金融街华荣公寓个案分析

一、项目介绍

1、项目位置

本

案

金融街华荣公寓位于金融街南区，距离金融街约250米，距离长安街约350米，具有“双街”（长安街、金融街）神经中枢的位置。同时，本项目具有稀缺的商务环境优势：3大国家金融监管机构、9大商业银行总部、3大保险集团总部、3大电信集团总部，以及300多家超级实力机构等环绕四周，区域内的商务氛围较为浓厚。

2、项目环境

总体而言，本项目由于位于金融街规划区域内，周边地区内写字楼群林立，整体商务办公氛围较为浓厚，居住及生活氛围相对较弱。

由于本项目受自身地块面积、体量的限制以及项目的设计形态（半围合），很难营造出较为浓郁的生活氛围。

同时，在本项目北侧，分别为北京网通和北京对外演出公司的对外的商务办公楼，对本项目会造成一定遮挡。另外，据我们的调查得知，项目北侧的北京网通的在用写字楼将会在明年上旬改建为北京小灵通总部，有可能造成对本项目辐射污染，同时可能对本项目住宅部分的意向客群的选择会造成一定影响。

3、项目配套

本项目所处区域内，由于金融街的地价因素，项目周边配套商业设施数目相对较少。但本项目距离西单商业区仅一公里左右的距离，且交通状况良好，基本可以满足未来客户的购物、休闲等相关需求。

项目所在区域为教育质量优秀的名校学区，北京第八中学、北京洁如幼儿园、北京师范大学附属实验中学、第三十五中学、北京第二实验小学、北京西城区育民小学及北京小学等均位于项目附近，项目周边整体教育配套优势明显。

二、户型分析

所属楼座户型标号户型大小面积套数均价备注

A G1 三室两厅两卫180.81 10 20600 37246860 G2 三室两厅两卫189.51 10 20600 39039060

B F1 三室两厅两卫155.02 20 20600 63868240

C C 一室两厅一卫130.81 9 20200 23781258

D 一室两厅一卫133.13 9 20200 24203034

E 一室两厅一卫113.91 9 20200 20708838

D A 三室两厅两卫263.48 9 21600 51220512

B 三室两厅两卫256.39 9 21600 49842216

E A 三室两厅两卫263.48 18 21600 102441024

F A 三室两厅两卫263.48 9 21600 51220512

B 9 21100

售完

G C1 9 19700 D1 9 19700 E 9 19700

H F2 9 20100 F3 9 20100

总计所剩户型平均面积所剩套数所剩户型平均价格196.40㎡112套21074元/㎡

三、项目优劣势分析

四、周边主要项目分析

中海凯旋

开发商中海发展（北京）有限公司

占地面积26800平方米

总建筑面积65000平方米

容积率 2.98

绿化率（%）31%

产品类型5幢8层半板楼

价格13500元/平方米

物管费 3.60元/平方米/月

工程进度已是现房

主力户型面积（㎡）三居：171、178

四居：222、224

装修标准毛坯

产品定位商住

项目地点西城二龙路西街

配套设施特点２个组团，共３６０户

纯板楼设计，一梯两户

较大的规模使小区相对封闭

兵营式布局使小区环境优美、绿化高知名开发商开发

售楼电话66026688

丰汇时代

开发商北京兆泰房地产开发有限责任公司

占地面积43358平方米

总建筑面积425000平方米

容积率9.8

绿化率（%）25%

价格13800元/平方米

物管费2.8美元/平方米/月

3.50元/平方米/月

工程进度一期写字楼1栋18层已完工二期公寓下个月开始认购

主力户型面积（㎡）77-3000 ㎡自由组合装修标准精装修

产品定位高档写字楼、公寓

项目地点西城太平桥大街84号

配套设施特点大规模的建筑综合体，共分四期开发一期8.9 万平写字楼

二期12.1 万平米产权式公寓， 7.5万平米服务式公寓

公寓精装标准800元

售楼电话66188866/66187788

长安兴融中心

开发商北京长安兴业房地产开发有限公司

占地面积23000平方米

总建筑面积188000平方米

容积率8.2

绿化率（%）30%

价格写字楼：21700元/平方米公寓：15000元/平方米

物管费写字楼：3美元/平方米/月公寓：8.30元/平方米/月

工程进度2006年年底交房

主力户型面积（㎡）一居：57、77 二居：128

装修标准公寓：精装修

产品定位高档写字楼、公寓项目地点西城闹市口大街1号

配套设施特点东西两座写字楼呈对称的“L”型布局，与南侧条形的公寓楼围合的格局公寓精装修标准2000元/平方米

写字楼可与公寓互通

售楼电话66080606

五、项目定位分析

由以上我们对本项目所处区域市场、竞争项目及本项目优势及竞争弱项分析可知，本项目如按照原有定位方向进行销售，则其未来的销售压力及难度较大，因为其20000元/㎡的销售均价与周边同档次、位置更为优越的公寓项目之间的销售价格相差近5000元/㎡，其竞争弱势较为明显，同时从开发时间、销售周期来看，风险较大，累加成本相应增加，不利于项目后期销售。

