上海浦东金桥国际商业广场案例深度研究分析报告
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金桥国际广场
社区商业模式。
① 总体规划科学：地块形状本身不规整，但通过规划设计扬长避短，最大限度的发掘 商业价值 ② 开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本 ③ 人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中庭等多种手段，引导人流。 ④ 人性化尺度空间：在各种庭院、扶梯和楼梯的空间尺度上恰到好处，营造出舒适的 感官体验 ⑤ 注重完善细节：从规划设计到经营管理，处处都表现出追求细致的特点，提升经营 水平，提高物业商业价值 ⑥ 业态布局灵活多样：根据不同楼栋的不同特点灵活布局，对业态类型不做任何限
教育培训
新爱婴早教中心 弈品围棋 大艺术创意教育 寰宇模型 迪斯尼摄影馆 动感天地 卡通尼乐园 想家乐创意中心 诗泥SPA 卡通尼乐园 苏武牧羊 老妈米线 新石器 一味湘传
老凤祥
珠宝配饰 阿吉豆 金至尊 gold life 谜尚 化妆品 瑞莱 佰草集
家居生活
特元椅子
东方家纺 爱丽思 常春藤
英氏
mothercare best pals
制，追求创新业态，提高对消费者的吸引力
保利商业地产投资管理有限公司
金桥国际广场是在特定时间特定地点的特定成功案例，不具备大
规模复制的可能性。
① 所处城市：金桥国际广场位于国内一线城市上海，无论是居民消费习惯还是商品业 态种类，都属于全国领先水平，因此才能引进创新业态，实现特色经营。 ② 规划设计：金桥国际广场巧妙的空间与人流设计，需要设计师对商业的深入理解、 对空间尺度的精准把握，才能通过各种细节组合成科学流畅的商业动线。 ③ 经营状况：目前金桥国际广场的经营状况较为理想，但相对来说，楼层较高的业态 仍然有部分人气较为冷淡。 ④ 管理水平：如何通过后期经营提升物业价值，是对经营管理公司的极大考验，尤其 是开放式街区的经营管理。与之相比，我司仍有较大差距。
开放式商业项目案例研究
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
柱网布置： 8.1m X 8.1m；
层高设置： 一层5.5m； 二层5.5m； 三层4.5m
街道宽度： 外广场宽：16-32m 主要街道：8.1m-9 m； 小的街道：4m-5m；
研发中心 / 王文明 / 2013
户外空间设计
大宁国际商业广场
入口广场景观： 重点打造，吸引人 流 中心广场： LED大型显示屏 周边布置休闲餐饮 聚合人流 平台连廊： 立体动线 层次丰富 街道： 宽窄变化 街边结合绿化有便 捷休闲服务设置 街道宽窄适宜 增加趣味空间 小景设置： 增加商业氛围 结合广场设置 整体与周围协调
崇邦集团在商业开发和商业运营方面非常成功，所开发项目均引领行业发展， 成为行业优秀的标杆产品。
崇邦对于开放式商业产品的研究设计非常成功，有许多超前、独到的创新理念 和思考，其先后成功的开发了“大宁国际”“金桥国际”“嘉亭荟”三个商业 综合体。
“大宁国际商业”2006年投入运营在其建成后一度成为开放式休闲商业的楷模 ，被业界人士称誉、观摩学习。
1F零售、餐饮混合
业态布置： 大型零售业布置1~3F整体经营；小型零售业布置底 层人流旺盛处； 餐饮布置1F或1-2F连体经营； 休闲业布置3F以上；
业态商铺面积： 零售：80~160㎡； 餐饮：250~400㎡； 休闲：300~800㎡；
上海国金中心ifcmall-案例分享定稿
19
太和殿精致麻辣火锅是台湾传播媒体 名人沈婉所经营的一家麻辣火锅店， 是享誉台湾的火锅第一品牌，同时也 是亚洲名人的最爱，知名艺人如王菲、 郭富城、张学友、刘德华、梅艳芳、 谢霆锋等都是其忠实拥护者。 该店是太和殿精致麻辣火锅在内地的 第一家分店。
20
荣膺米其林一星餐厅的香港利 苑在上海国金中心商场开设其 上海第一家分店。利苑最有名 的是其专业的一流效劳。 预 订时，店员便会根据食客近日 身体状况及餐厅所进食材进展 妥善安排。
16
17
LOUIS VUITTON国金 中心店是该品牌在中国 大陆的首家旗舰店，商 铺面积1736平方米， 复式店铺设计，尽显富 贵、奢华。
18
亮点赏析7－品牌落位
餐饮品牌布局：高端餐饮主要在地上三四层
金牛苑 越南菜馆
利苑粤菜
台湾太和殿精 致麻辣香锅
正斗粥 面专家
商场引入多家国际知名餐厅。同时，注重餐饮品类的多元化组合， 其中包括越南菜、日韩菜系、意大利餐、粤菜、台湾火锅等各式 高档餐饮，给消费者带来顶级的美食享受。
31
～谢谢～
32
27
亮点赏析7－品牌落位
超生活超市 快餐厅设置
皮革工房 思波德洗衣中心
地下二层除设置精品超市，各国风味小食外，同时设置洗衣中心、 皮革护理店、星巴克等，增加写字楼配套效劳功能。
28
超生活citysuper来自香港，国金中心分店是该品牌在内地的首间门 店。 citysuper主要由食品部、生活用品部和cookedDeli三个核心 局部组成。食品部提供来自世界各地最优质的新鲜蔬菜、水果、海产、 肉类、家禽、香料、洋酒和小吃；生活用品部提供各种个人化的、高 质素的生活用品；cookedDeli是一个国际快餐美食广场，提落位
