2016年青岛楼市年中白皮书

2016年青岛楼市年中白皮书

一、政策篇：2016年中政策回顾青岛划区施策去库存利好多措并举

编者按：2016年上半年，一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声再起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定……

有人说，此时的楼市正站在分叉路口。青岛房天下特此推出2016年半中青岛楼市白皮书，本篇将重点回顾楼市政策以及青岛本地政策对市场的影响。

2016年已经过半，回顾过去的半年，青岛楼市持续升温。2016年的房地产政策种类繁多，涉及金融、公积金、税收、城建、土地等方面，其中比较突出的仍是的郊区去库存政策以及金融调控手段。哪些政策又实实在在的影响了2016年上半年的青岛楼市呢？

首套房认定宽松：首套房的认定由“市”变“县”（市、区）

自2月22日起，山东省契税缴纳的住房查询范围做出调整，首套房的认定由“市”变“县”（市、区）。以青岛为例，购房者在市南区有一套房，但是首次在市北区购买房产，契税缴纳时按照首套房标准执行。

政策影响：这是山东省对全国契税、营业税优惠新政加码的表现，将进一步鼓励、刺激改善性住房等需求。山东省的新政是在国家政策的基础上，扩大了首套房的认定范围，以“区”划分首套房的影响会比较大，受益人群也比较广，将进一步利好青岛市房地产市场，鼓励市民通过换房子或者买二套房来改善住房条件。

落户降低门槛60平米购房可落户黄岛、红岛

2月4日，黄岛区就出台了购房落户新政，规定在青岛市具有稳定经济收入的市外人员，在黄岛区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米（含60平方米）以上，取得不动产权证的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，都可在购房地申请落户；同时规定，购房落户黄岛区的人员登记常住户口满5年以上，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区和红岛经济区有合法固定住所的，可将户口迁入其合法固定住所。该政策有效期至2017年12月31日。

2月23日红岛也颁布落户新政，规定在青岛市具有稳定经济收入的青岛市外人员，在红岛经济区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米以上，取得不动产权证（含贷款购房取得的住宅房屋所有权证、房地产权证）的，本人及其配偶、未成年子女或者成年未婚子女，可在购房地申请落户。此外，也推进了市区户口自由迁移。新政自发布之日起施行，有效期至2017年12月31日。

政策影响：买房落户青岛，曾经的标准是所购房产要达到100平方米，如今办理落户的购房标准降至60平方米，购房成本几近减半。不仅如此，还为以后迁居落户主城区提供了保障条件，这无疑对“青漂”及外来置业者有着不小的吸引力。

即墨买房政府出资现金补助

4月21日，即墨市出台《关于促进房地产市场持续健康平稳发展的实施意见》（下称《意见》）中明确提出，将对购房给予补贴，凡是首次在即墨购买面积在90平方米以下商品住房的市民，每平米可获得50元的补贴。而对在即墨购买住房的硕士、博士等高学历人才，每平米住房分别可获得100元和200元补贴。补贴政策的有效期从4月15日开始，截至2016年12月31日结束。

政策影响：即墨出台购房补贴政策，正是考虑缓解新建住房库存压力，也是实施供给侧改革的一项具体内容。购房补贴政策，即墨并非首家，在山东省内至少有两个城市已有先例，邹城和寿光两地已经进入实施阶段。

金融政策：降准、下调首套房首付比、上调公积金存款利率、调整公积金缴存比例

2016年3曰1日，降准：普遍下调存款准备金率0.5个百分点。

2016年2月2日，央行下调首套房首付比：在不“限购”的城市，居民首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

2016年2月21日，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。

2016年4月15日，调整公积金缴存比例：适当降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的，予以调整，不得超过12%。

政策影响：首付比例下降至20%，使得刚需置业门槛更低，买房更容易了，购房时间前置，有利于进一步去库存。

税收政策：降契税、营业税、营改增

2016年2月22日，调整房地产交易环节契税：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

2016年2月22日，营业税优惠政策：90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税。

2016年3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少。

政策影响：降低契税的核心是鼓励购房者购买二套房，属于“精准式”刺激房地产市场。不难看出目前国家对于改善型购房的支持力度在加大，购买改善型房源的成本逐步降低，当下买房比以往拥有更多的优势。李克强总理曾表示，“营改增”之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。

鼓励农民工进城买房因城施策去库存

三四线城市为了去库存，制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房。除此之外，各地因城施策，不断加大去库存力度。

海南、河南、内蒙古、重庆：凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。

甘肃、福建、青海、河南：原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。

陕西、山西首套房最低首付20%；江西鼓励以租代售；江苏加大棚改力度；四川、黑龙江推“购房补贴”助推楼市；吉林省取消住房限购限贷；云南打出去库存“组合拳“；辽宁出“新15条“，全力去库存。

政策影响：一是落实享受基本公共服务的政策，特别是小孩上学；二是市县政府都出台了一些优惠政策，鼓励引导农民工进城购房；三是要努力解决农民工的就业问题；四是各个银行都是鼎力相助，都是主动作为，支持农民工进城买房。

限购限价多措并举加大楼市调控力度

一二线楼市高烧不退，各地纷纷采取限购限价等多种政策，不断加大楼市调控力度。

北京通州区商住限购，商业办公项目不再对居民出售。

廊坊首付比例不得低于30%；上海二套普通房首付不低于五成；深圳贷款首付比例最低4成，非深圳户口社保1年提高至3年。

苏州限定房价涨幅；南京发布"最严限涨令"，首套房认房又认贷；武汉、青岛下调公积金贷款额度；江苏要求落实差别化个人住房信贷。

政策影响：高热一线城市楼市短时间内降温。