开发城市商业综合体的流程
城市综合体建设方案
城市综合体建设方案城市综合体作为城市发展的新兴模式，在促进经济发展、促进城市更新和提高城市品质方面发挥着重要作用。
本文将从城市综合体的定义、建设需求、规划原则和实施步骤等方面，探讨城市综合体的建设方案。
一、城市综合体的定义城市综合体是指在城市中心区域内，通过融合多个功能和业态的开发项目，形成集住宅、商业、办公、文化、休闲等多种业态为一体的综合性建筑群。
它不仅可以提供全方位的服务和便利，还能够满足居民对多样化生活方式的需求。
二、城市综合体建设的需求1. 资源整合：城市综合体能够充分整合城市内的各类资源，优化资源配置，提高资源利用效率。
2. 人口聚集：随着城市化进程的加快，大量人口涌入城市，导致城市人口密度增加，城市综合体建设能够有效吸引人流，分流人口压力。
3. 经济增长：城市综合体作为一个经济体，可以增加就业机会，推动商业繁荣，促进经济发展。
三、城市综合体建设的规划原则1. 结合城市特色：根据城市的地理位置、文化特色和发展需求，确定城市综合体建设的定位和主题，使其与城市相融合。
2. 多功能结构：合理设置住宅、商业、办公、文化等功能，满足不同人群的需求，提供全方位的服务。
3. 绿色生态：注重生态环境保护，打造绿色生态建筑，提高城市综合体的可持续发展能力。
4. 交通便利：优化交通布局，建设便捷的交通网络，提供高效的交通服务，方便居民和商务人士的出行。
5. 社区共享：注重社区建设，提供公共空间和社区设施，促进居民之间的交流和互动。
四、城市综合体建设的实施步骤1. 研究阶段：通过市场调研、需求分析和可行性研究，确定城市综合体的规划定位和发展方向。
2. 规划阶段：制定城市综合体的详细规划方案，包括土地利用规划、建筑设计、商业布局等，确保规划的科学性和可行性。
3. 设计阶段：进行建筑设计、景观设计等，确保城市综合体的建筑风格和环境质量。
4. 开发阶段：组织开发商进行施工和开发，确保按照规划要求和设计标准进行建设。
商业综合体建筑的施工流程与装修工艺
商业综合体建筑的施工流程与装修工艺一、施工流程商业综合体是现代城市中重要的地标性建筑，其施工流程必须经过详细规划和科学安排。
下面将从前期准备、基础建设、主体施工等方面介绍商业综合体建筑的施工流程。
1. 前期准备阶段前期准备阶段主要包括项目立项、选址分析、规划设计等环节。
首先，项目立项需要进行市场调研和可行性分析，确定商业综合体的发展前景和投资回报率。
然后，选址分析选择一个交通便利、人口密集且有潜在商机的区域作为建设地点。
最后，在规划设计阶段，需要制定详尽的建筑规划和设计方案。
2. 基础建设阶段基础建设阶段是确保商业综合体稳固性和使用安全的关键阶段。
在该阶段，首先进行土地平整和地基处理，确保整个项目的基础牢固。
接着进行地下管网、排水系统等基础设施的施工。
此外，还包括停车场、消防设备等的建设，确保商业综合体在日后的运营中能够提供完善的服务。
3. 主体施工阶段主体施工阶段是指商业综合体各个建筑物主体结构的建设。
在该阶段，按照设计方案进行主体结构的施工，包括梁柱、板面、墙体等各个部分。
同时，还要确保施工过程中的质量控制和安全管理。
此外，商业综合体多为多层建筑，还需要进行楼层之间的连通、电梯井和楼梯等设置。
4. 室内装修阶段室内装修阶段是商业综合体给用户提供舒适消费环境的关键步骤。
在这一阶段，首先进行空调、电路、给排水管道等基础设施的安装。
然后根据商场或零售店铺需求，进行店面格局规划、吊顶装饰、灯光设计以及地板铺设等工作。
此外，还要注重细节部分如门窗安装、标识牌制作和广告牌悬挂等。
二、装修工艺商业综合体的装修工艺影响着整个建筑物的经营效果和用户体验。
下面将从选材、施工工艺和装修设计三个方面介绍商业综合体的装修工艺。
1. 选材商业综合体的装修选材需要根据商场定位和使用功能来选择适应需求的材料。
一般来说，大厅、走廊等公共空间可以采用大理石地面，光滑耐用且容易清洁。
而店铺内部则根据店铺风格选择不同的地板材料，如木质地板、瓷砖等。
商业综合体招商方案
商业综合体招商方案招商文案第一部分:项目商业经营规划一、整体商业定位商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!二、项目主题概念提炼商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案主题一:“城市客厅”——人气业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。
项目所处的地理位置，无论是现状，还是远景规划，都是当地当之无愧的“城市客厅”，并成为展示新形象的一个窗口。
风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。
商铺招商方案主题二:“城市休闲生活广场”——氛围城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。
同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案主题三:核心区的时尚中心——活力三、商业功能定位打造时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场。
以满足惠州中产阶级的休闲文化需求，进而满足自由、放松、交流、时尚、购物等各种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