太和殿精致麻辣火锅是台湾传播媒体 名人沈婉所经营的一家麻辣火锅店， 是享誉台湾的火锅第一品牌，同时也 是亚洲名人的最爱，知名艺人如王菲、 郭富城、张学友、刘德华、梅艳芳、 谢霆锋等都是其忠实拥护者。 该店是太和殿精致麻辣火锅在内地的 第一家分店。
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荣膺米其林一星餐厅的香港利 苑在上海国金中心商场开设其 上海第一家分店。利苑最有名 的是其专业的一流效劳。 预 订时，店员便会根据食客近日 身体状况及餐厅所进食材进展 妥善安排。
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LOUIS VUITTON国金 中心店是该品牌在中国 大陆的首家旗舰店，商 铺面积1736平方米， 复式店铺设计，尽显富 贵、奢华。
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亮点赏析7－品牌落位
餐饮品牌布局：高端餐饮主要在地上三四层
金牛苑 越南菜馆
利苑粤菜
台湾太和殿精 致麻辣香锅
正斗粥 面专家
商场引入多家国际知名餐厅。同时，注重餐饮品类的多元化组合， 其中包括越南菜、日韩菜系、意大利餐、粤菜、台湾火锅等各式 高档餐饮，给消费者带来顶级的美食享受。
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～谢谢～
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亮点赏析7－品牌落位
超生活超市 快餐厅设置
皮革工房 思波德洗衣中心
地下二层除设置精品超市，各国风味小食外，同时设置洗衣中心、 皮革护理店、星巴克等，增加写字楼配套效劳功能。
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超生活citysuper来自香港，国金中心分店是该品牌在内地的首间门 店。 citysuper主要由食品部、生活用品部和cookedDeli三个核心 局部组成。食品部提供来自世界各地最优质的新鲜蔬菜、水果、海产、 肉类、家禽、香料、洋酒和小吃；生活用品部提供各种个人化的、高 质素的生活用品；cookedDeli是一个国际快餐美食广场，提落位
上海国际商贸城项目可行性研究分析汇报.doc
上海国际商贸城项目可行性研究分析汇报XXXX年建设发展，偃师市对外交通越来越便捷，随着国家中部崛起战略实施，这都有利于发展偃师市物流业，也大大降低了物流运输成本，提升偃师市市场竞争力。
二、项目建设理由、经济效益和社会效益并举，增加就业机会。
市场全部营业后，预计直接增加就业多人，简介从业人员（相关配套服务人员）上千人。
XXXX年我县突出秀美城乡建设，打造宜居宜业环境。
按照“科学定位、加快发展、彰显特色”思路，突出打造亮点、改造重点，以产业发展推动扩容提质，以民生改善推进新型城市化进程，同时，应该看到：国家实施中部崛起战略，有利于发挥我县地域优势。
我市地处承“东”启“西”地带，处于郑州和洛阳中心地带，距洛阳市多公里，在一小时交通圈内拥有多万常住人口。
为此，在今后几年中，对建材、家具及其他装饰材料需求量将是不可估量，加上偃师本地钢制家具业、摩托车行业和制鞋业等三大产业为依托。
同时，随着这几年建设发展，偃师市对外交通越来越便捷，随着国家中部崛起战略实施，这都有利于发展偃师市物流业，也大大降低了物流运输成本，提升偃师市市场竞争力。
二、项目建设理由、经济效益和社会效益并举，增加就业机目录第一章总论第二章项目建设背景与理由第三章市场分析和建设规模第四章选址依据与建设条件第五章环境保护第六章投资计划与资金第七章结论第八章相关建议和要求第一章总论一、项目概况、项目名称：上海国际商贸城河南偃师、建设单位：洛阳伟翔置业有限公。
3、是行政机关，还是企事业单位，对办公环境和条件要求也将越来越高。
年我县突出秀美城乡建设，打造宜居宜业环境。
按照“科学定位、加快发展、彰显特色”思路，突出打造亮点、改造重点，以产业发展推动扩容提质，以民生改善推进新型城市化进程，同时，应该看到：国家实施中部崛起战略，有利于发挥我县地域优势。
我市地处承“东”启“西”地带，处于郑州和洛阳中心地带，距洛阳市多公里，在一小时交通圈内拥有多万常住人口。
为此，在今后几年中，对建材、家具及其他装饰材料需求量将是不可估量，加上偃师本地钢制家具业、摩托车行业和制鞋业等三大产业为依托。
浦东金桥国际商业广场
1座为11座建筑中面积最大，地理位置最好的
楼座。因此在设置业种的的时候购物类零售数量
占到69%，面积为46%；餐饮数量为23%，面 积为26%；而休闲娱乐主要分布在3、4层，业种 主要为儿童服务；少数配套设斲1座也有设置， 服务客群为儿童和女士。由此可知，1座在业种 设置上充分考虑到消费者心理，从1楼到4楼，大 致实现了“拥有-享受”的心理需求层次。 1座的设置还充分考虑到了全家出游的斱案，女 性的消费主要为服饰鞋类，儿童消费主要为教育 投资，娱乐放松，男性消费则主要为数码产品和 精致工艺品。商场将“一家人”出游斱案以业种 分布的斱式放置其中，打造了亲子社区的社区商 业理念。
釐桥国际3座业态比例图 （按商铺数量） 10% 35% 零售 55%餐饮 休闲娱乐
釐桥国际3座业态比例图 （按商铺面积） 18% 58% 零售 休闲娱乐 餐饮
18
24%
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
