深圳招商中外运长航物流中心

中外运长航物流中心
2.4 街區商業规划要點
项目的建筑设计应该配合规划策略： 1. 打造具商业氣氛、舒适宜人、提供慢行的特色街道。 2. 考慮街道节点与厂商店面的可視度。
3. 创造空间节点和动线串联
。
4. 配建２层行人动线，人车分流，提升２－３层价值。 5. 充分利用地铁连接，將地下空间价值最大化。
梨園路
梅园路
地铁7号线 红岭路 笋岗路
红岭北站
地铁9号线
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1.4 地块分析 Site Analysis
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1.4 地块分析
用地面积（ha） 开发建设用地面积（万m²） 总建筑面积（万m²） 容积率 绿化覆盖率（%） 5.86 4.36996 47.6871 8.8 30%
2.3 规划策略
规划布局主要考虑因素： 1.红岭北路昭示性最好； 2.写字楼尽量临近地铁口布置； 3.街铺主要沿着外缘街道布置， 提上昭示性及产品溢价能力
地块 1号 物业类型 体量（㎡）
红 岭 北 路
居住型公寓
3栋居住型公寓
街铺 1栋居住型公寓
8.4万
0.95 3.1 3.3 3.45 1.2 8.4 6.8 0.56 2.2
景观
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广场
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商业定位
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大台阶
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庭园空間
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与人靠近的空间
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街道元素
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街道元素
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活动空间
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选择
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商业展示面
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梨园路 地面高度 中外运长航物流中心 13.21m
3.4.2 地块建议地面高度
1:20斜坡
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3.4.2 地块建议地面高度
樓梯
1:20斜坡
1:20斜坡 樓梯
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3.4.2 地块建议地面高度
1:20斜坡 樓梯
1:20斜坡 1:20斜坡
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3.4.2 地块建议地面高度
retail
identity 商业定位
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2.2 项目定位
retail
SHOPPING
商业购物环境 商业购物环境
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2.2 项目定位
dining terraces
戶內外餐飲空間
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2.2 项目定位
节庆活动 celebration
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2.2 项目定位
+14.0
梨西路 高差 0.4m
梨园路 高差 0.8m
+13.7
+14.5
6.1m 4.7m
地铁 高差 0.37m
最低层绝对 高度: +1.4
最低层绝对 高度: +5.1
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3.4.2 地块現狀地面高度
梨园路 地面高度 14.5m 1号地块 地面高度 13.40m
梨园路 地面高度 14.4m 4号地块 地面高度 13.40m
泥岗
传统老工业区，商业为主， 涵盖超市、餐饮、影院、 KTV, 服装零售等, 其中餐饮 及女装最具代表性 人口：共约7万
蔡屋圍 商圈
東門及人 民南商圈
華強北 商圈
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1.2 周边状况
住宅区
物流
仓库
住宅区
物流 工厂 、办公 外运长航 58.550 sqm
仓库
汽车 交易中心
零售
公共服务
工厂宿舍
*
深圳招商·中外运长航物流中心
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目录
01 项目背景
02 项目目标及定位
03 规划设计方案
04 立面设计方案
中外运长航物流中心
