提高住房保障政策运行效率的策略研究

提高住房保障政策运行效率的策略研究摘要：本文从保障房的流程、要素和方法三方面下手，建立了一个完整的保障房管理体系，以保证住房保障政策的顺利运行。

关键词：保障房保障政策管理体系
一、流程建设
保障房的流程是设计、选址、建设、分配和管理。

其中，建设和分配两个环节尤为重要。

只有做到了保障房建设质量符合居住标准、分配公平，才能够满足真正的需求，达到保障的目的。

（一）合理选址，优化城市空间布局
据调查，现已建成的保障房大部分远离市中心。

这种空间布局无疑会影响中低收入人群的就业、增大中低收入家庭的生活成本，严重降低中低收入人群的整体生活质量，因此在进行保障房选址时必须遵循下面的几个原则：
第一，与就业机会匹配。

保障性住房的选址并非无章可循，由于其保障对象中低收入人群在城镇中主要从事于一些劳动密集型
产业，这些产业一般集中在城市中心地区或工业园区，如果保障房远离这些地区，中低收入人群就不得不放弃原有的工作，这样一来住房问题是解决了，但又带来了就业问题。

因此，在城市中心地区、老城区内应建设一定的保障房以满足该区域人群的住房需求。

第二，交通顺畅。

中低收入人群收入有限，他们的交通工具主要是公交车、地铁等城市公交系统，为了提高其出行效率，保障房的选址就应考虑交通状况，最好是结合交通导向开发（tod）模式
均衡布置，不宜过度集中[1]。

第三，混合居住。

这种模式不是强制性要求每个楼盘都要配建保障房，而只是建议将保障房地小型化，与不同定位的小区交织布局。

这样就能够很好地防止“贫民窟”现象的出现。

（二）实行工程质量终身负责制，把好质量关
建筑质量是百年大计，关系着群众的人生安全和切身利益，尤其是保障房这种与群众切实相关的工程，更应注意建筑质量。

保障质量最可行的方法是实行工程质量终身负责制。

这就要求在建设项目的各个阶段，勘查、设计、施工、监理、验收的每个环节，将具体责任落实到具体单位、具体负责人，对于工程中出现的质量问题必须追究到个人，对责任人严加处理，绝不姑息迁就。

另外，工程监理、质量安全监督站可以建立接受人民群众投诉的相关机构，切实达到监督的目的，以确保质量安全。

（三）分配公开化、透明化
保障房的分配是政府部门的一项复杂工程，为了保证分配的公平公正，应尽量避免单纯的行政管理手段，建立起科学的分配机制。

只有这样，才能够减少政府人员的管理工作量，避免工作的不足。

具体做法如下：
第一，实行“标准并轨”。

按照居民的收入条件、住房条件等对不同类型的保障房进行分析，确定出统一的保障标准，确保经济条件相同的人保障待遇相同，保证公平。

第二，实行“管理并轨”。

将所有带保障性质的住房都纳入到统
一的管理体系中去，按统一规则管理，避免因管理漏洞使得保障房挪作他用。

第三，信息公开化。

将申请人的申请信息公示，并开设电话、网络等投诉平台，最大限度的畅通社会监督渠道，确保申请信息的真实性。

（四）完善收入统计制度，建立有效的退出机制
近年来来，保障房在分配过程频频爆出腐败现象，如“六连号”、“经适房豪车”、“经适房公务员小区”等等，归其原因是因为政策有漏洞，导致保障房有利可图。

因此，要解决这个问题关键不在于要不要取消经适房或取消经适房产权，而是在于如何完善保障房制度。

借鉴日本和英国保障房的经验，保障房制度能否成功精髓在于设计出一套严密的准入及退出制度，由专门的管理机构根据申请人每年的收入变化，决定该申请人是否应该享有保障或者退出保障，确保保障性住房由真正需要被保障的人来享有[2]。

但是，该方法实现的前提是要建立家庭收入档案并实施动态跟踪管理，只有清楚的掌握了各家庭收入的具体情况，才能有“进入”或“退出”的依据，才能保证保障性住房切实起到了它应有的作用。

二、要素建设
保障房的要素是政府、土地、资金和人。

其核心要素是政府，政府是土地、资金的提供者，是建设、运营、管理的执行者，更是市场、政策等方法的利用者，政府应该充分认识其在住房保障体系
中的主导地位，积极采取各种措施，解决好住房保障领域出现的种种问题。

（一）引导人们树立梯度消费理念
随着经济的发展和社会的进步，我国城镇居民的生活水平和居住水平都有了很大的提高，但是，受传统住房消费的影响，人们盲目追求自有住房，很多人为选一套“一步到位”的理想房子而劳心费力，为买房而前前后后忙了两三年的也不乏其人。