4.4 商业布局/业态分析
5座只有1层，皆为甜品店，作为3、6、7座过渡，可起到舒缓节奏的作用。
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9
2.3 项目周边环境示意
北 ： 博 山 东 路
南 ： 张 杨 路 金 桥 路
西北：単山东路云山路 釐桥瑞仕花园 南 ： 张 杨 路 金 桥 路
西北：単山东路云山路
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
12
3.1 项目定位
总体定位：一站式服务癿社区商业中心 形象定位：舒适、旪尚、高雅 主题定位：花园里癿商场、商场里癿花园 客群定位：白领阶层、小白领 档次定位：中高档 概念定位： 概念定位
金桥国际全方面商业解析
业态分布 零售、餐饮、配套服务 零售、餐饮（该店1楼的延伸） 休闲娱乐、配套服务
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ餐饮、休闲娱乐
4.1 商业布局/业态分析-第1座分析
1座为11座建筑中面积最大，最主要的业种是零售、餐饮、
休闲娱乐和配套服务，零售数量占到69%，面积占46%；餐饮数 量为23%，面积占26%；而休闲娱乐主要分布在3、4层，业种主 要为儿童服务；少数配套设施在1座也有设置，服务客群为儿童 和女士。由此可知，1座在业种设置上充分考虑到消费者心理， 从1楼到4楼，大致实现了“拥有-享受”的心理需求层次。
正餐
中西 休闲 快餐 餐饮
特色餐 饮
咖啡茶馆 食品
KTV
摄影
儿童 乐园
运动 健身
美容 会所
2 9 6 18
3
9112521
教育 设施
金融 设施
其他
药房
美发 店
42314
数量比例 56% 1% 5% 4% 11% 2% 5% 1% 1% 1% 3% 1% 1%
2% 1% 2% 1% 2%
经营面积 （m^2) 20060 1400 800 800 3960
1.金桥出口加工区 4.外高桥保税区
2.金桥出口加工区南区 5.碧云国际社区
3.张江高科技园区 6.联洋国际社区
区域背景概述
距地铁六号线仅50米，地处两大主干道交汇处； 周围居民区、跨国企业云集
金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条 城市主干道交汇点，坐落于地铁六号线云山 路站与金桥路站之间
距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为金杨 地区唯一的大型商业中心。
零售
业态分布 餐饮 餐饮 餐饮 /
配套
4.6 商业布局/业态分析
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ餐饮、休闲娱乐
4.1 商业布局/业态分析-第1座分析
1座为11座建筑中面积最大，最主要的业种是零售、餐饮、
休闲娱乐和配套服务，零售数量占到69%，面积占46%；餐饮数 量为23%，面积占26%；而休闲娱乐主要分布在3、4层，业种主 要为儿童服务；少数配套设施在1座也有设置，服务客群为儿童 和女士。由此可知，1座在业种设置上充分考虑到消费者心理， 从1楼到4楼，大致实现了“拥有-享受”的心理需求层次。
正餐
中西 休闲 快餐 餐饮
特色餐 饮
咖啡茶馆 食品
KTV
摄影
儿童 乐园
运动 健身
美容 会所
2 9 6 18
3
9112521
教育 设施
金融 设施
其他
药房
美发 店
42314
数量比例 56% 1% 5% 4% 11% 2% 5% 1% 1% 1% 3% 1% 1%
2% 1% 2% 1% 2%
经营面积 （m^2) 20060 1400 800 800 3960
1.金桥出口加工区 4.外高桥保税区
2.金桥出口加工区南区 5.碧云国际社区
3.张江高科技园区 6.联洋国际社区
区域背景概述
距地铁六号线仅50米，地处两大主干道交汇处； 周围居民区、跨国企业云集
金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条 城市主干道交汇点，坐落于地铁六号线云山 路站与金桥路站之间
距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为金杨 地区唯一的大型商业中心。
零售
业态分布 餐饮 餐饮 餐饮 /
配套
4.6 商业布局/业态分析
上海人民广场调研报告[4篇]
![上海人民广场调研报告[4篇]](https://img.taocdn.com/s3/m/96a7ce9282d049649b6648d7c1c708a1284a0a9c.png)
上海人民广场调研报告[4篇]以下是网友分享的关于上海人民广场调研报告的资料4篇，希望对您有所帮助，就爱阅读感谢您的支持。
第1篇实习时间：2015.01.27-01.28实习地点：上海五角场万达广场实习目标：对商业空间有初步了解实习目的：培养环境是否适于人的行为的判断力。
上海五角场万达广场全景1、五角场万达广场概况该广场坐落于五角场市级副中心商业区的中心地段，总建筑面积33.43 万m2，是上海最大的商业项目之一。
广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。
开业后的五角场万达广场极大的提升了五角场的商业品质，带动了五角场地区的建设和发展。
