房地产项目开发周期基准(汇编)
项目开发基准工期表
附件1:
项目开发基准工期表（2016年优化版）
备注：
1.项目开发基准工期指开工至交楼联合验收的净工期（即不包含南方地区春节假期一个月及北方地区冬季停工
期）。
2.各地区冬季停工期规定如下：
（1）黑龙江及内蒙古：11月1日至次年4月15日，约5.5个月；
（2）辽宁省、吉林省：11月15日至次年4月1日，约4.5个月；
（3）北京、天津、河北：11月30日至次年3月15日，约3.5个月；
（4）甘肃：11月30日至次年2月28日，约3个月；
（5）山东、山西、陕西、河南：1月1日至2月28日，约2个月；
（6）新疆、青海、宁夏等存在冬季停工期的地区待项目获取后再评估确定具体的冬歇期。
3.不存在冬歇期的地区，每年停工期按春节假期1个月考虑：即春节前10天至春节后20天之间为停工期。
4.表中未列及的高层产品类型（超高层除外）开发基准工期按相邻产品工期（较高者）选取确定；超高层产品
开发基准工期由集团另行评估确定。
5.公建项目指商业街、购物中心、超市、幼儿园、学校、宿舍、综合楼等。
6.酒店、写字楼、公建超过6层（不含6层，带装修）的按洋房货量基准工期相应计算。
7.6层以下（含6层，带装修，不带地下室）的酒店、写字楼、公建的基准工期相应减少1个月。
1。
祥生地产项目开发周期基准及标准工期
编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。
2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。
为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。
③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。
④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。
⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。
⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。
如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。
（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。
施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。
1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。
(完整版)房地产开发项目各阶段进度计划时间标准
取得煤气验收合格证
封顶后100天
20
邮电信报箱安装完成
封顶后100天
21
电视、电信安装完成
封顶后100天
22
智能化安装完成
封顶后100天
23
紧急备用电源安装完成
封顶后90天
24
小区道路、管网完成
封顶后85天
达到工程竣工标准
25
园林环境配套完成
封顶后105天
26
规划验收完成
工程竣工后30天
27
环保验收完成
设计计划模块
序号
工作内容
设计完成时间
备注
一、总图规划设计阶段
1
资料准备
拿地后10天
2
概念规划设计
拿地后30天
3
修建性详细规划（五图一书）
拿地后60天
二、方案设计阶段
4
建筑方案设计
拿地后90天
5
基础方案
拿地后120天
开工日
6
管网平衡方案
拿地后120天
开工日
7
土方开挖方案
交地后30天
开工日
三、初步设计阶段
30天
视需要而定，交叉进行
2
桩基础施工
60天（冲孔桩）、20天（静压桩）
3
土方开挖、基坑支护
50天（两层地下室）、30天（一层地下室）
4
桩基础检测
20天（静载、抽芯、动测）
交叉进行
5
地下室结构
65天（两层地下室）、40天（一层地下室）
（±，225天）
6
主体结构
185天（首层10天、顶层10天、其它层×30）
外墙饰面砖
封顶后40天开始、封顶后60天完成
房地产项目开发周期基准(最新整理)
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。
房产项目标准开发周期计算
阶段
工作内容
基础形式/地 上主体层数/
面积
基本数据
单位
基础及结构 （框剪）
初装修 水电安装 外架拆除
室外管线 硬景道路 园林绿化
说明
前
设计
期 设计审查及报建
天
171
天
30
第 一
场地、土方 小区道路
天
30
阶 桩基础及地基处 灌注桩
天
85
段 理(含检测）
预制桩
天
60
基础施工 完成至±0.00 天
40
根据基础形式选择
10/10000m2 天
50
90
70
11/12000m2 天
55
94
70
12/15000m2 天
