对开征物业税的知性研究及理性思考

近两年，全国大部分地区房价涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平与和谐。如何通过包括税收政策在内的各项政策的调控，有效抑制房地产过热、房价过高的状况，已成为民众普遍关心的焦点。在我国开征物业税，最早是在2003年的中央文件中提出来的，党的十六届三中全会作出了“分步实施税收制度改革”的战略部署。在“2005中国财税论坛”上，国家税务总局局长谢旭人表示，“十一五”期间我国稳步推行物业税，并相应取消相关收费。国家税务总局在制定“十一五”规划时也明确指出，要在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税，以调控房地产市场，稳定房价。笔者认为，所有这些皆反映了我国与世界接轨、政府转变职能应时之举，也是大势所趋。

一、开征物业税的背景把握

首先，物业税开征提速的一个重要背景是，房地产业已经成为偷逃税重灾区。来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。据悉，去年，连云港市地税稽查局以房地产行业为重点进行了专项检查，结果发现被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户，占八成以上。其实，不单是连云港，近年来全国各地房地产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显增加。

其次，房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升，理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。

第三，随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个选择。

第四，无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权”的提法，以及对物业税作为地方主体税种的期盼，更增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。

第五，土地失控压力也催生了物业税的萌芽。现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲，批地的收入是除国有资产外最大的一块“金矿”。在短期看来，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了许许多多农民失去土地。据有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5%到10%的土地收益，村一级可以得到25%到30%，而各级政府则可以得到60%到70%的收益，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。为此，现阶段只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行所必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求，“越早开征越好”。物业税最重要的是这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益，因为城市的土地价值会随城市发展而不断增长。

第六，改革房地产税制是我国加入WTO后的必然趋势。WTO的一个基本原则就是国民待遇原则。但由于目前我国房地产税制内外不统一，外资企业实际上享受了超国民待遇，导致内外资企业房地产税负不均，不利于本国企业的生存和发展。

二、开征物业税的必要性

我国目前在房地产领域的税费基本上是税种繁杂，政出多头，征管不力，收费项目多，缺乏规范性，物业税酝酿之初就被寄予了整合房地产业税费，公平税负的厚望。开征物业税是市场经济必然要求，是中国经济社会发展的需要。

一是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要。我国目前的房地产业税费问题多多。房地产开发流通环节税费多,税费负担重,而房地产保有环节课税少,负担轻,且税收优惠范围大, 导致炒卖严重。同时，我国的土地与房产税征税范围过窄,只限于城市、县城与建制镇以及工矿,广大农村的一些应征对象和规模庞大的城市居民住房则不在征税范围之内，而且免税范围也很大,在城镇里也把机关、人民团体、军队、以及由国家财政拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产排除在外,实际只局限于城市的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产。另外现行的房地产税制体系中,不仅存在同一税种内外分设,而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国人排除课税之外，这种在税收立法上实施内外有别的做法,有违于WTO基本规则,有悖于公平竞争原则。

二是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少，房地产初始价格会降到人民购买力的水平，有利于解决国民的住房问题；同时物业税的应缴税额一般都是由物业的应课税净额乘以比例税率得出,这样的话就会对居住毫宅者课以高税,对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税通过,达到调节个人收入分配,缩小社会贫富差距,维护社会稳定的效果。

三是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要。近年来表现出的房地产投资过热的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的经济增长，物业税的开征,使开发商建房时缴纳的一部分税,改由购房者在购买房屋以后按年缴纳,在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看,物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高,使得政府可以参与物业的持续升值的再分配,有利于地方财政收入稳步增收。

三、开征物业税应遵循的原则

物业税的开征，应遵循以下三个原则前提，并借此体现“以人为本”的精神。

一是“民生”原则。所谓“民生”，不仅是国家的根本，是政府代表“最广大人民群众的根本利益”的集中体现，也是主流价值判断的核心标准。应当说，拥有一个遮风避雨的栖息之所，是百姓最低的、最基本的生活乃至生命需要。当“福利分房”已成为历史，几乎所有民用住房都具备了商品性质，故每个城镇家庭的户主便都成了“业主”。随着经济、社会的发展，过去“三代同堂”的住户，现在很多人拥有了“两居室”、“三居室”的单元房。笔者认为：无论是过去的“居者有其屋”，还是如今部分人的“居者优其屋”，都属于“民生”的范围。所谓“民生”原则，也就是说在这个属于市民基本生存、生活需要的领域里，政府在采取任何政策时都应秉承这样的价值目标：只能促其水准提升、负担下降，而不是相反。

二是“区别对待”原则。如今，贫富差距拉大，拥有物业数量可为标志之一。即使对拥有两处以上物业的业主，也应坚持具体情况具体分析的原则并决定是否施加税负并设置不同的税率。例如，同为拥有两处物业的市民，“另一处”的意义就可能很不一样。有的纯为家居方便，有的则为出租获利，或充当着可待价而沽的升值股票；再例如，看似同属于“民生”的“第一处”物业，有的是普通住房甚至是廉价房，有的则是价值数百万乃至上千万的高级别墅。曾有人对连云港苍梧小区变成富人“后花园”而深表不满，这样的物业理应施以高税率。倒不是为了“杀富”，而是它本来就占用了过多的稀缺资源尤其是本属于公共的资源。不同税率甚至悬殊的税率，所表达的恰恰是社会“公平”的要求。

