典型项目研究——新鸿基上海国金中心(20110609)

目 录一、项目概况 2二、项目区位 3三、项目定位及业态规划 51、整体定位 52、整体技术指标 53、建筑理念 64、项目团队 6四、各部分分析 61、国金中心商场 62、写字楼 143、酒店及服务式公寓 18电话:（010）58677851/2/3邮箱:gt@网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。

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《典型项目案例研究》每月一次。

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2011年6月9日（月报）典型项目案例研究——新鸿基上海国金中心（IFC）高通智库新鸿基上海国金中心（IFC）一、项目概况上海国金中心总楼面面积逾 37 万平方米，集世界级水平的超甲级现代高科技办公楼、高尚购物商场 ifc mall、国际顶级超豪华酒店上海浦东丽思卡尔顿酒店、五星级豪华服务式公寓酒店国金汇于一体，为客户提供一站式的休闲及生活新体验。

其中商场总面积超过11万平方米，分为两期，第一期建筑面积约为10万平方米，第二期约为1万平方米。

第一期设有超过180多间国际顶级品牌店及享誉世界的顶级餐厅。

商场云集最多国际一线品牌旗舰店，开创国内先河，当中约一成半是首次登陆内地，四成则是首度进驻上海。

是陆家嘴首屈一指的综合发展项目，地标优质综合商业项目。

二、项目区位上海国金中心位于世纪大道8号，东临金茂大厦，西接正大广场，北面为轨交2号线陆家嘴站和陆家嘴中心绿地，是浦东陆家嘴金融贸易区的核心位置，接延安东路隧道浦东首个出口；ifc 商场地下二层 (LG2) 直驳地铁 2 号线陆家嘴站，往西连接虹桥机场，往东通过磁悬浮连接浦东国际机场，并与规划中的轨道交通 14 号线陆家嘴站实现零换乘。

区位交通图区域优势：国金中心与金茂大厦、环球金融中心，三大地标形成“鼎立”的恢弘气势，与金茂大厦与环球金融中心“400+”的高度相比，260米高的国金中心（南座250米，北座260米，连接建筑85米）有着自己的比较优势———那就是大。

金茂大厦的总面积为29万平方米，环球金融中心的面积将为38万平方米，而国金中心的总面积则将达到超出二者的40万平方米，堪称陆家嘴最大的综合地产项目。

三、项目定位及业态规划1、整体定位坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽思卡尔顿酒店(Ritz-Carlton Hotel), 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓，提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造顶级尊贵生活。

将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成为世界级地标。

2、整体技术指标占地面积：25,000平方米建筑面积：约40万平方米-购物中心：11万平方米-写字楼：20万平方米-酒店公寓：9万平方米-停车场：上下三层，1900个建筑高度：260米容积率：6.21开工时间：2007-06-25竣工时间：2010年开业时间：2010年4月投资额：80亿港元3、建筑理念上海国金中心的两座办公楼的设计均出自国际级著名设计师西萨·佩里（Cesar Pelli）。

两座高楼外形雄伟，在高度及造型上采用极富特色的不对称设计，错落有致，形态各异，却又浑然天成，极富雕刻艺术的美感，就像从一块巨型水晶或钢铁中雕刻而成，于高楼林立的小陆家嘴地区越众而出。

整体项目落成后，不仅将立足金融腹地，探寻商业之巅，也将为浦江沿线打造独特的亮丽风景。

4、项目团队开发商/业主：新鸿基地产集团整体建筑设计：美国佩利.克拉克丽.佩利建筑事务所（Pelli Clarke Pelli）商场建筑设计：美国佩利.克拉克丽.佩利建筑事务所（Pelli Clarke Pelli）工程顾问：上海建工室内设计：英国贝诺（Benoy Architects）物业顾问：仲量联行酒店、服务式公寓管理公司：Ritz-Carlton、W Hotels四、各部分分析1、国金中心商场上海国金中心商场(IFC MALL)有香港IFC的翻版之称，商场双塔外型由简单方正的平面开始，一直延展到塔顶的多方位斜面和削角，塑造出雕刻艺术的美态。

而高度和造型上的不对称设计配合着灯光，将成为黄浦江边又一风景装饰色调香槟色米白色，欧陆式歌剧院浪线型歌剧院设计，商场星光大道入口，180平尺的复式设计，巨型鹅蛋水型吊灯，10米高的特高楼底，整个商场内部以浪漫的香槟色及淡米白色为主基调，突出时尚、高贵和精致。

中庭挑高直达4层，显得气派非凡。

商业定位上海国金中心商场（IFC MALL）总面积超过11万平方米，分为两期。

第一期楼面面积约为10万平方米；第二期楼面面积超过1万平方米。

商场位于两幢写字楼之间，地上4层，地下2层。

商场汇集了全球最顶级品牌，世界级旗舰店；国际星级食府；豪华电影院。

商场2010年4月底开始试营业，当时商场已获全部承租，共有超过一百七十个国际顶级商户签约进驻。

业态一半左右是零售，30％是餐饮，其余为超市、电影院等，15％的品牌是第一次进入内地市场，40％左右则是第一次进入上海。

主要品牌有百丽宫电影院(PALACE cinema)，生活品味精品馆(city' super)，路易威登(Louis Vuitton)、香奈儿(Chanel)、爱马仕(Hermes)、古驰(Gucci)、普拉达(Prada)、卡地亚(Cartier)、杰尼亚(Ermenegildo Zegna)、乔治•阿玛尼(Giorgio Armani)、蒂凡尼(Tiffany) 、登喜路(Dunhill) 、米芝莲星级食肆利苑及首次进入内地市场的美国著名扒房Morton's Bar & The Steakhouse，以及香港著名的星级意大利菜餐厅Isola。

