龙泉阳光城331地块定位报告终稿

龙泉阳光城331地块策划定位报告

目录

第一部分区域房地产市场研究

一、龙泉驿区别墅市场概况 (03)

1.区域印象及市场地位 (03)

2.区域内别墅物业研究 (03)

1）物业类型分布研究 (05)

2）各物业类型面积及去化速度研究 (06)

3）同项目内各种物业类型价格对比及销售情况分析 (06)

4）叠拼别墅及跃层洋房分析 (07)

5）客户群分析 (08)

第二部分地块自身条件研究

一、地块区位研究 (09)

二、地块资源研究 (10)

三、项目SWOT分析 (10)

第三部分产品建议

一、331地块规划思路依据 (15)

二、项目产品总体规划思路 (16)

三、产品比例建议及规划原则 (19)

四、规划及建筑设计建议 (20)

第四部分效益效益估算

一、各容积率指标及物业类型不同混合配比下，经济效益估算表 (23)

二、不同容积率下，经济效益推算 (24)

附表：部分面积近似项目户型参考图 (32)

第一部分区域房地产市场研究

一、龙泉驿区别墅市场概况

——区域整体缺乏高端市场认知，近年来有所改观

1、区域印象及市场地位

龙泉驿区位于成都东部，因种种历史原因，受“东穷北乱，南富西贵”的影响，龙泉区域的市场形象一直不佳，加之区域房地产开发起步较晚，尤其是别墅开发相对滞后，因此整个板块的高端形象比牧马山板块、温江板块和南延线板块均较弱。

近年来，由于受城市东扩的影响，作为距离成都最近的郊区之一，龙泉逐渐形成了以东山片区、世纪广场片区、大面片区、同安片区等多个片区全面开发的势头。有众多的本土企业、外来军团陆续进驻龙泉，集中了北京首创、国地置业、北京华信、北京中永兴、福建和创、厦门七匹狼、南京御源，以及中粮集团，舜元集团等实力开发商，房产开发正进入全盛时期。

“近山不进山．离尘不离城”。第一居所的城市距离，植被葱翠的原生山脉和星罗棋布的天然湖泊，使得龙泉区域尤其适宜别墅物业的开发打造，而龙泉板块的湖山别墅，已经在市场上占据了一定的地位。

2、区域内别墅物业

整个龙泉区域的别墅主要集中在同安片区和以东山国际新城为主的东山片区。整个区域的别墅物业类型丰富，主要以独栋别墅为主，兼有部分双拼、联排和叠拼别墅。

以下将从区域内各类型别墅物业的分布区域，、各类型物业的销售价格、各类型物业的去化速度等方面进行综合分析，借以对位于同安板块边缘的331项目定位，提供参考依据。

表1：2009年区域别墅类物业分类统计总表

（其中利通天鹅堡的叠拼、龙城一号的叠拼因为在2008年已售罄，其数据仅供参考，以下数据分析中均不计算在内）

1）物业类型分布研究

➢独栋别墅主要集中在同安板块，从各个楼盘的供应量来看，此类物业是同安板块和东山板块的主要别墅类型。

➢双拼别墅作为仅次于独栋别墅的物业类型，在同安板块及东山板块均有供应。

➢联排别墅主要以舜元桃源铭一期供应为主，目前还剩三套。东山板块仅有数套联排别墅供应。若是不考虑舜元·桃源铭一期，联排别墅式区域

内供应量最少的别墅类型。

➢整个龙泉区域叠拼供应主要集中在城区板块和同安街道城区范围，边缘区域无叠拼别墅，且均已销售完毕。利通天鹅堡于2007年推出叠拼别

墅，销售均价在3400元/平方米左右，与普通住宅的价格相差无几，联

排别墅价格为4800元/平米左右，目前已售罄。

小结：

整个同安板块虽然起步较晚，但起点较高，以独栋为主，一是因为地

块的山水资源适宜独栋别墅的开发；二是整个板块的市场印象还不够高端，打造低端产品更会使整个板块的销售陷入桎梏。

湖山别墅概念的引入，有望使整个板块成为高端居住区。

331地块地处同安板块边缘，作为板块内的项目，保证高品质是该项目融入整个板块的前提条件，也是保证板块品质的保证。因此打造高端产品，使其档次与同安延山板块一脉相承，是331地块的首选。

2）各物业类型面积及去化速度研究

➢独栋面积集中在200—300平米，销售速度较快，整个板块月去化量达到10余套。

➢双拼别墅面积在224—300平米左右，月去化量在1套左右，存在明显的销售难度。

➢联排别墅集中在180—300平米，房源主要来自于舜元桃源铭项目一期，区域月去化量达到50余套。

➢叠拼别墅供量极少，大多数项目已经售罄。

小结：

除中粮御嶺湾和舜元桃源铭二期有400平米以上较大独栋别墅推出以外，户型面积都集中在250平米左右，单价在6000—7000左右。即总价在120万—180万之间的经济型别墅比较好卖。

因此建议331地块的规划小面积的经济性别墅，有效地控制总价。

➢同项目内，双排别墅和独栋别墅的去化速度较慢，联排别墅的销售相对较

快。

➢同项目内，独栋别墅的单价比双拼别墅多约2000元/平米，联排与独栋的价差基本在1000元/平米左右。

小结：

双拼别墅在该板块推量不多，市场接受度也不高。

独栋别墅供应量较大，存在明显的竞争压力。

建议331地块可以考虑打造成高品质的联排别墅。

4）叠拼别墅及跃层洋房分析

➢龙泉区域内的叠拼别墅极少，仅存在于天鹅堡和龙城一号。龙城一号销售价格较为理想，但推量极少，仅有16套，目前已经售罄，销售周期在18个月以上。天鹅堡因为位置偏僻，销售均价仅在3000元/平方米左右，基本与普通住宅的销售价格相近，目前也已销售完毕，销售周期也比较长。➢龙泉区域的跃层洋房主要集中在主城区，交通和配套均比较成熟，且面积主要集中在200平米以下，总价在150万以内。

小结：

叠拼别墅在龙泉区域销售速度都比较慢，品质感与联排别墅差了较大档次，因此客户抗性较大。

331地块地理位置偏僻，没有任何配套，因此不建议打造在配套成熟区域内才有的洋房类产品，且该类产品容易降低项目自身的档次，影响整个楼盘的销售。