四川蓝光地产coco系列产品线研究
201309_蓝光COCO国际_个案报告
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蓝光COCO系简介
蓝光coco系推广特征：瞄准目标客群，调性鲜明，活动多样，宣传强势，迅速强 化客户认知
诉求：生活配套醇熟
奥运竞猜全民大狂欢
诉求：地段、功能性
© Copyright Centaline Group, 2010
成都四十中学 本案 成都四十中学 成都实验中学
西南石油大学
© Copyright Centaline Group, 2010
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区域配套简介
项目周边医疗资源较为匮乏，缺少大型成熟的医疗配套。
优势：可享受附近小区已有的社区门诊。 劣势：这些社区门诊，往往条件简陋，而项目自身也缺乏医疗资源的规划。 项目周边一公里医 疗资源：社区诊所、 卫生站、药房
蓝光coco国际项目简析
四川中原地产策略服务部 ChengDu.09.2013
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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PART1
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小结
蓝光COCO系率先在沪、深、港等地热卖的超紧凑小户型引入成都是对首 臵刚需用户需求的深度挖掘，定位精准。 蓝光COCO系产品的成功，是因高度迎合了目前市场特征，顺市而为。 蓝光COCO国际项目是蓝光在城北打造的首个COCO系产品，是否依旧 能取得成功呢！
中国铁建青秀城 马克公馆 上东一号
2271 不详 不详
项目简析-蓝润蓝客城.pdf
蓝润蓝客城项目简析四川中原二级市场营运中心市场研究部ChengDu.01.2014Code of this report | 1© Copyright Centaline Group, 2010目录目录Part.1 开发商介绍Part.2 区域分析Part.3 项目分析Part.4 竞品分析Part.5 推广分析Part.6 销售分析Part.7 总结Part 1 开发商个，知名度不高，无品牌优势【开发商-背景】四川本土企业，以现金流的高周转为特点◆四川蓝润实业集团有限公司创建于二〇〇二年，发展至今已成为一家以房地产开发板块为支撑、以酒店、建材和物流开发为重要组成部分的综合型集团化企业。
◆截止2013年12月集团开发面积达460万平米，川内土地储备达8000亩。
◆成都蓝润置业有限公司系蓝润集团下属控股公司，是以住宅地产和旅游地产为主，商业地产开发为辅；2014年计划销售目标为60亿。
◆蓝润地产来自四川达州，与其它进入成都的二级城市开发商相比，蓝润主要依靠现金流的高周转取胜。
【开发商-拿地】力压品牌开发商，近两年疯狂拿地◆蓝润于2012年进军成都，两年时间内在土地市场中多次击败保利和万科等全国一线开发商，竞得土地9宗，成交总价达50亿，总面积约500亩。
◆2014年，蓝润或将继续发力，继续扩展自己的地产版图，在6月份之前新增4-6块土地的投资。
◆“多快豪省”是蓝润的运营模式，拿地多，销售快。
蓝润从拿地到项目首次开盘时间不断缩短，2013年开盘项目均在半年，2014年首个项目蓝客城更是在5个月左右，时间进一步缩短。
7月12日.西航港10.24亩 2500元/平米4月17日.西航港 100.23亩 2120元/平米8月14日.青龙街35.20亩 5350元/平米8月14日.青龙街31.82亩 5100元/平米12月20日.龙潭48.91亩 5900元/平米 12月20日.龙潭42.60亩 5900元/平米图：2013年蓝润拿地情况【开发商-项目】均为刚需项目，布局潜力区域蓝润锦江春天蓝润棠湖春天蓝润蓝客城图：成都在售项目分布图住宅蓝润华府春天◆蓝润目前在售项目以刚需型产品为主，分布在三圣乡、华府、航空港等热门板块，这些区域均聚集大量全国性品牌开发商，区域潜力大，能吸引大量购房者置业。
成都蓝光空港COCOMALL招商手册37p
这里是情感的演绎圣地
这里是一城浪漫的好去处
异国的情怀、精神的奢侈、 物质的高调满足消费者知 性、独特、情怀、小资情 调、文艺、时尚潮流的多 重需求。
茫茫人海，遇见你，是最 美丽的意外。
这里是社交化消费的第三 空间
闻一种香味，看一片绿 植，读一本书，品尝一份 美食。
据调查分析，有六成消费者每月用于时尚购物的花费在200-600元之间 一半的消费者每个月都要进行1-2次时尚购物
空 港 COCO MALL
居民收入
7.6%
57.4%
35%
高收入 中等收入 低收入
区域内居民样本中中等收入人群 占到57.4%，高收入占到35% 低收入：6000元以下 中等收入：6000-10000元 高 收 入 ： 10000元 以 上
空 港 COCO MALL
项目业态规划
业态规划：
空 港 COCO MALL
业态组合概念词：
混搭 便捷 创新
业态创新组合：图书、动漫、演出、展览、文化沙龙、养生、茶舍、酒吧、咖啡屋、餐饮、服饰、 化妆品等 业态功能组合：购物30-40%；餐饮30-40%；休闲娱乐配套20-30%
现代商业对消费者需求的把握需要现代科技手段，不是靠经验。仅仅是把硬件做好，把商 户请来，会看到很多人今天来，明天就不来了。我们需要的是持续市场，创新也不是为创 新而创新，要真正能落地，给消费者、商户和商场带来好处。
创意周末淘宝集市
空 港 COCO MALL
主体特色阐述
DOOTA地带：韩国跨界集合店
空 港 COCO MALL
主体特色阐述
YOUNG（氧）气空间——多元主
题汇聚的主题创意街区：
成都蓝光商业调研报告
一、蓝光·花满庭2期——花耍街
2、项目基础信息
独
栋
住宅
商
业
1期
南区
13
3 1
6
项目名 蓝光花满 称 庭2期
项目地 址
新都大丰街 办博雅路
199号
成都新都 蓝光和骏 物管公 开发商 置业有限 司 公司
四川嘉宝资 产管理集团 有限公司
总占地 101.34 总建筑 26万平方
面积 亩
面积
米
绿化率 30% 容积率
1、商业体量过大，导致满足
商业的正常盈利所需数量过大， 只能吸附小范围社区 且同类商业客群分流严重； 客群，辐射范围有限，
2、综合体客群面临电商网购 客群数量难以保障。
确保项目享有周边至少10个成熟社区，20万固定客群保障，特色商 业吸附区域高品质消费人群，客群数量及质量能得到保证。
的严重分流。
1、体量过大，业态重复率高，
无科学严谨的选址标 准，价值兑现难以保 障。
1、始终在城市发展最快的区域选址，实现商业价值最快最大化增 长；
2、选址以区域发展和填补市场空白为导向，与消费需求高度匹配： 生活广场+主体商业街+社区底商模式，从业态上满足区域中心所有 社区消费需求最高的日常生活购物，餐饮、休闲、娱乐消费；
3、主题定位上，做区域市场空白，最有主题的商业产品。
1、无统一运营；
2、无专项资金投 入。
1、统一运营，快速造活，大幅缩短养铺周期：关键点位 阶段性持有，并率先开业，快速带来投资回报，实现投资 价值；
2、拿地即预留千万造活费用，造活期阶段持有700元/ ㎡ 专项推广基金，确保项目造活，投入招商、运营、推广， 大幅缩短造活期；
3、国内顶尖的商业运营团队保驾护航。
城市规划概论
配套设施介绍—— 交通状况
主干道有南侧的IT 大道和日月大道 以及三环路和绕 城高速路，公交 四通八达包括13 路、78路、32路、 163路、164路(IT 大道站)ห้องสมุดไป่ตู้来规划 中的7号线 科华路 站点400米。
配套设施介绍—— 商场及影院
紫荆电影院、万达影院光华店、西单商场、国美电器、万 中铁西城、优品道广场、人人乐、家乐福、麦德龙、乐宾 百货等
项目平面图
采用半围合布局，充分
保证每栋产品的采光通
风及视野效果；两大中 庭设置，户户皆景。
住宅
配套1.5万平米商业，弥 商业定位年轻化、生活
补区域商业配套的不足。
独立 商业
户，符合目标客群需求。
发挥临河优势，放大项
目景观资源特点。
项目简介——
项目意境图
项目简介—— 项目实景图
项目简介—— 项目沙盘图
配套设施介绍—— 教育
蓝光自建中学、清波幼稚园、金沙小学清波分校、新加坡森温幼 儿园、草堂小学、石室外国语学校、成飞小学、成飞中学、树德 中学、西南财大、川大锦城学院等
配套设施介绍—— 医院
妇女儿童中心医院、青羊区第九人民医院、金沙医院 、西区医院、满地可医院、青羊区中医院
配套设施介绍—— 其他设施
蓝光COCO金沙
反对循规蹈矩，我爱出其不意
有一种生活叫COCO
小组成员：姚嫒琳（20139025） 鄢孝琴（20139024）
张丽
（20139028）
班级：2013会展（专）2班
大纲
开发商简介 项目简介
配套设施介绍
开发商简介
蓝光地产（四川蓝光和骏实业股份有限公司）成立于1998年5月，系蓝光
coco,让青年买得起好房
COCO 让青年人买得起的市区好房日前，蓝光地产联合中国地产主流媒体发布了首部《中国（成都）青年住宅发展白皮书》（以下简称《白皮书》），以目前在全国掀起品质刚需热潮的蓝光COCO系产品为样本，对城市刚需住宅展开深入的解析，首次为行业提供了一套完整的最有价值的开发理念和发展标准。
多年来，蓝光地产都在成都楼市践行“民生地产”理念，如今伴随着COCO系产品的全面开花，蓝光地产真正实现了“民生地产”的承诺，为青年置业树立标准的同时，也让青年人住进买得起的市区好房。
2013年，蓝光COCO系奏响了成都城市刚需产品最强音，与此同时，蓝光地产也正在进入一个“居住品质全面升级”的全新发展纪元。
在居住之外，蓝光地产开始着力于构建COCO业主专属权益脉络，作为蓝光第三代商业产品线COCO红街的销售也全面开闸，而众所周知，COCO红街是为提升COCO业主居住品质而配套的。
今后，提到蓝光COCO系产品，你所能记住的不仅只有极具竞争力的价格，更多的是COCO 所代言的城市刚需高品质居住。
不在城市核心区域，不能叫COCO仔细梳理蓝光地产目前在成都已推出的COCO系产品，很快便可以发现一个共性，即所有的蓝光COCO系产品都是处于主城区内核心生活圈。