广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型的商用群楼和三幢高层办公楼。
万达汇聚沃尔玛购物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。
万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，交通十分便利。
整个万达广场立体划分三层。
地上层数分别为22、23、25层的三幢甲级写字楼，总建筑面积为81700多平方米，三幢商务写字楼强调了整体空间的统一性，加强了视觉冲击力，强化了建筑城市地标性。
五幢商业裙楼“品”字形布局：7层的巴黎春天百货大楼，5层HOLA家居广场楼，4层的沃尔玛超市、第一食品楼以及万达影城楼，划分多个业态。
万达广场地理位置2、总平面调研与分析万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，轨交10号线五角场站和江湾体育场站之间，交通十分便利。
便捷的交通是商业街，商业广场形成的必要条件。
除了便捷的交通条件外，五角场城市副中心本来就是商业聚集地，万达广场选址于此使五角场的商业更具规模，同时自身也享受这种规模效应。
提升五角场的商业竞争力。
不难看出万达广场的商业模式采用了“整个街坊开发”这种模式使得万达广场的体量巨大，更有对顾客的心引力。
CRIC上海国金中心IFC案例分析65P
品牌名称
C.P.U. Birkenstock
位置
LG2-40&41 LG2-42
产品档次
商业名称 东方明珠塔
开业时间 2001年
建筑面积 12万㎡ 40万㎡ 29万㎡ 12万㎡ 25万㎡
商业类型 商办 商办 商办 商办 商办
商业档次 高档 高档 高档 高档 高档
东 方 明 珠 塔
环球金融中心 2008年8月 金茂大厦 中银大厦 正大广场 1999年8月 2001年 2002年11月
中 银 大 厦
18
4.2 各楼层业态分布——B2品牌列表
品牌名称
Palace Cinema 百丽宫电影院 Monsoon Accessories Zuczug/ Calvin Klein underwear
位置
LG2-01 LG2-08 LG2-09 LG2-10
产品档次
国内一线 国际二线 国内一线 国际二线
细分业种
影院 珠宝钟表饰物 休闲装 内衣
经营面积（㎡）
1000 100 120 150
Levi's
Bread n butter Steve Madden ECCO i.t Fashion Gallery by collect point
LG2-11
LG2-12&13 LG2-15 LG2-16 LG2-17，19&20 LG2-21
4F
饕餮
餐饮
休闲娱乐
3F
潮流
零售
餐饮
利苑
Georg Jensen、Cartier PRADA、LOUIS VUITTON、 GUCCI、 GIORGIO APMANI
2F
高端
C.P.U. Birkenstock
位置
LG2-40&41 LG2-42
产品档次
商业名称 东方明珠塔
开业时间 2001年
建筑面积 12万㎡ 40万㎡ 29万㎡ 12万㎡ 25万㎡
商业类型 商办 商办 商办 商办 商办
商业档次 高档 高档 高档 高档 高档
东 方 明 珠 塔
环球金融中心 2008年8月 金茂大厦 中银大厦 正大广场 1999年8月 2001年 2002年11月
中 银 大 厦
18
4.2 各楼层业态分布——B2品牌列表
品牌名称
Palace Cinema 百丽宫电影院 Monsoon Accessories Zuczug/ Calvin Klein underwear
位置
LG2-01 LG2-08 LG2-09 LG2-10
产品档次
国内一线 国际二线 国内一线 国际二线
细分业种
影院 珠宝钟表饰物 休闲装 内衣
经营面积（㎡）
1000 100 120 150
Levi's
Bread n butter Steve Madden ECCO i.t Fashion Gallery by collect point
LG2-11
LG2-12&13 LG2-15 LG2-16 LG2-17，19&20 LG2-21
4F
饕餮
餐饮
休闲娱乐
3F
潮流
零售
餐饮
利苑
Georg Jensen、Cartier PRADA、LOUIS VUITTON、 GUCCI、 GIORGIO APMANI
2F
高端
上海金桥国际商业广场调研分析报告
休闲、娱乐带动消费的运营理念。
办 公 楼： 9%
商业零售：41% 餐 饮：23%
业态分布
休闲娱乐：11%
生活配套：16%
代表性入驻商家：
名称 大型超市
商家 易买得
面积 级别\分类
办公 餐饮 零售 娱乐
办公楼
1.6万 M2
哈根达斯 味千拉面
星巴克 望湘园 C&A 苹果专卖店 国美 屈臣氏 CGV 高点娱乐城
常住人口 – 共约130万
6公里以内 – 约75万人口 7公里（张江地区） – 约15万人口 9公里（外高桥地区） – 约40万人口 工作人口 – 共约37万
关于金桥国际
概述：开放式街区布局商业中心。