在几天的调研、分析中，我们发现市场有如下特征，即目前金融街云集3000多家企事业单位和外地公司（数据来源：北京房地产信息网）及1家5星级酒店、6家4星级酒店，其中各酒店内的商务套间基本客层为3000多家企业高层及外地公司驻京办事处，由我们调研的数据可以得出金融街区域内各企事业单位及外地公司对酒店商务套间的需求量较为明显，其中的需求量不包含未来入市新增写字楼群内的企事业单位及外地公司。因此，可以看出本项目如以行政级酒店式公寓定位，其产品内在的投资性较为明显（见下投资分析表），市场机会点明显，利于项目后期销售，并可为开发商快速回笼资金、降低市场风险。同时又可另辟蹊径，开拓出高档项目全新的营销模式与创新操手法，制造市场热点，引起业内广泛关注，提升销售公司形象与品牌。

具体操作手法建议：

1、两家专业公司

●一家销售代理公司：主要解决销售问题，负责项目未来对外销售、推

广等工作。

●一家知名的酒店管理公司：主要解决未来酒店经营及客源问题，负责

酒店长包及短包客户的租赁、酒店盈利及经营管理等相关工作。

2、经营收益抵月供

根据酒店的投资收益，开发商在收取购买客户前期首付款后，交由酒店管理公司负责经营，所得经营收入，除扣除购买客户每月缴纳的月供款后，剩余收益完全由酒店公司自由支配，给予酒店管理公司最大利益，使其完全投入到酒店的经营与管理中去，在前期经营中由酒店管理公司向开发上提出相应配套、内部居室配置等建议。

附表1：周边酒店商务套间门市价格

附表2：针对本项目的经济分析

市场研究部

二零零四年十一月五日

酒店式公寓案例分析

酒店式公寓案例分析一、不同都市案例 1.1 北京酒店式公寓资料：北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户要紧分布在以下三个地域： a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区，占总数的65%； b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 c、金融街商务区东方广场【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓，

一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务治理、洗衣和24小时送餐服务，随时为您效劳。【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施特不齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。【服务】 ☉五星级酒店式家务治理。☉豪华客车班车服务。 ☉24小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球，壁球，

保龄球等 ☉洗衣服务。☉包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。 ☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。【户型与报价】讲明：§以上租金包括物业治理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周两次房间打扫最短一个月租期国贸公寓

某酒店式公寓案例分析

酒店式公寓案例分析一、不同城市案例 1．1 北京酒店式公寓资料：北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域: ?ａ、CＢＤ商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区,占总数的６5%； ??ｂ、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 ??c、金融街商务区东方广场【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦,包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓,一柱一梁皆精雕细琢,为您重新诠释北京高尚生活的定义。 “东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第,每个单位均布置华丽，家具精挑细选,世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和２4小时送餐服务,随时为您效劳。?【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施非常齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、２4小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。【服务】 ☉五星级酒店式家务管理。☉豪华客车班车服务。 ☉２4小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球,壁球,保龄球等?☉洗衣服务。☉包括ＣＮN、BBC、HBO、CN ＢC、NHＫ、ＥSPN体育频道等４０多个国际卫星电视频道。?☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳,健身，桑拿，瑜珈,阅览室,按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。

周两次房间打扫最短一个月租期国贸公寓【介绍】国贸公寓座落在中国国际贸易中心内,由南、北两座30层高的公寓楼组成。共有一居到四居及顶层豪华套房4０1套。国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。?国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。【配套设施】 ☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括CNN、HBO电影频道、CNBＣ、NＨK、EＳPN体育频道等２７个国际卫星电视频道。☉国贸公寓租户免费获国贸俱乐部钻石卡，可享受多种消费优惠。 ☉经常多样的租户活动。?☉由国贸饭店提供的早餐服务。?☉日本学校班车服务。?☉洗衣服务。 ☉国内外报刊、杂志。 ☉送信服务。 ☉保险箱。?☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括ＣＮN、ＨBO电影频道、CNBC、NHK、ESＰＮ体育频道等27个国际卫星电视频道。周围设施 §地下停车场?§商务中心?§购物广场?§超市?§银行?§24

