十大经营理念

十大经营理念

为了提高建设工程招投标、施工合同及项目管理水平，促进施工项目管理的科学化、规范化和法制化，适应市场经济发展的需要，应依照项目管理规范，实施建设工程项目经营管理，实现建筑产品的必备功能，完成建设工程承包任务，同时为了规避项目的造价风险及工期风险，提高项目的整体盈利能力，使项目获取最大的利润。根据工程项目实施阶段及其内容，工程项目经营管理分为十个方面：

第一章招标文件的沟通

在工程项目前期经营工作中，进行广泛的建筑市场调查，收集和分析市场信息，通过各种渠道与业主建立联系，及时利用一切条件宣传自己企业的实力形象，做好与业主的沟通工作，该工作要做到细致入微，从业主主要领导到招标工作的具体经办人均要做好沟通管理工作，同时做好与招标代理机构、标价编制单位、当地省市招办单位的沟通，并加强与评标专家沟通，做好投标策划案。以诚信的姿态与业主方进行艺术性、技巧性的谈判，充分赢得业主的信任，为工程中标扫清障碍，并为工程中标后的二次经营工作打下坚实的基础。

1.招标文件的沟通：在与业主的沟通及联系过程中，对竞争对手进行充分的了解。在业主编制招标文件时，加强沟通工作，根据企业自身情况及竞争对手情况，对招标文件的有关内容有针对性地进行调整，一方面对评标办法进行策划，使招标工作向对我方有利的方向发展，增大中标的机会；另一方面，降低工程履约的风险，设置工程项目潜在的盈利

点，为后期的经营工作预留发挥的空间。

2.策划招标最高限价：通过多种渠道，找到做拦标价的计价单位与相应的造价师，加强对接，力争提高招标最高限价，从而达到提高标前效益的目的。

3.评标专家的沟通：加强与招标办的联系与沟通，了解评标专家的详细信息，力争开标前弄清参与评标的专家成员，并根据投标技术方案的编制特点、单位的诚信和企业的品牌进行有效对接，获取专家评委的认可，提高中标率。

第二章投标文件的编制

在投标文件编制阶段，对外把握市场行情，对内快速、准确地编制预算和科学、合理地编制施工组织设计，在整个投标过程中，竞争的核心是投标报价，为保证投标的成功，要注重投标策略，掌握报价技巧。

1.优化施工方案，降低工程成本、施工方案的编制要图文并茂，打印装订要整齐美观（凡是明标的全部彩色打印，暗标执行相关要求）。

2.如果招标文件提供完整的施工图纸时，应对主要工程量进行复核，对清单工程量大于实际工程量的分项工程，综合单价偏低报出，反之则高报；若招标文件采取模拟清单时，应对清单中的主要工程量进行技术经济指标分析，对工程量偏大的项目综合单价偏低报出，反之则高报；清单工程量基本正常时，基础及主体项目可偏高报出。

3.充分了解业主意图，对业主可能指定分包的项目，采取低报价的方式，但不宜低于成本价，其利润及企业管理费可计入其它报价子项中，保证项目预期利润不流失。

4.充分了解设计信息，对设计可能变更的项目，采取低

报价的方式，但不宜低于成本价，其利润及企业管理费可计入其它报价子项中，保证项目预期利润不流失。

5. 固定费用应报高价，一般招标文件均要求措施费部分费用不得调整，如临时设施、模板及支撑费用、垂直运输费等，此部分费用可高报。

6.可能变更或取消的项目及可能不会发生的项目应以市场的最低价报出，并且标明品牌、产地、颜色。

7. 招标文件对材质的要求无明确的描述时，应对相应的项目进行低报价，并在编制说明中注明材料的产地或厂家、品牌、型号、规格、材料质量、颜色、厚度等，以降低投标风险。