60
98
70
13/15000m2 天
65
102
70
14/15000m2 天
70
106
70
15/15000m2 天
75
106
70
16/15000m2 天
80
110
70
17/15000m2 天
年
1.3
竣工验收 荒时间
开
估计值
天
90
从竣工验收至入伙前各项准备工作时间，此部分按60-90天计算。
合理总工期
天
756
总工期=前期+房建合理工期+竣工验收开荒时间：
计算值
月
25.2 即从设计—场地土方平整—桩基施工—总包施工—分包施工至最后竣
年
2.1
工验收开荒完成达到交房条件的全过程。
层数
房地产项目开发周期基准
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）2.物业类型：多层（6层+1层地下室）3.物业类型：小高层11层+1层地下室4.物业类型：高层24层+1层地下室5.物业类型：高层33层+1层地下室参照24+1修改。
6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室参照24+1修改。
住宅类物业施工周期基准的编制说明：1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；3)综合工期是以单体建筑工期为准；4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；8)室内精装修工期另外考虑；9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。
地产项目工期标准
版本号：项目工期标准（参考模板）1．地产项目开发周期基准⏹ 地产项目总体开发关键线路示意图投资决策委员会决策会议通过一期开盘一期竣工应用解释：(1) 地产项目开发基准周期计算起始时点为投资决策委员会决策会议通过时点。
(2) 开盘节点的确定考虑了“取得预售许可证应具备的条件（多层封顶，小高层、高层主体形象进度2/3）”，样板房装修及销售示范区环境施工应满足这一节点要求。
(3) 深圳、上海、昆明、蒙自等城市外其他城市对“取得预售许可证应具备的条件”有所不同时，应按当地政府要求重新计算开盘时间。
(4) 本周期为一般类项目，如为大盘类、其他类项目相应调增周期。
1.1 地产项目总体开发基准周期⏹地产项目设计周期基准值简图⏹地产项目设计周期基准值及其应用解释序号设计阶段起始点结束点基准值（天）备注1 概念规划设计招投标①投资决策委员会决策会议通过概念规划听证会60（135）括号内数字适用于“大盘”。
其他均适用于一般项目。
规划调整概念规划听证会经营策划报告完成152 实施方案方案设计经营策划报告完成报批方案图完成50 扩初设计报批方案图完成实施方案成果完成②303 施工图实施方案成果完成主体施工图成果完成45总计投资决策委员会决策会议通过主体施工图成果完成200（275）①设计招投标：多数项目采用设计招投标的形式，如直接采取委托设计，以招投标周期为参考。
设计招投标的前段为设计与策划互动的时间，由子公司自行设定；②扩初成果：包括报批扩初文本、示范区策划案及材料部品清单等，详见《设计管理阶段实施方案成果标准》；③施工图成果：包括报建施工图（即正式施工图，不允许报建施工图与正式施工图为2套图的情况）及材料及部品定板、定样等，详见《设计管理施工图成果标准》；应用解释：(1)住宅项目按规模分为三类：▪“大盘”项目：占地2000亩以上，有城市道路穿过，有居住区级公建配套；▪“一般”项目：占地约1000亩以下的住宅开发项目；▪其他类项目：占地约1000---2000亩之间的住宅开发项目；1.2 地产项目设计周期基准(2)基准值为“一般”及“大盘”项目的主体建筑的设计周期。
房地产项目开发计划编制工期参考
20 30/50/60/90
60
30/60
30
90
不同区域的修正工期（天）
武汉
鞍山
修正工期 相关说明 修正工期 相关说明
上海 修正工期 相关说明
20
165
200
225
50
15
20
25/30/60
40
别墅50天； 6层70天； 11层80-120天； 24层130-180天
别墅15天/层； 多层标准层6天/层； 高层标准层5天/层； 公寓三层以下11天/层
别墅60天； 6层70天； 11层80天； 24层150天；
初始工作30天；全面启动后5天/层; 高层结构从2层起设外挑架；雨污水 施工在落架前开始并完成。
40 25
扩初设计完成
施工图设计完成
50
扩初批复
取得工程规划许可证
50
施工图设计完成
总包单位招标完成
20
取得工程规划许可证 取得施工许可证
15
阶段小计
从规划设计完成到总包招标完成
150
①阶段小计
签订土地出让合同到取得施工许可证总工期
240
普通基础
30
项 桩基与土方施工
桩基/土方 工程开始
目
开
发 各 地下结构施工
项目开发计划编制工期参考标准