如果你对COCO系产品有所了解，你会发现，这其实并非偶然。
因为在项目的前期选址时，蓝光COCO系产品严格遵守一条铁律，即“不在城市中，不能叫COCO”，而这也是蓝光CO-CO系产品与目前成都市场上在售的其它刚需项目最大的区别。
COCO金沙、COCO锦绣、COCO蜜城、COCO时代、COCO国际，包括日前全新亮相按COCO标准打造的蓝光·东方天地，无一不是在主城区居住发展最为炙热的核心板块。
无论从哪一个COCO系产品出发，步行10分钟内，都可到达地铁站点或城市主干道。
“如果我们在华阳建一个刚需项目，就绝对不会叫做COCO，因为它不能体现COCO所代言的城市刚需居住精髓。
试想一下，青年人每天上班先坐公交，再挤地铁，上班变得像旅行一样，还能谈什么融入都市主流生活圈。
蓝光产品标准化探路
【项目规划】
蓝光coco系列－coco时代
3
4
5
2
幼儿园 1
87 6
住宅 建筑面积:130830㎡
底商（2-3F） 建筑面积:14300㎡
小区景观
地下室 建筑面积:5300㎡
幼儿园 建筑面积:1300㎡
规划：总建筑面积217500㎡，由8栋20-32高层建筑住宅、其2-3F为低层商业街、1座幼儿园及小区配套组成； 指标：住宅建筑面积约130830㎡，非住宅建筑面积约33870㎡（小区配套18653㎡、商业配套约14300㎡）， 地下室建筑面积约53048㎡，幼儿园规划建筑面积约1300㎡；
蓝光coco系列总结
蓝光coco时代
项目地址 项目规模
成华二环路东一段内侧（府青立交旁）
58.70 亩
总建面
21.75万平米
总户数
2000户
车位情况
机动车位1183； 非机动车2258
容积率 物业管理
蓝光嘉宝物 业管理有限
公司
4.5 物管费
2.8元/月·平方 米
面积区间
50-89平米
销售状态
一批次在售，二 批次10月底推出
高端电梯
高端公寓 普通住宅 普通住宅 普通住宅
别墅
新都大丰
普通住宅
金堂
别墅
双流航空港 总部办公
成华区建设路 青羊区外金沙 青羊区内光华
coco系列 coco系列 coco系列
青白江
商业用地（兼 容住宅≤30%）
背景概况
蓝光coco系列个案研究
蓝光coco时代 蓝光coco金沙 蓝光coco蜜城
蓝光产品标准化探路 ——蓝光coco系列
COCO九大价值标准告诉青年人怎样的房子才是好房子
COCO九大价值标准告诉青年人怎样的房子才是好房子《中国（成都）青年住宅发展白皮书》发布，刚需好房从此“有据可依”2013年6月8日成都商报电子版核心提示从去年6月首个在成都亮相的COCO金沙至今，一年时间，蓝光COCO系产品已经风靡成都，成为成都楼市青年置业的范本。
“每一个想在这座城市买房的青年，都要看一看蓝光COCO的产品。
”COCO系产品的核心价值到底是什么，已经成为时下行业讨论最热的话题之一。
蓝光COCO系到底有何魅力，能够吸引全成都置业青年的关注。
《中国（成都）青年住宅发展白皮书》以目前在全国掀起品质刚需热潮的蓝光COCO 为蓝本，对COCO系列楼盘展开深度解剖、分析，通过《白皮书》的发布力求为行业提供一整套最具价值的开发理念和发展标准。
除了蓝光地产提供全力支持外，中国房地产主流媒体联盟更是邀请国内权威地产机构，对蓝光COCO系列产品展开深入剖析，最终梳理成今天见报的九大价值标准。
仔细梳理蓝光COCO系产品从建筑的硬件投入到物业的软性服务，从项目的选址到后期生活配套规划，发现蓝光COCO系产品已有一套完整的标准。
今天我们将通过《白皮书》的发布首次对“COCO的九大价值标准”进行梳理，《白皮书》的发布就是希望客观归纳、描绘出一个高品质城市刚需住宅必须具备的所有条件。
1.地段标准不在主城区不能叫品质刚需COCO系社区均位于市中心30分钟生活圈内，并按照国际都市生活标准与城市中心点的直线距离控制在10公里范围，社区步行10分钟可到达区域或城市商业中心。
在项目的选址上，蓝光COCO系产品严格遵守一条铁律，“不在城市中，不能叫COCO”，而这也是蓝光COCO系产品与目前成都市场上在售的其他刚需项目最大的区别。
仔细梳理蓝光目前已投入市场的COCO系产品，无一不是位于主城区之中，且位置绝佳。
COCO金沙、COCO锦绣、COCO蜜城、COCO时代、COCO国际，加上上周末才亮相完全按COCO 标准打造的蓝光·东方天地，蓝光COCO系产品布局已经占据了城市居住最核心的几大板块。
蓝光地产：以市场化基因引领创新
蓝光地产:以市场化基因引领创新一家来自西部的房企，何以能够一、两年时间跃升为全国新一线房企？既没有资本市场强力支撑，又面临当前楼市“新常态”格局，这是蓝光地产抛给国内地产界待解的一个谜团。
熟悉蓝光地产的业内人士都知道，蓝光地产早在几年前就已萌生了全国化的野心，但发展一度并不顺利。
不过，近两年来，蓝光地产异军突起，蓝光地产集团总裁张志成曾给出的解释是“市场化生存”。
从触网后推出“生活家系统”，到打造互联智能社区，再到蓝途计划以及最新的“i5生活平台”，蓝光地产正在创造房地产行业多项第一，“创新驱动”成为该公司的一大特征。
