典型项目研究——新鸿基上海国金中心(20110609)

目 录

一、项目概况 2

二、项目区位 3

三、项目定位及业态规划 5

1、整体定位 5

2、整体技术指标 5

3、建筑理念 6

4、项目团队 6

四、各部分分析 6

1、国金中心商场 6

2、写字楼 14

3、酒店及服务式公寓 18

电话:（010）58677851/2/3

邮箱:gt@

网站:

高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。 《典型项目案例研究》每月一次。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。

2011年6月9日（月报）

典型项目案例研究

——新鸿基上海国金中心（IFC）

高通智库

新鸿基上海国金中心（IFC）

一、项目概况

上海国金中心总楼面面积逾 37 万平方米，集世界级水平的超甲级现代高科技办公楼、高尚购物商场 ifc mall、国际顶级超豪华酒店上海浦东丽思卡尔顿酒店、五星级豪华服务式公寓酒店国金汇于一体，为客户提供一站式的休闲及生活新体验。其中商场总面积超过11万平方米，分为两期，第一期建筑面积约为10万平方米，第二期约为1万平方米。第一期设有超过180多间国际顶级品牌店及享誉世界的顶级餐厅。商场云集最多国际一线品牌旗舰店，开创国内先河，当中约一成半是首次登陆内地，四成则是首度进驻上海。是陆家嘴首屈一指的综合发展项目，地标优质综合商业项目。

二、项目区位

上海国金中心位于世纪大道8号，东临金茂大厦，西接正大广场，北面为轨交2号线陆家嘴站和陆家嘴中心绿地，是浦东陆家嘴金融贸易区的核心位置，接延安东路隧道浦东首个出口；ifc 商场地下二层 (LG2) 直驳地铁 2 号线陆家嘴站，往西连接虹桥机场，往东通过磁悬浮连接浦东国际机场，并与规划中的轨道交通 14 号线陆家嘴站实现零换乘。

区位交通图

区域优势：国金中心与金茂大厦、环球金融中心，三大地标形成“鼎立”的恢弘气势，与金茂大厦与环球金融中心“400+”的高度相比，260米高的国金中心（南座250米，北座260米，连接建筑85米）有着自己的比较优势———那就是大。金茂大厦的总面积为29万平方米，环球金融中心的面积将为38万平方米，而国金中心的总面积则将达到超出二者的40万平方米，堪称陆家嘴最大的综合地产项目。

三、项目定位及业态规划

1、整体定位

坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽思卡尔顿酒店(Ritz-Carlton Hotel), 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓，提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成为世界级地标。

2、整体技术指标

占地面积：25,000平方米

建筑面积：约40万平方米

-购物中心：11万平方米

-写字楼：20万平方米

-酒店公寓：9万平方米

-停车场：上下三层，1900个

建筑高度：260米

容积率：6.21

开工时间：2007-06-25

竣工时间：2010年

开业时间：2010年4月

投资额：80亿港元

3、建筑理念

上海国金中心的两座办公楼的设计均出自国际级著名设计师西萨·佩里（Cesar Pelli）。两座高楼外形雄伟，在高度及造型上采用极富特色的不对称设计，错落有致，形态各异，却又浑然天成，极富雕刻艺术的美感，就像从一块巨型水晶或钢铁中雕刻而成，于高楼林立的小陆家嘴地区越众而出。整体项目落成后，不仅将立足金融腹地，探寻商业之巅，也将为浦江沿线打造独特的亮丽风景。

4、项目团队

开发商/业主：新鸿基地产集团

整体建筑设计：美国佩利.克拉克丽.佩利建筑事务所（Pelli Clarke Pelli）

商场建筑设计：美国佩利.克拉克丽.佩利建筑事务所（Pelli Clarke Pelli）

工程顾问：上海建工

室内设计：英国贝诺（Benoy Architects）

物业顾问：仲量联行

酒店、服务式公寓管理公司：Ritz-Carlton、W Hotels

四、各部分分析

1、国金中心商场

上海国金中心商场(IFC MALL)有香港IFC的翻版之称，商场双塔外型由简单方正的平面开始，一直延展到塔顶的多方位斜面和削角，塑造出雕刻艺术的美态。而高度和造型上的不对称设计配合着灯光，将成为黄浦江边又一风景装饰色调香槟色米白色，欧陆式歌剧院浪线型歌剧院设计，商场星光大道入口，180平尺的复式设计，巨型鹅蛋水型吊灯，10米高的特高楼底，整个商场内部以浪漫的香槟色及淡米白色为主基调，突出时尚、高贵和精致。中庭挑高直达4层，显得气派非凡。

商业定位

上海国金中心商场（IFC MALL）总面积超过11万平方米，分为两期。第一期楼面面积约为10万平方米；第二期楼面面积超过1万平方米。

商场位于两幢写字楼之间，地上4层，地下2层。商场汇集了全球最顶级品牌，世界级旗舰店；国际星级食府；豪华电影院。商场2010年4月底开始试营业，当时商场已获全部承租，共有超过一百七十个国际顶级商户签约进驻。业态一半左右是零售，30％是餐饮，其余为超市、电影院等，15％的品牌是第一次进入内地市场，40％左右则是第一次进入上海。

主要品牌有百丽宫电影院(PALACE cinema)，生活品味精品馆(city' super)，路易威登(Louis Vuitton)、香奈儿(Chanel)、爱马仕(Hermes)、古驰(Gucci)、普拉达(Prada)、卡地亚(Cartier)、杰尼亚(Ermenegildo Zegna)、乔治•阿玛尼(Giorgio Armani)、蒂凡尼(Tiffany) 、登喜路(Dunhill) 、米芝莲星级食肆利苑及首次进入内地市场的美国著名扒房Morton's Bar & The Steakhouse，以及香港著名的星级意大利菜餐厅Isola。法国潮流女装品牌bread n butter、博柏利(Burberry)及多喜佳伴纳(Dolce & Gabbana)等。萨尔瓦多-菲拉格慕(Salvatore Ferragamo)。其中娱乐业态百丽宫电影院为国内首家，共有6个能容纳800人的影厅，生活业态city' super精品馆面积达28000平方尺，也为首次进入，奢侈品菲格拉慕为亚太区最大的店，拥有菲格拉慕的博物馆系列，法国潮流女装品牌bread n butter为第一次进入中国。

2005年，经营不善的正大广场刚刚开始调整，当时新鸿基已经拿下了正大广场对面的地块，准备建造上海国金中心，其中约10万平方米的购物中心定位与正大广场相仿。新鸿基可能认为，走下坡路的正大广场基本上没救了，而后来成功转型为中高档定位的正大广场使IFC只能走类似恒隆广场的高端顶级的路线，因为，在小陆家嘴地区不可能再出现第二个正大广场。这样，陆家嘴地区就成为了一个既有高端定位、又有中高档定位的完整的商业区。

如今，面对经营成熟的正大广场。两者究竟是互补还是竞争,对此, 新鸿基地产代理有限公司总经理冯秀炎表示,肯定更多的是互补。两者定位不尽相同。正大广场更多的是餐饮、休闲、时尚类消费,而IFC MALL更多强调的是国际高端品牌。

租金

引进大量高端奢侈品牌的商业项目租金收益不同于中高档商场。对于商场具体的租金安排,新鸿基方面表示“平均租金和正大广场差不多”。冯秀炎表示,每个大型商场都有一定的成熟期。国金中心商场的成熟期预计在5－8年,新鸿基会不断充实调整。目前,一些大型店铺的签约期比较长,而小型店铺只签了2－3年,就是为了不断调整和提高。