所处阶段
起点
起止节点
终点
参考工期（天） 集团内统一参考值
项目投资决策
规划设计完成
60
签订土地出让合同
取得用地规划许可证
75
规划设计完成
报批方案图完成
50
取得用地规划许可证 方案批复
25
方案批复
房地产项目开发周期基准的探讨
房地产项目开发周期基准的探讨为了提高项目开发效率，国内一些标杆房地产企业均颁布地产项目开发周期基准，总结推广本公司多年以来项目开发的最佳实践，并将根据今后开发过程中的新的最佳实践和集团的战略导向，逐步修订基准要求。
1．地产项目开发周期基准的内容包括地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准四部分，均包含具体指标及其应用解释和示意图两块内容。
2．地产项目开发周期基准的意义公司的总体效率即ROE水平，由投融资效率和地产项目开发效率所决定，地产项目开发效率的提升，一方面构成融资效率的基础，支持滚动投资效率达成；另一方面更是公司资产周转速度、资金利润回报的实际保证，其本质是追求合理利润率之下的IRR最大化。
地产项目开发周期对开发效率起着决定性的作用。
根据公司典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入30-45%时，销售回款提前一个月，项目的IRR水平将提高0.7%—1%左右。
因此，从资金的使用效率出发，区域性的开发周期基准也将构成公司投资布局的一项重要依据。
3．地产项目开发效率基准应用准则3.1.公司地产项目开发周期基准是由各区域和各项目地产公司根据区域内竞争企业的状况和自身能力而决定的效率基准，由公司项目管理和投资发展部基于同行业同区域对比研究，对各区域公司进行支持和指导，每年整合并颁布一次。
3.2.公司颁布的地产项目开发周期基准将是可研阶段公司对地产项目总体计划要求的基础，新增投资项目的总体计划均需满足周期基准，新项目可研的IRR测算也必须基于该周期基准，项目公司已有地产项目总体计划安排均不得低于周期基准。
3.3.公司地产项目开发周期基准，设计周期纳入年度考核，其他周期基准作为总部备案，暂不考核，纳入项目公司管理能力评价体系中。
3.4.地产项目开发周期基准每年调整一次，各区域和各项目公司应在对自身能力及本区域内竞争对手开发周期研究的基础上，在每年11月底前完成调整，并报总部项目管理部备案，由总部重新颁布。
住宅开发标准工期参考
开发标准工期参考（住宅）
住宅 小高层住宅（11层） 交地后170天 交地后270天 交地后360天 交地后420天 交地后510天 交地后720天 住宅 小高层住宅（11层） 30天（静压桩） 90天（两层地下室）、50天（一 层地下室） 15天（静载、抽芯、动测） 90天（两层地下室）、50天（一 层地下室） 81天（首层8天、顶层10天、其 它层7×9） 封顶后135天 封顶后40天 封顶后60天 封顶后90天 封顶后180天 封顶后330天 多层住宅（6层）、洋房 交地后170天 交地后270天 交地后330天 交地后390天 交地后450天 交地后660天 独栋、联排别墅 交地后170天 交地后270天 交地后330天 交地后360天 交地后420天 交地后660天
高层住宅（33层） 高层住宅（18层） 30天（静压桩） 30天（静压桩） 90天（两层地下室）、 90天（两层地下室）、50 50天（一层地下室） 天（一层地下室） 15天（静载、抽芯、动 15天（静载、抽芯、动 测） 测） 90天（两层地下室）、 90天（两层地下室）、50 50天（一层地下室） 天（一层地下室） 235天（首层8天、顶层 130天（首层8天、顶层10 10天、其它层7×31） 天、其它层7×16） 封顶后135天 封顶后135天 封顶后40天 封顶后40天 封顶后60天 封顶后60天 封顶后150天 封顶后110天 封顶后210天 封顶后210天 封顶后390天 封顶后390天
பைடு நூலகம்
开发标准工期参考（住
一、项目工程标准周期 序号 内容 高层住宅（33层） 交地后170天 交地后270天 交地后480天 交地后540天 交地后660天 交地后900天 高层住宅（18层） 交地后170天 交地后270天 交地后390天 交地后450天 交地后570天 交地后810天
房地产项目工程管理周期标准
总说明一、本标准重点说明了房地产开发项目单体工程开始设计、直至完成竣工结算的工作流程、工作周期及相关部门职责。
二、单体设计之前的办理规划意见书、项目立项、进行土地测绘与定界、取得建设用地规划许可证、委托总体规划方案设计与报批、完成地质勘察等项目前期工作由公司相关部门另行制定周期标准。
三、项目预售之前的广告策划方案、预售方案以及房屋销售等工作由公司相关部门另行制定周期标准。