尤其是随着“新常态”、“新生活”、“新蓝光”战略的出炉，蓝光地产快速突围的内在轨迹越来越明晰，顺应市场变化，以客户需求为导向，加速产品结构调整，以更为丰富的产品类型满足市场多元需求。
如今，全国楼市大洗牌。
然而，这一新格局却给予了具备强大市场化基因的蓝光地产一次新机遇。
创新驱动“新蓝光”从早期起家于社区商业，蓝光地产已领跑成都市场。
回顾玉林生活广场、香槟广场、蓝色加勒比广场等早期的商业项目，从平常火爆的客流量及翻了数倍的回报率，足以看出蓝光商业运作的成功。
不过，蓝光地产并不满足于此。
去年，蓝光地产再度回归社区商业，率先推出了新一代的“红街”模式。
与之前相比，这次蓝光地产看到了城市综合体泛滥之后商业运作模式上的短板和新商机。
“红街”模式即为“LCP商业模式”，其中L(LEISURE)意为休闲，从城市特点及消费需求出发；C(CENTRE)意为中心，“红街模式”必选成熟高端居住中心；P(PARK)即公园，蓝光COCO红街在最适合休闲的开放式商业基础之上，引入公园式景观体验，享受型的消费体验。
如今，蓝光地产红街模式早已布局成都多个地产新项目，试图向全国其他已进驻的城市快速落地。
与创新社区商业相比，蓝光地产在住宅地产上投入的精力似乎更多一些。
2012年，蓝光地产以“COCO系”青年刚需产品打响成都楼市，因其灵活的可变户型和最大化的实用面积，迎合了刚需市场的热烈追捧，其销售额也直线上涨，一举成为成都楼市的一支劲旅。
蓝光coco国际
蓝光coco国际：城市发展与商业创新
CREATE TOGETHER
DOCS
01
蓝光coco国际项目概述
蓝光coco国际项目背景及地理位置
01
蓝光coco国际项目位于繁华商业区
• 周边有多条主要交通干道交汇
• 邻近购物中心、五星级酒店等高端设施
• 周边居民区密集，人流量大
02
项目占地面积约10万平方米
• 总建筑面积约50万平方米
• 由购物中心、写字楼、酒店等多业态组成
03
项目旨在打造一站式购物中心
• 满足消费者购物、休闲、娱乐等多种需求
• 为城市居民提供高品质的消费体验
蓝光coco国际项目总体规划与目标
项目总体规划为现代化商业综合体
• 融合绿色建筑、智能化管理等设计理念
• 预计2021年完成招商工作
⌛️
项目营销推广活动已全面启动
• 通过线上线下多种渠道进行宣传
• 提升项目知名度和关注度
02
蓝光coco国际项目所在城市发展分析
城市经济发展现状与趋势
城市经济呈现稳步增长态势
城市经济发展潜力巨大
• 近年来GDP保持高速增长
• 地理位置优越，交通网络发达
• 产业结构不断优化，服务业占比逐年提升
Docs
• 拥有丰富的旅游资源和文化底蕴
• 政府大力发展战略性新兴产业和高端制造业
城市人口增长与消费需求
城市人口持续增长
城市居民消费需求旺盛
• 近年来常住人口稳步增加
• 随着收入水平的提高，居民对高品质、个性化的消费需
• 人口结构不断优化，消费能力不断提升
求不断增长
蓝光coco时代项目分析报告
120-199平米 50-127平米 51-104平米 53-69平米
产品Swot分析 优大于劣 机会多于威胁
S
①地段优越、②交通发达 、
③市场需求量大 、④总价低、
⑤街区商业、⑥物业管理完善
W
①成本高、 ②小户型设计同质化、
③车位不足、 ④容积率较大
O
①政府北进方针、 ②三大成熟商圈、 ③开发商品牌路线
商业产品
含商铺2万多㎡ 商业街和下层式广场8000多㎡
总体3万㎡的商业建筑面积，包括底商商铺2万多㎡、 商业街和下层式广场8000多㎡； 潮流主题店+风情餐饮街+时尚娱乐场+社区街铺 招商情况：30%自持 其余统一招商 正在洽谈星巴克、 肯德基等主力店 营销策略：3-4月签收诚意金
5月中旬开盘 预售面积：30㎡ 60㎡ 120㎡ 预售价格：一层8万/㎡ 二层5万/㎡ 预售回报率：6-7%左右
中青年刚需置户为主
客群来源：主要来源于成都本地与城东北区域，有部分客户来自二线城市（绵阳、南充、达州等） ，以中青年刚需置户为主，年龄大概集中在25-35岁之间；
置业看法：建设路地段已达成熟，而附近楼盘户型总价较高，远远超过刚需客户总预算的范围，然 而COCO产品低总价、户型面积紧凑实用、周边配套齐全、交通便利和品牌效应等性价比高特点，迎
合刚需青年客户需求。
客户评价
随机采访三位人士 普遍预期评价高
购房人士：苏同学 大学就在附近，方便就学，而且环境也很适合单身女 生居住，家里人出资购买。
置业顾问：常先生136****7652 coco系列开盘销售都很不错，投资或者自住都具有很
二期一批次推出㎡小户型
C1型
C2型
C3型
蓝光颠覆传统开发定律
蓝光颠覆传统开发定律coco系列快销成都2011年“最严楼市调控”实施以来，中国房地产行业陷入空前危机，其所需资金大、开发周期的特点给困境中的房企带来更大的开发风险，而成都本土房企老大蓝光地产通过旗下的COCO系列彻底打破了房地产开发的“风险魔咒”，COCO系列以其精准定位、快速开发的特点走俏成都，成为成都楼市的又一传说。
精准定位成都青年追捧“COCO系列”蓝光COCO系列主要针对成都刚需青年，其产品普遍地理位置优越、开发周期短、产品户型设计更加适合全家使用，而其较短的开发周期带来了售价低于周边项目均价的福利，自推出以来即热销不断，受到了成都人的追捧。
