第六讲价格策略_2

此可以缓解朝向的压力，优质景观设计可以弥补同方向的朝向缺陷。 （2）技术: 例如空调的设置以及室内自动换气设备可以在一定程度上缓解
朝向无风的压力。 （3）生活习惯: 例如因工作习惯，早上需睡懒觉的人就不适合东向朝向，
早上充足的阳光会影响睡眠。
三、如何确定产品水平价差
（二）采光
1.因素含义： 采光通常是指房屋所邻接采光面积的大小。 2.调整原则 （1）有暗房时，调整幅度大，反之则小； （2）与邻屋栋距大时，调整幅度大，反之则小； （3）面前道路宽敞时，调整幅度大，反之则小； （4）日照时数适中时，调整幅度大，日照时数太长或太短时，调整幅度小； （5）楼层位置较高者，调整幅度大，反之则小。
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二、如何确定产品垂直价差
4.首层与商铺的定价
一般而言，无论1楼是作为住宅还是商场来使用，其价格的订定方式大多 以2楼以上平均单价（或基准层单价）的倍数来计算。 （1）1楼作为住宅
1楼若做住宅，其价格大约为2楼以上平均单价的1.1~1.3倍。倍数的大小 视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。 （2）1楼作为商铺
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第二节 房地产产品单价策略
一、产品单价定价思路及影响因素 1.产品价值定价
产品价值定价就是通过产品性能的综合 比较来实现的，它是从消费者角度对产 品使用价值的先期比较认定的一种定价 方法，它的定价的基本准则是产品的内 在使用价值。
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第二节房地产产品单价策略
（1）不同地块楼盘之间的差异。
明显不足时，其调整幅度较小。 （4）风向与朝向不同时，调整幅度大；风向与朝向相同时，调整幅度小。
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三、如何确定产品水平价差
3.朝向价差修正系数
朝向
东
东南
南
西南
西
西北
北
东北
系数
1.010
1.015
1.020
1.000
0.980
0.985
0.990
1.000
4.影响朝向取舍的变因 （1）景观: 现代园林设计、绿化，使得小区内部景观舒适、清新宜人，由
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三、如何确定产品水平价差
3.修正价差 若以单面采光者为零，再以同楼层作比较：
（1）无采光之暗房价差可为100~200元； （2）二面采光者可比单面采光者多加100~200元； （3）三面采光时则可由两面采光的价格再加50~150元； （4）四面采光甚至于四面以上，每增加一个采光面，每平方米加50~100元。
5.地下室的定价
（1）用作停车场： 由于地下室不计容积率，且大多地下室规划为停车 场，其价值主要视当地停车场价位而定。
（2）用作住宅：地下室规划为住宅，其价格一般可以定为1楼住宅的 30%~50%。
（3）用作商铺：其价格大约为1楼商铺的40%~60%
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三、如何确定产品水平价差
1.水平价差
水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异。在同一 水平层面，已经排除了楼高的差异。
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三、如何确定产品水平价差
（一）朝向
1.因素含义：朝向通常是指客厅的朝向，简易的判断方式以客厅邻接主阳台 所靠的方向为座向。
2.调整原则 （1）大户型住宅，调整幅度大；中小型户型，调整幅度小 （2）单价高时，为达到价差的效果，调整幅度较大，单价低时，调整幅度小 （3）朝向向南，日照适中时，调整幅度大；朝西或朝东日照过多、朝北日照
由于商铺与住宅的价值差异较大，因此其价格与2楼以上平均价格的差 距可能达到2.5~5倍。倍数的大小受附近商铺的开店率、行业结构、商业规 模等因素的影响。
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二、如何确定产品垂直价差
（3）2楼同样作为商铺 若楼盘2楼也作为商铺的规划，则2楼的单价大多为1楼单价的
40%~70%，百分比大小可是实际情况而定。
通常由以下几个因素构成： 地理位置、产品种类、工程进度、规划配套、 平面设计、得房率、公司品牌、付款方式、 建材装潢、企划服务。
（2）同一楼盘的不同单元之间的差异。
由以下内具因素组成： 朝向差异、层次差异、边间差异、景观差异、 面积差异、口彩差异、格局差异等。
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第二节房地产产品单价策略
2.市场竞争定价
第六讲价格策略
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第六讲 房地产价格策略
房地产价格策略就是如何根据产品的生产 成本和使用价值，进行合理的价格组合， 使利润的实现和利润的多少能够控制在一 个合理的时间和数量范围之内。
包括单价策略、总价策略和付款方式策略。
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第一节 房地产产品价格分析
一、单价与总价； 二、高总价与付款方式； 三、群体产品与差价系数； 四、施工进度、营销周期与阶段性价格策略。
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三、如何确定产品水平价差
（三）私密性
1.因素含义：私密性是指私有空间与公共空间或其他户别私有空间隔离的程度，可 用栋距来评估。
2.调整原则 （1）同一楼层户数较少时，调整幅度大，反之则小； （2）大楼管理品质较佳者，调整幅度大，大楼较复杂，难以管理者，调整幅度小 （3）防火间隔大者调整幅度大，反之则小； （4）与邻房无高低差，或高低差小者，调整幅度大（即私密性程度较高）3.影响垂直价差的因素
（1）楼层数：楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。 （2）市场状况：市场状况较好时，价差幅度达；市场状况不佳时，价差幅度小。 （3）产品单价：产品单价水平高时，价差幅度大；产品单价水平低时，价差幅 度小。 （4）目标客户的购房习性：目标客户的购房习性比较保守时（通常为区域性较 强的楼盘），大多无法接受差异大的价格，因此价差的幅度不宜过大；反之， 若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差幅度可能较大。例如 除深圳特区以外的本地购房客户，他们都喜欢居住于平房或多层住宅。
（1）市场景气 （2）企业战略 （3）竞争地位 （4）目标利润 （5）资金状况
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第二节 房地产产品单价策略
二、如何确定产品垂直价差 1.垂直价差
所谓垂直价差，是指同一幢建筑物中不同楼 层之间的价格差异，通常以每平方米的单价 差额来表示。
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二、如何确定产品垂直价差
2.分布规律
（1）就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎全在楼 顶，最低单价则为2楼。 （ 2）决定各楼层之间高价格低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂直价 格为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以取价格顺序居中的 楼层最为常见。 （3）各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层条件相 差不远，价差一半在50~100元/平方米之间；高层住宅，特别是超高层，与基 准价格差距为100~200元/平方米，甚至更大。