依托城市大型主题景区的旅游房地产开发研究_以西安曲江新区为例

2009年3月 第25卷第1期　

陕西教育学院学报

Journal of Shaanxi Institute of Education

Mar.2009

Vol.25　No.1

依托城市大型主题景区的旅游房地产开发研究①

———以西安曲江新区为例

任　超,陈　瑛

(陕西师范大学旅游与环境学院,陕西西安　710062)

摘　要:以城市大型主题景区的开发带动城市房地产经济,已成为房地产业和旅游业双赢的发展模式,对促进区域经济发展,提升城市竞争力起着重要的作用。本文以西安曲江旅游示范区的发展为例,就曲江主题景区对周

边房地产开发的影响以及曲江旅游房地产开发现状进行讨论。

关键词:旅游房地产;城市大型主题景区;西安曲江新区

中图分类号:F592.1 文献标识码:A 文章编号:1008-598X(2009)01-0066-05

以主题景区带动房地产开发模式始于深圳。上世纪80年代中期,深圳华侨城由特色主题公园起步,携旅游景区推动区域房地产业的全面发展,用20年的时间成功开发了包括主题公园、旅游酒店、休闲别墅、高尔夫度假村、游憩商业区、景区住宅、主题性会展场馆等众多旅游功能性较强的房地产项目,取得了房地产业和旅游业的双赢发展。随后,将旅游与房地产两个完全不同的行业交叉融合,以旅游开发为先导,通过旅游拉动房地产经济发展的开发模式在其他城市也得到发展。西安曲江新区是全国首批两个国家级文化产业示范区之一,旅游文化资源丰富。作为西部地区的中心城市和后发展的城市,曲江新区的旅游房地产开发具有典型性,本文以曲江为实证研究区域,探讨西部大型主题景区对旅游房地产的影响,为依托主题景区旅游房地产的开发提供现实依据。

一、曲江新区内旅游房地产开发的现状

1.区位条件分析

曲江新区位于西安市区位和经济基础条件都很优越的东南部,东接西影路、西连小寨西路、北通雁塔路、南临绕城高速,距中心城区9km、西安第二大商圈小寨商圈3km、火车站9km、机场28km、二环主干道2km,交通发达。新区以大雁塔景区、大唐芙蓉园和曲江皇家园林遗址为中心,北部是西北地区电子信息技术的前沿市场和IT信息产业的集散地;南部紧邻西安科教文化区和商贸会展中心。

2.房地产开发类型分析

通过对曲江新区建成和正在建设的50个项目(截至2007年12月)的数据分析,城市大型主题景区对居住性的房地产项目的吸引力较强,住宅类房地产仍为曲江新区房地产开发的主要类型,并且有26个住宅类房地产项目是在大雁塔北广场、大唐芙蓉园开放后陆续开盘。在旅游房地产的四大类中[1]:旅游景点房地产项目9个,占所调查项目的18%;旅游商务房地产项目4个,占8%;旅游度假地产项目(酒店)6个,占12%;旅游住宅地产项目31个,占62%。调查中的31个住宅房地产项目均为2003年-2007年间开盘。

3.房地产价格分析

曲江房地产价格随着大雁塔北广场、大唐芙蓉园两个景区的建设,土地价格产生了较大增幅,从2002年每亩30多万元跃升到2005年的150多万元[2]。土地价格的攀升直接刺激了区内房地产价格,尤其是住宅

①收稿日期:2008-09-24

作者简介:任超(1983-),男,陕西西安人,陕西师范大学旅游与环境学院2007级硕士研究生;陈瑛(1963-),女,重庆市人,陕西师范大学旅游与环境学院教授。

类,连续两年的价格增幅超出了西安市平均水平。西安市2007年住宅均价为3528元/m2,与2006年同比涨幅7.23%(数据为2007年1-11月数据),而曲江均价在5200元/m2,与2006年同比涨幅11.59%,超越城中区和高新区价格,成为西安市房地产均价及涨幅最高的区域(图1)。

4.城市主题景区房地产类型与价格的同心圆分布模式

依托城市大型主题景区的旅游房地产开发类型和价格,是以景区为中心的同心圆模式发展,不同功能单位土地利用所产生的经济地租递减程度不同[3]。离景区中心最近的项目类型主要由旅游商贸、别墅等高端住宅构成,其价格也位于整个区域的最高端。并且随着离中心景区距离的扩大,在没有主要交通干线通过的情况下,

旅游房地产在类型和价格

图1　西安市房地产均价同比增幅对比

表1　以两大景区为中心的旅游房地产数目(个)

商贸酒店

住 宅

别墅公寓普通

<0.5km43840 0.5km-1.5km02154

>1.5km01072

方面的变化较大,离景区中心最远区域主要由普通住宅构成,旅游商贸类项目几乎没有。而这种同心圆模式在一个旅游区内并不是唯一的,根据每个主题景区的区位呈现不同数量和规模,每个同心圆所影响的范围亦不相同。曲江新区主要景区周边区域的旅游房地产开发受此模式影响,在大雁塔北广场景区周边100m范围内主要由大型商贸、别墅、宾馆项目构成,而大唐芙蓉园景区50m-500m范围也是由别墅和高端住宅区构成。这两大景区周边0.5km范围内集聚了整个曲江新区中9个别墅项目中的8个和全部大型商贸项目,其均价都在10000元/m2以上(表1)。

二、西安曲江新区发展旅游房地产业的优势与机会

1.优势

(1)区域政策资源

1993年,由国家旅游局备案,设立西安曲江旅游度假区,赋予省级开发区管理权限和优惠政策。2002年4月国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,“招标拍卖挂牌”成为曲江新区土地供应的主渠道。在2007年9月发布的《西安曲江新区文化产业发展纲要》中,将文化旅游业在整个曲江文化产业体系中居于先导和核心地位,是曲江文化产业的龙头和引擎[4]。在《西安曲江新区投资优惠政策》中,强调重点发展和扶持文化、旅游、酒店、会展等产业类项目,鼓励各类知名文化、旅游企业、名人工作室或分支机构进驻曲江,鼓励和促进酒店业发展,形成特色酒店群[5]。针对会展产业发展还出台了13项优惠政策,以及鼓励外商投资等一系列创新投资政策。根据自身旅游文化的特点,政策开发到位,管理机制匹配到位,使曲江新区具有显著的旅游投资开发吸引力。

(2)旅游资源

曲江新区旅游资源丰富,拥有汉宣帝杜陵、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹;新建大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、乐游园民俗博览区等一系列旅游项目,集自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化为一身,拥有4处国家级文物保护单位,2个国家AAAA级景区。曲江新区还可依托其周边区域的秦始皇兵马俑、大明宫等一批具有世界垄断性的旅游资源(表2)。

表2　曲江新区主要旅游景点开发项目

项目名称占地面积(km2)总投资(亿元)大雁塔北广场0.175

大唐芙蓉园0.6713

曲江海洋馆0.03 2.1

大唐不夜城0.6730唐城墙遗址公园0.385

大唐不夜城贞观文化广场0.0610曲江寒窑遗址公园0.235

曲江池遗址公园0.4511

秦二世陵遗址公园0.204

资料来源: