房地产项目开发周期基准2016

房地产项目开发周期基准

一、说明

（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准

（一）住宅设计周期表

（二）商业设计周期

三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M 2

项目为例）

清单编制的前提

用于招标的施工图质量有保障； 因报批而返工可能性低。

工程量清单编制与总包招标周期基准说明 原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：

工程量清单编制

总包发标-开标

35天

55天 施工图同时在报审，假定15天审查完毕。 发标

发标

总包开标-定标

20天

其间需安排至少一次投标单位答疑。 开标

25天

定标

签署合同

施工许可

55天

10天

保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；

合同签定前，可争取谈判降低造价；减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业

1.物业类型：别墅（4层）

2.物业类型：多层（6层+1层地下室）

3.物业类型：小高层11层+1层地下室

4.物业类型：高层24层+1层地下室

5.物业类型：高层33层+1层地下室

参照24+1修改。

6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）

+1层地下室

参照24+1修改。

住宅类物业施工周期基准的编制说明：

1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；

2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；

3)综合工期是以单体建筑工期为准；

4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；

5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外

总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；

6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；

7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；

8)室内精装修工期另外考虑；

9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。

（二）“都市综合体”施工周期基准

1.物业类型：商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2 ）

2.物业类型：写字楼（地上30层地下3层建筑面积5～10万m2）

3.物业类型：酒店（地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）

“都市综合体”施工周期基准的编制说明：1)此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结构施工包括群房、转换层；基础型式为桩基础。

2)考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期取为：施工准备+土方、支护、

基础施工+地下室施工+±0以上主体结构施工+封顶后屋面及砌筑+0.6×外装及拆架+0.5×室内精装+0.4×室外工程+竣工验收。