中外运长航物流中心
01
项目背景
地块位置 周边环境 交通状况 地块分析 上位规划
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1.1
地块位置
Site Location
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1 4
175m
35m
3 號地塊 用地性質 用地面积 (m2) 容积率 商業用地 16034.6 9.97
2 號地塊 用地性質 用地面积 (m2) 容积率 商業用地 15211.3 7.35
3
2 190m
85m
80m
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02
项目目标及定位
项目目标 项目定位 规划策略 街區商業规划要點
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深業 泰富
外运长航
先科 大院 艺展中心 艺茂中心
美艺 装饰 大厦
中国 税务 楼尚文 艺创意 产业园
艺茂 中心
艺展 中心
中國稅務
樓尚文藝創意產業園
零售 物流 辨公 公共服務
美艺装饰大厦
先科大院
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1.3 交通状况 Transportation
中外运长航物流中心
1.3 交通状况
`
外运长航 公交 首未站 北环大道
1.1 地块位置
笋岗清 水河片区
外运长航 北环大道
红岭路
深圳 CBD
深南大道 羅湖口岸
香港
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1.2 周边状况 Surrounding
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1.2 周边状况
北环大道
紅崗公园 上下坪
2公理 0.6公理
笋岗清 水河片区
北环大道
1.2公理
洪湖公园
外运长航
红岭路
红岭路
荔枝公园
3.1 方案形成过程
L1
L2
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3.1 方案形成过程
B1
方案1
B1
方案2
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3.2
总平面规划
Master Planning
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3.2 总平面规划
一号地
公寓&商业
四号地
总部办公
三号地
办公&商业
二号地
LOFT办公&商业
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3.2 总平面规划
创造休闲舒适的 居住环境
景观 绿化 Greenery Greenscape
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2.2 项目定位
交通樞紐
Transportation Hub
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产品八大亮点
1. 多层式绿化休闲空间
2. 行人连桥,人车分流
3. 交通区纽综合体
4. 地标式商业建筑 5. 文创休闲生活空间 6. 多功能式户外广场 7. 节能环保外立面设计 8. 地标式双子办公
总部写字楼 普通甲级写 字楼 地铁口 中高档甲级 写字楼
梨 园 路
Loft辦公
2号
1栋loft辦公 1栋辦公 街铺 中高档甲级写字楼（ 标 志性写字楼）
辦公
3号
普通甲级写字楼 裙楼商业
4号
总部写字楼
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2.4
街區商業规划要點
Retail Precinct Planning Principles
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03
规划设计方案
方案形成过程 总平面规划 经济技术指标 地块高度分析 各层平面图 人行及车行交通分析 綠化分析 商业店面分析 广场空间分析 地下空間利用
项目亮点
比例关系
土地价值分析
分期开发分析
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3.1
方案形成过程
Design Planning Process
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用地面积（ha） 开发建设用地面积（万m²） 总建筑面积（万m²） 容积率 绿化覆盖率（%） 5.86 4.36996 47.6871 8.8 30%
4 號地塊
用地性質 用地面积 (m2) 容积率 商業用地 3000 8.67
1 號地塊
用地性質 用地面积 (m2) 容积率 商業用地 12453.7 7.54
2.1
项目目标
Project Objective
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2.1 项目目标
面向未来的城市形态 立体架构的交通组织 结构明晰的建筑组群 充满活力的城市广场 低碳高效的能源输配 创新型产业总部综合体
艺术
中外运项目将打造
* 深圳首个国际化文创产业的市场交易平台
围绕“艺术、人文、创意、设计、时尚”的主题，将艺术 欣赏、人文体验、自然休闲融合在一起.