三是反对“为税而税”。所谓“为税而税”，说的是：一种新税种的设置或某税赋的调整，国家的惟一动机或价值目标仅限于增加税源，为此甚至不顾及任何社会负作用。从中央到地方，各级政府、各条战线大都为“没钱”所累、所苦，难免衍生出增加税负、税源的强大驱动力。在物业税设置动机、理念中，包含着某些“为税而税”的因素。

四、开征物业税的要素探讨

开征物业税的理论依据，主要有四个：一是从财政收入角度来说，开征物业税的目的在于获取财政收入。二是从资源配置角度来说，物业税的开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。三是从财富分配角度来说，对房地产开征物业税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。四是从受益者角度来说，房地产作为一种私人财产，政府的产权保护保证了其安全，政府进行地方公共设施建设提升了其价值，政府理应从这种公共服务中得到一定的回报。

物业税即房地产保有税,属于财产税，物业税相当于房地产税，是以不动产为课税对象的在不动产保有环节课征的一种税。

(一)纳税人

物业税的纳税人是指拥有任何地区的土地及建筑物的单位和个人。物业税的纳税人应为在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。不论自然人与法人，不论内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人，不论经济性质，不论部门，只要拥有房地产，都是物业税的纳税人。

(二)课税对象

我国现行城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等的征税范围只限于城市、县城、建制镇和工矿区内，不包括广大的农村，即使是非农业用房和建设用地，只要位于农村地区，也不用缴纳上述税收。这无疑失去了一大块稳定的税源，也滋长了逃避纳税的现象。因此，笔者认为，我国物业税的征税对象应是位于我国境内的房地产，将现行房地产税收的征税范围从城镇扩大到农村，这种做法也是符合国际惯例的。所以，物业税的改革不仅是有关房地产税费的合并，还涉及到征税范围的调整。

(三)课税依据

我国开征物业税，其计税依据应该正确反映财产的时间价值。因为随着经济的发展和土地资源的相对短缺，房地产的自然增值和投资增值会越来越大。我国物业税的征税办法应分为从租计征和从价计征两种：(1)房地产出租的，以租金收入作为计税依据，租金收入应按市价来确定；(2)从价计征的，对新房屋按照房地产的市场价格征税，对旧房屋按照其评估价值征税。采取不同的征税方法和计税依据，能够反映房地产的价格变化，避免税收收入的流失，保证税收收入增长的稳定性。

(四)税率设计

我国拟开征的物业税的税负水平尚未确定，但应该有一个基本原则，就是物业税的征收标准与现行房地产税费的总体规模应基本相当，并略有降低。现行税费繁杂、重复征税的现象很大程度上抬高了新建商品房的价格，从而带动了整个市场价格的上涨，加重了购房者的负担。因此，物业税的税率设计应与当前的房地产税收收入相衔接，可适当有所降低。可设定按0.5%-1%征收。

(五)计征方法

从价计征是按房地产的市场价格或评估价格征税，其公式为：应纳物业税=房地产的市场价格或评估价格×税率

从租计征是按房地产的租金收入征税。其计算公式为：应纳税额=(实际租金收益－修理保养费)×税率

(六)纳税方式和期限

物业税的纳税方式，在我国目前税收征管体系还不太健全的情况下，为有利于控制税源，防止偷逃税款，笔者认为可以采取代扣代缴、代收代缴与自行申报相结合的方式。对业主个人的商品房，由物业公司代收代缴税款；对单位拥有的

房地产，由单位自行申报纳税；对没有扣缴义务人或扣缴义务人未扣缴税款的，则必须由纳税人自行申报。

关于物业税的纳税期限，可以采取按年征收、分期缴纳的方法，以保持税制的稳定性和征管的便利。

(七)税收优惠措施

根据国外税收优惠经验，我国的物业税也应对国家机关、人民团体、军队自用的物业，由国家财政拨付事业经费的单位自用的物业，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的物业，使领馆的物业免税；对居民自用的物业实行免征额制度；对用于农村经营的物业实行减税或暂时免税。

从我国目前居民住房的实际情况看，大多数居民购买的房产属于基本生活住房，这与一些较为富裕的居民投资性目的的房产购置是不同的。我国要开征的物业税应当严格区分这两类房产的差别，在立法时，应当设立居民基本生活性住房的免税条款，以确保广大居民的切身利益。

针对这个问题：一是建议对一家人拥有的第一套房屋免税，第二套房屋视房值大小和居有用途征税。具体征收上可采取对业主第一套房屋先征后退方案，由纳税人申报第一套住房免税并提供所有房屋的纳税凭证。二是对属于基本生活性消费的住宅面积确定一个免征额。