第九章地价评估习题(有答案)
土地估价理论与方法试题及答案(强化练习)
土地估价理论与方法试题及答案（强化练习）1、判断题建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。
()正确答案：对参考解析：建设用地项目（江南博哥）呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。
2、判断题当前，保障性住房中的廉租房和经济适用房用地及其配套建设的商业、服务业等经营性设施用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用。
()正确答案：错参考解析：保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。
3、单选?现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。
2009年11月1日进行的市场调查情况如下。
（1）在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。
（2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。
（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
该建筑物的年纯收益为（）万元。
A.68B.84C.72D.80正确答案：C4、单选在统计中，人均国民生产总值属于()A.算术平均数B.几何平均数C.比较相对数D.强度相对数正确答案：D5、单选地价指数等于（）。
A.前一年地价／当年地价B.报告期地价／基期地价×100C.报告期地价／基准地价D.前一年地价／当年地价×10正确答案：B6、单选新古典主义城市地租理论的主要特征是将()分析应用于传统地租理论中。
A.供需B.效用C.价值D.边际正确答案：D7、多选资本主义两种基本地租形式是()A.绝对地租B.相对地租C.契约地租D.级差地租正确答案：A, D8、多选影响土地区位的社会经济因素包括（）。
2021土地估价实务基础-土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定(精选试题)
土地估价实务基础-土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定1、下列不属于土地业务范围的是（）。
A.土地收益权质押评估B.代为办理土地转让手续C.法律诉讼涉及的土地评估D.征地区片综合地价及统一年产值测算2、评估基准日即评估作业日期，通常精确到（）。
A.某年B.某年某月C.某年某月某日D.以上都不是3、在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，（）问题一直是核心问题和前提条件。
A.土地政策B.地价C.地价体系D.地价标准4、时效是向委估者承诺的工作期限，一般应由（）。
A.估价机构制定B.估价机构和委估者双方商定C.委估者制定D.以上都不是5、估价机构应和委估者签订估价合同书，明确双方的权利、义务，以保证双方合作顺利，减少争议，同时也以（）形式规定了估价师的任务和估价时限。
A.公证B.口头约定C.协议D.协商6、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是（）。
A.《城镇土地分等定级规程》B.《农用地分等规程》C.《土地估价报告规范格式》D.《城市地价动态监测技术规范》7、我国的地价体系是以（）为基础的。
A.基准地价B.标定地价C.宗地地价D.路线价E.楼面地价8、估价合同书（）。
A.必须到公证机关公证B.可以由双方协商签订C.不用到公证机关公证D.通过法律途径签订E.按照规定的制式填写9、土地估价业务获取的途径有（）。
A.政府委托B.企业委托C.个人委托D.自有自估E.公益事业委托估价10、有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并且自己进行估价，这种估价结果（）。
A.对外不具有法律效力B.对外具有法律效力C.仅供自己掌握D.供大家参考E.是商业活动中的重要策略11、教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让最高年限为（）年。
A.40B.50C.60D.7012、工业用地的土地使用权出让最高年限为（）年。
A.40B.50C.60D.7013、居住用地的土地使用权出让最高年限为（）年。
土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
（）8．土地使用年期属于个别因素。
（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。
（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。
房地产价格评估习题
第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
房地产估价选择题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷9及答案与解析
![[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷9及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/8aa8240e192e45361066f5b9.png)
土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷9及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括（）不同。
（A）表示方式（B）价格基础（C）生产成本（D）形成时间2 影响地价的行政因素不包括（）。
（A）土地制度（B）住房制度（C）城市化进程（D）行政隶属变更3 按土地价格的表达方法分类，地价可分为（）。
（A）交易价格和评估价格（B）土地总价格、单位面积地价、楼面地价（C）申报地价、公告(示)地价（D）所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格4 土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（）价格。
（A）租赁权（B）抵押权（C）使用权（D）收益5 土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的是（）。