位于成都西2.5环的COCO蜜城由于其优越的地理外置、实用的户型设计、低于均价的售价一经推出就受到购房者的关注，每次推盘必引起抢购狂潮。
11月17日蓝光COCO蜜城向购房者推出2、4号楼，其中2号楼为1+1城市小叠墅，4号楼为60-80平米户型。
开盘销售均价9535元/平米，当天城市小叠墅即刻售罄，只余部分63-69平米平层户型，创造了半个小时销售1.5个亿，平均25秒一套房的纪录。
百日内连拿四地蓝光COCO模式席卷成都2012年的土地市场是在蓝光出手拿下今年手中的第一块地开始的，而在其后短短的一百天时间内蓝光再次在土地市场出手，拿下青羊区四威南路和大丰两个地块。
不远处即为蓝光之前拿下的府青路和金沙地块。
而在土地拍卖现场，正在现场拿地的负责人就已表示会将新拿土地为“COCO系列”添新成员，“在蓝光的全国化战略中，我们一定要集中做大成都；蓝光产品线涵盖刚需、高端、文旅等多条战线，但蓝光的核心竞争力是高周转的快销战略，调控的政策方向既然是鼓励刚需，那蓝光就要坚持‘刚需在哪里，我们就在哪里。
’”杨铿曾表示。
而蓝光地产总裁郭勇也曾明确表示，蓝光地产今年的战略计划中，刚需产品比例将不低于75%的比例。
要说2012，什么最热，是刚需最热，要说2012什么最火，要属蓝光最火。
地产软文-月底紧急加推河景房,再度震撼无悬念
首批400套售完，81平方米新产品亮相蓝光·东方天地：月底紧急加推河景房，再度震撼无悬念核心提示上周六，位于东2.5环内，沙河畔的蓝光·东方天地开盘。
当日就售出400套房源，销售额2.6亿，吸引上千名购房者到场抢购。
不过对于没有在东方天地的首轮东二环刚需风暴中抢到理想房源的购房者来说，本月底他们将再度迎来新的入手时机。
据了解，蓝光·东方天地将在本月底推出第二批次房源，在之前52平米两房、66平米三房的基础上，新批次的房源将增加81平米三房的新产品。
东方天地真正通过整合和优化城市资源，打造城市休闲消费中心，为业主创造了住在城东的大生活。
50万住进东2.5环内，仅有东方天地据了解，东方天地首批次房源建筑面积均价大约一万元左右。
但通过更加紧凑的户型设计，东方天地以50万元起的价格，真正实现了让城市的青年人能以更低价格住进东二环的梦想。
去年蓝光地产推出的COCO系，让成都有了第一个专属于城市青年的居住品牌，吸取COCO系产品成功的经验，在打造东方天地上，蓝光对于刚需产品再一次进行了大尺度的创新。
52平米两房，66平米三房的户型信息一经公开，就在购房者中炸开了锅，因为在东方天地所在的区域内，这样的产品的确非常罕见。
在目前的成都，能够以50万的价格入住东二环，在过去几乎是不可想象的事情。
而东方天地就成功做到了这一点。
为何仅有蓝光能够做到？熟悉蓝光的业内人士分析说，蓝光对于COCO系的很多产品标准，在东方天地的住宅上也同样适用，选择城市主流地段，打造主流产品，满足青年居住群体的需求。
青年群体的居住需求是什么？蓝光地产项目负责人说，蓝光也做过很长时间的了解，进行过很细致的分析，对于这些追求时尚和个性、生活节奏快、思维敏捷的年轻人，要做他们喜欢的产品，就必须符合他们对生活的这些要求。
所以从一亮相，东方天地就打出的是一张时尚牌。
追求刚需产品极限，蓝光影响力再度震惊业内无论是52平米两房还是66平米三房，或者是即将入市的81平米三房。
四川蓝光地产coco系列产品线研究
春江花月、香槟广场、郁金香广场、 首次开发城市综合体、住宅、主题商业项 君悦领地 等 目。 凯丽系列、富丽系列、雍锦湾、香 碧歌庄园、紫檀山、观岭国际 花满庭、十里蓝山、香江国际等 集中开发住宅项目，并且研发出了凯丽系 和富丽系两类产品，首次开发高尔夫别墅 项目。 蓝光进驻南充、重庆等城市，产品以电梯 为主，少量别墅产品。
1 发展愿景 3
核心理念
立志成为世界级的城市运营商。
客户满意是蓝光的第一目标，尊重和关心员 工的个人利益。
2 企业使命 为客户提供高品质的产品和服务；用稳健 和创新推动企业不断发展从而为所有利益 相关方创造持续的价值。
企业文化特征
4
企业宗旨
用心建筑生活。
企 业 文 化 B R c 含 义
B—Blue（蓝色）——表达了尊重生 命的人本精神 R—Real estate（地产）——表达 蓝光成为世界级房地产开发商的理想愿 景 C—Customer（客户）——一切以 客户为尊
文化主线： 企业以人为本、用创新 推动发展、以客户价值 为导向的房地产开发企 业
企业背景
蓝光地产企业文化
蓝光地产以“尊重和关心员工个人利益”为核心理念，集团建立蓝光培训学院紧密围 绕公司战略，以培养蓝光人才为己任，努力实现企业和员工的共同成长、共同发展，加强 员工价值与企业价值的提升，形成具有自身特色的人才培养模式。
杭 州 办 事 处
监 察 审 计 部
法 律 事 务 部
绵 阳 公 司 绵 阳 项 目 部
峨 眉 文 旅 公 司
重 庆 公 司
十 里 蓝 山 项 目 部
北 京 公 司
峨 秀 湖 项 目 部
圣 菲 项 目 部
观 + 岭 项 115 目 项 部 目 部