我司建议的功能如下:功能、百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、服务、修理。
商务内容珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子日常生活用品冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球书店、音乐城、文化廊、水族馆美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健家电维修商务服务中心、银行、证券、基金。
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
浅谈商业综合体项目设计管理控制要点
浅谈商业综合体项目设计管理控制要点摘要：商业综合体是近年来发展起来的一种新型建筑，我们觉得它涵盖了城市中所有形式的公共生活，如住房、办公室、酒店、商店、娱乐、休闲等。
因此，他们创造了多样、高效、复杂的建筑或大型综合体，其特点是互动、空间紧凑、抗风险性强，高可持续性和增长潜力。
因此，建筑综合体的设计也将会是是一个复杂而漫长的设计过程。
通过对复杂设计过程的总结和分析，本论文提出了合理可行的项目管理和关键管理的思路。
其目的是寻找合适的管理方法和手段，缩短设计周期，提高设计质量，降低成本，提高设计效率。
关键词：建筑设计及理论：商业综合体；设计管理引言商业综合体的出现是城市发展一定阶段的结果。
地产商以开发项目为主，商业综合体属于当前地产模式主要形式，随着城市件数功能的不断完善、规模加大，逐渐形成了复合地产，比如：酒店、写字楼，以及公园、购物中心和公寓等。
因商业综合体项目比较复杂，因而需实行施工图设计管理工作，正确梳理商业综合体项目施工图设计的思路、设计管理方法，从而为提升商业综合体项目施工图设计管理水平奠定基础。
一、商业综合体的概念及产生背景1、总体经营理念商业综合体是一个新的综合体，由城市功能综合体、空间综合体和流线组织的广泛重组组成。
酒店、办公楼、公园、购物中心、会议中心和公寓的三个或三个以上功能的组合将在不同部分之间创造相互依存、有益的动态互动，创造一个高效、多功能、复杂和统一的综合体。
2、商业综合体诞生的大环境随着国民经济的快速发展，土地城市化进程包括交通问题和城市人口对优质商业综合体的需求。
这就需要一个高效、多功能的商业建筑群。
在此背景下，开发单一的购物和酒店综合体使之成为携带写字楼、公寓和娱乐区早已成为必然趋势。
这为不同行业和类别创造丰富的现代城市环境，满足城市人口的日常需求。
二、商业综合体在城市发展中的作用随着土地综合用地的增加，出现了许多城市商业综合体。
此外，它确保了不同类别建筑之间的相互依存和相互支持，但同时具有独立的动态空间关联，并创造了一个多功能、高效的综合体，它在“城市”模式下成功运作，创造了城市的共同影响力。
交通枢纽型城市综合体的开发
交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营一．交通枢纽型城市商业综合体特点交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。
例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。
多物业功能组合。
交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。
城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。
二．调研与论证方法采取了如下调查方法：１．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。
在完成上海松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了上海松江与东京城市新区的国际比较研究，提出了松江依托大学城建设上海区域CBD的新思路。
２．消费者调研。
吸纳上海高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解上海区域人口特点，把握上海城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。
３．文化主题调研。
城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室内外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。
三．可行性分析与盈利模式特点可行性分析特点１．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。
２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周密的比较研究，协助甲方正确决策。
表9-3 大学城站点城市综合体项目分析S优势 1.松江区位优势上海松江新城规划起点高2.松江经济发展持续向前3.轨道交通与城市长途客运及公交相互结合，带来较高商业价值。
目前人气不旺，仅仅依靠客运中心并不能满足商业人气需求。
W劣势 1.例如上海龙之梦拥有轨道交通和地铁人流双重优势，因为开发定位不准，经营不善，举步维艰。
商业综合体项目分类与建设流程
规划设计
确定项目定位和 目标市场
制定项目总体规 划，包括建筑布 局、交通组织、 景观设计等
编制项目设计方 案，包括建筑风 格、功能布局、 空间利用等
完成项目规划审 批，取得规划许 可和建设许可
施工建设
施工准备：确定施工方案，准备施工材料 和设备
基础施工：开挖基坑，浇筑基础，回填土 方
主体结构施工：钢筋绑扎，模板安装，混 凝土浇筑
土地获取与项目立项
土地获取：通过招标、拍卖、挂牌等方式获取土地使用权
项目立项：向政府相关部门提交项目申请，包括项目可行性研究报告、环境影响评估报告 等
审批流程：政府相关部门对项目申请进行审核，批准后颁发项目立项批复
土地使用证：在获得项目立项批复后，向国土资源部门申请土地使用证，确保土地使用权 合法有效
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作者：
日期：20XX/01/01
装饰装修：墙面抹灰，地面铺装，门窗安 装
设备安装：水电设备，通风空调，消防设 备
竣工验收：检查工程质量，验收合格后交 付使用
竣工验收
竣工验收的内容：建 筑工程、设备安装、 装饰装修、室外工程 等
竣工验收的准备工作 ：收集竣工资料，准 备验收申请
竣工验收的标准：符 合设计要求，满足使 用功能，质量合格
大型商业综合体：建筑面积在10万平方米以上，以城市商业为主
超大型商业综合体：建筑面积在20万平方米以上，以城市商业为主， 具有地标性建筑和强大的辐射力
按地理位置分类
城市中心商业综 合体：位于城市 中心，交通便利 ，人流量大
区域性商业综合 体：位于城市某 个区域，服务周 边居民和上班族
社区商业综合体 ：位于居民区， 主要为社区居民 提供生活便利服 务
商场建设工程施工工序
商场建设工程施工工序商场建设工程施工工序是一个复杂而又精细的过程，需要按照一定的工序和流程来完成。
下面将详细介绍商场建设工程施工的各个工序及其要点。
一、项目准备阶段在商场建设工程施工之前，首先需要进行项目准备阶段的工作。
这一阶段主要包括项目立项、设计方案确认、融资计划编制等工作。
项目立项是整个工程的第一步，需要经过相关部门的审批和备案。
设计方案确认则是根据项目需求和规划要求，确定最终的设计方案。
融资计划编制是为了保证项目的资金来源有保障，确保项目按时完成。
二、施工准备阶段在项目准备阶段完成后，接下来就是施工准备阶段。
这一阶段主要包括施工图纸编制、施工队伍组建、施工材料采购等工作。
施工图纸是施工的依据，需要经过相关部门审批后方可使用。
施工队伍的组建包括施工人员的招聘、培训和分工等工作。
施工材料的采购要经过比较和评估，确保材料的质量和价格。
三、基础施工工序基础施工工序是商场建设工程的重要组成部分，包括地基处理、桩基施工、基础混凝土浇筑等工作。
地基处理是为了增强地基承载力和稳定性，通常采用土石方加固等方式。
桩基施工是为了在地基较差的情况下提高承载能力，通常采用钻孔灌注桩等方式。
基础混凝土浇筑是整个建筑的基础，需要按照设计要求和标准施工。
四、主体结构施工工序主体结构施工工序是商场建设工程的核心部分，包括主体框架施工、楼板工程、外墙砌体工程等工作。
主体框架施工是建筑主体的骨架，需要按照设计图纸和规范要求施工。
楼板工程是建筑的地板部分，需要进行混凝土浇筑和钢筋加固等处理。
外墙砌体工程是建筑外立面的施工，通常采用砖砌、墙板安装等方式。
五、装修工程施工工序装修工程施工是商场建设工程的最后一个阶段，包括室内装修、外立面装修、设备安装等工作。
室内装修是商场内部空间的装饰和设计，需要考虑实用性和美观性。
外立面装修是商场外部的装饰和装修，通常采用玻璃幕墙、板材装饰等方式。
设备安装是商场设备的设置和调试，需要保证设备的正常运行和安全性。
城市综合体——商业地产项目开发中的成本控制
（ ） 市综 合体 的特征 一 城 城 市综合体 一般 由高 星级 洒 店 、 高档 写 字 楼 、 店式 公 寓 （ Ｓ Ｈ 、 型综 合 购物 中心 （ ＨＯ — 酒 或 Ｏ Ｏ） 大 Ｓ Ｐ
ＰＮ Ａ Ｌ 、 Ｉ Ｇ Ｍ Ｌ ） 独立商 铺及街 区、 民广 场及 大型高 尚居住 社 区等 组成 。近 年 来城 市综 合 体在 国 内一些 市 主要城 市正 以一种新 的商业 地产 模式 逐渐发 展起来 。 （ ） 订单 地产” 二 “ 模式 是城市 综合体 的核 心 内容
业运营成本 。
（ ） 用全要素 集成计 划管理 方法管理 “ 二 运 订单地产 ” 式 的商业地产成 本 模 在一个 建设项 目的实现过 程 中项 目的各种 要素都 会直接 或 间接地 影 响 一个 项 目的其 它要 素 ， 最 并
终影响项 目的成败 ， 建设 项 目的成本控 制 中必 须对范 围、 工期 、 质量 、 成本 四个要 素进行 集成管理 。运用
刘 华
（ 波 万达 置 业 有 限 公 司 ， 江 宁 波 ３ ５ ９ ） 宁 浙 １ １２
摘 要 ： 对 城 市 综 合体 — — 商 业地 产 项 目的特 点 ， 项 目开 发 中综 合 运 用 全 寿 命 周 期 成 本 控 制 方 法 ； 要 素 集 成 针 在 全
计 划 管理 方 法 ； 值 工 程 管 理 方 法 ； 团 队造 价 管 理 方 法 对 商 业项 目开 发 中 的成 本 进 行 控 制 ， 立 商 业项 目的 成 本 控 制 价 全 建
但也是在商业 项 目运 作 中综合 取舍 问题 。在 不 同的方 案 中有 的可能是 建造成 本低 ， 运行成本 高 ， 的 但 有
可能是建造成 本高 ， 运行成 本低 ， 就需要综 合 ｌ 或更 长时 期 的综 合 成 本才 能 决定 采用 何种 方式 但 这 ０年 最合理 。因此 城市综 合体商业 地产项 目成本控 制过程 中必须充 分考虑 项 目全 生命周期 中的后期 商业物
什么是城市综合体
城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。
中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。
特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。
万达商业综合体建造标准
万达商业综合体建造标准
商业综合体是当今城市建设中的重要组成部分，它不仅是城市的商业中心，更是人们日常生活、娱乐、休闲的重要场所。
万达商业综合体作为国内知名的商业地产开发商之一，其建造标准备受到广泛关注。
本文将围绕万达商业综合体建造标准展开讨论，探讨其在设计、建造、运营管理等方面的要点。
首先，万达商业综合体在选址上具有独特优势。
其选址通常考虑到城市的交通便利性、人流量、周边配套设施等因素，以确保商业综合体的流量和吸引力。
在选址过程中，需要考虑到城市规划的整体布局，充分融入城市发展的整体战略。
其次，万达商业综合体在建筑设计上注重创新和实用性。
建筑设计需要充分考虑商业综合体的定位和功能需求，同时注重建筑风格的独特性和美观性。
在建筑材料和施工工艺上也要求严格，以确保建筑的质量和安全性。
再者，万达商业综合体在设施配套上力求完善。
除了商业空间外，还需要考虑到停车设施、娱乐设施、餐饮设施等的配套建设，以满足消费者的多样化需求。
同时，安全设施和便民设施也需要得到重视，以提升商业综合体的整体服务水平。
此外，万达商业综合体在运营管理上注重精细化和专业化。
商业综合体的运营需要考虑到租赁管理、人员管理、市场营销等多个方面，需要建立健全的管理体系和运营团队，以确保商业综合体的长期稳定发展。
总的来说，万达商业综合体建造标准涉及到选址、建筑设计、设施配套、运营管理等多个方面，需要全面考虑，注重细节，力求达到国际化水准。
希望本文能够对相关人士有所启发，为商业综合体的建造和发展提供一些参考和借鉴。
城市商业综合体运营管理方案
城市商业综合体运营管理方案本文为WORD格式，下载后可自由编辑目录1. 城市综合体简介及发展历史 (4)1.1城市综合体概念 (4)1.2 城市综合体产生的背景 (7)1.3 城市综合体发展历史 (8)2. 城市综合体--策划 (10)2.1市场调研 (10)2.2 市场定位 (24)2.3 产品组合和业态规划 (32)3. 城市综合体--建设 (35)3.1 动线设计及交通情况分析 (35)3.2 立面和广告设计 (40)3.3 室内装修和公共空间设计 (43)3.4 景观主题设计 (46)4. 城市综合体--营销 (51)4.1盈利模式 (51)4.2 融资和资本退出模式研究 (58)4.3 招商运营 (62)4.5 开业策略 (76)4.6 租售策略研究 (78)5. 团队组建 (81)5.1 市场营销部 (81)5.2 财务部 (82)5.3 工程部 (83)5.4 技术部 (83)5.5 招商部 (86)5.6 物业管理部 (86)1.城市综合体简介及发展历史1.1城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
通常，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
大多数城市综合体项目具备了现代城市的基本功能，因此有时也被称为“城中之城”。
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。
城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。
尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
a.商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。
一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
城市综合体项目策划书
六安市城市综合体项目策划书关于城市综合体城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。
在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。
关于项目土地 :“城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。
第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。
第三，位于新开发区。
项目前期规划最核心的工作是项目土地.项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读.对项目具体土地解读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项目规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。
关于城市综合体开发的理念:城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。