（A）路线价估价法（B）标准宗地估价法（C）成本逼近法（D）基准地价系数修正法6 土地分等定级的实质就是依据（），评定出土地等级。
（A）土地价值的优劣（B）土地区位（C）土地使用价值的优劣（D）土地成本7 已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。
从土地估价的角度分析，符合（）。
（A）替代原则（B）贡献原则（C）变动原则（D）协调原则8 根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈”中的第四圈为（）。
（A）林业区（B）草田轮作区（C）谷物轮作（D）自由农作区9 人们出行的便捷与否和距站点的距离有关，按一般规律，每个站点的影响半径在（）km之间，超过这个半径，人们就会到其他站点去。
（A）0～0.3（B）0.3～0.5（C）0.3～0.7（D）0.5~0.710 下列关于农用地特点的说法错误的是（）。
（A）农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料（B）农用地是一种取之不尽，用之不竭的资源（C）农用地受自然环境的影响显著（D）农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用11 农用地定级考虑的因素中不包括（）因素。
土地估价考试题库及答案
土地估价考试题库及答案一、单项选择题1. 土地估价的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 最大最佳使用原则C. 预期原理D. 供求原理答案：C2. 土地估价中，土地的自然属性包括（）。
A. 土地位置B. 土地形状C. 土地面积D. 土地质量答案：D3. 土地使用权出让的最高年限为（）年。
A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C4. 土地利用现状分类中，耕地属于（）。
A. 农用地B. 建设用地C. 未利用地D. 其他用地答案：A5. 土地估价报告有效期一般为（）。
A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：B二、多项选择题6. 土地估价中，影响土地价格的主要因素包括（）。
A. 土地位置B. 土地用途C. 土地面积D. 土地政策答案：ABCD7. 土地估价方法中，市场比较法的步骤包括（）。
A. 收集交易实例B. 比较因素分析C. 交易情况修正D. 估价结果确定答案：ABCD8. 土地估价中，成本法的步骤包括（）。
A. 确定土地取得成本B. 确定土地开发成本C. 确定土地增值D. 确定土地价格答案：ABCD9. 土地估价中，收益法的步骤包括（）。
A. 确定土地收益B. 确定土地资本化率C. 确定土地价格D. 确定土地剩余价值答案：ABC10. 土地估价中，剩余法的步骤包括（）。
A. 确定建筑物的重置成本B. 确定建筑物的折旧C. 确定建筑物的收益D. 确定土地价格答案：ACD三、判断题11. 土地估价中的比较法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误12. 土地估价中的收益法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误13. 土地估价中的成本法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：正确14. 土地估价中的剩余法只适用于房地产开发项目。
（）答案：正确15. 土地估价中的市场比较法需要选取近期的交易实例。
（）答案：正确四、简答题16. 简述土地估价的目的和意义。
答案：土地估价的目的是为了确定土地在特定条件下的市场价值，为土地交易、抵押、征税等提供依据。
宗地地价评估试题及答案
宗地地价评估试题及答案(一)判断题来源：l.宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地价格。
()2.基准地价系数修正法适用于已完成基准地价评估城镇中的土地估价。
()3．从现实中，我们可以看到宗地地价在一段时期内可以不变，因此它可以反映土地某一时期的价格水平。
()4．市政管和道路等基础设施只是间接地影响地价的高低。
()5．在宗地地价评估中，一般估价资料包括社会、经济、政治和环境等方面的资料。
()6．估价师根据各个试算价格确定最后估价额时，可采用各个试算价格平均值。
()7．宗地估价成果主要是宗地估价报告。
()8．土地估价结果报告和土地估价技术报告都由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。
()9．宗地估价技术报告应重点说明宗地估价的技术方法和详细过程。
()10.在非正常的土地市场中，具有相同使用价值的宗地，应该也具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。
()11．在估价完成后，估价机构应向委托估价者提交土地估价结果报告。
()12.基准地价系数修正法和路线价法都适用于多宗地估价，能够快速地评估出大量宗地。
()13.在土地使用权发生转移时，交易双方对土地价格的认识可以趋于一致，达到共同的价格标准。
()(二)单项选择题1．宗地地价评估的基本原理是()。
A.地租理论B.收益原理C.替代原理D.时效原理2．根据不同的评估目的，宗地地价可分为()。
来源：A.成交地价、标定地价、出让底价B.标定地价、出让底价、交易地价c.路线价、成交地价、出让底价D.基准地价、标定地价、交易地价3．基准地价系数修正法是按照()原则评估宗地价格。
A.收益B.最佳C.替代D.时效4.基准地价是某一级别的或均质地域内分用途的土地使用权的()价格。
A.最高B.最低C.中间D.平均5.能在短时间内快速方便地对大批量宗地进行评估的方法是()。
A.市场比较法B.剩余法c.基准地价系数修正法D.成本法6.基准地价对应的使用年期是各用途土地使用权的()出让年期。
历年土地估价试题及答案