地产开发背景介绍：金桥国际商业广场﹙简称“金桥国际”﹚地块的前身即是埃 蒙顿假日广场，原规划为商业总面积10万平方米，地下商业2．5万平方米的一 站式购物中心。然而，该项目自2004年立项后，至2006年尚未开工建设。 直到2006年6月，摩根士丹利基金即斥资5．9亿元购入该地块，当年许诺投入 20亿元，并宣称“将引入合作伙伴共同开发”。 2007年，成功打造了“大宁国际商业广场”的香港福乐斯特公司的上级公司— 崇邦集团进入该金桥项目，并以开发商及运营商的身份亮相。大摩看好崇邦成功 运营“大宁国际”的商业地业经验，故作为重要投资人，进入“金桥国际”。
上海金桥国际：位于上海浦东新区金桥路与张杨路交汇口，紧邻碧云国际社区，坐落于 轨道交通六号线云山路站与金桥路站之间，西靠陆家嘴金融贸易区、北接外高桥保税区、 南至张江高科技园区。总占地近6万平方米，总建筑体量达18万平方米（商业面积约 16.4万、办公楼面积约1.6万），为集零售、餐饮、文化、娱乐、教育、儿童乐园、办 公楼、和现代城市生活配套8大功能于一体的开放式商业广场。
上海广场案例研究
项目属性：竹园商贸区2-2-3地块，开发立足为周边40多办公楼的业主、入驻企业和周边社区居民提供配套服务，进而完善竹园商贸区的休闲娱乐配套功能。同时，与新上海商业城形成功能互补，共同构建浦中心商业区的繁荣景观。
PART 1 /项目概况/区位属性
PART 1 项目概况/项目交通
项目交通：交通便利，近2\4\6\9号线换乘站世纪大道，东方路潍坊路公交站，主干道是东方路。
B1布局——儿童购物及休闲娱乐为主：
共有9户商家，宝大祥、威尔士、上海歌城、汤姆熊、金宝贝为主要商家，平均租金15元/平/日
2 商业布局/各层分析
F1布局——零售为主，餐饮为辅：
共有37户商家，零售类在面积和数量上都占70%左右，餐饮主要是快餐咖啡类居多，平均租金20
2 商业布局/各层分析
F2布局——餐饮集中布局，整层94%面积
PART 5 思——96未来ห้องสมุดไป่ตู้
世纪大都会——将对96广场带来什么？
96广场
世纪大都会
地铁商业综合 VS96广场
5 96未来/未来预判
PART 1 项目概况
PART 1 项目概况/项目交通
项目交通：交通便利，近2\4\6\9号线换乘站世纪大道，东方路潍坊路公交站，主干道是东方路。
2 商业布局/动线分析
主入口——形象意义更大，而不是人车流
1、东方路车辆单行线，向北车辆无法到达2、东方路地下桥限制了对面人流到达3、街区南西北侧入口对东方路主入口人车流有较强的分流作用4、虽然有公交到达，但公交线路经过陆家嘴其他集中商业区，实际到达项目消费的人不多
？
4 项目问题/业态选择
业态选择——白领餐饮娱乐强势，零售及儿童业态缺乏竞争力
3 建筑设计/布局与外观
上海顶级国际化综合体上海商城案例研究分析
上海商城——关键驱动因素
外因：
• 处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合 体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；
• 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。
内因：
• 定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位 其它功能规模及档次；
• 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续 的生意；
定位：上海顶级国际化综合体
地段：位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域
物业组合：五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场
Portman Ritz-Carlton 酒店：拥有564间客房，位于 主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际 化健康中心，并与公寓共享。 公寓： 位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公 寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平 方米，以中大面积为主。
核心功能——五星级酒店为主导，以五星级酒 店带动高档公寓、写字楼及商业。
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间 客房，位于主楼14到45层。酒店内有上 海最大的、最高档国际化健康中心，并 与公寓共享。
大堂
上海商城——豪华公寓
位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金 较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。
复合、互补、分级的多功能关系——对外，多功能复合形成竞争合 力；对内，各功能部分之间形成互惠优势。
价值标签——顶级商业，顶级酒店 驱动物业——商业、写字楼等 变现物业——住宅、公寓等
• 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心； • 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的
购物中心调研报告
购物中心调研报告购物中心调研报告3篇随着个人的文明素养不断提升，我们都不可避免地要接触到报告，不同的报告内容同样也是不同的。
