重置成本法评估房屋及建筑物

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湖北省房屋重置价格体系

湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。

二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。

年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。

在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。

房产评估评估重置成本法

重置成本法是用现时条件下重新购置或者建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。

由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建造物评估的主要方法。

重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。

1．重编预算法。

此法是按工程预算的编制方法，对待估建造成本构成项目重新估算其重置成本。

具体地说，就是根据待估建造物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建造物重置成本。

重编预算法就建造物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对照较高。

但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。

因此，此法主要合用于：其一，测算建造物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。

其二，合用于构造比较简单的建造物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。

评估这些建造物，重编预算法的工作量不会太大。

2．预决算调整法。

此法是以待估建造物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建造工程造价，再加之间接成本，估算出建造物重置成本。

此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建造物原工程量是合理的为假设前提的。

所以只需对建造物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建造物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加之按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。

此法要求委托方必须能够提供比较完整的建造物工程预决算资料。

该法主要合用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建造物评估；其二，合用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建造物评估。

重置成本法在房屋评估中的应用

重置成本法在房屋评估中的应用摘要：重置成本法是资产估价的基本方法之一，应用广泛。

但是这种方法存在一定的局限性，影响了评价结果的准确性。

本文总结分析了一些具体的估值方法，对重置成本法进行了补充，并提出了一些建议，使估值结果更加准确合理。

关键词：重置成本法；房屋评估引言重置成本法是目前我国房地产估价和房屋估价的标准方法之一，是应用最广泛的估价方法。

但是，使用这种评估方法仍然存在一些问题。

关于如何使用充值成本法进行估价，资产估价规范的内容并未对房屋建设的具体操作方法作出详细规定，对于房屋建设的评估，学者们的意见不一。

为了解和使用重置成本法对国内资产进行估值，本文对重置成本法的概念和用途进行了简要的总结和分析，并提出了一些建议[1]。

1.重置成本法的应用原理成本法是财产估价的基本方法之一，其估价原理基于重置成本理论。

成本法是一种估计资产价值的方法，即用相同的使用价值替换更换资产所需的所有成本的总和。

除了特定的好处和应用之外，还有属性。

税收用于确定资产的价值。

房价估价中，如果与估价相关的估价要素较多，则估价方法仅以市场上同类建筑物的当期单项成本或案例获得的估价基准日为基础。

根据参考标准，然后根据装运和参考建筑的设计工况的差异，利用工况差异系数调整参考建筑的单价，得到装运项目的当前单价。

这种方法称为单边成本比较法，它使用其他类似建筑物的单边成本，并调整差额以代替已发货建筑物的实际成本。

房产估价是基于替代原则的理论得到的估价只是一个近似值。

只要近似值符合估值基准日的市场价值标准，并且误差值在合理范围内，估值就是正确的。

用这种方法获得的估计值是更新的近似重置成本，因为它不是维护的重置成本或完全更新的重置成本，而不是原始设计的总成本。

对个别建筑评估项目，采用预算方案，按原方案重新编制预算。

在建设过程中，许多评估项目在完成签证变更时遇到问题，安装费用也仅接近准确。

上述替代原则和近似理论概念非常重要，为将替代成本法应用于住房建设估价奠定了基础[2]。

成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定

重置成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

重置成本法的基本公式为：评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法。

重置成本法具有一定的科学性和可行性，它特别适宜于评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。

例如：非标准工业厂房、学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。

这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。

但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。

目前，因《资产评估操作规范》和《房地产估价规范》的内容均未能对房屋建筑物的具体操作方法作出详细的条款，致使不同的评估机构、评估人员在就具体运用重置成本法评估房屋建筑物价值时出现了操作模式各异的现场。

通常情况下，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，业界在用重置成本法评估房屋建筑物的价值时常采用的具体公式如下：评估净值=评估原值×成新率(%)评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本+开发利润上式中各参数确定如下：①房屋重置建筑安装总造价：房屋工程造价的确定方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。

②前期费用：根据委估房屋所在地的不同情况按建安造价的一定比例计取。

③配套规费：配套规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体材料费、散装水泥费等，不同的城市收费标准略有不同，通常按建筑面积计取。

④建设单位管理费：建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和为计取基数，根据建设规模等选取不同的费率计算。