某酒店公寓的电气工程设计实例分析

某酒店公寓的电气工程设计实例分析发表时间：2018-12-06T17:18:19.843Z 来源：《防护工程》2018年第22期作者：吕创 [导读] 在本文介绍的酒店公寓中，安排了两套酒店公寓，沿街有独立的立面商店以及一个大型购物中心。西安沣东地产有限公司陕西省西咸新区 710116 摘要：在本文介绍的酒店公寓中，安排了两套酒店公寓，沿街有独立的立面商店以及一个大型购物中心。其中第一栋楼有20层，建筑高度达到76.80米，第一层和第五层分别有门厅和休闲中心。第二栋楼有16层。这座建筑物有71米之高。除了一到五层其余的楼层都分别设有大堂和休闲中心，配套车库、装备室都位于地下室。关键词：负荷级别；电气工程设计；实例分析近些年来，我国经济水平的发展，导致酒店行业在我国得到了较为广泛的发展，本人曾经参加过一些酒店公寓的设计工作，掌握了一些经验，本文通过对一些专业性的知识展开探讨，对酒店公寓的电气工程设计进行研究，通过分析实例，增加论文的论证力度。一、确定负荷级别按照《民用建筑电气设计规范》中的描述可以知道，单位或多层走廊公寓的应急照明以及疏散指示灯被确定为二级负荷，而其余的耗电量被确定为第三类负载。对于酒店式公寓，除了按照规定来处理问题，还要考虑建筑的规模甚至是重要性，消防中心、消防泵、消防等。一类高层建筑的ANS、消防电梯、防火屏、应急照明、疏散标志等被确定为一级荷载。家用泵、楼梯照明泵和排水泵被确定为二次负荷。剩下的不是第一级，两级负载的电源就被称为三级负载。在设计工程的过程中，不同负荷等级的电源是由不同负荷等级的供电水平来确定的。在高层公寓中，两台电源共用于一级负荷，以确保另一种电源不受别的电源的限制。当电源有问题的时候，电源的功率就会受到威胁；从高层住宅二次负荷的角度来看待问题，当变压器出现问题甚至是线路出现问题的时候，供电系统不可以停止供电。我们一般使用双回路供电方式，是由于三相负载对电源的要求不是很高。如果想加大应急照明的安全性，单机电源就应该适用于单元式和多层走廊公寓，但应急照明和疏散指示灯可与镍蓄电池一起使用。加大应急照明电源的安全性，可以从下手。二、设计照明系统从某种程度上来说住宅建筑的设计要求和酒店公寓照明系统是一样的。在设计时候，我们应该遵守环保的原则，还应该尽可能地追求“安全经济”、“节能”甚至是“回归自然”，同时还应该创造出让顾客满意的视觉效果。在公寓里安装高质量的照明设备可以使公寓显得既和谐又温暖。 (1)在公寓照明的设计过程中，设计师通常参照国家标准中的照明标准值来选择住宅建筑的照明标准值，这种设计方法充分考虑了公寓的特点。 (2)选择光源与灯具。直到现在为止，市场上有白炽灯、卤化钨灯、荧光灯和各种高强度气体放电光源，但白炽灯以及荧光灯是家庭最常用的光源。月牙灯在公寓照明设计中是很常见的，色温、色彩渲染和使用寿命是光源选择的主要考虑因素，同时也要考虑光源的可行性。ULD灯还充分考虑照明节能的问题，该灯做到了不降低照明和照明质量要求，同时也大大的减少了光能损耗。该灯是所有灯中对光能利用率最高的灯。值得注意的是，虽然荧光灯与普通白炽灯相比具有节能的优点，但荧光灯的使用寿命受到的影响很大。荧光灯在使用的时候需要不停地更换灯泡，这样的话就会大大的减少荧光灯的使用寿命，然后影响照明系统经济。正因为如此，在我们要经常使用灯泡的地方用白炽灯是最正确的做法，在我们不要经常使用灯泡的地方用荧光灯是最正确的做法。在设备房的照明区域，商店、商场等场所使用节能灯、金属卤化物灯、室外泛光灯和庭院照明灯是最明智的做法。 (3)插座的选择和安排。为满足方便、安全用电的需要，在酒店公寓的照明设计中设置了足够数量的电源插座，以满足用户对照明的需求。同时让顾客方便、安全地使用电力，因为在过去的公寓电气设计中，安装在墙上的插座数量往往不多，这是不合理。 (4)控制照明。在设备房、商铺、商场室内照明过程中采用集中和分散控制的办法。为了管理和节约能源，地面车库、公寓楼之间的公共照明使用荧光灯。交流公共区域内的欧洲照明被用作安全照明。BAS与安全监控系统连接后，当报警系统被报告时，有照明系统控制。报警区域和邻近区域的安全照明是通过连接打开的。三、设计配电系统供配电系统的设计主要考虑了家庭配电箱、地板配电与进机柜之间的连接关系，以及开关电源的合理选择，配电箱安装位置和安装方式的选择，电源和配电线路敷设方式的选择等。 (1)400/230V低压供电被低压配电系统使用。 (2)空调机房主机、空调泵、生活泵、消防中心、地下车库、屋顶电梯机房等都是很重要的地方。双电源供电适用于消防中心，消防泵、消防电梯等消防设施。在配电箱的最后阶段还安装了电气和机械联锁，这样可以使发电机备用电源电路自动接通和备份。 (3)由于公寓房容量大、负荷大、供电干线等原因，一般照明电源电路采用阻燃五芯聚乙烯铜芯电缆(zr-vv)。地下车库、楼梯和其他没有天花板的地方的照明线，用阻燃绝缘铜芯导体穿过地板或墙壁上的PVC耐火塑料管是最安全的办法。四、安全设计及接地所有变压器低压侧的中性点直接接地，建筑物工作接地，防雷接地，电气安全接地，信息系统接地的共同点，接地电阻要求不在一个地点。TN-S系统适用于所有建筑物的低压配电系统，也适用于周边地区的低压配电系统。在低压柜的中间没有连接保护线。作为连接点在建筑物的总等电位中的作用很大，如保护接地干线和煤气、给排水总管道、空调冷却水总管道等。建筑物的金属部件与它们可靠地连接在一起。所有电气设备的金属外壳和框架，支架和电缆桥，金属线槽，电线管等都是康涅狄格的，将这些电线连接到保护线上，达到保护电线的目的。五、有线电视系统 CATV被引入负一层的前端机房。机房前端设备保留卫星接收系统用来接收信号。卫星电视节目和卫星天线数目是待定的。有线电视和卫星节目通过电视信号干线系统被调制和传送到每个电视信号接收器。有线电视系统设备还有：卫星接收天线、功率分配器、接收机、

