青海住宅物业服务收费管理办法

青海省住宅物业服务收费管理办法

（公开征求意见稿）

第一章总则

第一条为加强我省住宅物业服务收费管理，规范相关收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，体现“质价相符、优质优价”原则，根据《中华人民共和国价格法》、《青海省物业管理条例》以及《青海省定价目录》等法律法规和规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务收费标准的确定及监督管理。

第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定的物业服务星级标准和收费标准，或按照当地政府价格、住房行政主管部门确定的与物业服务星级标准相对应的收费标准，对特定住宅小区内房屋及其配套设施设备的共有部分进行管理、养护、维修，维护环境卫生和秩序，向业主收取相应费用的行为。

第四条住宅物业服务原则上实行星级物业服务（共5个等级）。住宅物业服务星级标准与物业服务企业资质等级相对应。物业服务企业资质等级为一级和二级的物业服务企业可实施所有5个级别星级服务，物业服务企业资质等级为暂定和三级的物业服务企业可实施一星级、二星级、三星级服务。

第五条物业服务收费实行统一政策，分级管理。省级价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的管理办法，指导全省物业服务收费的管理工作。市(州)、县价格主管部门负责本行政区域内住宅物业服务收费行为的监督管理工作;市(州)、县房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅物业服务行为的监督管理；

第二章住宅物业服务收费标准的确定第六条保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及住宅前期物业服务实行政府指导价管理。收费标准与物业服务星级相对应，由市(州)或县人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据本地区物业服务发展水平、物业服务成本、社会承受能力等因素合理制定相应服务等级的基准收费标准及浮动幅度，向社会公布，并报上级价格主管部门和住房城乡建设主管部门备案。

通过自行管理形式进行物业管理服务的，可结合实际情况，对管理服务方式和管理服务费用等事项予以约定。

第七条实行政府指导价以外的其它住宅小区物业服务星级和收费标准，按照优质优价原则，由业主委员会与物业服务企业协商确定。收费标准协商不成的，可委托第三方评估机构对物业服务成本等进行评定。

第八条业主应根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务星级，以物业服务合同的形式约定物业服务

的服务星级、收费方式、具体收费标准等内容。

第九条住宅物业服务收费应当遵循公开、公平、合理、质价相符的原则，收费标准应当与《青海省住宅物业服务星级标准》标准相对应。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争。

第十条物业服务费按照房屋建筑面积计收。已办理房屋所有权证书的，以房屋所有权证书记载的建筑面积为准；未办理房屋所有权证书的，以购房合同标明的房屋建筑面积为准。

第三章物业服务费的内容

第十一条住宅物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润等构成，一般包括以下部分：（一）人员费用。包括管理和服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

（二）共有部位和设施设备运行费用。物业共用部位、共用设施设备（含电梯、消防设施、监控设备）的日常运行、维护保养、检测费用，公共区域（含楼道）用水用电等。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业服务成本。

（三）物业管理区域清洁卫生费用。包括保持环境卫生

所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、垃圾处理费、环卫所需费用等。

（四）物业管理区域绿化养护费用。管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

（五）物业管理区域秩序维护费用。包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的监控设备和器材装备费用。

（六）办公费用。包括物业服务企业的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

（七）物业服务企业固定资产折旧。在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

（九）其它费用。业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

（十）法定税费。

（十一）合理利润。

第十二条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用以及已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十三条物业服务企业在物业服务费之外，不得向业主另行收取电梯运行费、卫生费、公共区域用水用电公摊、垃圾处理费等费用（相关费用未计入物业服务成本的除外）。

第十四条公共区域内因跑冒滴漏造成的水电差损由业主分摊，物业服务企业可据实收取，但须向业主及时公布差损及分担情况。

第十五条已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。

空置房产，房屋装饰装修后连续6个月（含6个月）以上水、电等计量度数未发生变化的，当期物业服务费用按照收费标准的70%征收，但业主应当向物业服务企业提出减免物业费的书面申请，约定有关事项。

第十六条物业服务企业针对个体业主提供的非强制性、个性化服务，由物业服务企业自主确定服务价格。

第十七条物业服务企业利用业主共有部分及其附属设施设备进行有偿经营活动的，应当征得业主大会、有利害关系的业主同意。经营所得收益作为业主的共有资产，经营所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的