第十章写字楼物业经营管理

-第十章写字楼物业经营管理

第一节写字楼及写字楼物业管理

1、简述写字楼的特点？

答：写字楼的特点，主要集中在以下几个方面：

（1）所处区位好，规模大；

（2）多为现代化的高层建筑；

（3）功能齐全、配套设施完善；

（4）多有专业物业服务企业管理；

（5）保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键。

2、简述写字楼物业管理的目标有哪些？

答：写字楼物业管理的目标可分为宏观目标（通过物业管理充分发挥写字楼的形象作用可被称为物业管理的宏观目标）、常规目标和微观目标（围观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标）。

3、简述写字楼物业管理常规目标的主要内容？

答：写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。

（一）经营目标：收益部分使用率最大化。

租售型写字楼的空间，可以以是否取得直接受益为标准分为收益部分（专用部分）和非收益部分（共用部分）。

普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：

（1）标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%~80%；

（2）写字楼整体有效使用率=专有部分面积/总建筑面积（停车场除外）=60%~70%；

使收益部分的使用率最大化，这是写字楼物业管理的第一个常规目标。

（二）管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。

从管理的角度，确保物业资产保值和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个目标。

（三）服务管理：物业所有人和使用人满意率最大化。

4、简述写字楼物业管理的工作模式？

答：写字楼物业管理工作中的每一分部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。

因此，通常将写字楼物业管理工作（模式）分成以下几个相互联系和影响的方面：

（1）物业发展目标：

（2）物业管理目标：

（3）租户管理：

（4）租务市场管理：

（5）租赁期间管理：

（6）人事管理：

（7）建筑物管理：

（8）财务管理：

（9）经营状况评估：

5、简述写字楼物业经营管理工作的内容？

答：写字楼物业管理的工作内容包括：

（1）写字楼物业市场营销

物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平。这种宣传一般围绕物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，他们一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。因为很多情况下，租金水平相对与物业的其他特点来说可能并不十分重要。

（2）制定租金收取办法

在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。

（3）协调业主和租户的关系

及时对话和沟通是建立业主、物业管理师和租户三方之间良好关系的关键。

（4）组织与控制

第二节写字楼租赁管理

1、简述写字楼租户的选择？

答：选择租户应考虑的三个方面的因素：

（一）租户的商业信誉和财务状况

（二）所需面积的大小

在考虑是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑以下三个因素。

（1）可能面积的组合

（2）寻租者经营业务的性质

（3）寻租者将来扩展办公室面积的计划

一般来说，为每个办公室工作人员提供15~20m2的单元内建筑面积比较合适。

（三）需要提供的物业管理服务

2、简述写字楼租金的确定与调整方法和特点？

答：租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面因素：（1）计算可出租或可使用面积

在测量写字楼面积时有三个概念非常重要，及建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。

出租单元内建筑面积＝单元内使用面积＋外墙、单元间以及单元与公用建筑空间分隔墙水平投影面积的一半。

可出租面积＝出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面积。

在写字楼出租工程中，物业管理师常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积的比例系数（Ｒ／Ｕ系数），实际归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积乘以

Ｒ／Ｕ系数。（R／Ｕ系数＝可出租面积／出租单元内建筑面积）（２）基础租金与市场租金

租金一般是指租户用每平方米可出租面积按月或按年支付的金额。写字楼的租金水平，主要取决与当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的那一个阶段）。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。

在确定租金时看，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金。在写字楼比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。

（３）出租单元的面积规划和室内装修

（４）租金的调整

租金调整一般是基于消费之价格指数、零售物业指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。

3、简述如何制定写字楼的租约？

答：（1）标准租约的重点条款

在编制标准租赁合约（简称）的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用；而对于潜在的租户来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，再租约中一

般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量或幅度。

在写字楼物业租约中，在“毛租”的情况下，业主要支付经营过程中所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。而代收代缴的方式很受业主或租户的欢迎。

当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为“净租”。由物业经营管理企业代收代缴的费用可按租赁面积基础资金的一个固定比例计算。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气等资源的使用费。此外，设备使用费和写字楼公共空间的维护费用，也常常单独缴费。设备和公共空间的更新改造投资也要在租户间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。

写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为主要从所收取租金中支付所有的经营费用：采取“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。

（2）折让优惠和租户权利的授予