历年土地估价试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：D2. 土地估价的直接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于哪种类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地5. 土地估价中，市场比较法的基本原理是什么？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B6. 土地估价报告中，土地利用状况分析包括哪些内容？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地利用潜力答案：C7. 土地估价报告中，土地价格影响因素分析不包括以下哪一项？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：B8. 土地估价报告中，土地价格预测的方法不包括以下哪一项？A. 趋势分析法B. 回归分析法C. 专家评估法D. 市场比较法答案：D9. 土地估价报告中，土地价格的确定方法不包括以下哪一项？B. 收益法C. 市场法D. 政策法答案：D10. 土地估价报告中，土地价格的调整因素包括哪些？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括以下哪些？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：ABC2. 土地估价的直接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于以下哪些类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地答案：C5. 土地估价中，市场比较法的基本原理包括以下哪些？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B三、判断题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括合法性原则、客观性原则、公正性原则和市场性原则。
房产评估师考试《房地产估价理论与方法》习题精讲-第九章其他估价方法及其运用
第九章 其他估价方法及其运用一、单项选择题1、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A、路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B、路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D、路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格2、路线价法主要适用于（ ）的估价。
A、乡村临街商业用地B、乡村临街居住用地C、城镇临街商业用地D、城镇临街居住用地3、标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（ ）。
A、逐渐降低B、逐渐升高C、可视为基本不变D、为零4、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。
A、简单算术平均数B、加权算术平均数C、众数D、中位数5、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（ ）。
A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则6、根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。
标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。
根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（ ）元/m2。
A、2000B、2100C、2400D、25207、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（ ）万元。
A、600B、738C、900D、9608、当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用的修正率为（ ）。
A、深度价格修正率B、累计深度价格修正率C、平均深度价格修正率D、加权深度价格修正率9、已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。
土地估价理论与方法：土地估价方法考试答案
土地估价理论与方法：土地估价方法考试答案1、单选有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6％，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项（江南博哥）费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为()元。
A．18000B．8934C．22500D．22634正确答案：D参考解析：因为该宗地各项费用投入符合一般水平，则使用成本逼近法计算，土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费利怠可采用以整个开发期为基数，计息期为开发期一半，则有2、多选市场比较法估价需具备的条件是（）。
A.同一供求范围内B.估价时点的近期C.有较多类似土地的交易D.所处的地区房地产市场较活跃E.房地产交易发生较少的地区正确答案：A, B, C参考解析：市场比较法估价需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似土地的交易。
3、单选市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期，存在着较多的（）。
A.完全相同的土地交易B.类别多样的土地交易C.类似土地的交易D.典型的土地交易正确答案：C参考解析：运用市场成本法进行估价，需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的类似土地的交易。
4、多选一般估价资料包括（）等方面影响地价的资料。
A.社会B.经济C.政治D.环境E.文化正确答案：A, B, C, D5、单选采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的()求取。
A．宗地内外开发投入的费用总和B．宗地内外受益分摊的开发费用总和C．宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费D．宗地外受益分摊的开发费用正确答案：B参考解析：该题是成本逼近法中计算土地开发费用的考点，对于一般地区来说，可以根据投资开发分摊的情况来区分，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。
第九章地价评估习题(有答案)