8. 注重投标报价编制说明的编写工作，若出现招标最高限价过低，且低于我司的成本价时，为规避投标风险，在编写编制说明时必须遵循以下原则：

招标文件未描述或描述含糊不清时，编制说明必须编写清楚。写明本报价未包括的费用，并要求对哪些分项工程进行调整。适用范围：与业主方基层、上层关系沟通到位的工程项目或与业主方基层、上层关系沟通一般，但所有投标单位均为我司的协作单位；若与业主方关系未沟通到位，且竞标单位不全部为我司的协作单位时，则一定慎重编写编制说明，编制说明及投标文件其他内容均不得出现不响应招标文件的内容，以免引起废标情况发生。

9.在编制投标书时，针对投标图和招标文件中存在的问题，在报价说明中策略性地进行描述，为后期的签证索赔埋下伏笔。

10.在编制施工组织设计时，将甲方分包的项目纳入工期

的关键线路上，并适当地压缩其工期，为后期的工期及费用索赔奠定基础，在项目实施过程中，严格要求项目部精细策划，提前致函业主要求分包方的进场时间。如果业主分包单位延误工期，则及时向业主方上报工期及费用索赔报告。

11、对招标文件不能透彻理解或招标文件有缺陷时，必须在招标文件规定的时间范围内书面向招标代理机构提出澄清文件，所提的问题在报出前必须进行评审。澄清文件的编写必须注意以下事宜：

(1)招标文件对投标文件的装订、密封方式、印章的加盖等可能引起废标情况的表述不明确时，必须提出。

(2)计价方面：若该次招标有招标最高限价时，则涉及费用阐述不明的相关条款不得提出，以免引起不良的提示；若该次招标无招标最高限价时，则必须弄清费用的计价方式、材料及设备的价格取定方式等，以确保报价准确。采用清单计价方式招标时，则对于清单漏项或清单描述含糊不清的部分，应根据招标文件的规定，进行充分地评估后，再决定是否在澄清文件中提出。

(3)认真阅读招标图纸，对结构图标示不明确的，可在澄清文件中提出；而建筑图中关于装饰工艺描述不清晰时，则不要在澄清文件中提出，而按投标人自己的理解，在保证投标总价不变的情况下，用低于成本的价格编制投标文件，并写出所采用材料的产地或厂家、品牌、型号、规格、材料质量、颜色、厚度等，为以后的索赔埋下伏笔。

第三章合同的签订

合同签订阶段，要加大沟通的力度，对一些要求比较苛刻的合同条款及时与业主进行沟通，从合同语言的文字表述

方式上进行调整，使其既不违反业主本意，又增加实际操作的灵活性，进一步降低合同风险；通过沟通管理工作，使材料、人工的认质认价、合同价款的调整范围及调整方式、技术措施费的计取方式、总包管理费和总包配合服务费的计费范围和计费方式等在施工合同中进行明确的约定，提高项目的盈利能力。合同洽谈时，应侧重以下条款的谈判：

1.工程价款的计价方式：

(1)采用工程量清单计价模式的施工合同，必须约定人工、材料、机械价格的调差计算方式，并执行政策性调整文件；约定变更签证的计价方式。

(2)采用定额计价模式的施工合同，必须约定所采取的定额（包含价目表、费用定额、机械定额、消耗定额等）名称、版本等，约定人工、材料、机械的价格调差计算方式，并执行政策性调整文件等。同时关注各专业工程的组价方式，如：安装工程、装饰工程、钢结构工程等，必须按认质认价执行（经分析确定哪些执行信息价、哪些执行认价）。

(3)钢筋执行信息价或网价时，必须增加钢筋装卸费、运输费。

2.工程进度款的支付方式：力争发包人支付工程预付款，月进度款支付比例不得低于80%，工程竣工验收合格后一周内应支付至已完成量的90%，竣工结算完成后一个月内支付竣工结算款的95%以上，工程尾款不得高于结算价款的5%，尾款在一年内付清，最迟不得超过两年付清，可以约定保修责任不免除。

3.竣工结算的相关要求：充分与业主方沟通，明确竣工结算审核时间，一般不应超过90天，否则视为认可承包人