长沙coco蜜城项目商业定位及招商运作策略方案
文件标题：长沙 COCO 蜜城 项目商业定位及招商运作 策略方案 文件编号： 文 件 管 理 记 录 报出：2013.11.26 批复： 发放：
董 事 长 审 批：
公司文件（ ）
文件类别： 公司档案（√）
（2013）11-76号
主办单位：商业策划中心 发放范围：
2、项目缺乏核心主力店带动商业销售和后期招商运营问题
解决方法：
1、因住宅已开始销售，建议招商尽快介入签订主力商业意向性协议，阶段自持主力店签订框架协议，为销售宣 传和形象定位打造基础，提升住宅和商业价值。 2、主题风情街引入主力店或优质品牌商家的节点可根据商业交付时间，采取阶段性自持方式，力保商业主题的 成型，和整体商业的造活。 3、商家引入符合前期业态规划布局，以更好的呈现主题定位，并根据具体情况及时补位。
商业地产运营管理事业部
二〇一三年十一月二十六日
编制说明
为了有效支撑长沙COCO蜜城项目相关工作顺利推进，实现项目销售及财务目标 的达成，本报告通过对项目商业的定位、业态规划、招商策划及计划、运作策略提出 专项解决方案，实现对项目商业价值体系的构建，从而有力促进住宅、商业销售目标 及溢价的实现和后期商业运营的造活。
栋建筑面积 栋计容面积 商业面积 17760.69 17656 783.21 18245.15 16560.03 7215.37 915.09 0 288.98
7557.55
8999.36 1281.15 877.59 1321.97 883.32 794.5 600.8 808.5 1346.69 520.8 401.73 651.59 85722.1
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解密蓝光雍锦系的22条源代码
与中国传统文化碰撞，用讲故事来卖产品。
蓝光雍锦系全国大动作之后，让业界眼前一亮——蓝光发力高端，逼格是做足了。
从合肥雍锦半岛开盘当日联排售罄，到成都雍锦王府在金沙遗址的高调发布，从话题至实战上，蓝光雍锦系在刚刚过去的4月均赚了个盆满钵满。
蓝光转攻改善市场，一方面与当前市场改善需求入市，刚性需求趋于饱和有关，同时亦是蓝光在登录资本市场后，在产品系的丰富性上出于战略层面的新考验。
而从目前已经在全国亮相的各大雍锦系产品身上，外界看到的多是蓝光转型高端路线后，一系列营销思维的升级换代。
业内人士不禁要问：蓝光产品本身有何转变？较之蓝光最为人所知的COCO系产品有何提升？雍锦系能被市场接受吗？带着疑问，锐理调研员亲赴合肥、南昌、苏州、成都四地对蓝光今年转型后的主打力作——雍锦系进行实地调研。
什么是雍锦系的22条源代码？锐理从共性、创新、个性三个纬度解读蓝光雍锦系。
七重共性：高低配置中魂西韵1客群定位：社会各阶层精英蓝光产品研究院认为，城市人口的支付能力与其收入、年龄成正相关，并因此将目前的市场需求分为6个层次，即：刚需、刚改、改善、再改、豪改及TOP级。
其中，改善与再改客群是蓝光转做高端住宅市场后的主战场。
据蓝光统计，这部分客群占市场的比重为35%，囊括了城市中的政商文儒客群，他们在购买力上具备“溢价”实力。
由需求反推产品，不难得出市场已对蓝光产品的溢价能力提出了新要求，雍锦系便在此时应运而生。
2产品标准：D-E级别对应这六个需求层次，蓝光将其住宅产品进行全新分级：A级对应刚需，专做首置人群，B 级对应刚改，在上一级产品定位上纳入投资客群，此二类产品将延续蓝光最为成熟的高度标准化开发理念，用快速开发加高周转锁定中、低收入家庭对住房的基本需求。
比如已获得市场较高认可度的蓝光COCO系。
而针对具有溢价实力的客群，蓝光C级产品专做改善客群，D级产品做再改客户，前者立足每位“家庭成员”间的生活享受，后者更强调主人的“社交身份”认同感。
商业中的民生之道
商业中的民生之道“民生”一词最早出现在《左传·宣公十二年》，所谓“民生在勤，勤则不匮。
”这里的“民”，就是百姓的意思。
而《辞海》中对于“民生”的解释是“人民的生计”，老百姓的生活来源问题。
“在现代社会中，民生和民主、民权相互倚重，而民生之本，也由原来的生产、生活资料，上升为生活形态、文化模式、市民精神等既有物质需求也有精神特征的整体样态。
民生问题伴随着我过几千年，也是历代统治者最为重要的考虑因素之一，在当今社会，市场经济迅猛发展，民生问题更是政府机构和各个企业关注的板块。
民生投入更是好不热闹。
众多企业中，成都著名实业企业四川蓝光实业集团有限公司（蓝光地产）以关注民生强势出现在大众的眼里，置身慈善，民生地产开发投资，将民生之道运用的伶俐尽致。
蓝光为什么选择民生地产？———想买房的买不起，买得起的限购不能买，楼市供求错位亟待破题民生是什么？就是广大民众的衣食住行。
随着生活品质和居民收入的不断提高，住房问题尤其是城市居住、舒适的居住、低门槛的居住，已经成为当下城市里民生最为关注、蕴含更多社会矛盾的城市难题。
“房地产房价虚高表明当前楼市投资过剩，但与此同时，还有大量的城市人口因结婚生子迫切地需要住房，一方面是投资过剩导致建成的住房大量空置，但大量城市消费者尤其是年轻人买不起房，显然我们的楼市出了比较严重的问题。