雅高酒店集团经营战略案例分析资料报告

雅高酒店集团案例分析一、集团简介 ?中文名称：雅高酒店集团 ?外文名称：Accor ?公司性质：股份公司 ?创建时间：1967年 ?联合创始人：杰拉德·贝里松（Gérard Pélisson）、Paul Dubrule（保罗·杜布吕） ?业务围：酒店、服务 ?集团总部：法国巴黎 ?服务理念：让旅客以经济性的价位享受国际标准的酒店住宿 ?服务对象：商旅、政务、休闲人士 ?主打事业和服务：雅高酒店、法国雅高酒店、雅高酒店集团、雅高酒店集团中国 ?广告语：We built smile! 我们创造微笑！ ?会员体系: ?雅高酒店客户忠诚计划，A|Club 顾客自入住之时，就可以成为其会员，每入住消费一次，就可以获得相应的

积分（每消费1美元可以获得两个积分），按照积分的不同分为经典级别、银牌级别、金卡级别、白金卡级别四个不同的级别。不同的级别可以享受不同的优惠和奖励。 A|Club的积分获得容易，永久有效。优惠和奖励的方式也多种多样，比如酒店礼券、航空里程、慈善捐助、在合作伙伴处可支付消费费用。雅高集团（Accor）是一家大型的法国跨国企业，是欧洲第一大酒店集团。是欧洲饭店、餐饮行业的领导企业，也是世界大酒店集团之一。截止2015年6月，雅高酒店集团在全世界拥有3,792家酒店，遍布五的94个国家，约495,072 个房间。雅高的酒店从经济型到豪华型，根据每一位客人的需要提供周到的服务。雅高精神是一门综合的艺术，它融合了历史的传统与现代的创新，增添了宽容、纪律、想像和热情，从而促使我们的工作达到一种高超的水准。在雅高中国酒店体验雅高的精神，及由法兰西气息燃起的欢乐火花。雅高集团亚太区总部设在新家坡，是亚太地区规模最大、最具活力的酒店管理集团。雅高集团于1985年进入中国市场，总部设在。集团在中国经营七个品牌，包括索菲特、铂尔曼、美憬阁、美爵、诺富特、美居和宜必思，全线覆盖从奢华型到经济型酒店市场。至2014年3月，雅高在大中华区运营135家酒店，另有129家已签约项目（中国经济时报）。二、品牌简介酒店品牌：Sofitel(索菲特),Pullman(玻尔曼),MGallery（美憬阁），The Sebel，Grande Mercure(美爵), Novotel(诺富特),Suite Novotel, Mercure(美居),Mama Shelter，Adagio / Adagio Access，Ibis(宜必思), ibis Styles，ibis budgetThalassa sea & spa，Hotel F1（一级方程式）。

高层建筑案例分析马赛公寓

高层建筑案例分析 —马赛公寓姓名：陈彬勒柯布西耶是我最喜欢的建筑设计师之一，他是开创现代主义建筑的鼻祖，是20世纪最建筑师重要的建筑师之一，也是现代建筑运动的激进分子和主将，他所设计的建筑很多都举世闻名，当然，也包括今天我要分析的马赛公寓。勒柯布西耶认为在现代条件下，城市既可以保持人口的高密度，有可以形成安静卫生的环境。他的理想的现代城市就是中心区有巨大的摩天大楼，外围是高层的楼房，楼房之间有大片的绿地，现在化的整齐的道路网布置在不同标高的平面上，人们生活在居住单位”中。设计者称之为居住单元盒子”大楼用钢筋混凝土建造，通过支柱层支撑在 3.5x2.47英亩面积的花园，这种做法是受一种古代瑞士住宅—小棚屋通过支柱落在水上的启发，主要立面朝东和西向，架空层用来停车和通风。而马赛公寓就是在这种理念下应运而生的。 1马赛公寓坐落于坐落于法国马赛boulevard Michelet 13000 Marseille 。自1946 年开始设计， 1952年完工。是一座举世瞩目的超级公寓住宅。左图为马赛公寓的卫星图，我们可以看到建筑周围绿树环绕，周围景观设计的简单明了。可以说环境十分宜人。下面我们从各个方面具体分析其具体组成。基本资料马赛公寓一座大型的居住公寓建筑，长165米，宽24米，高56米，18层，其中底层架空，顶层设幼儿园，屋顶为公共活动平台，设有儿童游戏场，小型游泳池以及成人健身房等；7、8层为公共服务，设商店、餐馆、洗衣房及旅店等服务设施。其余层为居住层，户型多为跃层布置，起居室通高，最大限度接纳阳光；每3层设一中央公共走道。大楼可容377户1500-1700人居住，是为缓解二战后欧洲房屋紧缺的状况而设计的新型密集型住宅。建筑外观马赛公寓还设有电梯厅和管理员房间。突破了承重结构的限制，从单身住户到8个孩子的家庭，室内楼梯将两层空间连成一体，起居厅两层通高，达到 4.8米高，3.66x4.80米大块玻璃窗满足了观景的开阔视野，大楼的7、8层是商店和公用设施，商店和公用设施，包括面包房，副食品店，餐馆，酒店，药房，洗衣房，理发室，邮电所和旅馆。满足居民的各种需求，幼儿园和托儿所设在顶层，通过坡道可到达屋顶花园。在第17层设有幼儿园和托儿所，屋顶上设有小游泳池、儿童游戏场地、一个200米长的跑道，健身房、日光浴室，还有一些服务设施被勒柯布西耶称为室外家具”，如混凝土桌子、人造小山、花架、通风井、室外楼