四、本标准相关工作完成的时间限制，均为公司要求完成的最晚时间.第一部分建筑安装工程单体工程设计阶段（31天）一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）.（21天）1、标准时限:单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。
2、工作成果：施工图。
3、职责：分公司工程部提供设计任务书、已确定的建筑单体方案、地质勘察报告、场地标高平面图给设计单位,设计单位完成施工图设计。
二、委托图纸审查机构进行政府图审(将设计完毕的施工图提交审图机构后进行）.(10天）1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第45天完成。
2、工作成果：a、施工图审查通知书b、审图机构认可的施工图3、职责：设计公司负责通过政府图审,分公司工程部负责设计单位与图审机构之间的协调。
注:设计公司在完成施工图设计、委托政府图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制.单体工程施工图预算与招投标(44天）一、编制施工图预算(施工图设计完成后进行）。
A、编制招标工程量清单，拟定标底,确定拦标价（21天）1、标准时限：单体工程开工前第54天开始,开工前第34天完成。
2、工作成果：工程量清单、拟定标底。
3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制工程量清单并拟定标底，完成后按照公司相关流程议定拦标价.注:本工作与政府图审同时开始。
B、按公司内部程序确定标底（8天）1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第26天完成.2、工作成果:招标标底3、职责：公司预结算部审核造价咨询公司编制的标底,完成后按照公司相关流程审批确定招标标底。
房地产项目开发全周期计划
文件
土地权人证明材料
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
行政部：提供企业相关证明资料。
规划设计阶段
区域市场调研
房地产市场调查
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分
析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
销售部
前期部
竞争性楼盘调查
核定土地边界
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1:500现状地形图
需准备3份
详规
委托设计详规
工作
阶段
主要工作内容
工作部门
完成时间
主项
分项
主办部
门
主办岗
位
协办部
门
大类
小类
说明
土地获取阶段
办理
土地证
土地出让合同
交费证明
缴纳土地费用
建设用地规划许可
证
地籍图4份
（薄膜图）
土地登记申请书
成本控制部销售部工程部
规划方案结合成本
测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。
结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，
对项目规划设计提出建议；从施工角度，对主要
部位做法提出建设性意见；
提供各项配套费用标准。
成本控制部销售部工程部
前期部
彩色总平面图方案送规划预审
组织现场勘察，并提供地质勘察报告
工程部
施工图成果
总平面图
放线图
桩位图
施工图报建图
消防、人防报建图
房地产项目开发全周期计划
房地产项目开发全周期计划第一阶段：前期策划与准备（时间：3个月）1.项目策划阶段a.确定项目目标和定位，包括项目的规模、功能、定价等；b.进行市场调研和竞争分析，确定项目的市场需求和竞争力；c.确定项目的开发策略和业务模式，制定项目的整体规划和设计；d.确定项目的可行性并进行风险评估，包括财务分析和法律尽职调查；e.筹集项目所需的资金和人力资源。
2.立项阶段a.编制项目的立项报告和可行性研究报告，提交相关主管部门审批；b.确定项目的开发方案，包括项目的造价预算和进度计划；c.确定项目的组织架构和管理团队，聘请项目经理和专业顾问。
第二阶段：设计与开发（时间：12个月）1.方案设计阶段a.邀请设计公司进行项目的总体规划和建筑设计，包括土地利用规划和建筑设计；b.督促设计公司按时完成方案设计和施工图设计，并确保设计符合相关法律法规和市场需求。
2.施工准备阶段a.编制项目的施工图纸和技术规范，通过相关部门的审查和审批；b.确定施工总承包商和分包商，签订施工合同；c.确定项目的施工计划和进度安排，包括工期和工序；d.筹备项目所需的施工材料和施工设备。
3.施工阶段a.根据施工图纸和技术规范，组织实施项目的土建、装修和设备安装工程；b.定期检查施工质量和进度，及时解决施工中出现的问题；c.安排现场的安全管理和环境保护措施；d.经常与相关部门和业主代表进行沟通和协调，解决相关问题。
