理论供应量3000.52万/平方米。

这个数字出来之后，我们吓了一跳，大呼不可能，把那摞厚厚的调查表又加了一遍，结果还是一样。

其实，根本原因在于，我们市调出的是“理论供应量”,不是“实际完成供应量”.（含往年尾存量和今年的规划总体量），比如，亚星盛世的体量为400万平方米，升龙城的体量为280万平方米，但其今年具体要推出多少，能推成多少，我们不清楚，开发商也不清楚（调控紧锣密鼓，打击投资斩钉截铁）。

金水区：继续演绎旺地优势一直以来，金水区以其成熟的资源配套和区位优势，成为众多开发商竞相开发的旺地，因此，金水区连续多年蝉联郑州楼市供销第一。

市场现状金水区商品房供应量、成交量都稳居全市第一位，商品房成交价格也相对较高，市政配套齐全，是郑州房地产市场起步最早，发展最为成熟的区域。

2008年，金水区累计批准预售面积将近259万平方米，销售面积为226万平方米，几乎占到全市商品住宅销售量的40%.2009年依然稳坐各区域市场第一把交椅。

据《大地产》杂志调查显示，2011年金水区商品房的供应量是417.14万平方米，排在郑州各区域第三，二七区和中原区优势渐显，业内人士指出，近一两年来，随着郑州市城中村改造高潮的到来，中原区、管城区等区域开发比重日益加大，致使金水区商品房功效比重在全市有所下降。

但金东区作为高端住宅、商业、写字楼综合开发的黄金宝地，良好的区位优势和资源优势仍令金水区真金足赤，成色十足。

发展趋势随着“北移东扩”政策的影响，金水区加大了北区房地产开发的力度。

如今，北环片区已经形成了集中的中档住宅开发，这些楼盘性价比较突出。