一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。
城市综合体开发将多功能地综合集中开发，包含有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。
不同功能、时间段的功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市“24小时不夜城“大型商业中心和超市与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼合城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。
商业综合体施工工序
商业综合体施工工序商业综合体是集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑物。
在商业综合体建设过程中，施工工序是至关重要的环节。
本文将详细介绍商业综合体施工的工序及其要点。
一、前期准备商业综合体施工前的准备工作包括方案设计、施工图纸编制、施工单位招标等。
设计方案要符合国家建筑规范和商业综合体的功能定位，施工图纸要与设计方案一致并符合建筑施工标准。
招标工作要按照法律法规进行，选择有资质的施工单位进行合作。
二、地基处理商业综合体地基处理是确保建筑物安全稳定的基础。
地基处理包括场地勘察、地基改良、桩基施工等工序。
勘察要充分了解场地地质情况，地基改良要根据勘察结果选用合适的方法，桩基施工要按照规范进行。
三、主体结构施工商业综合体主体结构施工是整个建筑的骨架，包括钢结构、混凝土结构等。
主体结构施工要确保结构的安全承载能力和稳定性，按照设计要求施工，加强节点连接处的处理，提高整体结构的抗震抗风性能。
四、建筑装饰装修商业综合体建筑装饰装修是提升建筑品质和美观度的重要工序。
装饰装修包括墙面装饰、地面铺装、天花吊顶等。
装饰装修要选用环保材料，符合设计要求，保证施工质量和装修效果。
五、设备安装商业综合体的设备安装是为了实现建筑物各功能部门的正常运行。
设备安装包括空调系统、电气系统、给排水系统等。
设备安装要遵循相关标准和规范，确保设备正常运行，提高建筑物的舒适性和便利性。
六、消防安全商业综合体消防安全是保障建筑物人员和财产安全的重要措施。
消防安全包括消防设施设置、疏散通道设计、消防演练等。
消防安全要与建筑设计、施工紧密配合，确保消防设施完善，提高应急处置能力。
七、竣工验收商业综合体建设完成后需要进行竣工验收。
竣工验收包括建筑工程质量验收、消防设施验收、环保验收等。
验收工作要由相关部门进行，严格按照规定进行验收，确保商业综合体工程质量合格。
在商业综合体施工工序中，每个环节都至关重要，需要严格按照规范和标准进行施工，确保建筑物的安全、稳定和美观。
商业综合体招商筹备工作流程
商业综合体招商筹备工作流程1. 概述商业综合体是一个结合了购物中心、超市、娱乐场所和办公空间等多种功能的综合性商业项目。
招商筹备工作是商业综合体项目的重要环节，关系着项目的顺利实施和运营成功。
本文将详细介绍商业综合体招商筹备工作的流程。
2. 筹备工作前期准备在开始招商筹备工作之前，需要进行准备工作以确保项目顺利进行。
以下是筹备工作前期准备的主要步骤：2.1 确定项目定位和规模商业综合体的定位和规模是项目成功的关键。
在筹备工作前期，需要明确商业综合体的目标受众、定位属性以及总建筑面积等相关参数。
2.2 进行市场调研和竞争分析市场调研和竞争分析是了解目标市场需求和竞争对手情况的重要手段。
通过市场调研和竞争分析，可以为商业综合体招商提供有力的依据。
2.3 编制招商策划方案招商筹备工作需要制定详细的招商策划方案，包括项目定位、市场定位、招商目标、招商政策等内容。
招商策划方案的制定可以为招商工作提供指导和目标。
3. 招商筹备工作流程招商筹备工作可以分为以下几个主要阶段：3.1 编制项目招商资料在筹备工作的初期，需要编制项目招商资料，包括项目介绍、投资优势、商业环境、规划布局等内容。
项目招商资料是向潜在投资者介绍项目的关键工具。
3.2 招商推广和宣传在项目招商资料编制完成后，需要进行招商推广和宣传工作。
这包括通过各种渠道发布项目信息，邀请潜在投资者参观项目，组织招商活动等。
3.3 邀请投资者参加洽谈会招商筹备工作的重要环节是邀请潜在投资者参加洽谈会。
通过洽谈会，可以与投资者深入交流，了解其需求和意向，进一步推进招商工作。
3.4 筛选投资者并签署意向书在洽谈会之后，需要对潜在投资者进行筛选，并与符合条件的投资者签署意向书。
意向书是进一步合作的准备文件，有助于明确双方的合作意愿和条件。
3.5 签订合作协议当与投资者达成合作意向后，需要进行合作协议的签订。
合作协议明确了双方的权益和责任，保障了双方的合作关系。
3.6 办理商业综合体的相关手续在招商筹备工作的最后阶段，需要办理商业综合体的相关手续。
小型商业综合体招商方案范文四篇
小型商业综合体招商方案范文四篇第1篇:小型商业综合体招商方案综合体招商策划方案【篇一：城市综合体的招商及策划】城市综合体招商近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。
由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。
在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。
