全面二孩政策对房地产市场影响的解读20151030

全面二孩政策对房地产市场影响的解读

一、事件

2015年10月29日，《中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报》宣布“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动”这一重大决定,至此，实施了35年的独生子女政策正式宣告终结。

二、全面二孩政策对房地产市场的影响

1、影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，刚需型产品范畴变更

（1）四房才是刚需

在现在的房产市场里，两房的刚需属性已经得到肯定，对部分购房者来说，三房也属于刚需范畴。按照“221”的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母1间、孩子1间、老人1间。如果不需要老人来带孩子，父母1间、孩子1间，两房足够；在经济条件允许的情况下，还可增加1间作为书房或者休闲房间，因此，三房也是刚需范围。

但是如果生了二胎后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭，这时三房肯定是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡，但如果孩子长大，哪怕性别相同，还是需要一定的个人空间。那个时候：父母1间，孩子1人1间，老人1间，想要三代同堂，四房才是刚需产品。

（2）五房成为改需

四房变成了刚需，那么相应的，五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室、对大多数两孩家庭来说最主要的，还可以作为儿童娱乐室，保证儿童的健康发展。（3）三房的市场被大大挤压

二孩政策普遍放开后，房产市场上三房的地位将非常尴尬。作为过渡性的首套房呢，三房总价比两房高，不划算；作为改需产品呢，三房可能以后不会满足家庭的居住计划，有条件的家庭都会购买四房、五房，一步到位。

2、产品功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求

（1）产品的功能更加多样化、人性化，具有市场竞争力

由于城市家庭养育小孩的成本较高，一般来说，不是任何家庭都具备生育二胎的经济条件，因此，首先生育城市家庭生二胎的多为经济状况较为良好的家庭，二胎后，二胎家庭对于改善型住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

（2）保姆房会列入开发范畴

二孩家庭，只靠父母两个孩子照顾是非常辛苦的。以后的两孩家庭请保姆可能会成为常

态。目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围，相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。

3、优质教育资源显得更加紧张，学区房的需求被推升，价格被推涨

对二孩家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力。但此前“一对夫妻一个孩”政策实施了几十年，对应的公共配套特别是教育资源都是基于那样的政策和人口增长状况确定的。现在情况发生变化，4年后幼儿园的现实需求会上升，7年后小学入学数量上升，13年后中学的校舍面积和教师需求会上升。但学区房的需求和价格会提前体现出来，这是投资品定价原理决定的。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。

4、提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑，积极促进楼市去库存

（1）人口红利刺激未来房地产市场

近年来，由于人口红利结束，房地产市场正在由增量市场转变为存量市场已成为行业共识。由于计划生育政策的实施，让80后90后的人口急剧减少，60后70后们已经透支了购买需求，大部分90后00后也是不缺房子住的。二孩成为家庭人口结构的主流，楼市将增加人口红利，“二胎”全面放开可谓拯救楼市“人口拐点”的一场及时雨。

根据购房的人口结构，20-44岁的人口是买房的主力，大部分人在25-30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，全面放开二胎，那么在2050年，20-44岁的人口比例将比不放开二胎时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。（2）对楼市影响不会立竿见影，但提振楼市信心仍意义不俗

当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二胎政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响。从二胎政策对楼市的趋势影响来看，虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实，但是，这次人口政策的放松会对冲经济衰退的影响，延缓行业成熟期出现的时间；对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用；对当前楼市去库存也有积极的意义。可谓是给目前萎靡的房地产市场注入了一针强心剂。

三、我司启示

1、根据区域人口特征，合理调整产品户型，使产品更加精准地对准市场，实现市场和产品研发的完美对接，从而提高产品的去化率；

2、针对区域的特点，有针对性的提高产品的功能性，满足差异性客户的异质化需求，提高客户满意度，树立产品信誉；

3、强化学区房的硬件优势，借鉴湾景国际引进互助路小学这一学区房的做法，增加项目卖点，促进快速销售，降低库存，实现现金流的早日回正。