通过功能高度复合、交通立体化组织打造柔性高效的综合体 通过连廊和架空平台，将人车分层分流，以人为本，打造超 大尺度步行空间环境 每种功能有其特定的运行时间范围，将不同时间段的功能组 织在一起，使其保持24 小时的繁荣。同时，留出足够规模和 完整的开敞空间，为城市作出贡献是更新改造的使命,营造市 民充分参与的空间是人性的要求。将片区和城市融为一体， 将市场效益和社会效益融为一体，激活片区整体活力
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3.2 总平面规划
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3.4
地块高度分析
Height Analysis
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3.4.1 層高方案
Section C-C (L1層高: 14.5)
优点： • 挖掘深度不用太深 • 有利于排水：首层地面高度高于地块周边 地面高度的最高点
缺点： • 地铁与地下商业的地面高度没有对齐 • 商业的吊顶高度过高 • 梨园路的高度与首层高差过大
1:20斜坡
1:20斜坡
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3.4.2 地块建议地面高度
1:20斜坡
1:20斜坡
1:20斜坡 樓梯
1:20斜坡
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3.5
各层平面图
Plans
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3.5 各层平面图
L1
主力店 次主力店 复式商业 塔楼大堂 企业办公大堂 塔楼用电梯 商业用电梯/扶梯 会所用电梯/扶梯 公交首未站 地铁排风口
京基大厦
深南大道
深南大道
地王大厦
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1.2 周边状况
清水河及吓围
玉龙 八卦岭
传统城中村及新 旧住宅混杂 人口：共约4万 玉龙新村 人口：共约2万 传统村落、工业、 仓储、物流集散地 人口：共约5万
笋岗 外运长航
传统物流、仓储集散地，商 业呈现极强的专业市场属性, 以餐饮等基础配套商业为主, 零售商业分布稀缺 人口：共约8万
1
1 1
5 6
2
4
2
3 3
4
4
2
3
5
6
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1.4 地上位规划 Superior Planning
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1.5 上位规划
1. 用地面积：总用地面积58550.03 ㎡ (精准面积按地籍资料为准)。 2. 计容建筑面积：不低于38.41 万㎡， 不含公共配套设施和地下商业。 3. 容积率：不低于8.28。 分類 用地面积（ha） 拍標 5.86
间距空间
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视线景观
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节庆活动
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入口空间
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存在感
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戶外空间
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便捷交通
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共享空间
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日
中外运长航物流中心
夜
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休閒
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文創生活
梨园路 地面高度 13.74m
梨园路 地面高度 13.6m 2号地块 地面高度 13.40m
3号地块 地面高度 13.40m
梨园路 地面高度 14.28m
梅园路 地面高度 13.83m
梅园路 地面高度 13.32m
梨园路 地面高度 中外运长航物流中心 13.21m
3.4.2 地块建议地面高度
梨园路 地面高度 14.5m
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2.3
规划策略
Planning Strategy
中外运长航物流中心
2.3 规划策略
中外运长航物流中心
2.3 规划策略
主人流 動線
* 打造節節緊扣的商業及人流動線
主人流 動線
* 打造節節緊扣的商業及人流動線
商業環形動線 地铁站
主人流 動線 主人流 動線
主人流 動線
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设计
体验
创 意
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2.2
项目定位
Project Orientation
中外运长航物流中心
2.2 项目定位
创造休闲舒适的 居住环境
Living Lifestyle
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2.2 项目定位
Office LEISURE
提供办公与休闲的 理想混合空间
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2.2 项目定位
開發建設用地面積
規劃計客建築面積 其 居住 中 商業服務業 指 標 總 表 其 中 商業
4.64
38.41 0 24.41 2.67
貢獻用地
1 4
貢獻道路 用地
公寓
辦公 酒店
17.13
4.61 0 14 其 研發 中 9.8 研發配套 4.2
新型產業
3
2
容積率
8.28
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1.5 上位规划
中外运长航物流中心
1.2 周边状况
快捷 酒店
深業 泰富 外运长航
家之 福
先科 大院
美艺 装饰 大厦
好百年 大興
友谊 医院
中国 税务 楼尚文 艺创意 产业园
艺茂 中心
艺展 中心
明珠 醫藥 艺城 大醫
平安 保险 深圳国际 商品交易 大厦 艺美家 灯饰
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零售 物流 辨公 公共服務
1.2 周边状况
1号地块 建议高度 14.5m 一号路 建议高度 14.0m 梨西路 建议高度 14.0m
梨园路 地面高度 13.74m
梨园路 地面高度 14.4m
4号地块 建议高度 14.5m
梨园路 地面高度 13.6m
一号路 建议高度 14.3m
梨园路 地面高度 14.28m
3号地块 建议高度 14.5m
2号地块 建议高度 14.5m
6. 充分利用戶外空间，創造內街空间及特色内部庭院。
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层次感
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交错空间
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表达
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绿化
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