评估准则重置成本法的适用范围

评估准则重置成本法的适用范围
重置成本法适用于以下情况：
1. 长期资产的重新估计：当一个公司已经购买了长期资产（如房屋、土地、机器设备等），而且这些资产的市场价值或效用已经发生了明显变化，就可以使用重置成本法重新评估这些资产。

2. 长期投资的重新估计：当一个公司投资了长期股权或债权（如股票、债券等），而且这些投资的市场价值发生了明显变化，就可以使用重置成本法重新评估这些投资。

3. 长期借款的重新估计：当一个公司借款而且利率发生了明显变化，就可以使用重置成本法重新评估这些借款。

4. 期权的重新估计：当一个公司拥有期权（如购买权或卖出权）而且市场价格发生了明显变化，就可以使用重置成本法重新评估这些期权。

总的来说，重置成本法适用于需要重新估计已计入财务报表的长期资产、投资、借款或期权等项目的情况。

资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点

房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。

一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。

如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。

【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。

①土建工程用料表（见表4-8）。

②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。

具体测算如表4-9所示。

③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。

⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。

期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。

一)、成本法估算房屋的价值

一）、成本法估算房屋的价值成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的基本公式为：建筑物价格=建筑物重置价格-折旧=建筑物重置价格X成新率1、开发成本估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。

其房产总建筑面积为2956.66m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下：⑴建筑安装工程费建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标,结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。

⑵勘察设计和前期工程费前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%,则勘察设计和前期工程费：350X10%=35元/m2⑶基础设施建设费包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。

则基础设施建设费为：350X5%^18元/m2⑷公用配套设施建设费包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的8%，则公用配套设施建设费为：350x8%=28元/m2⑸开发过程中的税费及不可预见费包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350x8%=28元/m2⑹估价对象开发成本为⑴〜⑸之和，即：⑴+⑵+⑶+⑷+⑸=350+35+18+28+28=459元/m22、管理费用主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为：459x8%«37元/m23、投资利息以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：[1+2]x[(1+i)0.5-1]=[459+37]x[(1+5.58%)o.5-1模14元加4、销售费用销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为：(459+37+14)乂3%^15元加5、销售税费销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为：[1+2+3+4]x5.5%=[459+37+14+15]x5.5%3元加6、开发利润开发利润以上述1项、2项、3项、4项之和的15%计算。

建筑物重置价资料

（四）房屋建筑物的评估本次纳入评估范围的房屋建筑物及构筑物坐落于于天津市华苑产业区（环外）海泰东路12号，用地面积20,252.70平方米，院内共有各类房屋建筑物4栋，总建筑面积17,292.50平方米，构筑物6项、室外管道4项。

以上资产为天津市环欧半导体材料技术有限公司的生产、辅助用房及附属配套设施。

本次评估房屋建筑物、构筑物于2004年开工建设，于2005年至2007年陆续竣工投入使用，均处于正常使用状态，房屋建筑物及构筑物日常维护较好，总体建造质量及使用状况较好；评估主要采用重置成本法。

根据企业提供的房屋建筑物评估明细表逐一进行了核对，做到帐表相符。

通过对房屋产权文件、房产购建合同、建筑规划许可证、建筑工程承包合同、竣工验收证明等文件以及相关的会计凭证审核核实对其权属予以关注。

在此基础上，组织专业工程技术人员进行现场勘察和核实。

重置价值的确定根据现场勘察、鉴定记录，结合所评估的建筑物结构特征、装修标准和附属设备配套情况，依据天津市现行的建筑工程预算基价和建筑材料市场价格及工程的预（结）算造价资料，并按现行标准考虑其前期费用、其他费用、管理费和资金成本等必要的费用，计算出建筑物于评估基准日时点的重置全价。

重置价值的计算重置成本包括：建安综合造价、前期和其他费用、建设单位管理费、建设期资金成本。

计算公式为：重置成本=建安综合造价+前期和其他费用+建设单位管理费+贷款利息（1）建安综合造价按建筑物的实物工程量参照2004年建筑工程预算基价和委托方提供的有关合同、结算以及相似工程造价资料计算（估算）；（2）前期和其他费用包括：规划执照费、勘察设计费、工程监理费、质量监督费和合同预算审查费等；（3）建设单位管理费根据评估建筑物的总体规模和资产价值，按照有关规定计算；（4）资金成本（贷款利息）按中国人民银行现行利率考虑。