”一位地产专家明确表示，当前楼市的深层次问题是供需严重错位，楼盘众多但住房需求最旺盛的年轻人却买不起房，即便买得起也是远郊房，上下班及日常生活很不方便，在中国房地产市场进程中，在利润最大化的楼市游戏规则里，年轻人群体、中低消费群体的住房需求一直没得到重视。
楼市宏观调控显然改变了之前的现状，蓝光地产COCO系产品的适时推出和轰动性成功，恰好说明住房市场不能脱离其居住本质，房子用来投资而不用来居住、房屋需求最旺盛的消费者但买不起房，只能说明这不是一个健康理性的楼市。
“COCO金沙、COCO时代、COCO 蜜城及锦绣城、金楠府等蓝光今年推出的楼盘个个热销，首次购房的比例高达80%以上甚至更高，住房需求最旺盛的年轻人在蓝光这里得到了充分的尊重，蓝光彻彻底底就是为居住者造房。
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蓝光大讲堂
• 面对全体员工开放，以传播思想、开阔视野为基本原则，引入行业一流专 家进行讲座、互动，促进员工对新思想、新材料、新技术、新形势的了解， 提升员工队伍综合素质，关注员工身心健康、调试工作状态，目前已形成 先进管理思想、名企案例、员工健康等系列课程。
• 通过体验、授课、传帮带以及发放标准 教材等方式，促进新员工融入蓝光文化 氛围，促进员工职业素质的提升和职业
集 中 采 购 部
供 应 商 服 务 部
总 裁 办 公 室 昆 明 公 司
颐 明 园 项 目 部
人 力 资 源 部
企 业 管 理 部
信 息 管 理 部 观 岭 公 司
都 江 堰 项 目 部
资 本 运 营 部
资 金 管 理 部
公 司 业 务 部
会 计 管 理 部
预 算 管 理 部
计 划 管 理 部
成 本 管 理 部
1、 2009年，蓝光携手云南 白药开发昆明项目，同时进 军重庆、自贡。 2、2010年，北京拿地，计 划作为第二总部；同时在四 川绵阳拿下近47亩住宅用地。 3、2011年，在浙江嘉兴、 四川遂宁拿地。 4、推出蓝光CRM人居工程 十大保障体系。
经历20余年的发展，蓝光和骏已形成以住宅开发为主，商业地产开发为辅，逐步涉足旅游地 产等多元化发展的产品开发思路。同时，公司亦形成立足成、渝、昆为核心的西南经济圈， 覆盖华北、华东、华中的战略布局。
各阶段主力产品 1990-2004：社区商业、专业市场 2000-至今 ：物业管理、不动产经济 2004-2008：高密度住宅地产 2008-至今：高端住宅、产业地产 2009-至今 ：多元化产品、综合项目
企业发展第三阶段 （2008年-至今） 企业发展第二阶段 （2004-2008年） 快速发展期 正式涉足住宅开发 标准化制、薄利多销
春江花月、香槟广场、郁金香广场、 首次开发城市综合体、住宅、主题商业项 君悦领地 等 目。 凯丽系列、富丽系列、雍锦湾、香 碧歌庄园、紫檀山、观岭国际 花满庭、十里蓝山、香江国际等 集中开发住宅项目，并且研发出了凯丽系 和富丽系两类产品，首次开发高尔夫别墅 项目。 蓝光进驻南充、重庆等城市，产品以电梯 为主，少量别墅产品。
城市的选择上蓝光BRC以大成都作为重点，辐射四川二线城市投资， 除此之外，逐渐开始在国内一些经济繁荣重点城市投资布局。 蓝光 进驻 城市 情况
进驻城市
北京 重庆 昆明 成都、绵阳、自贡、 遂宁、南充、峨眉山 杭州、苏州、无锡
山东
湖南 湖北
青岛
长沙 武汉
产品线分析
产品开发区域及建筑类型
产品发展史
2009年以前，公司开发区域主要集中在大成都范围，物业类型从以商业开发为主逐 步转化为以住宅开发为主；09年后，开始向省内二三线城市（南充、自贡等）及沿海发 达地区进行战略布局；从住宅产品线看，蓝光BRC于2010年开始起涉足高端、精装产品 线研发，同时，蓝光BRC亦从2010年起进入旅游地产的开发领域。
2006～2008
成都
2009
成都/南充/重庆/ 电梯/别墅 绵阳 成都/自贡/峨眉 山市/北京/昆明 成都/遂宁/嘉兴 高层/精装房/度假社区
投资发展中 心
审计法务中 心
产 品 策 划 部
营 销 管 理 部
品 牌 媒 介 部
C R M 部
成 都 分 公 司 成 都 各 项 目 部
创 意 管 理 部
精 装 修 管 部
理
总 工 办
安 全 质 监 部 南 充 公 司
香 江 国 际 项 目 部
招 标 管 理 部 自 贡 公 司
贡 山 壹 好 项 目 部
1 发展愿景 3
核心理念
立志成为世界级的城市运营商。
客户满意是蓝光的第一目标，尊重和关心员 工的个人利益。
2 企业使命 为客户提供高品质的产品和服务；用稳健 和创新推动企业不断发展从而为所有利益 相关方创造持续的价值。
企业文化特征
4
企业宗旨
用心建筑生活。
企 业 文 化 B R c 含 义
B—Blue（蓝色）——表达了尊重生 命的人本精神 R—Real estate（地产）——表达 蓝光成为世界级房地产开发商的理想愿 景 C—Customer（客户）——一切以 客户为尊
时间
1993～2000 2001～2003 2004～2005
开发区域
成都 成都 成都