酒店式公寓的建筑设计初探及其实例分析001_

天津大学硕士学位论文酒店式公寓的建筑设计初探及其实例分析 - 55 - 表4-2 北京酒店式公寓配套服务项目百分比表（资料来源：https://www.360docs.net/doc/5f8088667.html,/city.asp ）配套服务项目百分比配套服务项目百分比健身中心 87.5 诊所 18.75 游泳池 87.5 电影院 12.5 儿童活动室 62.5 花园 12.5 餐饮 56.25 咖啡厅 12.5 超市 43.75 台球室 12.5 桑拿 37.5 网球场 12.5 商务中心 37.5 高尔夫练习场 6.25 健康俱乐部 31.25 酒吧 6.25 银行 31.25 药店 6.25 购物中心 18.75 4.3.4 小结酒店公寓不同于普通的高档公寓，也并非传统的酒店，空间定位非常重要。房间给谁住，决定了整个设计协调性。首先，不宜过于华丽，在造成一定视觉冲击的基础上，弱化空间的陌生感与距离感，更多地体现简约、大方、内敛气度，即使是在大堂，也要形成私密专属氛围；其次，公共空间设计需要考虑节能，在满足功能的基础上烘托居所的气氛；最后，设计中应预先考察合理的行为动线。另外，对于年轻白领阶层的置业队伍，应注重楼盘智能化和网络、通讯设施的配制。有条件的可考虑门禁系统与电梯的集成，防止不同楼层居民相互干扰。另外，与安全防范有关的集成，如电子监控，防盗报警和巡更系统也是酒店式公寓必不可少的安全设施。（如图4.3.4-1、2）图4.4.4-1 荣尊堡公寓的可视对讲器、家电遥控与紧急呼救系统（图片来源：笔者拍摄）图4.4.4-2 荣尊堡公寓的可视对讲器（图片来源：笔者拍摄）

高层建筑案例分析——马赛公寓

高层建筑案例分析 ——马赛公寓姓名：陈彬勒·柯布西耶是我最喜欢的建筑设计师之一，他是开创现代主义建筑的鼻祖，是20世纪最建筑师重要的建筑师之一，也是现代建筑运动的激进分子和主将，他所设计的建筑很多都举世闻名，当然，也包括今天我要分析的马赛公寓。勒·柯布西耶认为在现代条件下，城市既可以保持人口的高密度，有可以形成安静卫生的环境。他的理想的现代城市就是中心区有巨大的摩天大楼，外围是高层的楼房，楼房之间有大片的绿地，现在化的整齐的道路网布置在不同标高的平面上，人们生活在“居住单位”中。设计者称之为“居住单元盒子”,大楼用钢筋混凝土建造，通过支柱层支撑在3.5x2.47英亩面积的花园，这种做法是受一种古代瑞士住宅—小棚屋通过支柱落在水上的启发，主要立面朝东和西向，架空层用来停车和通风。而马赛公寓就是在这种理念下应运而生的。 1马赛公寓坐落于坐落于法国马赛boulevard Michelet 13000 Marseille。自1946年开始设计，1952年完工。是一座举世瞩目的超级公寓住宅。左图为马赛公寓的卫星图，我们可以看到建筑周围绿树环绕，周围景观设计的简单明了。可以说环境十分宜人。下面我们从各个方面具体分析其具体组成。基本资料马赛公寓一座大型的居住公寓建筑，长165米，宽24米，高56米，18层，其中底层架空，顶层设幼儿园，屋顶为公共活动平台，设有儿童游戏场，小型游泳池以及成人健身房等； 7、8层为公共服务，设商店、餐馆、洗衣房及旅店等服务设施。其余层为居住层，户型多为跃层布置，起居室通高，最大限度接纳阳光；每3层设一中央公共走道。大楼可容377户1500-1700人居住，是为缓解二战后欧洲房屋紧缺的状况而设计的新型密集型住宅。建筑外观马赛公寓还设有电梯厅和管理员房间。突破了承重结构的限制，从单身住户到8个孩子的家庭，室内楼梯将两层空间连成一体,起居厅两层通高，达到4.8米高，3.66x4.80米大块玻璃窗满足了观景的开阔视野，大楼的7、8层是商店和公用设施，商店和公用设施，包括面包房，副食品店，餐馆，酒店，药房，洗衣房，理发室，邮电所和旅馆。满足居民的各种需求，幼儿园和托儿所设在顶层，通过坡道可到达屋顶花园。在第17层设有幼儿园和托儿所，屋顶上设有小游泳池、儿童游戏场地、一个200米长的跑道，健身房、日光浴室，还有一些服务设施——被勒·柯布西耶称为“室外家具”，如混凝土桌子、人造小山、花架、通风井、室