2、成新率的确定对成新率采用综合法予以确定。

根据建设部《房屋完损等级鉴定标准》，结合建筑物设计、施工、使用、保养情况，采用观察法分别对各分部工程进行打分。

重置成本法评估房屋及建筑物

一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：2. 厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。

生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。

2.2 计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定。

房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。

房产评估评估重置成本法

房产评估评估重置成本法房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。

由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。

一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。

1(重编预算法。

此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。

具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。

重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。

但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。

因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。

其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。

评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。

2(预决算调整法。

此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。

此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。

所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。

此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。

资产评估技术参数参考标准(重置成本法)

资产评估技术参数参考标准（重置成本法）（适用于机器设备、房屋建筑物及其他常见实物资产）一．机械设备成新率参照标准新旧情况状态说明成新率（%）新设备全新或使用时间很短（1年以内）的设备。

各项性能指标完全符合标准。

90～100较新设备使用时间不长（1～3年）的设备。

经试车验收，质量达标，能保证按原设计性能正常使用的设备。

80～90半新设备使用时间较长（3～6年），或经第一次大修后，恢复原设计性能使用不久的设备。

能保持原有性能正常使用，除正常维修外，平时故障不多，未发生重大故障的设备。

65～80较新旧设备已使用相当长时间（6～10年），或大修后已使用一定时间的设备。

能基本保持原设计性能，满足现加工工艺要求，零部件完整，能正常使用的设备。

50～65较老旧设备已使用很长时间（10年以上），或发生过较大故障（事故）经过大修复。

目前能维持使用，性能（功能）有所下降，但能基本满足工艺要求，保证安全使用的设备。

30～50老旧设备使用中故障较多，性能（功能）下降较多，目前仍能勉强维持使用，以及已超过规定使用年限的设备。

10～30待处理设备性能已严重劣化，目前基本上不能保证安全使用，即将更新的设备。

或已停用无修复价值的设备，以及国家明文规定限期淘汰禁止继续使用的设备。

0～10注：1．根据成新率范围，按实物勘验情况，综合分析，可分别取上限值、下限值或中值；2．按成新率计算的价值不能低于其残值。

二、通用设备、专用设备、食用品及家用日常用品使用年限参照标准（一）通用设备1．机械设备（1）普通金属切削机床（含数控机床）、剪床、冲床、刨床、钻床铣床、磨床、折弯机15～20年（2）砂轮机、切割机、抛光机、磨光机10年（3）锻压（锤）设备14～18年（4）起重设备（含电动葫芦、电梯、大型起重机）10～15年（5）工程机械10～15年（6）其他机械设备12～18年2．动力设备（1）锅炉10～15年（2）泵8～12年（3）风机10～14年（4）冷却塔15年（5）工艺管线（有腐蚀性的）10年（6）工艺管线（无腐蚀性的）20年（7）其他动力设备 10～20年 3．传导设备（1）电器设备10年（2）变配电设备20年（3）输电设备10～15年（4）电讯设备10～15年（5）铁塔、水泥杆20～30年（6）其他传导设备10～20年4．通讯设备（1）通讯线路15年（2）通讯设备8～10年（3）移动电话、小灵通5年（4）交换机10年（5）其他通讯设备8～10年5．自动化控制、半自动化控制及仪器仪表设备（1）自动化控制设备10年（2）半自动化控制设备8年（3）探伤仪器、测绘仪器8年（4）通用测试、检验仪器及设备5～10年6．