一起来参考报告是怎么写的吧，下面是小编帮大家整理的购物中心调研报告，欢迎阅读与收藏。
购物中心调研报告1随着中国人均拥有车辆大幅提高，自驾购物占比日益增加，停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。
在ret睿意德中国商业地产研究中心监控的42个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6万个，停车场建筑面积为2280万平方米，几乎为总商业建筑面积的30%。
本报告以北京、上海、成都、沈阳、西安、郑州6个城市106个购物中心停车场作为重点研究样本，综合分析购物中心停车场现状及未来发展趋势。
八成购物中心有地下停车场购物中心停车场根据其结构特征分类，可分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场和屋顶停车场;目前84% 的购物中心为地下停车场。
楼层停车场是新兴的停车场类型，停车场可以与购物中心各楼层直接接驳，增加每层客流的到达率，有效提升高区的租金水平;一般楼层数较高的购物中心会采用这种停车场类型，如北京朝阳大悦城、北京世纪金源购物中心等。
此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少购物中心已增设机械式立体停车设备。
例如，沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后，车位数量大幅增加。
购物中心停车场车位配比分析一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。
根据国际惯例，每一百平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理。
因此购物中心能否提供充足、便利的停车服务，成为其提高竞争力的重要手段，近五年修建的购物中心车位配比已达到1.37个/100 平方米。
从城市来看，北京、沈阳的购物中心停车场建设最为完备，车位比超过1：100。
上海作为全国经济中心，商业地产起步较早，部分购物中心建于十年前，配备的车位数量不足，拉低了整体车位配比;郑州也面临同样问题。
成都近五年来新建购物中心配比了大量停车位。
上海金虹桥国际中心金光绿庭广场购物中心案例介绍
主题Байду номын сангаас厅平面图
33 餐厅环境
特色菜品
现代动漫城—主题动漫表演
34 初音演唱会
人偶见面会
人偶演唱会 声优表演
演艺广场多媒体主题秀（平时和节庆）
平时或节庆，在圆柱体视频 中将播放10个不同主题的视 频秀，增加视频景观变化性 和可看性。
微笑传递
19 圣诞节
新年倒计时
花的海洋
20
金盆聚宝
广场景观核心，位于广场中央，形成一个下沉式椎体玻璃漏斗，直至地下二层，深达12米，水流沿 玻璃飞流直下，形成一处壮观且别致的景色。
13 自然采光位置
舒适的商业空间
地下一层的建筑层高达到 6 米，地下二层 的建筑层高达到 5 米，大大超越了一般地 下层高 4 米左右的标准，可以构建非常舒 适的商业空间。
L5 L4 L3 L2 L1 LG1 LG2
14
地上部分每层建筑层高 达到5.5米，满足现代 商业的舒适需求。
L5 L4 L3 L2 L1 LG1 LG2
4
办公楼特点
√ 地铁2号线娄山关路站直接地下连通 √ 大尺度空间格局，14米超大进深，3.05米净层高 √ 113米超大面宽，连廊层5700平方米超大办公面积 √ 气派双子大堂，配备地暖设备，雅致水景布置 √ 双层内呼吸式幕墙 √ 瑞士迅达S7000电梯 / PORT梯控系统 / KABA闸机系统 √ 1408席超大地下车库，并设可充电电动汽车泊车位
21
金盆聚宝
地下梦幻水帘
22
风调雨顺
两个长方形的水池，位于主楼两座塔楼的中间地面，且各有一道水帘直挂地下二层，与 倒圆台形（聚宝盆）的玻璃水幕遥相呼应，和风徐徐，风生水起，寓意风调雨顺。
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33 餐厅环境
特色菜品
现代动漫城—主题动漫表演
34 初音演唱会
人偶见面会
人偶演唱会 声优表演
演艺广场多媒体主题秀（平时和节庆）
平时或节庆，在圆柱体视频 中将播放10个不同主题的视 频秀，增加视频景观变化性 和可看性。
微笑传递
19 圣诞节
新年倒计时
花的海洋
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金盆聚宝
广场景观核心，位于广场中央，形成一个下沉式椎体玻璃漏斗，直至地下二层，深达12米，水流沿 玻璃飞流直下，形成一处壮观且别致的景色。
13 自然采光位置
舒适的商业空间
地下一层的建筑层高达到 6 米，地下二层 的建筑层高达到 5 米，大大超越了一般地 下层高 4 米左右的标准，可以构建非常舒 适的商业空间。
L5 L4 L3 L2 L1 LG1 LG2
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地上部分每层建筑层高 达到5.5米，满足现代 商业的舒适需求。
L5 L4 L3 L2 L1 LG1 LG2
4
办公楼特点
√ 地铁2号线娄山关路站直接地下连通 √ 大尺度空间格局，14米超大进深，3.05米净层高 √ 113米超大面宽，连廊层5700平方米超大办公面积 √ 气派双子大堂，配备地暖设备，雅致水景布置 √ 双层内呼吸式幕墙 √ 瑞士迅达S7000电梯 / PORT梯控系统 / KABA闸机系统 √ 1408席超大地下车库，并设可充电电动汽车泊车位