第九章地价评估一、单选题1.在路线价估价法中，（）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。
A.一面临街矩形地B.一面临街三角形地C.一面临街梯形地D.两面临街矩形地2.路线价法估价的第三个步骤是（）。
A.设定标准深度B.划分路线价区段C.选取标准宗地D.调查评估路线价3.路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的估价。
A.土地收益测算B.土地课税C.土地经济评价D.土地定级4.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）。
A.50B.70C.30D.405.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A.20B.40C.50D.606.基准地价评估的第二个步骤是（）。
A.计算区段地价B.确定评估区域范围C.划分地价区段D.确定基准地价7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（）在其基准日期的值调整为估价时点的值。
A.基准地价B.宗地地价C.标准宗地价格D.估价对象价格1.A2.C3.B4.B5.B6.C7.A8、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格二、多选题:1、应用路线价法需要进行（）等修正。
A．临街深度 B．土地形状 C．交易日期 D．交易情况 E．临街宽度标准答案：a, b, e解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”。
2、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。
A．求得的路线价已是正常价格B．在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C．该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D．该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E．路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格标准答案：a, c, e解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和”市场状况调整”的原因是：①求得的路线价—若干标准临街宗地的平均价格已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。
[指导]房地产价格评估习题
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第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案
2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是(B)。
A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式(B)。
A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用(C)估算土地价格。
A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在(D)估价方法中得以应用。
A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有(B )。
A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果6.决定城市土地利用价值的重要因素是(D)。
A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是(C)。
A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是(B)。
A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为(C)。
A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为(A)。
A.45.5B.53.3C.54.5D.61.51.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。
资产评估师-资产评估基础-强化练习题-第九章国际和国外评估准则
资产评估师-资产评估基础-强化练习题-第九章国际和国外评估准则[单选题]1.下列关于国际评估准则框架的说法中，错误的是()。
A.国际评估准则应用于资产的评估，不用于评估负债B.在某些司法管（江南博哥）辖权范围内，以评估师身份执业前需要得到许可C.评估中判断必须客观，避免有偏见的分析、意见或结论D.评估师必须具备独立理解、诠释和利用任何专家工作的技术技能、经验和知识正确答案：A参考解析：国际评估准则既可以应用于资产的评估，也可应用于负债的评估。
所以选项A的说法错误。
掌握“国际评估准则术语表和框架”知识点。
[单选题]3.“国际评估准则102——调査和遵循”的核心内容是()。
A.基本原则B.评估记录C.遵守其他准则D.调查正确答案：D参考解析：“国际评估准则102——调査和遵循”，该部分主要规定了评估实施过程中应注意的相关问题，包括一般要求、调查、评估记录、对其他准则的遵循，其中调查是核心内容。
掌握“基本准则”知识点。
[单选题]4.美国评估准则委员会（ASB）主要负责()。
A.检查专业评估执业准则B.检查、修订和解释专业评估执业统一准则C.解释评估与估价指南D.检查、修订和解释评估与估价指南正确答案：B参考解析：1988年，美国评估促进会内部成立了评估准则委员会（ASB）和评估师资格委员会（AQB）两个独立的委员会，前者专门负责检查、修订和解释专业评估执业统一准则。
掌握“美国评估准则”知识点。
[单选题]5.国际评估准则委员会和美国评估促进会签署了麦迪逊协议的时间为()。
A.2004年B.2005年C.2006年D.2007年正确答案：C参考解析：2006年，国际评估准则委员会和美国评估促进会签署了麦迪逊协议，促使美国评估准则与国际评估准则协调一致。
掌握“美国评估准则”知识点。
[单选题]6.美国的第一部《专业评估执业统一准则》制定于()。
