武汉复地东湖国际营销策划报告共29页

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6# 32 T4
1# 32 T4
5号楼
基本 4号 售罄 楼
售 罄
售罄
动工待推
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当前在售
后期将推
产品供应结构
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动工待推
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当前在售
后期将推
动工待推
10月
绿地金融城加推 116套，预计均价 在12000元/㎡左
右 80-110平米户型
当前在售
。 本案已改善类产品为主，而竞案以首置首改产品为主
研思 究 路 存量 推量 压力
在开特及特价活动刺激下，项目去化情况较好；但除百瑞瑞外，其它项目距其年度 销售目标存在较大差距；虽然存货去化周期尚可接受，但在目标的压力下，后期去 化压力升级
项目
今年任 已完成
务
量
未完 成量
月度走 量
目标实 现度
目前抢量措施
百瑞景
投资：50-70㎡，51套 总价：60-85万
首置：80-95㎡，95套 总价95万-105万
首改：120-135㎡，133 套， 总价125万-165万
再改：140-168㎡，60套 总价170-230万
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备注： 单从面积和总价格上看， 越接近红线，性价比越高
后期将推
11-12月
华润橡树湾 384套
88-170平米户型
绿地金融城加推 348套，预计均价 在12000元/㎡左右
研思 究 路 存量 推量 压力
加上本项目2#楼176套，未来上市量为1024套；本案首置产品竞争力相对较小，首 次改善产品相对较好
华润橡树湾
首置：80-95㎡，120套 ，总价86万-100 首改：120-135㎡，142套，
价平 值估
我们产品在在面积及总价上并不占优势 ----但我们项目具有更好的附加值
价平 值 估 地段 市场 产品
诉求一：地王在东湖--我们的土地贵了3000块!
项目
土地级别
一级基准价 （元/平米）
二级基准价 （元/平米）
三级基准价 （元/平米）
积玉桥 Ⅰ
11635
7871
5411
余家头 Ⅱ 价差
价差
2.一级土地与二级土地的基准价差达到3764元/平米，幅 度为34%；
我们的地价比别人贵了3000块！
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价平 值 估 地段 市场 产品
诉求二：武汉能有几个真正的CBD?在建的是唯一的，东湖CBD还没来得急升值！
项目
金融城
现有商 业配套 （3KM）
二类商业资 源：
万达商业； 水岸国际商业
低
享受总价99折，5天内签约享受99.5折； •另经常推出5000抵10万元的特价房活动。
持结低价 促销
阻，讲继续采取大 额度的让价跑量措
•新开楼栋平价销售
施。
极低
•搜房网联合推出网上售楼中心，推出5000 抵10万特价房活动，变相降价；
↓8-12%
继续加大促销力度
•下批次产品已低于前期12%价格入市；
新增供应特征：
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备注： 但从面积和总价格上看， 越接近红线，性价比越高
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本案同级产品面积设计均大于同期竞案；
价平 值估
研思 究 路 存量 推量 压力
根据购房客户提及和对比情况，三期高层竞争集中在三个项目上
➢ 徐东板块——华润橡树湾 ➢ 积玉桥——绿地金融城 ➢ 中南街道口——百瑞景
华润橡树湾
绿地金融城
本案
百瑞景
研思 究 路 存量 推量 压力
目前三个竞争项目存量为939套，本案库存44套；后期将推1#楼（196套），则在 首置、再改产品上存在竞争；但从面积总价上看，本案竞争优势较小。
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街道口 Ⅲ
东湖 Ⅳ
3764
2460
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基准地价:既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区 范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的 土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使 用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。最能 反映该区域的土地价值。
说辞攻击点：
1.中北路沿线是武昌一级土地集中区；集中了武昌7成以上 的一级土地；
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*Baidu Nhomakorabea
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研思 究 路 存量 推量 压力
从各项目施工进度上看，华润、绿地至年末至少有384套和464套房源上市，百瑞景当 期最后一栋已经推出，年内没有新的可推房源
橡树湾
百瑞景
本案
二类商业资 源：
徐东商圈
一类商业资源：
毗邻街道口， 亚贸商圈，中
南商圈
一类商业资源
中南商圈 徐东商圈 距离两大商圈有一 定距离，且交通不
总价130万-160万 再改：148-165㎡，122套
总价190-240万
绿地金融城
首置：80-88㎡，232套 总价96万-105万
首改：114-118㎡，174 套， 总价130万-140万
再改：145-160㎡，58套 总价190-240万
百瑞景
二期全部推售，三期产品还处于打 桩阶段，年内基本无新增供应
从近期表现对区域下半年趋势判断：
1.走量为主，求价其次； 2.优惠力度可能进一步增加，导致价格小幅下跌； 3.在促销刺激下，成交量持平或上涨。
项目 橡树湾 百瑞景 金融城
可售量 701 339 747
去化速度 62+50
89 55+50
去化周期 7 4 7
在年度目标的压力下，后期营销促销力度会进一步增加，绿地的降价已基本 确定
价格波动
三/四季度可能措 施
百瑞景
13亿元 10亿元 3亿元
89套
华润橡树 湾
15亿元
8亿元
7亿元
62套 +50
绿地金融 城
约25亿 元
5亿元
20亿元
55套 +50
高
大桥会会员享总价减5000元优惠，外加98 折扣。
↓4-6%
大力度促销幅度较 小
•认筹1万抵6万，老业主或当天购房客户均
三/四季度若跑量受
华润橡树湾
首置：80-95㎡，116套 ，总价86万-100万 首改：120-135㎡，136 套，
总价130万-160万 再改：148-165㎡，65套
总价190-240万
绿地金融城
首置：80-88㎡，134套 总价100万-120万
首改：114-118㎡，114 套， 总价140万-160万
再改：145㎡，35套 总价200-240万