由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。
招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。
商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。
本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。
商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。
然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。
招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。
因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。
与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。
1、招商时间长商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。
（1）主力店群招商主力店群作用主要有四个：①有助于稳定整个项目的经营主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。
知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。
②有助于整个项目的销售知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。
商业地产商业综合体规划与运营方案
商业地产商业综合体规划与运营方案第一章：项目概述 (2)1.1 项目背景 (2)1.2 项目目标 (3)1.3 项目规模 (3)第二章：市场分析 (3)2.1 市场环境分析 (3)2.1.1 宏观环境分析 (3)2.1.2 行业环境分析 (3)2.1.3 地域环境分析 (3)2.2 竞争态势分析 (4)2.2.1 市场竞争格局 (4)2.2.2 竞争对手分析 (4)2.2.3 市场竞争策略 (4)2.3 消费需求分析 (4)2.3.1 消费者特征 (4)2.3.2 消费需求趋势 (4)2.3.3 消费需求满足策略 (4)第三章：业态规划 (5)3.1 商业业态布局 (5)3.2 业态组合与搭配 (5)3.3 业态发展策略 (5)第四章：建筑设计与空间布局 (6)4.1 总体规划 (6)4.2 建筑设计 (6)4.3 空间布局 (7)第五章：招商策略 (7)5.1 招商定位 (7)5.2 招商渠道 (7)5.3 招商政策 (8)第六章：营销推广 (8)6.1 品牌宣传 (8)6.1.1 品牌定位 (8)6.1.2 品牌宣传策略 (8)6.2 营销活动策划 (9)6.2.1 活动主题策划 (9)6.2.2 活动策划实施 (9)6.3 媒体推广 (9)6.3.1 媒体选择 (9)6.3.2 媒体推广策略 (10)第七章：运营管理 (10)7.1 运营模式 (10)7.2 服务质量提升 (10)7.3 安全管理 (11)第八章：财务管理 (11)8.1 成本控制 (11)8.1.1 成本控制原则 (11)8.1.2 成本控制措施 (12)8.2 收益分析 (12)8.2.1 收益来源 (12)8.2.2 收益分析指标 (12)8.3 财务风险防范 (12)8.3.1 财务风险类型 (12)8.3.2 财务风险防范措施 (13)第九章：人力资源管理 (13)9.1 人才引进 (13)9.1.1 人才引进策略 (13)9.1.2 招聘流程 (13)9.2 员工培训与发展 (13)9.2.1 培训计划 (13)9.2.2 培训方式 (14)9.3 员工福利与激励 (14)9.3.1 员工福利 (14)9.3.2 员工激励 (14)第十章：项目评估与优化 (14)10.1 项目效果评估 (14)10.1.1 评估指标体系构建 (14)10.1.2 评估方法与流程 (15)10.2 项目优化建议 (15)10.2.1 优化项目定位 (15)10.2.2 优化业态布局 (15)10.2.3 优化运营管理 (15)10.3 持续发展策略 (16)10.3.1 创新驱动 (16)10.3.2 资源整合 (16)10.3.3 社会责任 (16)第一章：项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。
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2．
"合资
-公共财政补贴
"模式
这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因
此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合
资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪
70-80年代日本
统一进行装修。专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，
具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。
4、主要承租者进行经营的同时开展管理
