物业员工自学口袋书

物业员工自学口袋书

（工程类）

第一部分设备类

一、人员素质

1.身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病。

2.具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，取得相应工种的操作许可证书。

3.上班时间内，必须穿戴工作服装，佩戴工牌。

二、设备房管理

（一）基本要求

1.设备房门上张贴公司规定的设备房标识，如“机房重地，非请勿进”、“水泵房”标识，并符合公司VI手册的要求，机房表格齐全，制度上墙。

2.设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物。

3.设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。

4.配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

5.设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志，流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。

6.设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位要有防护罩。

7.设备完好各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。

8.所有标识安装位置适当、醒目、清晰、完整。

9.房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按标准配有灭火器。

10.设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡

板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。

11.重要设备房内应配置干湿温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内气温

应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。

12.参观来访需进设备房，指定专人陪同并填写来访表后方可进入。

13.无人值守的设备房必须锁门，钥匙由工程部专人管理。

14.设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。

15.设备房排水通畅。

16.具有防虫、防鼠措施。

17.专用工具、安全用品应放置在指定位置。

三、设备房标准

1.设备房土建标准，详见《工程工作手册》。

2.机房记录表格

四、资料管理

（一）新建房屋接管验收应提交资料

产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；

技术资料：

1.竣工图包括：总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；

2.地质勘察报告；

3.工程合同及开、竣工报告；

4.工程预决算；

5.图纸会审记录；

6.工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；

7.隐蔽工程验收签证；

8.沉降观测记录；

9.竣工验收证明书；

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

11.新材料、构配件的鉴定合格证书；

12.水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

13.砂浆、混凝土试块试压报告；

14.供水、供暖、管道煤气的试压报告。

五、供配电系统

1.供给三级负荷的配电设备至少每日须巡视检查一次并记录；供给二级负荷的配电设备至少每日须巡检四次并记录；供给一级负荷的配电设备每两小时须巡检并记录。

2.动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常，配电设备接地电阻值小于4欧姆。

3.变压器出口线电压：380V±5%范围内。

（1）干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。

（2）油浸式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；90度继电保护报警。

4.补偿柜管理

（1）功率因数控制器功能完好，补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。

（2）补偿控制手动、自动切换有效。

（3）补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5兆欧。

（4）功率因数：大于0.9。

5.高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。

6.高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种吊牌信号性质。

7.操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235V—255V。

8.蓄电池

（1）镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：

A.电解液用量过少，露出部分极板；

B.蓄电池外部短路；

C.池外部电压不正常；

D.电极板膨胀，气塞孔堵塞；

E.电解液内含有机杂质；

F.爬碱严重。

（2）酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养；电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液；电线绝缘完好无锈腐。充电状态不允许开盖。

9.发生停电事故后，最多不超过5分钟发电机必须能够启动运行，并至少能连续

运行4小时。

10.发电机设备

（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏。

（2）发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动，柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求。

（3）用柴油油量保持在容器容量的80%附近；冷水箱水量保持在容积的80%以上；

四滤应按体系文件要求及时更换。

（4）配备符合要求的两套蓄电池，按2个月周期轮换使，备有符合要求的切换开关装置。

（5）蓄电池电压24V；蓄电池具备利用电网充电，设备本身充电功能。

（6）柴油储备房应敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。

（7）正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置，按体系文件要求每周设备启动运行一次。

（8）发电机可靠接地；发电机房应有降噪音措施。

六、给排水设备设施

1.生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。

2.水泵运行无异响，无异常震动；水泵轴无泄漏（正常机密封泄漏应小于3滴／