工具及其他生产用具（1）成套工具10年（2）一般工具4～8年（3）焊接设备10～12年（4）其他工具及用具6～10年7．办公设备、家用电器（1）电子计算机5年（2）复印机、传真机、电传机、文字处理机、编程器5～8年（3）电视机、空调机、冰箱、洗衣机、音响8～10年（4）照相机、录（摄）像机8～10年（5）MP3和MP4播放器、随身听3年（6）稳压电源8年（7）缝纫机 8年（8）其他办公设备、家用电器 4～8年 8．卫生医疗设备、卫生医疗仪器及工具（1）大型卫生医疗设备10～15年（2）小型卫生医疗设备5～8年（3）其他卫生医疗仪器及工具4～8年9．炊事设备（1）洗涤设备6年（2）炊具4～6年（3）工作台6年（4）开水器 5年（5）其他炊事设备 4～8年 10．教学设备、工具（1）闭路电视播放设备10年（2）音响设备8年（3）电影放映机10年（4）高级乐器10～15年（5）其他教学设备、工具5～10年11．公用事业设备（1）煤气炉10年（2）储气柜（罐）、储油柜（罐）---A室外20～25年---B室内 30年（3）煤气表 6年（4）其他公用事业设备 10～20年 12．工业炉窑（1）熔铸炉10～13年（2）热处理炉窑12～16年（3）干燥炉15年（4）冶炼电炉10～15年（5）加热炉10～15年（6）其他工业炉窑10～15年（二）专用设备1．冶金工业专用设备：12～20年2．电子工业专用设备（1）发电机组25～30年（2）铁塔、水泥杆20～30年（3）电缆、木杆线路15年（4）变配电设备20年（5）其他电力工业专用设备20～30年3．石油工业专用设备：15～20年4．化工、医疗工业专用设备：12～15年5．电子仪表电讯工业专用设备：8～10年6．纺织工业专业设备：12～18年7．建筑工业专用设备：10～15年8．建材工业专用设备：10～15年9．轻工业专用设备：12～18年10．矿山、煤炭及林木工业专用设备：10～15年11．造船工业专用设备：15～25年12．核工业专用设备：20～25年13．自来水、煤气专用设备：15～25年14．食品加工专用设备：6～15年15．制冷工业专用设备：10～15年16．商业经营专用设备：5～10年17．消防专用设备：5～10年18．其他工业专用设备：10～20年（三）食用品及家用日常用品1．食用品（1）未过保质期的，以全新确定其使用年限（2）超过保质期的，使用年限为02．家用日常用品（1）服装、鞋、帽、纺（针）织品：3～6年（2）皮包、钱夹、皮带：3～5年（3）日常小商品、易损物品、低值易耗品：1～2年（4）其他家用日常用品：3～6年三、运输工具使用年限参照标准（一）汽车1．营运汽车：8年2．非营运汽车（1）9座（含9座）以下载客汽车（包括轿车、越野车）：15年（2）旅游载客汽车和9座以上载客汽车：10年（3）其他汽车：10年（二）摩托车：8年（三）汽车起重机、矿山运输工具、建筑运输工具：10年（四）拖拉机、农用车、农用机械运输工具：8年（五）自行车、助力车、电动车、三轮车、人力车：5年（六）船舶：20～30年（七）飞机：20～30年（八）火车1．货车：15年2．客车：20年（九）其他运输工具：10～20年四、房屋、建筑物、构筑物、房屋附属设施使用年限及残值率参照标准（一）房屋1．钢结构生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年2．钢筋混凝土结构生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年3．砖混结构生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年4．砖木结构生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年5．简易结构：10年（二）建筑物1．水电站大坝：50～80年2．其他建筑物：20～50年（三）构筑物1．上、下水或排污管道：10～20年2．露天库：20年3．露天框架：30年4．烘房：30年5．水塔：30年6．蓄水池：30年7．污水池：20年8．水井：30年9．船坞：30年10．修车槽：30年11．加油站：30年12．其他构筑物：20～30年（四）房屋附属设施1．屋面：15～25年2．外墙水刷石：15年3．木门窗：10年4．铁门窗、铝合金门窗、塑钢门窗：15年5．下水管：20～25年6．暖气片、管道：20年7．强电系统：15年8．弱电系统：10年9．卫生洁具：20年10．电梯：10～15年11．其他内装修（1）经营性：5年（2）非经营性：8年（五）房屋残值率房屋结构残值率（％）钢混结构0砖混结构2砖木结构一等6砖木结构二等4砖木结构三等3简易结构3五、机器设备安装调试费率参照标准（占设备基价的%）序号设备类型费率（％）1轻型通用设备0.5～1 2中、大型通用设备1～1.5 3一般机加工设备0.5～2 4大型机加工设备1～4 5数控机床、精密加工机床2～4 6铸造设备3～6 7锻造、冲压设备4～8 8泵站设备8～15 9制冷、通风设备8～12 10冷却塔8～12 11集中空调设备5～8 12工业炉窑及冶炼设备10～12 13起重设备4～10 14电梯10～16 15变、配电设备8～15 16电气设备6～12 17压缩机8～14 18检测、试验设备1～4 19锅炉20～3020电镀、镀装设备5～1221热处理设备2～522化工工业专用设备6～15注：一、专用生产线或成套设备试生产过程费用未包括在内；二、设备基础费用另行计加；三、锅炉安装包括砌炉、炉体保温等工程；四、特殊情况安装或某些专用设备的安装可按实估算。

