宏观调控背景下中小房地产企业发展研究

宏观调控背景下中小房地产企业发展研究

摘要: 近年来，我国政府为了遏制高涨的房价，出台了一系列宏观调控政策。开始对房地产产业结构进行整合和调整。宏观调控让中小型房地产企业面对拿地难、融资难、利润降低和人才流失等问题的挑战。本文对中小房地产企业在宏观调控背景下所面临的问题进行分析，找出中小房地产企业的发展战略。

关键词：中小房地产；宏观调控；现状；发展战略

中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：

一、背景及意义

2006年以来，政府为进一步整顿房地产市场，为房地产市场降温，陆续出台了多项房地产市场宏观调控措施。从这一年开始，调控政策开始向纵深发展，对房地产市场的干预开始进入实质阶段，调控政策不断细化。2010 年之后，“史上最严厉”的房地产调控政策开始颁布实施，尤其是针对二套房的限购和限贷政策对于投资性需求的打击更是致命的。这些政策的出台，导致商品房量价齐跌，供应量大幅下降。进入2013年，“新国五条”的实施，更是让本来就风声鹤唳的房地产市场继续萎靡不振。

在房价趋于稳定之后，调控的目标开始逐步回到根源上来，那就是调整房地产市场的合理结构，通过公租房、经济适用房、商品房等产品来形成合理的产品层级搭配，从而在根本上保证房地产价格的合理回归。公租房和经济适用房的建设刚刚开始起步，还需要比较长的时期，所以对于开发商来讲机会还是存在的，2013年，国务

院总理李克强多次提出了加快城镇化的要求，这也是房地产行业迎来第二次发展的契机。

但是同时我们应该看到，政府通过调控还有一层目的，就是对房产商进行整合，便于进一步管理，利于房地产市场的健康发展。规模巨大的房地产企业及大型央企成为这次房地产市场整合的最大

赢家。在全国商品房销售面积、销售额增速回落的情况下，全国百强房地产企业2012年度销售总额达1.9万亿元，而2012年度全国商品房销售总额才6.4万亿元。2012年度全国百强房地产企业销售面积1.9亿平方米，增长率达24%。在严峻的调控形势下，规模优势体现无疑，通过近几年的急速扩张，百强房企在全国市场份额已达到惊人的 29.6%。2012年初全国房地产数量为88419个，也就是说8万多家房地产企业的市场份额仅有70%。中小型房地产开发企业发展的成败，直接决定着8万多家房地产企业从业人员的命运，所以中小房企发展的成败是值得去探讨和研究的问题。

二、中小房地产企业界定

2011年7月4日，工业和信息化部等四部门制定发布了《中小企业划型标准规定》。对于中小房地产企业的划分是这样的：营业收入200000万元以下或资产总额10000万元以下的为中小微型企业。这是目前最权威、最准确、最直观的划分标准，所以本文所称中小房地产企业就是依据上述规定。

三、中小型房地产企业存在与发展的必要性

房地产市场的需求近年来发生了很大的变化，改善性需求的增长

让更多的客户开始挑剔起来，选择也开始多样化。尤其是一些中小型项目和地域稍偏、要求稍低的商品房项目以及一些规模小档次高别具特色的项目，成为大型房产商不愿干的产品。这些产品为客户提供了多样化的选择，是必不可少的。所以说，从市场需求的角度来分析，中小房地产企业很有存在和发展的必要性。

从房地产业的内部分析，虽然房地产行业近年来市场集中化体现非常明显，但是不管对于任何行业来说，规模大、中、小都应形成固定的合适的比例。所以对于房地产行业来说保持各种规模房地产企业合适的比例，也是国家出台房地产宏观调控调结构的目的之一。只有房地产结构合理了，房价才会回到合理的水平。所以，中小房地产企业是有存在的必要性的。

四、中小房地产企业面临的困境

第一，获得银行贷款非常困难。由于目前国家收缩银根，尤其是针对房地产市场的贷款，条件更是异常苛刻，绝大部分中小企业通过贷款的方式获得资金非常困难，难以满足企业的日常资金需求。第二，融资渠道单一。中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。

第三，管理方式落后。很多房地产企业在管理方式上延续着家族式的管理方式，经营决策权集中于老板一人，这在很大程度上阻碍了企业的发展。

第四，人才缺乏。中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引

人才。由于受到宏观调控政策的影响，房地产行业持续低迷，人员流动比较频繁。

五、中小房地产企业发展战略

中小房地产开发公司虽然在当前存在着一系列的问题，但其自身的优势也是大型房地产不能完全替代的。所以中小房地产开发公司应当将有效的发展策略应用于现有的优势中，营造未来发展的良好局面。

1、专业化发展策略

第一，精确市场定位。中小房地产企业应当结合自身的实际情况，在房地产行业的市场中找到适合自己的位置，如选择精致小楼盘开发，或是选择小型商务楼宇建设等。通过精确的市场定位，才能更为清晰地树立起在客户心中的影响力，逐步建立品牌优势。

第二，塑造优质产品。中小房地产企业在明确了市场定位后，必须用高质量的产品来取得客户的认可，这也是与大型房地产企业竞争的关键因素，因为无论土地资源、资金等实力如何，最终都要落实在楼盘的产品质量上。所以质量是品牌的内核，只有持续不断地塑造高质量的产品，才能在品牌上凸显实力所在。

第三，增强企业管理水平。中小房地产企业目前在管理中还存在着一些不足，因此今后在品牌打造的过程中应当从战略高度上提升企业的整体管理水平，吸纳更多优秀的人力资源管理企业，并且科学规划企业所需的管理职能，合理配置现有的各项资源，实现在有限条件下的高效管理。

第四，营造良好的客户服务氛围。中小房地产企业应当通过客户的口碑来提升企业品牌。一方面能最大限度的降低房产在使用过程中暴露的问题的负面影响，同时也建立了开发商与业主之间的长期友好合作关系，使客户的满意度最大化。

2、联盟化发展策略

中小型房地产企业之间在保持各自灵活战略和独立地位的基础上，通过结成联盟共同进行项目开发，有利于弥补各自的不足，实现资源互补，协作分工，经验共享，最终增强企业竞争力。

第一，合作联盟成员核心能力互补。房地产企业实行战略联盟最为重要的目标是弥补企业的战略缺口和增强企业的核心能力。

第二，战略性的互相学习。不管实行什么样形式的战略联盟，联盟的目标都是暂时和局部的，房地产企业要获得长期的竞争优势，必须通过学习和经营积累来增强企业的综合实力。

第三，保持各自灵活战略和独立地位。竞争环境的动态性和不确定性，要求企业要有迅速适应环境变化的战略与之相适应，当企业因为联盟而失去战略的灵活性时，一旦环境改变，就会产生巨大的风险。

综上，严峻的调控背景并不是要扼杀房地产行业，而是促使房地产行业规范、健康发展，房地产开发企业肯定要进入一个整合期，尤其是中小房地产企业更是整合的重中之重。笔者认为房地产行业的二次革命已经开始，既是挑战又是机会，谁能够准确把握政策背景，及时转变自身战略，谁就能在这次调控中生存下来，获得更好