酒店案例分析

Life is not measured by the breathes you take， but by the moments that take your breath away! 意大利山林度假酒店分析意大利山林度假酒店分析 The analysis of Vigilius Mountain

项目背景: 海拔1500m高的蒙特维吉流山(The Monte San Vigilio)是阿尔卑斯山的一脉。它环抱着意大利北部城市墨拉若(Merano)，是闻名于欧洲的疗养度假地。夏季这里是攀岩越野的理想场所，而冬季则为人们提供丰富多彩的娱乐、运动设施和户外感受。历史悠久的蒙特维吉流疗养度假地没有道路可通，只能步行或乘缆车到达，通往这里的缆车是欧洲第二古老的缆车，也是世界上最早使用的客运缆车之一。疗养地蒙特维吉流原有一栋建造于1912年的房舍年深日久结构渐渐腐化，终于在2000年酒店的主人，墨拉若，的企业家尤瑞赫拉德勒(Ulrich Ladurner)，邀请了米兰的世界著名建筑师麦特欧·撒恩(Matteo Thun)一起创造出山林度假酒店维吉流斯(Vigilius)。新建筑主要为木构造，象征着建筑周围环境进而体现建筑和自然的变形体。设计这座新颖和深深崇尚自然的建筑，撒恩称之为“成年人的豪华游乐场”，以此吸引来自世界各地的客人。设计宗旨建筑师麦特欧，撒恩始终以简洁为设计宗旨。他认为当今世界愈来愈被不断更新的高科技所统治，人们需要的不是什么新的复杂形式，而是提高的质量，这种生活质量的新概念对建筑师而言，是减少、祛除、转移，是创造出真正为人所需的融汇了微妙人情味儿的，生态平衡的，持久性的建筑。因而在维吉流斯撒恩创造了一个生态环境保护的高山隐居处，完美地展示了“摆脱一切”的独特想法。在此，他希望疲惫的城市居民和周游世界的富豪们能深深地松弛休憩，以重拾心灵深处的平静感。酒店主人尤瑞赫拉德勒)是一位魄力非凡的企业家，拥有欧洲市场领先的非蛋白食品制造公司。他曾描述:“到维吉流斯的客人在这里的体验应远胜于仅仅度过美好的几天，而应获得新的内心感受和发掘新的内心价值”。的确，在1500m 高的地方空气不同，精神不同，感觉也不同。对酒店业主来说，维言流斯包含着全部的美丽，这不仅是建筑内外与自然环境视觉上的美，还有嗅觉闻到树木和自然清香:听觉聆听到松涛的呼啸声和壁炉里噼啪的火苗声，和触觉:木质表面的接触和全身的美容处理等多样的美的感受。酒店建筑设计基本数据总占地面积:11500m3 建筑占地面积:3500m3

开题报告酒店式公寓的发展现状及存在问题研究

酒店式公寓的发展现状及存在问题研究第 1 章绪论 1.1 研究目的与意义酒店式公寓在北京，上海等大城市近几年已发展的相当成熟，拥有其稳定的客户群市场，成为城市中不和或缺的居住类型之一。因此，对其运作模式和管理方式等问题的研究已是当务之急。另外，酒店式公寓同其他居住建筑一样，客户群市场需要进一步细分，而且其在管理模式和政策方面的问题都有待深入研究。论文以北京地区为例，选取具有代表性的富顿中心项目为例，通过对资料的整理和提炼，论证相关文献中已有结论可靠性的同时，进一步挖掘更深，更创新层面的基础理论研究，并完成了对酒店式公寓的客户群定位及管理方式的初步研究。 1.2 研究基本内容本文通过对酒店式公寓的产生，包括概念界定，其产生背景，国内外的发展现状。对酒店式公寓的前景分析，与公寓酒店的区别特征，功能分析，北京酒店式公寓不同项目的比较分析，通过对富顿中心研究，对建筑类型、户型、配套服务功能空间，对酒店式公寓存在的问题，客户研究，管理模式等一系列问题进行分析和探索。 1.3 研究方法 1.通过文献研究法,调查法,经验总结法等对酒店式公寓的概念，分类，主要功能，发展现状，存在问题进行分析。 2.对现有的资料进行收集整理，对有关书面理论资料进行分析，比较、归纳、总结。对目前酒店式公寓设计中存在的问题展开研究讨论，旨在完善对酒店式公