房屋建筑物重置成本法具体评估方法

房屋建筑物重置成本法具体评估方法嘿，咱今儿就来唠唠房屋建筑物重置成本法的具体评估方法。

你说这房子啊，就跟人似的，也有个“身价”呢！重置成本法，简单来说，就是看看重新建这么个房子得花多少钱。

那怎么算呢？咱一步一步来。

先得搞清楚这房子的建安造价吧。

就好比盖房子得用多少砖头、水泥、钢材，这些材料得花多少钱，还有工人干活的工钱，这都得算进去。

这可不是个小数目，你想想，那么多材料，那么多工人的汗水，都得作价呀！然后呢，还有前期费用。

啥是前期费用？就好比你要盖房子，得先去跑各种手续吧，这不得花钱啊？还有设计费呀，总不能瞎盖吧，得有个好看实用的设计吧，这也是钱呐！再有就是资金成本。

盖房子可不是一天两天的事儿，这钱投进去得有利息吧，时间就是金钱呐！就好像你把钱存银行还有利息呢，这盖房子的钱也不能白放着呀。

接着说，还有其他费用呢。

比如说管理费用，得有人看着工地吧，得有人协调各种事儿吧，这都得算进去。

还有什么不可预见费，万一盖着盖着出点啥意外情况呢，得留个后手呀。

你看，这重置成本就这么一点点算出来了。

就好像给房子称体重似的，方方面面都得考虑到。

咱再打个比方，这房子就像一辆车，建安造价就是车子的各种零部件和组装费用，前期费用就是买车前的各种手续和保险费用，资金成本就是贷款买车的利息，其他费用就是平时的保养和维修费用。

这么一想，是不是就清楚多啦？而且啊，这评估的时候还得注意，得找专业的人来干。

可不是随便谁都能评的，这得有经验、有知识才行。

不然评错了可就麻烦啦，就跟给人量错身高体重似的，那多不靠谱啊！咱还得考虑市场情况呢。

如果市场上房子都不值钱，你重置成本算得再高也没用啊。

就好像一件衣服，你成本再高，人家市场上都卖很便宜，那你也得跟着降价呀。

总之呢，房屋建筑物重置成本法的具体评估方法可不简单，得仔细、得认真、得考虑周全。

这可不是闹着玩的事儿，这关系到房子的价值，关系到很多人的利益呢！你说是不是这么个理儿？咱可不能马虎对待呀！。

房屋重置成本法计算公式

房屋重置成本法是用于估算房产物业价值的方法之一，其计算公式如下：
房屋重置成本= 建筑面积×单位建筑造价
其中，建筑面积指的是房屋的室内可使用面积，单位为平方米。

单位建筑造价则是指在特定时期、地点和建筑类型下，按照规范要求所需支付的每单位面积建造成本，通常由当地建筑行业协会或政府部门发布的财务报告提供。

需要注意的是，房屋重置成本法并不考虑房产的市场价值以及未来折旧等因素，仅仅作为一种初步估算方式，可以帮助业主和投资者了解其房产物业的大致价值。

房屋重置成本法案例

(五)典型案例案例：主车间(房屋建筑物清查评估明细表4-6-1序号1)1.概况主车间于1997年12月建成投入使用，建筑结构为钢混结构，建筑面积7,363.15平方米；檐口高约12.5m，跨度分别为30m、18m.、12m，柱距6m；外墙1.5m以下贴面砖，1.5m以上为彩钢板；地面防滑涂料，部分为花岗岩；铝合金窗，铁门。

至评估基准日，该建筑基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、门窗、上下水、电力设施等维护较好。

