上海浦东金桥国际商业广场案例深度研究分析报告

金桥国际商业广场 建筑规划-外部交通
金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点
金桥国际商业广场
建筑规划-平层交通
人车分流： 本案四周均设有出入口，并且车流与人流出 入口分开设置，有效地避免了人车冲突；
通畅回路： 倒L型的本案实现了1-8座的通畅回路，得到 良好回流，但9-12座由于位置关系与另几座 互动不佳。
本项目为：持有型物业 挑战：持有物业的资金投入大，回收周期长，对房地产企业的资 金运转带来一定挑战 优势：优良的持有性物业可以促进销售性物业；持有型物业可以 为企业提供长期稳定的现金流。
金桥国际商业广场
商铺规划-面积组合
总规模面积:16.4
万㎡
主要主力店：
①易买得---------
-1座；
②JACK&JONES--
经营状况分析：
-2座; ③C&A-----------
1、2、3、5、8座靠近中-3心座
④运动100--------
广
-8座
场和金桥路张杨路的汇⑤聚国美电器-------12座
点为
Baidu Nhomakorabea
金桥国际商业广场
商铺规划-楼层分布
金桥国际商业广场
商铺规划-楼层分布
1座 为11座建筑中面积最大，最主要的业种是零售、餐饮、休闲娱乐和配套服务，零 售数量占到69%，面积占46%；餐饮数量为23%，面积占26%；而休闲娱乐主要 分布在3、4层，业种主要为儿童服务；少数配套设施在1座也有设置，服务客群 为儿童和女士。 由此可知，1座在业种设置上充分考虑到消费者心理，从1楼到4楼，大致实现了 “拥有-享受”的心理需求层次。
金桥国际商业广场
建筑规划-垂直交通
金桥国际商业广场
建筑规划-地下交通
车库设置：红色箭头方向为车的动线方向，无论 从哪一个方向均能实现方便泊车；
宽动线设置：为方便行人和车辆的通行，辗转其 间的街道被设计成真正具有城市街道尺度的街区。 增加了空间的“弹性”。
金桥国际商业广场
商铺规划-建筑形态
金桥国际商业广场
金桥国际商业广场
区域环境——消费层级
周边环境显示 出这是一个社 区型、宜居型 的区域，消费 层级偏中上水 平
金桥国际商业广场
区域环境——消费层级
项目位于主干道张杨路金 桥路的交汇处，毗邻大量 住宅区，周边只有一个主 打儿童项目的申银万国配 套。
金桥国际商业广场
建筑规划-外立面设计
金桥项目建筑外立面及形 态简洁明快，符合项目年 轻时尚的定位。
金桥国际商业广场
区域环境——所处商圈
西面9公里的陆家嘴CBD区已接近饱和，该区域的中银 大厦、招商局大厦以及证券大厦等基本满租。 项目所在区位集聚了大批国际国内知名工业企业拥有 新兴CBD规划优越的天然质素。 距地铁六号线仅50米，地处两大主干道交汇处；周围 居民区、跨国企业云集，为金杨地区唯一的大型商业中 心。
6万方
34.4万方
16.4万方
2009-12-13
10栋建筑为2－4层的商铺，另1栋为10层商业裙房 +5Ａ标准的办公楼
只租不售
服务零售，餐饮（休闲餐饮/特色餐饮）
摩根士丹利；香港崇邦集团 商场15-20元/平米/天
金桥国际商业广场
作物为业浦东分重布要组成部分的办公园区板块－金桥，张
江，“药谷”和外高桥保税区，吸引了无数跨国企 业、海归、和国内外科技精英的长期驻扎，但由于 周边商业设施并不充沛，除了偶见的餐厅和外企福 利“食堂”，居住或工作在金桥站以北的精英们仍 不得不时常到处“觅食”，以满足日常生活和购物 的需要。
金桥国际商业广场
开发背景
开发商：崇邦集团 上海福乐思特房地产发展有限公司
项目名称 所属商圈 商场形态 占地面积 建筑面积 商业建筑面积 开盘时间 商场楼层 经营模式 主要业态 开发商
租金
金桥国际商业广场
项目档案
金桥国际商业广场
区域
浦东新区
金桥商圈 街区型商业
环线位置 物业地址
中外环间
张杨路 3611号
金桥国际商业广场
定位策略
总体定位：一站式服务的社区商业中心 形象定位：舒适、时尚、高雅 主题定位：花园里的商场、商场里的花园 客群定位：白领阶层、小白领 档次定位：中高档 概念定位：
金桥国际商业广场
区域环境——地理位置
杨浦区
军工路隧 道
杨浦大 桥
9.1公 里
翔殷路隧 道
金桥国 际
浦东新区
13.7公 里
金桥国际商业广场
建筑规划-外部交通
衔接人民广场、陆家嘴商圈，轨道交通6号线近在咫尺
公共交通： 公交车638、金桥4线、沪东线、723、上川线、新 川线、沪祝线等。
轨道交通： 地铁6号线金桥路站。
自驾线路： 可通过张杨路直线连接城市快速通道内环线南浦大 桥； 或通过金桥路直线连接城市快速通道中环线军工路 隧道。
商铺规划-业态配比
11座建筑组成，以1-12（除4）命名； 10栋建筑为2－4层的商铺，另1栋为10层商业裙房+5 Ａ标准的办公楼
金桥国际商业广场
商铺规划-业态配比 非字型动线：建筑虽然金桥国际引入了一定中央休闲广场与生态化理 念，但中心公共空间呈带状非字型，缺乏核心聚焦点，街区式商业“散 漫性”的特点明显。 多幢中型单体组合：金桥国际广场位于浦东区金桥路张杨路，占地面 积6万㎡，总建筑面积34.4万㎡，其中购物中心16.4万㎡， 共有商业建筑11幢。 多主题L形布局：内金桥广场整体布局呈L形，各幢建筑分别采取不 同经营主题定位，“L”两臂及各幢之间关联度不高。
上海浦东金桥国际商业广场案例深度研究分析报告
浦东首个开放式商业广场
•金桥国际商业广场
金桥国际在规划上强调的是生态公园，从效果图来看，不但商圈与社区浑然一体，而且 购物中心有公园，公园即为购物中心，11栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿 地间楼宇有序排列，这样的排布不仅是大宁国际广场的“Ｖ2．0版”而且在目前沪上的 商业广场中也是独一无二的。
金桥国际商业广场
定位策略 街区型商业定位 ·聚集周边人气 ·填补商业空白 项目紧邻浦东碧云国际社区，在周边6公里半径辐射范围之内还涵括了联洋社区、证大家园、外高桥保税区等数十个大 型涉外住宅和商务园区，区域人口达到75万人。 项目总占地近6万平方米，坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为目前 沿线唯一的大型商业中心。 金桥地区积聚了大量软件、科技类企业，紧邻保税区，但商业配套设施则比较匮乏、业态也相对落后，总建筑体量达 18万平方米的金桥国际商业广场欲打造成金洋地区最大的一站式购物中心、浦东第二个八佰伴。