寓的理论层面上的研究，提出一些参考意见和建议。 3.通过处于北京朝阳区CBD国贸中央商务区的北京富顿中心公寓酒店进行研究和分析来映射出北京以及全国大中型城市的酒店式公寓的基本概况及发展前景。 4.对一些楼盘开发的调查，结合房产行业今年的市场调查报告，分析当前我国的市场局面，从城市与建筑角度剖析出酒店式公寓目前主要存在的问题，并研究其解决方案。 1.4 研究现状作为中国现阶段的一种新生事物，酒店式公寓的研究业也刚刚起步。目前关于此课题的探索大多集中在房产开发与投资研究领域。朱文俊的《酒店式公寓》（2003）是唯一一部关于酒店式公寓的专著。本书介绍酒店式公寓的沿革及发展预测，雅诗阁之观点、高品质服务时公寓的基本标准一览、旺座中心的设计开发与经营，建筑综合体中酒店式公寓的开发与设计、解密酒店式公寓的销售方法等内容。武汉大学工商管理专业的硕士论文《酒店式公寓营销策略研究》（刘明学，2004），主要针对酒店式公寓的营销策略展开深层次的探讨，更深一步挖掘销售酒店式公寓行之有效的策略及方案；同济大学技术经济与管理专业的硕士论文《酒店式公寓的投资价值分析与经营模式研究》（丁运生，2004），对酒店式公寓的经营模式分类总结，使之管理更为合理，运作更有效率；华南理工大学企业管理专业的硕士论文《酒店式公寓客户感知价值驱动因素研究》（夏剑龙，2007）。对于酒店式公寓的概念及各方面特征进行概要性介绍的文献有：殷升的《产权式酒店与酒店式公寓》（世界饭店，2001/02）、胡本宇的《解读酒店（式）公寓》（北京房地产，2005）、李舒的《酒店式公寓小户型成亮点》（房地产导刊，2005/20）、陈静的《酒店式公寓目标市场的选择》（中国市场，2007/13）、黄建邦的《浅谈酒店式公寓及物业服务》（上海房地，2004/07）。关于酒店式公寓的发展现状及前景分析方面的文献有：刘厚良的《上海酒店式服务公寓发展的困境与对策》（城市，2004/01）、吴国栋的《服务时公寓市场前景与思考》（上海房地，2004/01）、梁保尔与朱承强的《服务式公寓发展现状

服务式公寓行业初探——以雅诗阁为例

服务式公寓行业初探——以雅诗阁为例编者按：本文希望以雅诗阁为案例，介绍服务式酒店公寓，梳理雅诗阁发展脉络，探究雅诗阁是如何发展成为备受推崇的服务式公寓行业领军品牌，为我们打造专业的服务式公寓管理公司提供借鉴意义。一、服务式公寓简介 1.服务式公寓的概念：服务式公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。服务式公寓起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。简单的说，酒店式公寓是一种介于酒店和住宅公寓之间过渡地带的一种混合物业，酒店和住宅公寓这两种产品在逗留时间方面是有区别的——这种区别在提供的设施上也有所体现。传统的酒店迎合临时和短期的住宿需求,而公寓则提供长期住宿服务。酒店式公寓非常适合中长期居住，因此倍受外籍企业管理人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现、可观的回报，成为广大投资者的新宠。图一：服务式公寓定位区间 2.服务式公寓的特点 ⑴家庭式的居住布局：服务式公寓的功能空间比较齐备，拥有客厅、卧室、配备设备齐全的厨房、家用电器和洗衣设备、以及比较个人的环境和家居化的家俱。此外，服务式公寓也附属提供游泳池、健身房、餐厅、洗衣间等服务设施且大多免费为客人开放，但这些设施相对酒店来说都更加集约高效。相比而言，酒

店会提供更多种类的服务，较多种类的餐饮及休闲设施，较少房间的空间、较少家具和工具。 ⑵提供完善的服务和管理：服务式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣等）；安全服务（24小时客房服务，24小时保安等）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）等。比酒店更进一步的是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等等。服务式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较一般公寓更完善，服务内容更多。 3.服务式公寓管理公司服务式公寓管理公司大体可以分为两类，一类是专注于服务式公寓的管理公司，并占有大部分市场份额，比较著名的有奥克伍德（Oakwood）、新加坡雅诗阁集团（The Ascott Group）、新加坡辉盛国际（Frasers Hospitality）、香港莎玛酒店管理公司（Shama Luxe），另外一类是由知名的酒店管理公司衍生出来的子品牌，如万豪行政公寓、威斯汀公寓、凯宾斯基公寓等，这类管理的服务式公寓相对较少，一般为委托管理的酒店项目公寓部分。此外，随着服务式公寓市场的发展，本土企业也在探索发展之中。二、案例研究——雅诗阁雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是新加坡凯德集团旗下的全资子公司，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家70多个城市管理200多家物业，超过32,000 套服务公寓单位，雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。 1.雅诗阁品牌发展： 1984年，雅诗阁推出了亚太地区首个世界级服务公寓—新加坡雅诗阁公寓。 1998年，雅诗阁抱着开拓市场也培育市场的心态，首次踏入中国内地市场，目前其在中国管理的服务公寓已达26家，并有20家正在筹备开业中。 2000年，发展置地集团和百腾置地集团合并成立嘉德置地集团，同年，原发展置地集团旗下的雅诗阁与原百腾置地集团旗下的盛捷控股合并。 2002年, 雅诗阁收购了法国享有盛名的馨乐庭(Citadines)酒店公寓，宣告