2.重置全价的确定(1)建安综合造价该建筑物于1997年建成并投入使用，建筑物工程造价计算是依据有关建筑工程资料和竣工结算资料及评估人员现场对建筑物的勘查估算，结合浙江省建筑工程取费标准进行计算，计算结果如下。

①土建工程造价土建工程造价包括主体、室内外及其他配套工程等，计算结果如下表所示：土建工程造价计算表②安装工程造价安装工程包括水电、消防安装工程等，计算结果如下表所示：金额单位：人民币元③建筑安装工程造价建筑安装工程造价=土建工程造价＋安装工程造价=12,788,028.36 +1,190,128.62=13,978,156.98(元)(2)工程前期及其他费用前期费用及其他费用计算表工程前期及其他费用=13,978,156.98×7.73%+ 7,363.15×13.5=1,179,983.95 (元)(3)资金成本该工程全部建成需要合理建设期为一年，贷款利率5.31%，资金按建设期均匀投入考虑。

资金成本=(13,978,156.98+1,179,983.95)×5.31%×0.5=402,448.64 (元)(4)重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本=13,978,156.98+1,179,983.95+402,448.64=15,560,600.00 (元)取整重置单价=15,560,600.00÷7,363.15=2,113.00元/平方米(取整)3.成新率的确定该房屋建筑物建成于1997年，钢混结构，距评估基准日已使用12.76年，房屋主体结构完好，基础无沉降现象，地面整体面层较牢固、无空鼓、起砂、裂缝，屋顶不渗漏、防水、隔热、保温层良好，门窗完好，基本无破损现象，上下水畅通、管道无锈蚀、无渗漏，电照完好，该房屋维护保养较好，评估人员根据实际使用状况结合经济寿命年限(属于生产用房50年)确定的该房屋尚可使用年限为37.24年。

资产评估方法之重置成本法详解

资产评估主要方法之重置成本法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。

通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。

收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。

主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。

重置成本法的基本公式为:评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值评估价值=重置全价×成新率设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。

实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值率之和称为总贬值率或综合贬值率。

因此有评估价值=重置成本×(1-综合贬值率) (1-2)评估中，通常将(1-综合贬值率)称为成新率。

所以，上述公式可写成评估价值=重置成本×成新率(1-3)①实体性贬值。

设备的实体性贬值是指资产在存放或使用过程中，由于使用磨损和自然力的作用，造成实体损耗而引起的贬值。

实体性贬值的估算，一般由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对设备的主要部位进行技术鉴定并综合分析其使用、维护、修理、改造等情况，并考虑物质寿命等因素，将评估对象与全新状态相比较，考虑由于使用磨损和自然损耗时设备的功能、使用效率的影响程度，判断设备的成新率，从而估算实体性贬值。

计算公式设备实体性贬值=重置成本×(1-成新率) (1-4)或式中残值―指被评估资产在清理报废时收回的现金净额;预计使用年限―综合考虑经济和物质寿命，即设备的有效使用的寿命。

②功能性贬值。

由于无形损耗而引起价值的损失称为功能性贬值。

估算功能性贬值时，主要根据设备的效用、生产能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额。

同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。

转让旧房重置成本与评估价问题

新房、旧房的区分标准旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

转让旧房如何确定扣除项目的三种情形计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。

(一)按照评估价格确定扣除项目财税字[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

(二)不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数);三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。