法国潮流女装品牌bread n butter、博柏利(Burberry)及多喜佳伴纳(Dolce & Gabbana)等。

萨尔瓦多-菲拉格慕(Salvatore Ferragamo)。

其中娱乐业态百丽宫电影院为国内首家，共有6个能容纳800人的影厅，生活业态city' super精品馆面积达28000平方尺，也为首次进入，奢侈品菲格拉慕为亚太区最大的店，拥有菲格拉慕的博物馆系列，法国潮流女装品牌bread n butter为第一次进入中国。

2005年，经营不善的正大广场刚刚开始调整，当时新鸿基已经拿下了正大广场对面的地块，准备建造上海国金中心，其中约10万平方米的购物中心定位与正大广场相仿。

新鸿基可能认为，走下坡路的正大广场基本上没救了，而后来成功转型为中高档定位的正大广场使IFC只能走类似恒隆广场的高端顶级的路线，因为，在小陆家嘴地区不可能再出现第二个正大广场。

这样，陆家嘴地区就成为了一个既有高端定位、又有中高档定位的完整的商业区。

如今，面对经营成熟的正大广场。

两者究竟是互补还是竞争,对此, 新鸿基地产代理有限公司总经理冯秀炎表示,肯定更多的是互补。

两者定位不尽相同。

正大广场更多的是餐饮、休闲、时尚类消费,而IFC MALL更多强调的是国际高端品牌。

租金引进大量高端奢侈品牌的商业项目租金收益不同于中高档商场。

对于商场具体的租金安排,新鸿基方面表示“平均租金和正大广场差不多”。

冯秀炎表示,每个大型商场都有一定的成熟期。

国金中心商场的成熟期预计在5－8年,新鸿基会不断充实调整。

目前,一些大型店铺的签约期比较长,而小型店铺只签了2－3年,就是为了不断调整和提高。

品牌集锦图表：楼层 业态及商户时尚餐饮娱乐、服务负2 凯文克莱恩内衣、李维斯、breadn butter 、史蒂夫•马登、ECCO 、FASHION GALLERY by CollectPoint 、皮革工房 L&C 、唐可娜儿、City Chain Primo 、亮视点、LeSportsac、C.P.U、Birkenstock 、素然都恩客、Fusion Deli、Chez Nous、星巴克咖啡店、歌帝梵、Momi &Toys、Morozoff、爱茜茜里、icake、Mochi Sweets、快乐柠檬、优果、利奥尼达斯、和菓子里、多乐星、JustDessert、鱿鱼烧、银座名点、GinzaTakosen、东京咖喱、银座峭专、汤泽、饭田烧、Marukin、丸金、PortJapan(Udon)、瓢六、La Foret超·生活、AppleStore负1 Red Valentino、玛贝尔、斯沃琪、i.t 、芙丽芙丽、施华洛世奇、Cocktail La Mode 、唐可娜儿、Links of London 、Carat* 、CARAT* 、阿玛尼亚克斯、SPORTb 、Charlotte Ronson 、鳄鱼、Converse 、阿迪达斯、耐克、新百伦、NOVO ME、哥伦比亚、Aigle 、iBlues 、斯黛拉.• 露娜、橙牌、o'blu、卡尔文•克莱恩、Diesel 、FANCL 、Theory 、娇韵诗、茱莉蔻、欧舒丹、mtm 、EternalFragrance Club 、Tous 、库凯、French Connection 、ClubMonaco 、Miss SixtyCirka 、Cafe Europe、麦当劳、Jika Udon 、食尚港丽、隐泉之语日本料理、悦达咖世家、HaagensDazs百丽宫电影院、CharterhouseBooktrader 、汇丰银行F1 路易威登、杰尼亚、伯爵、萧邦、万国表、沛纳海、法兰穆勒、登喜路、思琳、卡地亚、爱马仕、菲格拉慕、杜嘉版纳、阿玛尼、普拉达、缪缪、博柏利、蒂芙尼、迪奥、温妮达、梵克雅宝、Gucci、宝格丽、香奈儿；coveF2 乔治• 杰生、斯宝麦斯、DSQUARED、Balmain、AlexandreZouari Paris、黑牌、Vertu、ESCADA、Daks、兰姿、Daks、Jean-Paul Hevin 巴卡拉Cerruti 1881 Accessories、Shiatzy Chen 、BallyF3麦克斯.蔻、玛亚.拜. 玛亚科布 、Juicy Couture 、雅昵斯比、Thomas Sabo 、景福珠宝钟表概念店、溥仪眼镜、宝姿1961 、Badgley Mischka 、Anteprima 、芙拉、吉尔 斯图尔特 、EQ:IQ 、Joan & David 、Anne Klein 、Belford 、Penny Black 、InNiu太和殿精致麻辣火鍋、利苑、金牛苑越南菜馆、正斗粥面专家RimowaF4IL COLPO银座梅林、天家、Whittard of Chelsea 、苏浙总会、Morton ＇s ofChicago, Bar & The Steakhous 、意索娜餐厅 、Enoteca 、天泰餐厅 、兰　俏江南楼层图：负二负一F1F2F3F4 国金商场的经营情况也颇为不错，据冯秀炎介绍，以爱马仕(Hermes)为例，其国金中心店开业近5个月来，销售额已经与广州、杭州等早已开业的成熟门店相差无几，成绩算是“相当不俗”。