物业类型
商业/办公/步行街 商业/商住楼/专业市场 综合体/商住楼/住宅/ 商业 小高层/高层/别墅
项目
蓝光大厦、世纪电脑城、罗马假日 广场等 玉林生活广场、金荷花、蓝色加勒 比、金色夏威夷、海棠月色等
阶段特征
蓝光从成都起步，产品以商业、办公为主。 开始尝试专业市场开发模式，并且首次开 发商住项目，以小户型产品为主。
物 业 管 理
商 业 运 营
房 产 经 济
顾 问 咨 询
营 销 代 理
饮品研发、 生产、销 售
医药研发、 生产、销 售
住宅发展为主 商业开发为辅 战略发展核心 主体 最重要的利润 中心
企业背景
蓝光地产企业组织架构
蓝光和骏实业股份有限公司（蓝光地产集团）是蓝光实业下属控股公司，成立于1998年5月，主 要负责住宅开发，包含和骏实业、和骏投资、和骏咨询、蓝光文旅，下属项目子公司共计15家。2013 年，蓝光地产集团销售业绩突飞猛进，销售面积全国排名第27位，销售合同金额全国排名第35位。同 时，经权威部门认证，蓝光地产集团综合实力位居中国房地产业百强排名第28位。
文化主线： 企业以人为本、用创新 推动发展、以客户价值 为导向的房地产开发企 业
企业背景
蓝光地产企业文化
蓝光地产以“尊重和关心员工个人利益”为核心理念，集团建立蓝光培训学院紧密围 绕公司战略，以培养蓝光人才为己任，努力实现企业和员工的共同成长、共同发展，加强 员工价值与企业价值的提升，形成具有自身特色的人才培养模式。
产品线扩张 进军高端市场 产品多元化发展
1、 2010年推出公馆1881、 云鼎等高端项目。 2、2010年蓝光文旅成立， 全面启动高端旅游产业，都 江堰动漫城、金堂“大观岭” 度假项目地块均处于待动工 状态。
多角度运作 高端资源整合 自2009年起进行产品精细 化研究，注重企业文化经营。 2010年战略转变，系列营 销动作面向全国展开，从硬 件设施到软件服务均以体现 其高端价值为主。
1
经理人管理培养提升班
• 发掘和培育有管理潜质的员工，为学员量身定制培训课程，全方位的弥补 管理知识、领导艺术、人力资源管理等知识和技能，为公司培养、储备更 多的优秀管理人员。
• 发掘和培养内部中、基层管理干部和新 任干部，提升管理素质和文化认同度， 培育职业精神和职业技能，建设管理人 才梯队，提升经理人综合管理能力。
1、2005-2007年，开发诺丁 山、雍锦湾、凯丽滨江等住宅 项目，销售额超60亿元。 2、2006年，蓝光换标BRC。 3、截止2008年8月，成功推 出了20余个住宅楼盘。
企业发展第一阶段 （1990-2004年） 起步发展期 投身小型商业 资本累积
1、1990年，蓝光实业成立， 92年首个商业项目建成。 2、2000-2004年，开发商 业项目近20个，总面积达 70万㎡，单个项目体量均在 20亩左右，利于消化。 单一的商业产品线 由商业地产起步，以传统休 闲生活广场定位，采取小体 量控制资金总量及资金链， 迅速回收资金。
中高端住宅密集开发 “蓝光文旅”是一种全新的政 企合作模式，所持项目业态复 杂、重资产特征明显、资金占 用率高。
住宅持续采取相对低价策略， 实现项目的快速运转，“标准 化复制、薄利多销、拿面积适 中口岸好的地”。
企业背景
蓝光地产全国战略布局
蓝光地产的扩张战略：充分发挥土地价值，以稳健精耕细作的开发模式，立足四川，发展西南（重 庆、昆明），并向北京、长三角等区域延伸。业务覆盖“以成都、重庆、昆明为核心的西南区域”、 “以北京、天津为中心的环渤海区域”、“以上海、杭州为中心的长三角区域”、“以武汉、长沙为中 心的长江中游区域”、“以西安、太原为中心的黄河中游区域”等五大区域，共计30余个大中城市。
至分公司。
学院对员工实行物质和精神激励，降低流失率；对外树立良好统一企业形象。
劣势分析：
庞大的后台管理：造成人利资源的浪费。
树状的组织结构：造成业务流程过长。 各个部门职能平行：造成企业无主力部门，像（万科：企业的主力部门为营销部
门；中海的主力部门为工程部）。
企业背景
蓝光地产企业信息平台
蓝光发展战略图：
北 京 四 川 昆 明 重 庆 武 汉 长 沙 青 岛
蓝光
1990年-2008年
杭 州
企业扩张路线
2009年
2010年
2012年
2013年
企业背景
公司最高权利、决策机构 公司高管层 公司一级中心 公司虚拟组织 董事会虚拟中心 行政关系
蓝光地产组织架构
股东大会
董事会
监事会
品牌及CRM委员会
公司建立了一系列的信息平台，满足日常业务运作的需要：
核心业务操作平台
充分发挥内外部资源的有效利用
辅助的基础平台
明源地产ERP系统（CRM）
明源成本管理系统 用友U870财务管理系统 宏景世纪人力资源系统（HR）
企业信息门户系统（EIP） 蓝光集团单点登陆系统（SSO） 蓝光集团活动目录（AD） 蓝光集团电子公文审批系统（ OA） 蓝光BRC网站蓝光集团会议视频
蓝光集团产业构成
和骏地产 （BRC）
和 骏 实 业 和 骏 投 资 和 骏 咨 询 蓝 光 文 旅 文化旅游 产业
品牌度的 提升 品牌形象 着力培育的利润中 心 稳定的现 金流 利润来源 中心 稳定的现 金流 利润来源 中心