金桥国际全方面商业解析

国内一线 国内一线 非品牌 国际二线 非品牌 非品牌 非品牌
家纺家居 多样屋TOYOHYA 国内一线
食品 食品
浪漫小镇 摩提工房
非品牌 国际二线
中西快餐
肯德基
国际一线
面积
50
200
200 15 20 20
20
50 50 25 20 20 20 40
20
20 20
100
第1座1F 儿童用品 paw in paw 国际二线 40
楼层
业态分布
第8座1F 第8座2F 第8座3F 第8座4F
零售
餐饮
零售 零售
餐饮
餐饮
配套 餐饮
休闲
4.8 商业布局/业态分析
11座1、2层均未宿野整体形象设计机构，作为商场配套服务存在，与广场间间隔9、10座，较前面几座较差。
楼层 第11座1F 第11座2F
业态分布 配套 配套
4.9 商业布局/业态分析
4.11 商业布局/业态分析
零售购物类业态数量占到55.98%，其次为餐饮，配套服务跻身前三，金桥国际对于社区商 业做好配套服务努力可见一斑。
不同业态商家数量比例统计
位置
第1座1F
第1座1F-2F
第1座1F-2F 第1座1F 第1座1F 第1座1F
第1座1F
第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F
规模与主力店情况 总规模面积:34.4万㎡ 主要主力店： ①易买得 ----------1座； ②JACK&JONES---2座; ③C&A------------3座 ④运动100---------8座 ⑤国美电器--------12座 ⑥奔驰展厅--------12座
品牌档次的落位图 楼层平面动线
住宅区
项目周边居民密集，旁有金桥瑞仕花园，近
有碧云国际社区，跨国企业云集的金桥出口加
工区和张江高科技园区
6公里半径范围内常驻人口达750，000人 项目位于主干道张杨路金桥路的交汇处，毗邻
住宅区
大量住宅区，周边只有一个主打儿童项目的申 金桥瑞仕花园 银万国配套
2.4 项目区位分析/周边情况
住宅区
1.金桥出口加工区 4.外高桥保税区
2.金桥出口加工区南区 5.碧云国际社区
3.张江高科技园区 6.联洋国际社区
区域背景概述
距地铁六号线仅50米，地处两大主干道交汇处； 周围居民区、跨国企业云集
金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条 城市主干道交汇点，坐落于地铁六号线云山 路站与金桥路站之间
距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为金杨 地区唯一的大型商业中心。
泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际 和新加坡和美集团。集团五年内投资开发四个 城市综合体项目，分布于上海东南西北四个方 位。①闸北区大宁国际商业广场;②卢湾区思南 公馆③嘉定安亭嘉亭荟城市生活广场。
1.2 项目概况-金桥国际开发商
闸北大宁国际：定位中高档，同属社区商业。 卢湾区思南公馆：参与市中心复兴路和思南路的花园洋房保留 保护和高级住宅发展项目，总建筑面积约为5.5万平方米。
多主题L形布局：内金桥广场整体布局呈L形，各幢建筑分别采 取不同经营主题定位，“L”两臂及各幢之间关联度不高。
本项目为：持有型物业 挑战：持有物业的资金投入大，回收周期长，对房地产企业的资金 运转带来一定挑战 优势：优良的持有性物业可以促进销售性物业；持有型物业可以为 企业提供长期稳定的现金流。
第1座1F
第1座1F 第1座1F
第1座1F
业种
品牌
档次
钟表眼镜 宝岛眼镜 国内二线
服装
艾格(2层) 国际二线
服装 钟表眼镜
鞋类 鞋类
优衣库（2层） 巴黎三城 天美意 他她
国内一线 国际二线 国际二线 国内一线
时尚佩饰
阿吉豆
国内二线
黄金珠宝 黄金珠宝 钟表眼镜 化妆品
服装 服装 服装
老凤祥 金至尊 美式眼镜 迷尚 滨崎Bingkee 曼尼mme 古寇isgoogol
紧邻城市交通枢纽中环线（金桥路），可直 达浦东国际机场及虹桥机场。通过临近的杨 浦大桥和翔殷路隧道，可直达上海北区。
2.1 项目区位概述
交通概况
轨道交通：
坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距 离地铁六号线金桥路站仅50米远，为金杨地 区唯一的大型商业中心。
2.2 区位分析
地面交通： 金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干
4.2 商业布局/业态分析
2座打造亲子主题，提供“全家总动员”的理由，是社区商业必杀技之一。
楼层
业态分布
第2座1F 第2座2F 第2座3F 第2座4F
零售
餐饮
零售
餐饮
餐 休闲
饮
配套服务
休闲娱乐
2座
4.3 商业布局/业态分析
3座设为两条城市主干道交汇处，属于沿街商业，主要提供购物和餐饮服务。
楼层 第3座1F 第3座2F 第3座3F 第3座4F
乙级写字楼（18万㎡） 商业建筑面积：16.4万㎡ 商业楼层数量：11座 运营管理公司：崇邦集团 停车位数量：1200个 商圈性质：社区商业 商业型态：购物中心 商铺租金：16.00-20.00元/㎡.天
项目简介
1.1 项目概况
区域背 景概述
区位： 浦东区以高科技和高精尖人才为本的创造型产业，是未来上 海经济增长模式发展的方向 本项目三公里辐射范围内无大型社区商业，优异的区域位置 可以让其从社区商业往城市副中心转变。 公交线路： 573;773;778;991;991区；993；990；961； 630；977；金桥1路；施崂专线； 新川专线； 蔡路专线；上川专线等15条公交线路。
12座地处张杨路枣庄路交汇处，人流量较足，零售商家少且大，可有效吸引人流。
楼层 第12座1F 第12座2F 第12座3F
零售 零售
零售
业态分布
梅赛德斯-奔驰展厅
餐饮
展厅 餐饮
4.10 商业布局/业态分析
经营业种比例统计汇总表
统计内容
零售购 物
餐饮
娱乐休闲
梅赛德斯奔驰展厅
配套服务
经营商户 数
95
正餐
中西 休闲 快餐 餐饮
特色餐 饮
咖啡茶馆 食品
KTV
摄影
儿童 乐园
运动 健身
美容 会所
2 9 6 18
3
9112521
教育 设施
金融 设施
其他
药房
美发 店
42314
数量比例 56% 1% 5% 4% 11% 2% 5% 1% 1% 1% 3% 1% 1%
2% 1% 2% 1% 2%
经营面积 （m^2) 20060 1400 800 800 3960
道交汇点。 公交线路： 573;773;778;991;991区；993；990；961； 630；977；金桥1路；施崂专线； 新川专线； 蔡路专线；上川专线等15条公交线路。 空中连廊： 二、三层空中步行连廊将1-8座连为一体。
2.3 项目周边环境示意
金桥瑞仕花园
项目周边情况/消费客群
消费客群： 项目客群定位为中高档
4.0 商业布局/体块与业态构成
经营状况分析： 1、2、3、5、8座靠近中心广 场和金桥路张杨路的汇聚点为 经营状况最好的地段；位于张 杨路上的9、10、11座则由于 位置原因经营不好，9.10两座 至今尚未开业。
位置 1座 2座 3座 5座 6座 7座 8座 9座 10座 11座 12座 总计
占地面积㎡ 6000 2300 3700 500 700 2500 2800 1200 1200 1200 2500 24600
业态分布 零售、餐饮、配套服务 零售、餐饮（该店1楼的延伸） 休闲娱乐、配套服务
餐饮、休闲娱乐
4.1 商业布局/业态分析-第1座分析
1座为11座建筑中面积最大，最主要的业种是零售、餐饮、
休闲娱乐和配套服务，零售数量占到69%，面积占46%；餐饮数 量为23%，面积占26%；而休闲娱乐主要分布在3、4层，业种主 要为儿童服务；少数配套设施在1座也有设置，服务客群为儿童 和女士。由此可知，1座在业种设置上充分考虑到消费者心理， 从1楼到4楼，大致实现了“拥有-享受”的心理需求层次。
零售
业态分布 餐饮 餐饮 餐饮 /
配套
4.6 商业布局/业态分析
7座 位于花园广场中心位置的
主打零售购物，同时兼顾餐饮，通过空间连廊构成露台，让消费者在情趣中
串联起另外几座。
楼层 第7座1F 第7座2F 第7座3F
业态分布
零售
零售 餐饮
餐饮
餐饮 配套
4.7 商业布局/业态分析
8座承担着减轻1座购物压力的责任，是1座、7座的过渡，所拥有业种为零售、餐饮、休闲娱乐。
金桥瑞仕花园