房产重置成本评估方法

房产重置成本评估方法房产重置成本评估方法是指评估一座房产进行重置或改造的费用。

这个过程通常包括对房屋结构、设备设施以及室内装修的检查与评估，以确定重置成本。

下面将介绍几种常见的房产重置成本评估方法。

1.现场勘察法现场勘察法是指专业人员实地对房产进行勘察和测量，了解房屋的具体情况和需求。

这种方法较为准确，因为专业人员可以直观地了解到房屋的结构、装修状况以及存在的问题。

通过现场勘察，评估师可以综合考虑各个方面的因素，如材料、人工成本等，进行成本评估。

2.统计数据法统计数据法是根据历史数据和市场的普遍情况进行房产重置成本评估。

一般来说，根据房屋的面积、类型、结构等信息，通过统计分析已经完成的类似房产重置项目的成本，计算出平均成本指标，然后根据当前市场的价格水平进行适当的调整。

3.指数法指数法是根据社会经济发展水平和物价水平的变化来评估房产重置成本的方法。

根据国家或地区的物价指数和建筑工程指数，将历史的成本数据与当前指数进行比较，计算出相应的增长比率。

然后将这个增长比率应用到当前的房产重置项目上，从而得到重置成本。

4.单位造价法单位造价法是根据单位面积或单位体积的造价进行评估的方法。

根据不同地区和不同类型的房产，可以建立一个单位造价的数据库，包括不同材料和工艺的成本信息。

通过与数据库中的数据进行对比，根据房产的规模和要求，计算出相应的重置成本。

5.结合多种方法在实际应用中，也可以结合多种方法来进行房产重置成本评估。

例如，可以先进行现场勘察，了解房屋的具体情况，然后根据统计数据和指数进行调整，最终得到一个相对准确的成本评估结果。

需要注意的是，房产重置成本评估方法只是对重置成本的估算，并非最终结果。

实际的重置成本可能会受到市场价格波动、人工成本变化、材料质量等因素的影响，因此在实施重置项目时，还需要进行详细的设计和报价，以及与承包商的协商。

资产评估师《建筑工程》知识点旧建筑物评估的成本法操作步骤

资产评估师《建筑工程》知识点：旧建筑物评估的成本法操作步骤知识点：旧建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限1.重置成本应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费2.贬值额（1）引起贬值产生的因素①物理化学因素②社会经济因素（2）贬值额的计算方法①直线折旧法（定额法）式中：D-年贬值额；C-建筑物的重新建造成本；S-建筑物的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余价值扣除旧建筑物拆除、清理等处理费用后所剩余的价值；N-建筑物的耐用年限；R-建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。

各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下钢筋混凝土结构：60年，0%砖混结构一等：50年，2%砖混结构二等：50年，2%砖木结构一等：40年，6%砖木结构二等：40年，4%砖木结构三等：40年，3%简易结构：10年，0%耐用年限可用下式计算更为准确：耐用年限＝建筑物已使用年限＋建筑物尚可使用年限2007年公布的《资产评估准则－不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。

建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。

确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。

当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。

（否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限熟短来确定）②成新折扣法建筑物价值＝重置成本×成新率。

重置成本法在房屋估价中的应用及分析(一)(1)

重置成本法在房屋估价中的应用及分析(一)内容提要：重置成本法是资产评估中的基本方法之一，使用比较广泛。

但在房屋估价中，该方法存在诸多的局限性，影响了评估结果的准确性。

本文将评估实务中的一些具体做法加以总结、分析，对重置成本法进行了补充，并提出了建议，从而使评估结果更加准确、合理。

重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。

如何应用重置成本法进行资产评估，资产评估操作规范的内容未能对房屋建筑的具体的操作方法作出详细的条款，致使评估人员在房屋建筑的评估中众说不一。

为了正确理解和运用重置成本法去进行房屋的资产估价，本文将对重置成本法的概念和应用要点作一简要的补充阐述、分析，并提出建议。

一、重置成本法的应用原理——近似理论在目前的资产评估中，遇有大量的评估项目参与评估时所采取的评估方法只是利用评估基准日时市场同类型建筑或通过案例求得的现行单方造价作为参照标准，再根据委估建筑和参照建筑之间所存在的条件差异，采用条件差异系数去修正参照建筑的单方造价，从而求得委估项目的现行单方造价。

这个方法称之“单方造价比较法”，它是利用其它类似建筑的单方造价通过差异调整来替代委估建筑的实际造价，在资产评估中它是按照“替代原则”的理论去实现的，所求得的评估值也只是近似值，只要这个近似价值符合评估基准日时的市场价值标准，且误差值控制在合理的范围内，这个评估值就是正确的。

按照这个方法求得的评估值既不是复原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因为它不是按照原设计编制的造价。

对于个体建筑的评估项目，即使按照原设计图纸采用概预算法去重新编制概预算，许多评估项目在建造时期的现场变更签证也很难齐全，编制的造价也只能是近似准确。

上述的“替代原则”和近似理论概念非常重要，它奠定了我们采用重置成本法去对房屋建筑估价的应用基础，下面列举一些常用的房屋造价求取方法。