房地产估价第10章_写字楼评估课件

房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
10.1.3 写字楼的价值影响因素
1. 区位因素
3. 周围环境
❖ 写字楼的价值往往还受其周围建筑及环境的影响，如 果周围环境恶劣，将会大大降低该写字楼的吸引力。 理想的写字楼周围环境既不要求繁华热闹，也不宜美 丽幽静，而应该整洁气派，有现代化的都市气氛，能 够充分发挥集聚效应。
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10.1.3 写字楼的价值影响因素
2. 实体因素
1. 外观条件 2. 内部装修。 3. 设备设施。 4. 物业管理水平。 5. 租户类型及资信。 6. 租约合同的质量。
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10.2 写字楼市场的特征分析
❖10.2.1 市场供给
广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用 于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。
商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、企业、办事 处、联络处所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的 设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单 元性房地产。
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10.1.2 写字楼的分类
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10.1.3 写字楼的价值影响因素
1. 区位因素
1. 位置
根据影响位置的特征可以将写字楼的位置划分为如下几种： la位置：写字楼的最佳区位，交通便捷，信息通畅，基础设 施非常完善。 次la位置：与la相邻，同样是交通便捷、信息通畅、基础设 施完善。与la不同的是区域的主导地位，属于la的从属地位。 lb位置：与较好的次la位置相邻，具备良好的基础设施。 其他位置：非常好的交通条件，接近居民区，拥有较大停车 场。
对写字楼市场供给的预测包括对当前供给量和未来新增 供给量的预测。当前供给是对市场中存量物业的说明， 而新增供给是通过对影响市场竞争力的积极因素和消极 因素进行分析，从而对其可能性进行预测。查明市场区 域中可以二次出租的转租物业数量是分析供给状况的另 一个重要因素。
写字楼的供给相对于其他物业的供给具有一定的独立性， 即供给变动与宏观经济波动之间没有很强的相关性。由 于写字楼物业本身具有的使用功能和地产保值增值的经 济特性，当需求减少时，供给可能发生功能转变或空置 下来，从而使写字楼租赁市场价格保持稳定。另外，写 字楼的供给有较大的价格弹性，即受以前的租金售价的 影响较大，高租金、高售价之后往往是供给的高峰。
1. 写字楼的运营成本分析 2. 图
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10.3 写字楼的评估方法
❖ 10.3.1 收益法
2. 写字楼的收益分析
1.
写字楼的收益方式主要有写字间的出售和出租
两种。一般来说，顶级写字楼以租赁为主，甲级、乙
级和丙级写字楼会出现租售并举的情况。
在计算租赁收入和出售收入时应注意以下两个问题：
❖ 根据建筑形式，可以把写字楼分为多层、高层和超高层。
❖ 根据产权情况，可以把写字楼分为独用和分用。
❖ 根据使用方式，可以把写字楼分为租用和买断。
❖ 根据销售情况，可以把写字楼分为内销和外销。
❖ 根据使用功能，可以把写字楼分为单纯型写字楼、商住两 用写字楼、综合型写字楼等。
❖ 根据物业等级，可将写字楼分为高档物业（顶级写字楼与 甲级写字楼）、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写 字楼)。高档物业又可细分为两个部分：顶级写字楼和甲级 写字楼。
2020/5/13
第十章 写字楼评估
❖学习指导 重点掌握写字楼评估的方法、特点、技巧以及注意 事项，了解主要评估参数的选取和经验取值。
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10.1 写字楼概述
❖10.1.1 写字楼的定义
写字楼是高价值商业房地产的重要类别之一。所谓的高 价值商业房地产指的是净收益性房地产，它的价值主要 是由在评估基准日现存的和潜在的收益能力决定的。
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10.3.2 市场比较法
❖ 有一部分写字楼也会售卖给使用者，并且由于很多写字楼 位于中央商务区或政府机构的附近，具有很强的聚集性， 从这些因素考虑，可以采用市场比较法评估写字楼的价值。
❖ 【例10—2】
❖ 估价对象概况
本估价对象土地总面积6 708平方米，建筑面积52 740.85 平方米；建筑物层数为地上22层、地下2层，建筑结构为 框架—剪力墙结构，中央空调，6部客梯、2部观光电梯、 3部货梯；土地使用权年限为50年，从2004年7月14日起 计。评估基准日为2006年2月28日。估价对象在评估基准 日设定了抵押权，于2004年7月14日至2008年7月14日将 大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下2层、地上20层 （面积38 067.5平方米）的房屋抵押给抵押权人，贷款金 额为3 000万美元，抵押率为51.7%。
1. 了解租金和售价的内涵。
2. 利用收益法进行评估时，除了有租约限制以外，还应采 用市场客观收益。
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10.3.1 收益法
❖ 【例10—1】 ❖ 估价对象概况
本估价对象是一座出租的写字楼；土地总面积12 000平方米，总建筑面积52 000平方米；建筑物 层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝 土结构；土地使用权年限为50年，从2001年5月 15日起计。评估基准日为2006年5月15日。
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10.2.2 ❖图
市场需求
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10.2.3 市场供需的平衡
1. 市场空置率 2. 出租率 3. 市场吸纳率 4. 市场租金的变动
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10.3 写字楼的评估方法
❖ 10.3.1 收益法
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10.1.3 写字楼的价值影响因素
1. 区位因素
2. 交通条件
❖ 进出写字楼快捷有效的通道能极大地方便在其内部工 作的人员。因此，写字楼与公共汽车站、地铁、高速 公路之间的交通方便程度是影响其价值的重要区位因 素。是否有足够的停车位也会影响写字楼的易达性。 一般来说，中央商务区的写字楼停车位较少，但周围 往往有方便快捷的公共交通。