申银万国
申银万国
3 PART 项目定位
总体定位：一站式服务的社区商业中心 形象定位：舒适、时尚、高雅 主题定位：花园里的商场、商场里的花园 客群定位：白领阶层、小白领 档次定位：中高档 概念定位：
概念定位
Love 情与爱
Originality 原与真
Health 康与健
Art 艺与术
320 237 400 90 800 823 220 4000
615 55 85 50 620
面积比例 56% 4% 2% 2% 11% 1% 1% 1% 0% 2% 2% 1% 11%
2% 0% 0% 0% 2%
业种大类 面积比例
56%
21%
7%
11%
4%
合计
经营总户数 169家、零售商业数量比例 56 %、零售商业面积比例 57 %、非零售商业数量比例59 %、梅赛德斯-奔驰展厅面 积比11%、非零售商业面积比例43 %、停车位 1200 个。
建筑面积㎡ 9737 3070 4078 500 1000 5000 3120 2400 2400 3600 3600 38505
经营良好 经营较差 主力店
⑥ ⑤
9.10两座 尚未开业
① ④②
③
4.1 商业布局/业态分析
楼层 第1座1F 第1座2F 第1座3F 第1座4F
4.1 商业布局/业态分析-第1座分析
业态分布 零售 零Baidu Nhomakorabea餐饮
餐饮 休闲娱乐
餐饮 餐饮
4.4 商业布局/业态分析
5座只有1层，皆为甜品店，作为3、6、7座过渡，可起到舒缓节奏的作用。
楼层 第5座1F
业态分布 餐饮
4.5 商业布局/业态分析
6座 处于倒L型右开端的
以餐饮为主，利用其西侧人流较少特点设置大量的外堂，转劣势为优势。
楼层 第6座1F 第6座2F 第6座3F 第6座4F
2 PART 项目区位分析
2.1 项目区位概述
浦东区成为上海经济新增长极已经成为无可争议的事实。区位优势改变经济格局，金桥极有可 能成为未来浦东经济发展引擎。
浦东区以高科技和高精尖人才为本的创造 型产业，代表着未来上海经济增长模式发展 的方向。浦东区成为上海经济新增长极已经 成为无可争议的事实。 西面9公里的陆家嘴CBD区已接近饱和， 该区域的中银大厦、招商局大厦以及证券大 厦等基本满租。项目所在区位集聚了大批国 际国内知名工业企业拥有新兴CBD规划优越 的天然质素。 项目所在的金桥板块，汇聚了轨道交通6 号线、14号线（规划中）、791、774、 843、626等十余条公交路线，五纵三横的 交通体系将给上海原城区日益紧张的土地供 应压力、高度密集的人口压力找到宣泄口。
金桥国际商业广场 案例研究
2010.11.15
目录
1. 项目基础信息
03
2. 项目区位分析
06
3. 项目定位
12
4. 商业布局
14
5. 项目动线分析
32
6. 建筑特色
36
7. 项目小结
41
PART 1 项目基础信息
项目名称：金桥国际商业广场 开 发 商：上海爱梦敦置业有限公司;
香港崇邦国际有限公司 开业时间：2009年12月13日 地 址：上海市浦东区金桥路张杨路 占地面积：6万㎡ 总建筑面积：34.4万㎡ 物业组合：购物中心（16.4万㎡）
Style 品与味
3.1 项目定位
4 PART 商业布局
主动线
A 主力店
A
4.0 商业布局/体块与业态构成
非字型动线：建筑虽然金桥国际引入了一定中央休闲广场与生态 化理念，但中心公共空间呈带状非字型，缺乏核心聚焦点，街区 式商业“散漫性”的特点明显。
多幢中型单体组合：金桥国际广场位于浦东区金桥路张杨路，占 地面积6万㎡，总建筑面积34.4万㎡，其中购物中心16.4万㎡， 共有商业建筑11幢。
开发背景：
崇邦集团五年内投资开发四个城市综合体项目，分布于上海东
南西北四个方位。①闸北区大宁国际商业广场;②卢湾区思南公
A
馆③嘉定安亭嘉亭荟城市生活广场。
本项目为上海闸北区大宁国际的升级版,体量34.4万㎡，目前经
营状况良好。
B
C
住宅区
主动线
主入口
A 主力店
集团简介： 崇邦集团成立于2003年，股东包括香港安
4.12 商业布局/业态分析
位置 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座1F 第1座2F 第1座2F 第1座2F 第1座2F 第1座2F