买房，已成为人们付出成本较大的一项消费。

中国人民大学教授黄泰岩认为，购房不必一步到位，住房消费完全可以分阶段进行。

专家认为，在中国房地产市场日渐成熟的情况下，住宅供应能力不断加强，那种“选个好房子，一步到位”的住房消费观念亟须改变。

政府有责任通过行政、税收等手段引导居民树立起正确的住房消费观，如采取小户型贷款贴息、二套房限制、限制别野等高档住宅的建设等制度。

如有必要还可以通过电视、网络、报纸等舆论工具加以宣传，积极倡导“买房与租房都是住房消费的合理消费形式”观念和“住房梯度消费观念”，可以使居民做到根据自身的经济条件，从小户型、租赁房开始消费，随着收入水平的提高再向面积更大、环境更好的住房条件发展，切忌一步到位、盲目攀比。

（二）灵活运用财税、金融工具，解决资金问题
政府在住房保障中具有不可推卸的责任，必须履行提供保障资金筹措的义务。

目前，建设保障房的资金主要来源于中央财政预算、地方财政、土地出让金收益、公积金增值收益、银行贷款。

然而，
面对如此大规模的保障房建设，财政投入只能解决其中一部分资金问题，而更多的需利用财税、金融工具多方筹集资金，只有建立一套完整的、有效的金融体系才能够冲破资金瓶颈。

首先，可以支持信托基金、保险资金、房地产信托投资基金等投资保障房的建设和运营【3】。

其次，可以考虑发行相关债券，吸引社会上的闲散资金参与保障房建设和运营，形成投资、建设、经营、管理的市场运行机制。

最后，可以改变投资建设模式，可以采取“政府出地、企业出钱”模式吸引社会机构参与，也可以规定企业拥有保障房的产权来参与建设，极大的减少了政府的资金压力。

三、方法建设
（一）积极培育二、三级市场，完善市场机制
近年来，随着国家颁布了一条条宏观政策来控制房价，所有的住房政策都侧重了一级市场的开发和增量房的建设，地方政府为了拉动地方gdp的增长，更是将税收减免、财政支持等政策全都倾向于一级市场。

在这种严重的偏向下，增量房屋越建越多，供需矛盾反倒是越来越大，房价也越来越高。

目前，我国存量住房上市交易占住房交易量的比重较低，而许多发达国家的住房交易则以旧房交易为主。

我国应积极培育二、三级市场，提倡从买旧房、小房入手，逐步改善居住条件。

首先，要设置合理的税赋制度，目前政府为抑制炒房行为设计的交易税制，增大了二级市场的交易成本，致使拥有存量房的业主不愿意出售，住房存量空置率较大，笔者认为政府应将政策支持从一级市场转移到二、三级市场上来，给予税收和政
策的优惠，规范和发展二、三级市场。

其次，应减少二级市场房产交易的环节和程序，提高交易效率，促进二手房市场的活跃。

最后，政府应该建立一个良好的交易平台，推行二级市场信息管理化模式，完善住房信息系统，使二手房市场、租赁市场供需双方都能准确、快捷找到适宜的客户。

（二）出台法律，加大惩罚力度，完善激励机制
近年来，政府出台了一系列有关保障房的规定和办法，但是却没有指定相关的法律，使得这些规定和办法在实行和监督的过程中达不到理想的效果。

通过对其他国家的学习可知，住房保障制度较为完善的国家均制定了自己的住房保障法，借鉴他们的经验，我国也应根据基本国情尽快出台统一的住房保障法，各地政府也可根据实际情况制定相应的保障法规。

一方面明确各级政府在推进保障房中的责任和义务，将地方官员的考核与保障房建设联系起来，建立问责机制；另一方面规范保障房分配、运营、流转环节中存在的混乱局面，尤其是要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度，除进行经济惩罚外，还可追究其刑事责任。

四、结语
针对当前保障房建设中存在的问题，本文从流程管理、要素管理、方法管理三个维度出发，优化设计选址、开发、建设、分配、管理这一建设运营体系，重点控制人、资金、土地等要素建设，积极促使组织、制度、政策等机制不断完善，构建了一个完整的保障
房管理体系，以达到提高保障住房体系运转效率的目的。

参考文献：
[1]吕艳，扈文秀．保障性住房建设方式及选址问题研究[j]．西安财经院报，2010（5）：38－40
[2]马光远．保障房退出机制当学英国和日本[j]．决策探索，2010（3）
[3]陈松．广州市中低收入居民保障性住房供给研究[d]．广州：暨南大学，2010。