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金盆聚宝
地下梦幻水帘
22
风调雨顺
两个长方形的水池，位于主楼两座塔楼的中间地面，且各有一道水帘直挂地下二层，与 倒圆台形（聚宝盆）的玻璃水幕遥相呼应，和风徐徐，风生水起，寓意风调雨顺。
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上海金桥国际商业广场调研分析报告
金桥国际商业广场是大宁国际的升级版，在原有的基础进行了改良， 包括广场面积的增加、楼宇之间的连廊美化、小品设计的增加以及立体 绿化的增加，使得金桥国际更具动态感。不足之处是由于地块不规则， 导致独栋楼宇之间仍没有很好进行连通，在一定程度上影响了人流导向 和商业氛围。
调研总结——分析总结
金桥国际为社区型购物中心，其在目标消费者选择、商业定位、主力店选择及 其分布、业态配比、特色商家、建筑规划等方面具有借鉴意义！核心商圈均为 公里的家庭消费为主。突出了社区、生活、参与性。
水平，提高物业商业价值。 业态布局灵活多样：根据不同楼栋的不同特点灵活布局，对业态类型不做任何限制，
追求创新业态，提高对消费者的吸引力。 提升商业艺术追求：通过商业艺术的布置利用，体现人文效应，极大提高商业档次
和附加值。
调研总结——需注意问题
所处城市：三个社区MALL都位于国内一线城市上海，无论是居民消费习惯还是 商品业态种类，都属于全国领先水平。因此需根据实地地块的环境考虑，在后 期进行自我改良。
开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本。 人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中庭等多种手段，引导人流。 人性化尺度空间：在各种庭院、扶梯和楼梯的空间尺度上恰到好处，营造出舒适的
感官体验。 注重完善细节：从规划设计到经营管理，处处都表现出追求细致的特点，提升经营
THE END
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
主要商业部分 业态比例布局
业态 商户数量 占比 零售： 7 63.6% 餐饮： 3 27.3% 休闲娱乐：1 9.1%
业态 商户数量 占比 零售： 16 57.1% 餐饮： 11 39.3% 其它： 1 3.6%
业态 商户数量 占比 零售： 2 20% 餐饮： 5 50% 其它： 3 30%
调研总结——分析总结
金桥国际为社区型购物中心，其在目标消费者选择、商业定位、主力店选择及 其分布、业态配比、特色商家、建筑规划等方面具有借鉴意义！核心商圈均为 公里的家庭消费为主。突出了社区、生活、参与性。
水平，提高物业商业价值。 业态布局灵活多样：根据不同楼栋的不同特点灵活布局，对业态类型不做任何限制，
追求创新业态，提高对消费者的吸引力。 提升商业艺术追求：通过商业艺术的布置利用，体现人文效应，极大提高商业档次
和附加值。
调研总结——需注意问题
所处城市：三个社区MALL都位于国内一线城市上海，无论是居民消费习惯还是 商品业态种类，都属于全国领先水平。因此需根据实地地块的环境考虑，在后 期进行自我改良。
开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本。 人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中庭等多种手段，引导人流。 人性化尺度空间：在各种庭院、扶梯和楼梯的空间尺度上恰到好处，营造出舒适的
感官体验。 注重完善细节：从规划设计到经营管理，处处都表现出追求细致的特点，提升经营
THE END
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
主要商业部分 业态比例布局
业态 商户数量 占比 零售： 7 63.6% 餐饮： 3 27.3% 休闲娱乐：1 9.1%
业态 商户数量 占比 零售： 16 57.1% 餐饮： 11 39.3% 其它： 1 3.6%
业态 商户数量 占比 零售： 2 20% 餐饮： 5 50% 其它： 3 30%
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金桥国际商业广场 建筑规划-外部交通
金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点
金桥国际商业广场
建筑规划-平层交通
人车分流： 本案四周均设有出入口，并且车流与人流出 入口分开设置，有效地避免了人车冲突；
通畅回路： 倒L型的本案实现了1-8座的通畅回路，得到 良好回流，但9-12座由于位置关系与另几座 互动不佳。
上海浦东金桥国际商业广场案例深度研究分析报告
浦东首个开放式商业广场
•金桥国际商业广场
金桥国际在规划上强调的是生态公园，从效果图来看，不但商圈与社区浑然一体，而且 购物中心有公园，公园即为购物中心，11栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿 地间楼宇有序排列，这样的排布不仅是大宁国际广场的“Ｖ2．0版”而且在目前沪上的 商业广场中也是独一无二的。