五、城市商业综合体的开发模式
德思勤通过对世界各国尤其是对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根
据综合体在不同城市的不同位臵、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总
不同经营业态也会相对形成与不同位臵基本对应的选择关系。
在一个城市进行城市商业综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售
功能、服务
-金融
-办公功能以及
**个具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分
析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停
车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选
结出城市商业综合体的三种开发模式：
1．
"独立
"开发模式
这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些
大财团或政府纷纷通过建设城市商业综合体来彰显自己的实力。
最典型的例子：美国纽约的
"洛克菲勒中心
"由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎
德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政
市发展的价值做为更高目标。
城市商业综合体在我国属于刚刚起步阶段，其销售与推广模式仍然处于摸索
阶段。德思勤在城市商业综合体的实践案例中发现城市商业综合体营销推广中需
重点解决以下关键问题：
1．如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化？
2．如何解决大体量综合体整体推广与分期推广的问题？
3．项目品牌形象如何与企业品牌形象互动？
夫人之相与，俯仰一世，或取诸怀抱，晤言一室之内；或因寄所托，放浪形骸之外。虽取舍万殊，静躁不同，当其欣于所遇，暂得于己，快然自足，不知老之将至。及其所之既倦，情随事迁，感慨系之矣。向之所欣，俯仰之间，已为陈迹，犹不能不以之兴怀。况修短随化，终期于尽。古人云：“死生亦大矣。”岂不痛哉！
每览昔人兴感之由，若合一契，未尝不临文嗟悼，不能喻之于怀。固知一死生为虚诞，齐彭殇为妄作。后之视今，亦犹今之视昔。悲夫！故列叙时人，录其所述，虽世殊事异，所以兴怀，其致一也。后之览者，亦将有感于斯文。
业综合体规划建构的核心问题之一。
--城市商业综合体的功能运作使其交通出行在时间上分布不均衡，商务等就
业岗位量大而集中，与城市交通流量在时间上分布特征基本相符，在早晚通勤时
段交通流量出现峰值；夜间多为购物、娱乐、休闲车辆，与日渐交通流量出现互
补现象。
---城市商业综合体内部的交通网络是城市交通运输网络的重要组成部分，
建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，
构成一个连续的、协调的空间。
六、城市商业综合体融资
1．城市商业综合体开发融资具有规模大、周期长的特点城市商业综合体开
发融资规模大、周期长
,这是由城市商业综合体开发的特性决定的
,具体表现在以
下几方面
:
（1）城市商业综合体长期运营的特点
,决定了对大规模资金的长期需求
（2）城市商业综合体品牌连锁经营决开发融资具有高风险、高收益的特性城市商业综合体的
上述特性说明能否筹集到足够的资金是城市商业综合体开发投资实施的前提，能
否有足够长时间的灵活可用资金是城市商业综合体战胜风险的保障，并且应该做
好投资失败分散风险的准备，否则任何一次失败对城市商业综合体开发企业都可
在此阶段城市商业综合体一般面临的主要难点是交通规划与空间规划。比如：深
圳华润中心、卓越皇岗中心区项目等。
1．城市商业综合体交通组织
城市商业综合体的功能及其区位特点，确定了其具有如下基本交通特征：
--城市商业综合体作为区域中经济管理、控制和金融运作等中枢性职能，建
筑密度大、土地利用强度高，以及高层化的集聚形态，导致交通规划成为城市商
的城市商业综合体开发中比较常见。
如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿
"西口商业回馆
"等。这一模式的特
点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不
够。
3．
"合作链
"开发模式
现代城市发展对城市商业综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一
种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。城市商业综合体强调城市、
城市商业综合体中零售商业管理模式共有以下四种：
1、开发商自行管理
由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的
物业管理。该种模式的产权形式都是统一的。如深圳的华润中心。
2、国外的管理机构参与合作管理
由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委
托国外机构管理。如深圳的
5-10年，甚至更长。因