A.1865年B.1974年C.1987年D.1976年正确答案：C参考解析：美国虽然有一些评估专业团体早就开始了评估准则的探索工作，但直到经历了20世纪80年代的评估行业动荡之后，才于1987年制定了第一部《专业评估执业统一准则》，之后定期对其进行修订。
土地估价概述试题及答案
土地估价概述试题及答案（一）判断题来源：1.地价是土地价值的货币表现。
（）2.我国土地所有权价格与使用权价格是等价的。
（）3.随着土地剩余使用年期的减少和初始土地使用权价格的摊销，土地价格也会降低。
（）来源：4.人口因素对地价的影响与人口密度、人口数量、人口素质和家庭人口构成密切相关。
（）5.成本的增加与土地价格的增加成正比关系。
（）6.土地价格是地租的资本化，是土地使用权的购买价格。
（）7.单位面积地价高的地块，其楼面地价也高。
（）8.土地既存在折旧现象，又存在增值现象。
（）9.在同等条件下，容积率大，则单位面积地价就高；反之，则地价就低。
（）10.容积率是影响地价的一般因素。
（）11.房地产价格暴涨，一般多发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。
（）12.影响地价的因素中，储蓄水平和投资水平是负相关的，即储蓄增长，则投资下降。
（）13.土地市场是完全竞争市场，形成的地价比较客观。
（）来源：14.根据替代原则，相邻的宗地应该具有相似的价格。
（）15•储蓄、消费、地价、赋税及汇率均是影响地价的经济因素。
16.同地区同级别同用途的土地价格是相同的。
()17.最有效使用原则指土地估价中土地的用途以收益最大为准。
18.土地的最有效使用，应就过去、现在和将来做长远考虑后予以确定。
()。
＞(二)单项选择题1.土地估价所评估出的地价是该地块()的价格。
A.某一时点B特定时期C.所处区域D.某一时段2.土地估价中经常采用的市场比较法是以()为基础的。
A.最有效使用原则B.替代原则C.协调原则D.需求与供给原则3.对土地来讲，购买土地实际上是购买土地的()。
A.价值B.实体C.效用D.权利4.我国土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的()总和。
A.预期值B.现值C.终值D.估算值5.交易价格和评估价格是按()划分的。
A. 土地权利分类E. 土地价格的形成方式C.政府管理手段D. 土地价格表示方法6.我国各城镇地价水平出现差异的根本原因是由于()所引起。
土地估价理论与方法：土地估价理论与方法题库知识点
土地估价理论与方法：土地估价理论与方法题库知识点1、单选下列估价方法中，()更适合于土地附着物的估价。
A.残余法B.剩余法C.成本法D.收益还原法正确答案：C2、单选应用成本逼近法评估地价时，（江南博哥）单位面积土地取得费用应按（）计算。
A.预算费用B.实际发生费用C.区域内平均费用D.以上都不对正确答案：C3、判断题当今人类社会面临的人口、资源、环境等重大问题与土地无明显关系。
()正确答案：错4、多选地形影响城市的()A、分布位置B、人口规模C、平面结构D、空间布局正确答案：A, C, D5、单选在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币()元。
A.1亿B.2亿C.3亿D.4亿正确答案：B6、多选递延资产是指不能全部计入当年损益，应在以后年度内分期摊销的各项费用，包括（）。
A．开办费B．租入固定资产的改良支出C．待摊费用D．财务费用正确答案：A, B7、判断题某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。
()正确答案：错8、多选土地的收益可以分为（）。
A.有形收益B.无形收益C.纯收益D.总收益E.毛收益正确答案：A, B9、单选影响土地价格的区域因素包括（）。
A.位置、交通条件、基础设施条件B.行政、社会、经济因素等C.面积、形状、土地使用年限等D.地形、朝向、地质条件本题答案：B10、单选长期借款的利息支出，在固定资产尚未交付使用、或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的，应计入（）。
A.当期管理费用B.当前的财务费用C.固定资产购建成本D.营业外支出正确答案：C11、单选多层建筑的耐火等级分为（）级。
A.1B.2C.3D.4正确答案：D12、单选()是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。
A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量正确答案：D13、单选?三分毒到2008年11月，该土地的单位面积地价为（）元／米2。
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第九章地价评估
一、单选题
1.在路线价估价法中，（）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修
正。
A.一面临街矩形地
B.一面临街三角形地
C.一面临街梯形地
D.两面临街矩形地
2.路线价法估价的第三个步骤是（）。
A.设定标准深度
B.划分路线价区段
C.选取标准宗地
D.调查评估路线价
3.路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的估价。
A.土地收益测算
B.土地课税
C.土地经济评价
D.土地定级
4.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街
前半部分的价格应为（）。
A.50
B.70
C.30
D.40
5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街
路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A.20
B.40
C.50
D.60
6.基准地价评估的第二个步骤是（）。
A.计算区段地价
B.确定评估区域范围
C.划分地价区段
D.确定基准地价
7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（）在其基准日期的值调
整为估价时点的值。
A.基准地价
B.宗地地价
C.标准宗地价格
D.估价对象价格
1.A
2.C
3.B
4.B
5.B
6.C
7.A
8、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格
二、多选题:
1、应用路线价法需要进行（）等修正。
A．临街深度 B．土地形状 C．交易日期 D．交易情况 E．临街宽度
标准答案：a, b, e解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”。