公寓式酒店与SOHO公寓分析

酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO等概念阐述与特点分析: 大都市中的酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的物业，但其本质仍然是公寓。上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。从上世纪90年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型开始出现，但这类物业不零星出售，只是出租，主要对象是从事商务活动的外籍人士，为其提供国际化的居家服务设施。后来，因为东南亚金融危机的影响，上海很多外销楼盘就干脆改短线投资为长线投资，改出售为出租。因为简单公寓出租收益低，但介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报就高，加上酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合，很多酒店式公寓也就应运而生了。另一类是以小产权为特征，相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现。从2000年开始，这类物业快速进入住宅市场，以小户型、低价和酒店式服务作为其最主要的卖点，赢得了年轻白领购房者和投资客。这类物业虽然也是酒店公寓。但因为面积小、总价低，自然进入的门槛就低，人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当的自主权。但由于人多嘈杂，在管理上有相当的难度，在品质上自然就容易参差不齐。公寓式酒店公寓式酒店也称产权式酒店。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店和且租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它

酒店式公寓营销方法666

精心整理目录引言策划目的第一部分市场调查与分析物业名词解释楼盘案例市场分析及小户型物业分析第二部分产品策略策划思路产品规划定位卖点梳理第三部分客户分析目标市场定位与分析目标客户锁定第四部分价格策略价格策略具体措施第五部分营销推广推广策略及遵循原则具体营销战略

入市策略推广策略引言对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项目营销策略总体思路方案》，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。策划目的 1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价值：升值空间---项目区域具有很大的升值潜力；个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。 2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。

3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。第一部分市场调查与分析名词解释 1、酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 2、公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的

度假酒店设计案例分析

度假酒店设计案例分析【摘要】近年来，随着国家对国民休闲度假的鼓励，节假日延长，度假地增多，旅游业的类型也出现了多样化发展，在众多不同类型的酒店中，度假酒店异军突起，成为酒店业中一颗耀眼的新星。度假酒店经营季节性强，对娱乐设施要求较完善，突出个性化服务，度假酒店在设计风格上返璞归真，讲究人与自然融合，努力为住客创造休闲放松的环境。度假酒店的整体风格必然是轻松、跳跃、亮丽、休闲的。本文以三亚湾海居铂尔曼酒店度假村为例，度假集酒店式公寓、别墅、度假酒店于一体，其环境优美、平面布局生动而有序、空间组合错落有致，颠覆了以往公寓、别墅传统的设计理念，展示了建筑师的创造性思维。并体现了一种新颖、别致、富于时代气息的建筑效果。【关键词】度假酒店；别墅；创新理念；景观绿化；建筑风格三亚位于中国海南岛南端，古称崖州，亦称鹿城，历史文化源远流长、是我国著名的热带海滨旅游城市与海港，享有“度假天堂”的美誉。三亚以其丰富的旅游资源和独特的魅力，迎候着八方来客、四海宾朋。三亚湾海居铂尔曼酒店度假村地处三亚市三亚湾路158号地块。南面为20宽的规划绿化带，郁郁葱葱的棕榈树林与绵延悠长的洁白沙滩环抱着湛蓝的大海；北面有城市规划道路，连接环岛高速，至三亚市区和凤凰国际机场交通便捷。西侧是另一高

档住宅小区，东侧为规划中的小型宾馆（图1）。鸟瞰度假村，海天一色之间，现代文明与自然风景交相辉映，地理条件可谓得天独厚，是建设高规格、高品位居住建筑的理想场所。图1三亚湾海居铂尔曼酒店度假村规划图 1项目概述度假村建设总用地面积53 800m2，容积率约1.2，计入容积率的地上总建筑面积为64 562m2，地下室面积为22 860 m2（不计入容积率），总建筑面积为87 422m2，建筑高度满足当地规划部门70m限高要求。本项目与传统单一的住宅小区不同，除独立产权的公寓和别墅外亦配有完善的公共服务设施，如自助餐厅、自助商店、S P A 会所、健身娱乐中心等，并聘请雅高酒店管理集团旗下的五星级酒店品牌铂尔曼管理，使业主足不出村即可尽享贴心舒适的度假生活。基地西侧2#、3#楼是为以家庭为单元度假的客人提供的酒店式公寓，高18层，共155套单元，面积从120m2的两房两厅到近300m2复式四房三厅不等。塔楼标准层由五个单元组合而