某地块项目定位报告

绿洲鑫苑工程定位报告

目录

第一章工程简况 (2)

1．1 开发单位 (2)

1．2 地理位置 (2)

1．3 周边配套设施 (2)

第二章工程地块特征分析 (3)

2．1 地块特征 (3)

2．2 地理特征 (4)

第三章楼市与竞争环境分析 (5)

3．1 楼市及竞争环境分析…………………………………

3．2 工程竞争对手分析与评价 (10)

第四章工程定位建议 (16)

4．1 工程定位分析 (16)

4.．2 工程开发建议 (17)

第一章工程简况

1．1开发单位

绿洲鑫苑工程由有限公司开发

1．2地理位置

绿洲鑫苑工程位于黄河路与邙山路交汇处西北角，向西不远是京广铁路线，南面黄河路，东面是邙山路。基地位置南接沙河，交通便利，地理位置较好。

1．3周边配套设施

黄河路东段，周边生活设施比较完善。有沙北医院、食品工业中专、大高庄信用社、28公交、菜场、昆仑路小学、市八中学等，工作生活条件都一般。

第二章工程地块特征分析

2．1地块特征

地块具有一定的规模，地块价值相对比较高。

一是景观价值。

该地块南接沙河，河道两边都是不错的视觉景观，这一资源构成该工程最重要的景观价值。

二是注意力价值。

该地块南接交通主干道黄河路，西侧离地邙山路也比较近，还有即将打通的解放路，使该地块成为区域内注意力集中之处，这种注意力不但能带来广告效应，还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。

三是规模价值。

由于该工程占地约100余亩，具有一定的开发规模。大规模的开发不但为社区带来完善的生活配套，较好的社区内部居住环境；同时还降低开发商的开发成本和消费者购买成本。

四是一定的升值价值。

沙北东区是近几年漯河快速发展的地段，随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘启动，再加上工程周边的拥有沙河优美的自然环境和靠近金山路交通资源，东区已经成为房地产开发市场最热的地段之一。随着双汇国际城、银鸽新苑两个大盘等的住宅小区的开发建设，使该地块的价值不断予以发现和实现，使其有相当可观的价值上升空间。

房地产开发中固守的“地段第一”要领被许多开发奉为皋圭。但

就目前漯河市房地产市场而言，成功开发是“地段、价值（不是价格）、注意力（营销手段的综合及其效果）合力的结果”。

这三个因素的最佳结合，仅注重地段，往往是良好地段使诸多开发工程成为平庸甚至是失败的作品。该地块并非是一流的或长期看好的居住区域。但从近期发展来看，是一处关注力（注意力）较高的居家地段。

第三章楼市与竞争环境分析

3．1楼市及竞争环境分析

3．1．1宏观方面

漯河作为一个地级市，国家批准的内陆特区，面临市区规模小、人口少等问题，但是房地产市场的发展却非常快。随着住房制度改革的推行，货币化分房的实现，公积金和各大商业银行的贷款支持，大大提高了居民的住房购买力。

目前，摆在开发商面前的是在商品住宅的开发建设中，更要在住宅的内部质量、外部环境、配套设施和服务上下功夫。最近，有关部门经过对中高收入家庭在选购住宅时考虑的种种因素分析，结果显示：有55.5%的购房者考虑绿化率；52.76%的购房者考虑物业经管；

41.67%的购房者考虑房型的合理性；33.33%的购房者考虑公共生活配套设施完善性和价格合理因素。并且，居民开始改变过去喜欢靠近商业区居住的习惯，而把崇尚自然生态，追求生活方便，作为选购房

屋的首要因素。

3．1．2微观环境分析

一．楼市开发特点

漯河通过近阶段对漯河房地产市场走访调查、分析，我们发现漯河房地产市场具有以下几个特点：

1、规模大

漯河的房地产市场是地级发展最快的几个城市之一，经过近几年的发展取得了喜人的成绩，从2001—2003年开发量、投资额、竣工量、销售量等数据都表明漯河已经进入大规模开发时代，当然这个大规模是城市规模、人口数量及开发量三者之间比，与省内其它地市相比，而不是具体数值的大小。另外规模大还体现在大盘大量的出现，据了解目前漯河规模在300亩以上的工程已经出现5—6个，如：松江新城、文萃江南、双汇国际花园、银鸽新苑、柳江新城、开源森林山庄等。

2、市场开发不规范

虽然漯河的房地产经过近几年的发展已经取得非常大的成绩，但是市场开发还存在很多不规范的地方，如：经济适用房虽然享受政府优惠政策但与普通商品房销售范围一样没有任何限制；还有国家早已取消的单位集资建房在这里却非常普遍；另外还存在证件办理、收费等方面的问题。这些不规范的开发行为对房地产市场的开发冲击很大，尤其是正规商品房市场。

3、供求不平衡

通过几天的调查我们发现漯河的地产市场存在一定的供求不平衡问题，供求不平衡的主要表现四个方面：一经济适用房供应量过多，形成经济适用房和商品房供应比例不协调之间的矛盾；二是单位集资建房过大与商品房供求之间的不平衡；三是整体市场投放量大与消费者实际需求；四是投资与居家之间比例不平衡。

4、产品设计新颖

通过对一些楼盘调查发现，一些工程在产品设计有很大的新颖性。新颖主要表现在三个方面：一是建筑造型、色彩及线条，尤其是现代建筑风格线条运用非常时尚、亮丽；二是户型设计及细节处理非常新颖，如：错层空间布局、无遮挡阳台设计等；三是景观设计，如：双汇国际花园将1000M沿河绿化带拥有小区内部，成为社区绿化一部分。

5、低价位运行

漯河的房地产市场虽然发展比较快、开发量、社区规模都比较大，但是销售价格还处于低价运行状态。调查发现均价在1000元/平方M 的工程占有较大的比例，这与其它地市销售价格还有一定的差距，如：洛阳的1700元/平方M、南阳1300元/平方M等。

二．楼盘个案分析

东都银座·颐苑

工程简况：位于双汇路烟厂花园斜对面，总占地40余亩，共有12栋楼组成，其中一期6栋多层已接近现房，销售已经达到80%多，二期