第三阶段：交付与运营（时间：3个月）1.装修和设备调试阶段a.完成项目的装修和设备安装工程；b.对装修工程进行验收，并解决存在的问题；c.对设备进行调试和运行试验，确保设备正常运行。
2.竣工验收阶段a.提交竣工验收申请，完成相关手续；b.组织竣工验收，确保项目符合相关规范和标准；c.完成竣工报告和相关文件归档。
3.项目交付和运营阶段a.交付项目给业主或用户，进行入住或使用；b.建立项目的运营管理体系，包括物业管理和维护保养；c.持续跟踪项目的市场表现和运营情况，进行必要的调整和改进；d.进行项目的营销和推广，增加项目的知名度和市场份额。
国内标杆地产集团 运营管理 项目首期开盘基准周期表
一二线项目首期开盘基准周期表(住宅/可售商业)
说明：1、本表适用于一二线城市项目首期开盘，已进入城市首开工期不得长于该城市已有项目实际开盘合理工期，特殊项目一事一议；
2、项目续期工程施工工期按《工程施工标准工期》执行，原则上按前期销售面积去化率达60%-70%时，按照“321”要求，倒排续期节点；
3、“项目首期开盘周期”及“方案批复周期"是集团基准要求，不得突破（跨春节的项目增加工期20天）；其他各阶段周期标准作为“项目首期开盘周期”的计算参考依据，不作强制要求。
项目在不突破“项目首期开盘周期”的情况下，可对各阶段周期时间进行调整平衡；工期上限中标准工期按照高层33层计算，其他业态按照标准工期计算，原则最长工期不得超过标准工期、标杆房企合理工期、已有项目合理工期。
4、本表未列城市或报批、预售条件发生变化的城市，按照本表标准工期计算执行；
5、项目首期开盘后施工工期按《工程施工标准工期》执行，但银行商贷按揭放款与结构封顶有关的地区，项目结构封顶前仍须按本表的标准层工期执行；
6、 北方地区冬歇期：沈阳120天：11月15日-3月15日；呼和浩特135天：10月30日-3月15日；石家庄、济南45天：1月15日-2月28日；太原60天：1月1日-2月28日；天津90天：12月1日-2月28日；郑州、西安30天：2月1日-2月28日；长春、哈尔滨135天：11月15日-3月31日；银川105天：12月1日-3月15日；兰州90天：12月1日-2月28日；乌鲁木齐135天：10月30日-3月15日 。
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15
60
240
50
180
545
60
605
参照24+1修改。
6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室
区域
施工
准备
基础
施工
裙
房
转
换
层
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市
15
60
30
20
200
50
160
535
60
595
成都、武汉、长沙等
二、前期策划与设计周期基准
（一）住宅设计周期表
款项
阶段
基准时间
（单位：月）
备注
初步定位
1.5
(1)新进入城市＋15天
(2)可复制项目－15天
(3)大盘＋15天
规划
2
(1)设计竞赛＋30天
(2)争取规划条件可适当延长
方案
2.5
(1)产品复制－30～45天
(2)中小盘项目的“规划＋方案”合并基准时间为3.5个月；可复制项目为3个月。
20
60
30
20
260
50
200
640
90
730
上海、苏州等
15
60
30
20
240
50
180
595
60
655
参照24+1修改。
住宅类物业施工周期基准的编制说明：
1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；
2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；
3)综合工期是以单体建筑工期为准；
4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；
5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；
6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；
7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；
△eel n.鳗；鳝
less than少于
unfit adj.不健康的；不合适的；不合格的
comprehension n.理解（力）
vi.融化；溶化；软化
△utter vt.说；讲；发出（声音）
by accident偶然；无意中；不小心
Unit 1
in debt欠债
considerate adj.考虑周到的
8)室内精装修工期另外考虑；
9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。