此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说
明：
---商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。
---零售商业定量，通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模
分析模型判断综合体内零售商业的体量。
在城市商业综合体的综合开发过程中，各种开发类型物业之间是存在一定的
目前城市商业综合体主要的销售模式有全部销售、租售结合、整体出租、分
散出租四种形式。针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略。
四、城市商业综合体经营管理
城市商业综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理
也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营
管理、公寓住宅的物业管理。以下以零售商业为例说明。
7年开发完成。在开
发之前，这里既没有立交桥也没有公交车站。开发后地区内有成放射状的
18号
县和环状
6号线通过。首都高速
1号和东京单轨铁道羽田线以高架方式穿过该地
区。
2、城市商业综合体空间布局
从综合体项目开发角度而言，地价高低程度将直接决定各具体位臵的租金水
平，两者呈现密切关系。从项目后期运营角度而言，因受制于租金成本的约束，
择相对位序。
为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合城市商业
综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局。
三、城市商业综合体的营销推广
城市商业综合体相对于
**单一功能地产项目来说，由于开发周期长、物业形
态多、各物业形态利益点不同等特征，就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目
当前利益与项目单体价值的推广。而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城
COCO PARK、深圳的金光华都是自己的物业管理公司
管理，但又聘请了国际知名的管理公司做顾问。
3、专业的物业管理公司进行市场管理
部分零售商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，统一培训
人员，统一促销，统一对外公关，并提供基本的公共设施（如中央空调、自动扶
梯和水电供应等），此外，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商
价值联动关系的，物业的规模一定要预留未来发展的空间。确定不同物业合理的
规模，并充分考虑其未来的发展空间，将直接影响项目的整体规划布局及最终的
综合价值最大化的实现。
2）城市商业综合体商业研究
城市商业综合体的商业是城市商业综合体中重要的一个功能部分，需要单独
分析研究。包括商业的市场研究、商业的定位研究、商业的定量研究、商业的业
1．项目的整体定位
项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、
行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体
管理运作水平密切相关。
在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题
理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很
正起到都市文化中心的作用。
2．城市商业综合体分项定位
在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。
1）城市商业综合体的定量研究
城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业
通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和
用地面积。城市商业综合体开发从规划到完成一般需要
城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，
受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商
业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房
地产项目开发迥然不同。
一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合
体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，
体规划中极为重要，其规划的合理性直接影响城市商业综合体的正常运作。
在对城市商业综合体项目的交通进行研究时，主要从几个方面进行具体分
析：
一是处理好城市商业综合体交通结构层次关系；二是优先考虑多种形式的公
共交通。
位于日本东京湾临海地区的天王洲岛占地
20公顷，再造工程从
1985年开始
动工，到
1992年以天王洲单轨车站正式启用为标志，历时
能是致命的打击。
3．城市商业综合体开发融资具有多元化的特性城市商业综合体的特性决定