新联康青岛海尔东城国际房地产项目营销提案报告.pptx

龙海明珠
高层
路
07.7
金领世家
高层
8
12000
6
8500
19
11000
主力面积
二房96-116 三房140-150
二房90-108 二房81-91 三房108-119
二房88-97 三房125-130
二房93-94 三房120-130
二房87-94 三房140-150
二房87-93 二房113
二房120-130 三房170-180
26.37 15.74
29.00%33.64 22.07
30.00% 20.00% 10.00%
0
0.00%
市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 黄岛区 城阳区
供应量
去化量
去化率
08年1-5月区域供应销售一览表
120
111.13 70.00%
100
61.80% 89.48
60.00%
50.00% 80
47%
毛坯、共8栋高层、绿化率50%
二房74.4-75.2 三房96-104
小高层二房 60.9-65.8
多层三房119127.5
二房60.9-65.1 三房79.1
二房144-156 三房204-216
二房80-99.4 三房124.1-
128.4
二房124.1127.6
三房164.2-180
44% 10% 1%（在售6栋） 70% 80% 30%
160
100.00%
140
88.90%
138.32 90.00%
120
76.60%
80.00% 70.00%
100
59.90%
80 64.51 60
66.24 50.77
59.70%
76.03
50.4659.09
56.20%
60.00%
7050.605%0.00%
59.89
40.00%
38.68 40 20
二房94-117 三房146-151
二房107-116 三房152-164
主力总价
销售率
备注
二房111.3127.6
三房154-165
二房76.5-91.8
二房60.7-68 三房81-89.2
60% 50% 5%（在售13栋）
1200元装修
毛坯、4栋高层 毛坯、回迁户较多、和鲁信共同开
发
二房70.4-77.6 三房100-104
供应量
去化量
去化率
崂山区07年的未去化房源较多，08年不断推出新房源，市场供应大，销售率低
竞争市场
浮山后
目前崂山区住宅主要可以分为三个板块，浮山后板块、海尔路板块、沿海板块，其中浮山后 板块跨越市北和崂山两区； 沿海板块在地段、品质、价格等方面与本案差距较大,不是本案的竞争区域; 本案主要的竞争区板块是浮山后板块和海尔路板块。
海尔·东城国际
discovery探索之旅
缘起
海尔·东城国际并不是一个新盘，我们不可能完全颠覆、推倒重来。这个 报告所要做的，就是发现问题，解决问题，这是一个探索并开创海尔·东 城国际销售新局面的过程… …
一、现状与问题 1、市场竞争 2、企划推广 3、现场包装 4、销售执行
二、判断
三、解决之道 1、现场包装 2、销售策略 3、企划推广
竞争市场总结
➢产品类型以小高层、高层为主； ➢小区规模以大中型社区居多； ➢价格方面，海尔路商务区内项目的行情价在毛坯11000元左右，浮山后及海尔路北部区域行 情价在毛坯8000元左右； ➢主力面积海尔路商务区项目二房的主力面积在100-120平方米，三房主力面积在140-160平方 米，在浮山后及海尔路北部项目二房主力面积在80-100平方米之间，三房主力面积在120-140 平方米之间； ➢主力总价方面海尔路商务区项目二房总价在120-130万之间，三房主力总价在154-176万之间， 浮山后及海尔路北部区域二房主力总价在64-80万之间，三房主力总价在96-112万之间； ➢区内项目销售差别较大，销售最好的项目是青建尚东区和青建橄榄城。
现状与问题
市场竞争の问题
市场现状—
区域特征 区域供应
区域销售 竞争市场 重点项目 对比分析 市场思考
区域特征
本案位于劲松九 路和同安路交汇 处，临近海尔路， 在大区位上属于 浮山后。
本案所属区域处于三、四、五级土地交汇的位置，竞争区域泛化。
区域特征
双三角格局： 和市南、市北区价格差距不大，但在地段、配套 等方面有较大的差距 和四方、李沧相比具有一定的地段优势，在价格 上不具有优势，但在供应量上却有过之而无不及
60 30.80%
32.70%
40.44 40
34.59 25.30%
36.06
22.88
22.28
20
12.47
8.74
7.45
53.44
40.00% 30.00%
20.50% 21.90%24.2311.902%0.00%
18.39
11.69
10.00%
0
0.00%
市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 黄岛区 城阳区
区域供应—浮山后新区
西部市北区
本
东部崂山区
案
西部经过近些年的开发，已经开发殆尽，目前主要项目集中在东部，未来 还将会产生数百万平方米的供应。
区域供应—崂山区旧村改造
五韩
本案
七下庄
五张村
山东头、朱家洼等
未来几年内有近20个村庄进行改造，会产生上千万平方米的供应，供应量巨大。
区域销售
07年区域供应销售一览表
2
龙海 明珠
1
金领 世家
13
Biblioteka Baidu
合计 89.5
预计竞争项目08下半年推量
项目
剩余推 量（万 平方米）
鲁信 长春 花园
10
东方 美景
2.6
北国 之春
7
青建 橄榄 城
4.6
青建 尚东 区
6.3
溪谷 美寓
7
康城
桃源山 竹韵山
色
色
百仕 凯旋 城
6
5
5
8
金领 世家
13
合计 74.5
目前在售竞争项目剩余推量近90万平方米，预计下半年竞争项目推量共有 74.5万平方米之巨，市场压力较大
园
层
99
11000
浮
07.9
东方美景
山
07.12
北国之春
后
及
07.9
青建橄榄城
海
高层 小高层
高层
5.8
8500
60
7500
13
8000
尔
07.9
青建尚东区
高层
12
8000
路
北
08.4
溪谷美寓
多层、小高
多层8500
7.4
小高层
部
7000
08.5
康城
高层
16
7000
06.9
崂山国际花 园
高层
海
尔
06.9
竞争市场
从图上看目前崂山区项目非常密集，海尔路沿线以规划的两个商务区项目为主， 本区域内的在售住宅项目有3个，待推项目有2个；浮山后和海尔路北部板块在手 住宅项目9个，待推项目有3个。未来市场的竞争会更加激烈。
竞争市场
区域竞争项目一览表
开盘日 期
案名
产品类型
总建 面
均价
05.9
鲁信长春花 多层、小高、高
毛坯，共11栋高层
毛坯、6个多层、5个小高 毛坯、共12栋楼座，6栋团购、6栋
在售 精装修1500元 毛坯，商住楼
毛坯
竞争市场
在推竞争项目剩余推量情况
项目
剩余推 量（万 平方米）
鲁信 长春 花园
40
东方 美景
2.6
北国 之春
7
青建 橄榄 城
4.6
青建 尚东
区
6.3
溪谷 美寓
7
康城 6
崂山 国际 花园