房地产开发项目总体计划

惠州大亚湾金泓投资公司经营计划

计划编制说明：

本计划依据集团发展战略及经营部署安排，同时根据项目规模、项目所处地理位置、项目开发方案、市场环境及集团管理实际情况而制订。计划实施的时间节点、实施步骤、措施力度尚需根据惠州及大亚湾相关政府部门、合作单位的计划安排及政策条件作相应调整安排。

一、经营目标和指导方针：

根据集团的战略部署和经营安排，我们的经营目标和指导方针是：精心策划，悉心建设，全力打造金鸿昇地产优质精品楼盘品牌；群策群力，团结拼搏，出色地完成集团下达的各项工作任务，高效、高质量地完成项目筹建和开发建设工作；努力打造一支具有强烈事业心和责任感、业务水平较高、运作效率迅捷、职业素养良好的业务团队；在不断创造良好社会效益的同时，为企业创造良好经济效益。

二、主要经济技术指标：

用地面积：66155平米。

建筑面积：27.3万平米(其中一期工程建筑面积：平米）。

容积率： 3.5。

建筑密度：23%。

绿地率：44%。

总户数：1504户。

预计居住人口：4813人。

总车位数：1652个。

销售面积：206552 平米（其中一期工程销售面积：平米）。

预计销售收入：亿元(其中一期工程销售收入：亿元)。

预计利润总额：亿元(其中一期工程利润总额：亿元)。

三、经营任务及具体工作进度计划安排

以项目建设为中心，确保完成项目开发经营工作三大任务：（一）确保四月份项目建设工程全面开工，四月底前协同相关部门基本完成项目开工前期的各项工作任务。

1、前期工作及主要节点活动安排计划：

1）组织拟定《惠州大亚湾凯旋名门花园项目经营计划》、《凯旋名门花园项目前期报建工作计划》、《项目主要工作、主要活动节点进度表》《凯旋名门花园项目3月份工作计划及进度表》，报集团公司批准。

2）申请办理消防、人防、大小配套、教育、质监、防雷、环评等政府有关部门初步审核意见或证明并报政府相关部门。

3）申报《可行性研究报告》、《年度投资计划》、办理资本金证明；办理建设项目立项批文及报建备案手续；办理报建备案手续，获取《建设工程规划许可证》。

4）组织前期工作专业及管理团队主要人员3月1日起陆续进驻现场；3月25日前完成项目规划设计方案审查（总图及单体）；申请办理图纸审查批准手续，获取《施工图纸审查批准书》。

5）申报《可行性研究报告》《年度投资计划》；办理资本金证明；

办理建设项目立项批文及报建备案手续；持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到建委办理《建筑管理机构资格认证书》。

6）组织参与《大小配套合同》及其他前期合同（设计、勘察、监理、人防、消防、施工总包、防雷、燃气等）的谈判、草签；落实内外部报批、备案工作。

7）报批报建部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。

8）持与监理公司和施工单位签订的《监理合同》、《施工合同》等到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。

9）持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。

10）将所有政府批件、证件原件交由综合部集中存档和保管。

2、报建工作。

技术部负责工程报建报批工作，跟进图纸设计。在承办报建工作过程中，技术部应积极、善于理顺与相关部门关系，确保不因报建拖延而影响工程开工。

3、开工典礼（或项目奠基典礼）筹备工作；

4、电梯、安防、消防等设备的订购工作（5-8月份）；

5、样板房、售楼处设计方案及实施（6-10月份）；

6、封顶仪式筹备；

（二）精心组织、实施工程施工,确保完成项目工程建设任务。

1）工程监理及施工安全检查、监督；

2）协调解决项目建设施工的各种问题和困难；

3）工程质量

项目是集团惠州精品项目的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将项目建成为省优工程。

4）预决算工作。

技术部、预算部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格要求执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算；不得超预算支付工程款。

5）组织竣工验收工作。

（三）切实完成年度营销任务

1）“以我为主，代理为辅”，实行任务分解，确保策划代理合同顺利实施和资金的快速回笼。

公司楼盘一期的销售任务亿元。按计划月份签订策划代理合同。为确保完成年度营销任务，计划采取“以我为主，代理为辅”的营销策略，加大营销渠道的拓展和控制；同时严格要求策划代理公司实行任务分解，落实到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或售楼处活动。可采取更为灵活的销售方式，确保全面完成销售任务，在根本上保证资金的回笼。在营销形式上，应完善团购、售楼活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。

2)合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销

合理安排广告投入；精心安排项目销售开盘仪式。其目的一是塑造公司品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

3)努力培养营销队伍，逐步完善激励机制

策划代理公司的置业顾问以及公司销售部的营销人员，是一个有机的合作群体。公司将充分运用此部分资源。要尽快建立、完善内外部营销激励机制，在制度上建立完善营销奖惩办法。具体的实施方案由销售部负责起草（五月份前完成）。同时通过要求策划代理公司抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。

四、项目预计进度计划及重要经营活动节点安排（详见《项目主要工作、主要活动节点进度表》）

五、人力资源规划及公司架构计划

(一)、建立和完善项目的管控模式和组织构架，优化公司管控端到端业务和管理流程。实行岗位责任制（岗位职责等制度建设工作3月20日前草拟完成）。有效实行分层管理，分工合作。防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。

（二）、团队组建及建设工作

团队组建工作计划3月份基本组建完成。项目一期工程暂定编