2、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。
A．求得的路线价已是正常价格
B．在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C．该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D．该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
E．路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格
标准答案：a, c, e
解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和”市场状况调整”的原因是：①求得的路线价—若干标准临街宗地的平均价格已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。
3、路线价法特别适用于（）估价。
A.个别房地产估价
B.房地产税收
C.市地重划
D.房地产征收补偿
E.在大范围内同时对大量土地进行的估价
标准答案：b, c, d, e
解析：路线价法特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、房地产征收补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。
4、临街深度价格修正率表的制作形式有（）。
A．单一深度价格修正率 B．多种深度价格修正率
C．单独深度价格修正率 D．累计深度价格修正率
E．平均深度价格修正率
标准答案：c, d, e
5、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。
基准地价的内涵包括（）。
A．基准日期 B．土地开发程度 C．基准地价修正体系
D．土地用途 E．基准地价公布日期
标准答案：a, b, d
解析：基准地价具有特定的内涵，即有其对应的具体的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等。
三、判断题:
1、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。
（）标准答案：正确
2、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。
标准答案：正确
3、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。
（）
标准答案：错误
解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和”市场状况调整”的原因是：①求得的路线价—若干标准临街宗地的平均价格已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。
4、一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。
路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行批量估价的方法。
（）
标准答案：正确
5、在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。
（）
标准答案：正确
6、深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。
（）
标准答案：正确
三计算题
1、某临街深度30．48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万
元。
按四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为多少？
2、一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元／㎡，旁街路线价(土地单价)
为2000元／㎡，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。
根据深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％，计算该宗土地的单价和总价。
、
3、现有临街宗地A、B、C、D、E共5宗土地，如下图所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺、宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺、和30英尺。
路线价为1000元／英尺。
设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则计算各宗土地的价格。
4、评定距离街道深度为8—12米之间的地块为标准地段，单价为2000元／平方米，经
测定，该路线价区段临街地深度指数表如下：距街道16—22米之间的地段指数为80％；
12—16米之间的地段指数为90％；8-12米之间的地段指数为100％；4—8米之间的地段指数为120％；而0—4米之间的地段指数为130％。
待评土地为一临街矩形地块(计180平方米)，临街宽度为10米。
临街深度为22米，又知道该宗地地质较本区段其他地段差，因此要增加建筑费用，故修正率为0.85％。
试用路线价法评估这块土地使用权的转让评估价。
解：1、各区段深度百分比分别是
130％， 120％，100%， 90％， 80％
2、与各区段对应的面积分别是
40平方米，40平方米，40平方米，40平方米，60平方米。
3、修正率为 85%
4、宗地地价＝路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率 =
2000x0.85x(40x130%+40x120%+40x100%+40x90%+60x80%)=380800(元）
5、在下图中是一块前后两面临街、总深度为30m，宽度为40米的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2000元／㎡，后街路线价(土地单价)为1000元／㎡。
试计算该土地的总价和单价。
（假设标准深度为40米）
【解】该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下：
前街影响深度＝2000/(1000+2000)×30 ＝20(米)
后街影响深度＝30－20 ＝10(米)。