（二）“都市综合体”施工周期基准
1.物业类型：商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2）
项目
施工
准备
土方支护基础施工
地下室施工
±0以上
主体结构施工
封顶后屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时间
30
项目
施
工
准
备
土方支护
基础
施工
地下室施工
±0以上
主体结构施工
封顶后屋面及
砌筑
外装及Biblioteka 拆架室内精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时间
30
200
90
300
90
280
240
90
45
1079
“都市综合体”施工周期基准的编制说明：
1)此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结构施工包括群房、转换层；基础型式为桩基础。
施工图设计
3.5
（1）不含幕墙、租户配合等施工深化设计
三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）
清单编制的前提
用于招标的施工图质量有保障；
因报批而返工可能性低。
工程量清单编制与总包招标周期基准说明
原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：
保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；
初步设计
（报审深度）
2
(1)复制项目-15天
(2)精装+15天
施工图设计
（含施工图审查）
2
(1)施工需要，可分批出图
（二）商业设计周期
款项
阶段
基准时间
（单位：月）
备注
初步定位
2
（1）新进入城市＋15天
规划
3
（1）争取规划条件可适当延长
方案
4.5
初步设计
（报审深度）
4
(1)产品类型复杂＋30天
(2)争取消防设计条件＋15天
270
110
120
150
150
110
150
45
930
2.物业类型：写字楼（地上30层地下3层建筑面积5～10万m2）
项目
施
工
准
备
土方支护
基础
施工
地下室施工
±0以上
主体结构施工
封顶后屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时间
30
200
90
250
90
200
180
90
45
951
3.物业类型：酒店（地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）
房地产项目开发周期基准
一、说明
（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
50
220
成都、武汉、长沙等
20
45
50
30
80
225
90
315
上海、苏州等
15
30
60
30
70
205
60
265
3.物业类型：小高层11层+1层地下室
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市
15
40
80
30
80
245
50
295
成都、武汉、长沙等
15
30
40
20
45
150
50
200
成都、武汉、长沙等
20
30
50
30
60
190
90
280
上海、苏州等
15
30
45
25
50
165
70
235
2.物业类型：多层（6层+1层地下室）
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌筑
外架
拆除
单体合理工期
室外
工程
施工综合工期
深圳等珠三角城市
15
30
50
20
55
170
合同签定前，可争取谈判降低造价；
减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准
（一）住宅类物业
1.物业类型：别墅（4层）
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市
20
45
90
50
100
305
90
395
上海、苏州等
15
45
90
45
90
285
60
345
4.物业类型：高层24层+1层地下室
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市
15
60
160
50
150
435
60
495
成都、武汉、长沙等
20
60
210
50
160
500
90
590
上海、苏州等
15
60
200
50
150
475
60
535
5.物业类型：高层33层+1层地下室
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌
筑