契税新政典型案例解读

契税新政典型案例解读

[典型案例]李先生于2008年7月4日签定购房合同，房子单价6000元/平方米，总价70万。黄先生在今年11月3号购买了个人的第一套房，面积为90平方米，合同日期为11月3号。他们不知道自己办理房产证时分别应该如何交纳契税。

[典型解析]2008年10月23日公布的新政规定：个人购买高档住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中，个人购买普通住房由 2%调整为1.5%;个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

10月28日，市国土房产局出台了实施细则：今年2月1日前签订购房合同或交易合同的，按照此前单价5500元/m2、总价70万及别墅的分界线，高档房及普通房分别征收4%或2%的契税;2月1日~10月31日购买的房产，以合同时间为准，按照单价5700/m2、总价80万及别墅等标准，分别征收2%或4%的契税;11月1日以后购买的房产，以合同时间为准，按房屋不同档次，分别按4%、3%、1.5%或1%征收契税。

根据以上新政推理：李先生签定购房合同时间在2月1日~10月31日之间，按照单价5700/m2、总价80万的标准判断，他的这个房子由于单价超过了5700/m2，所以属于非普通住宅，故契税为4%。黄先生签定合同的时间在11月1日之后，执行新政，因为他是首次购买个人住房且面积为90平方米，故契税为1%。

契税该在什么时候交

（案例）

邓小姐购买樱花园的房子，交首付款时，开发商让她把契税、印花税、买卖手续费、房屋登记费等一并缴清，并把这些钱与首付款一起开在同一收据里。

后来邓小姐听说契税并非在购房时就必须交纳，就要求开发商退还其预付的契税。开发商则认为，这实际上是为客户着想，契税预先收齐，办理房产证时方便，表示不愿退，双方闹得很不愉快。邓小姐遂向律师咨询。

（评析）

首先让我们从法律上来看一下，契税究竟应该在什么时候交、向什么部门交。

《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签定土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质凭证的当天”。

第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款”。

可见，契税应该在签定土地、房屋权属转移合同的当天交纳。但实践中，由于我国实行国家登记确定不动产所有权转移的制度，所以往往是买卖双方到房管部门立契的当天，才被视为房屋权属合同确定日。也就是说，房屋买卖双方办理房屋登记过户手续的时候，才是交纳契税的义务发生之日。

有些购房者很早就签定了商品房预售合同或销售合同，但由于种种原因，可能要很久甚至几年以后才去办理房屋过户登记手续，只有在办手续的时候才开始交纳契税。

再看法律规定的收税机构，国家税务总局《关于契税征收管理若干具体事项的通知》第二条规定：“契税征收应当以征收机关自征为主。目前自征确有困难的地区，经上一级征收机关批准，可以委托当地房屋管理部门、土地管理部门或者其他有关单位代征。对代征单位，征收机关应发给委托代征证书，进行政策和业务指导，确保将代征税款及时解缴入库。”

实际上，现在通行的做法都是由房管部门代为征收契税的，除外，其他企业一般无权代为征收契税。

樱花园的开发商在签定预售房屋合同的同时就要求客户预交契税、手续费等，我猜想其本意可能只是想代理客户办理房屋权属转移手续。先预收契税等费用，就不必日后再追着客户罗罗嗦嗦地索要交契税的钱、索要交手续费的钱等。

这倒也是从便民的角度考虑的，但为什么最后会与客户闹得很僵呢，我认为是其工作方式存在不妥之处。这件事情，原本可以向客户好好解释，让客户了解到法律的具体规定，得到客户的理解与配合。并且要注意，从法律角度上讲，客户并无需在签署房屋预售或销售合同的同时就先行交纳契税的。之所以这样，完全是为了方便开发商代办相关手续。所以客户愿意配合就配合，客户不愿意配合，谁都无法强迫客户先交纳税费。基于这个道理，当客户提出要求退还预交的税费时，也不能扣着不给。

由于不太了解法律的规定及工作方式欠妥，所以本案例中的开发商处于好心办事，但效果欠佳，令人遗憾。我想，只要双方以法律为依据，以互谅互让的精神协商，应该不难解决这个问题。

契税案例

（1）父母将自己名下房产过户给子女（即仅作房产证更名），是否视同法定继承人继承土地、房屋权属，不缴纳契税？

答：父母在世时将名下房产过户给子女的行为不能视同继承土地、房屋权属，应属于赠与行为，按规定缴纳契税。

（2）个人购房发票购房金额里既包含了住房还包含了车库价格，是否要分开缴纳契税？

答：承受的房屋附属设施如为单独计价的，按照各自适用的税率缴纳契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

另外，根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）的规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，应按照契税法律、法规的规定缴纳契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不缴纳契税。

（3）甲在南山顶泰花园购买了一套房产，采用分期付款方式支付款项，首期支付总价款的五成，应按总价款还是按首期支付的款项计缴契税？

答：按照现行契税法律、法规规定，房屋买卖的计税依据是成交价格，即权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格包含的所有价款都属于计税依据范围。

采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计缴契税。

（4）个人购买自用普通住房的，继续执行暂减半征收契税的优惠，适用税率为1.5％；对个人受赠的普通住房应如何适用契税税率？

答：个人受赠、交换普通住房比照个人购买自用普通住房，适用税率为

1.5％。

（5）甲在福田区竹子林众海家园2期购买了一套房产，房屋类型为高层，建筑面积为138.33平方米，成交价格2159960元。请问甲应缴纳契税多少元？

若甲是因拆迁而重新购置该住房的，根据拆迁补偿协议其拆迁补偿款为1000000元。则甲应缴纳契税多少元？

每平方米成交价格：2159960/138.33=15615（元/平方米），已超过福田区商品住房平均交易价格的1.44倍（13800元/平方米），因此，不满足普通住房条件，不能享受个人购买自用普通住房要求享受减半征收契税的优惠政策，应照常按3％的税率缴纳契税。

应缴纳契税为：2159960×3％＝64798.8（元）

若甲因拆迁重新购置住房，按照政策可只对超出部分计缴契税：（2159960－1000000）×3％＝34798.8（元）

（6）某大型企业计划在某地兴建厂房，当地政府为鼓励企业投资，给予该企业减免土地出让金的优惠政策，以零地价方式将部分国有土地使用权出让给该企业。对于此种以零地价方式取得国有土地使用权的行为是否需缴纳契税？

答：契税现行法律法规规定，对承受国有土地出让金所支付的土地出让金，要计征契税。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）明确规定，不得因减免土地出让金，而减免契税。因此，此种以零地价方式取得国有土地使用权的行为应缴纳契税。

（7）某国有企业A将名下一划拨用地经补缴土地出让金和其他出让费用后转为出让用地，补缴的土地出让金和其他出让费用共500万元。之后A又将此出让用地以1000万元的价格转让给某公司B。请问如何缴纳契税？

答：契税一般由受让方缴纳。上述案例比较特殊，转让方和受让方均须缴纳契税。因此涉及到两个环节的契税。

①B缴纳的契税：1000×3％＝30（万元）

②A缴纳的契税：500×3％＝15（万元）。（先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。）

（8）甲为乙的生前好友，根据乙的遗嘱，甲承受了乙的一处房产。请问甲是否应缴纳契税？

答：契税现行法规规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。而非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。因此，甲应缴纳契税。