金桥国际商业广场
定位策略
总体定位：一站式服务的社区商业中心 形象定位：舒适、时尚、高雅 主题定位：花园里的商场、商场里的花园 客群定位：白领阶层、小白领 档次定位：中高档 概念定位：
金桥国际商业广场
区域环境——地理位置
杨浦区
军工路隧 道
杨浦大 桥
9.1公 里
翔殷路隧 道
金桥国 际
浦东新区
13.7公 里
金桥国际商业广场
区域环境——消费层级
周边环境显示 出这是一个社 区型、宜居型 的区域，消费 层级偏中上水 平
金桥国际商业广场
区域环境——消费层级
项目位于主干道张杨路金 桥路的交汇处，毗邻大量 住宅区，周边只有一个主 打儿童项目的申银万国配 套。
金桥国际商业广场
建筑规划-外立面设计
金桥项目建筑外立面及形 态简洁明快，符合项目年 轻时尚的定位。
商铺规划-业态配比
11座建筑组成，以1-12（除4）命名； 10栋建筑为2－4层的商铺，另1栋为10层商业裙房+5 Ａ标准的办公楼
金桥国际商业广场
商铺规划-业态配比 非字型动线：建筑虽然金桥国际引入了一定中央休闲广场与生态化理 念，但中心公共空间呈带状非字型，缺乏核心聚焦点，街区式商业“散 漫性”的特点明显。 多幢中型单体组合：金桥国际广场位于浦东区金桥路张杨路，占地面 积6万㎡，总建筑面积34.4万㎡，其中购物中心16.4万㎡， 共有商业建筑11幢。 多主题L形布局：内金桥广场整体布局呈L形，各幢建筑分别采取不 同经营主题定位，“L”两臂及各幢之间关联度不高。
金桥国际商业广场
开发背景
开发商：崇邦集团 上海福乐思特房地产发展有限公司
项目名称 所属商圈 商场形态 占地面积 建筑面积 商业建筑面积 开盘时间 商场楼层 经营模式 主要业态 开发商
租金
金桥国际商业广场
项目档案
金桥国际商业广场
区域
浦东新区
金桥商圈 街区型商业
环线位置 物业地址
中外环间
张杨路 3611号
6万方
34.4万方
16.4万方
2009-12-13
10栋建筑为2－4层的商铺，另1栋为10层商业裙房 +5Ａ标准的办公楼
只租不售
服务零售，餐饮（休闲餐饮/特色餐饮）
摩根士丹利；香港崇邦集团 商场15-20元/平米/天
金桥国际商业广场
作物为业浦东分重布要组成部分的办公园区板块－金桥，张
江，“药谷”和外高桥保税区，吸引了无数跨国企 业、海归、和国内外科技精英的长期驻扎，但由于 周边商业设施并不充沛，除了偶见的餐厅和外企福 利“食堂”，居住或工作在金桥站以北的精英们仍 不得不时常到处“觅食”，以满足日常生活和购物 的需要。
金桥国际商业广场
区域环境——所处商圈
西面9公里的陆家嘴CBD区已接近饱和，该区域的中银 大厦、招商局大厦以及证券大厦等基本满租。 项目所在区位集聚了大批国际国内知名工业企业拥有 新兴CBD规划优越的天然质素。 距地铁六号线仅50米，地处两大主干道交汇处；周围 居民区、跨国企业云集，为金杨地区唯一的大型商业中 心。
金桥国际商业广场
建筑规划-垂直交通
金桥国际商业广场
建筑规划-地下交通
车库设置：红色箭头方向为车的动线方向，无论 从哪一个方向均能实现方便泊车；
宽动线设置：为方便行人和车辆的通行，辗转其 间的街道被设计成真正具有城市街道尺度的街区。 增加了空间的“弹性”。
金桥国际商业广场
商铺规划-建筑形态
金桥国际商业广场
经营状况分析：
-2座; ③C&A-----------
1、2、3、5、8座靠近中-3心座
④运动100--------
广
-8座
场和金桥路张杨路的汇⑤聚国美电器-------12座
点为
金桥国际商业广场
商铺规划-楼层分布
金桥国际商业广场
商铺规划-楼层分布
1座 为11座建筑中面积最大，最主要的业种是零售、餐饮、休闲娱乐和配套服务，零 售数量占到69%，面积占46%；餐饮数量为23%，面积占26%；而休闲娱乐主要 分布在3、4层，业种主要为儿童服务；少数配套，1座在业种设置上充分考虑到消费者心理，从1楼到4楼，大致实现了 “拥有-享受”的心理需求层次。
金桥国际商业广场
建筑规划-外部交通
衔接人民广场、陆家嘴商圈，轨道交通6号线近在咫尺
公共交通： 公交车638、金桥4线、沪东线、723、上川线、新 川线、沪祝线等。
轨道交通： 地铁6号线金桥路站。
自驾线路： 可通过张杨路直线连接城市快速通道内环线南浦大 桥； 或通过金桥路直线连接城市快速通道中环线军工路 隧道。
金桥国际商业广场
定位策略 街区型商业定位 ·聚集周边人气 ·填补商业空白 项目紧邻浦东碧云国际社区，在周边6公里半径辐射范围之内还涵括了联洋社区、证大家园、外高桥保税区等数十个大 型涉外住宅和商务园区，区域人口达到75万人。 项目总占地近6万平方米，坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为目前 沿线唯一的大型商业中心。 金桥地区积聚了大量软件、科技类企业，紧邻保税区，但商业配套设施则比较匮乏、业态也相对落后，总建筑体量达 18万平方米的金桥国际商业广场欲打造成金洋地区最大的一站式购物中心、浦东第二个八佰伴。
本项目为：持有型物业 挑战：持有物业的资金投入大，回收周期长，对房地产企业的资 金运转带来一定挑战 优势：优良的持有性物业可以促进销售性物业；持有型物业可以 为企业提供长期稳定的现金流。
金桥国际商业广场
商铺规划-面积组合
总规模面积:16.4
万㎡
主要主力店：
①易买得---------
-1座；
②JACK&JONES--