第九章地价评估习题(有答案)

第九章地价评估

一、单选题

1.在路线价估价法中，（）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修

正。

A.一面临街矩形地

B.一面临街三角形地

C.一面临街梯形地

D.两面临街矩形地

2.路线价法估价的第三个步骤是（）。

A.设定标准深度

B.划分路线价区段

C.选取标准宗地

D.调查评估路线价

3.路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的估价。

A.土地收益测算

B.土地课税

C.土地经济评价

D.土地定级

4.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街

前半部分的价格应为（）。

A.50

B.70

C.30

D.40

5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街

路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。

A.20

B.40

C.50

D.60

6.基准地价评估的第二个步骤是（）。

A.计算区段地价

B.确定评估区域范围

C.划分地价区段

D.确定基准地价

7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（）在其基准日期的值调

整为估价时点的值。

A.基准地价

B.宗地地价

C.标准宗地价格

D.估价对象价格

1.A

2.C

3.B

4.B

5.B

6.C

7.A

8、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。

A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格

二、多选题:

1、应用路线价法需要进行（）等修正。

A．临街深度 B．土地形状 C．交易日期 D．交易情况 E．临街宽度

标准答案：a, b, e解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”。

2、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。

A．求得的路线价已是正常价格

B．在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C．该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D．该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

E．路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格

标准答案：a, c, e

解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和”市场状况调整”的原因是：①求得的路线价—若干标准临街宗地的平均价格已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。

3、路线价法特别适用于（）估价。

A.个别房地产估价

B.房地产税收

C.市地重划

D.房地产征收补偿

E.在大范围内同时对大量土地进行的估价

标准答案：b, c, d, e

解析：路线价法特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、房地产征收补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。

4、临街深度价格修正率表的制作形式有（）。

A．单一深度价格修正率 B．多种深度价格修正率

C．单独深度价格修正率 D．累计深度价格修正率

E．平均深度价格修正率

标准答案：c, d, e

5、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）。

A．基准日期 B．土地开发程度 C．基准地价修正体系

D．土地用途 E．基准地价公布日期

标准答案：a, b, d

解析：基准地价具有特定的内涵，即有其对应的具体的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等。

三、判断题:

1、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）标准答案：正确

2、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。标准答案：正确

3、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）

标准答案：错误

解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和”市场状况调整”的原因是：①求得的路线价—若干标准临街宗地的平均价格已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。

4、一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行批量估价的方法。（）

标准答案：正确

5、在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。（）

标准答案：正确

6、深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。（）

标准答案：正确

三计算题

1、某临街深度30．48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万

元。按四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为多少？

2、一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元／㎡，旁街路线价(土地单价)

为2000元／㎡，临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)。根据深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％，计算该宗土地的单价和总价。、

3、现有临街宗地A、B、C、D、E共5宗土地，如下图所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺、宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺、和30英尺。路线价为1000元／英尺。设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”法则计算各宗土地的价格。