法拍房专题培训课件
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过去三十年能跑赢印钞机的资产，只有2个： 第一加了杠杆核心区域的核心地产
第二极少数的科技型、前沿型、成长型的股票
在坐的，亲爱的，我们的客户做到了吗？
3
请永远不要与趋势为敌！
中国未来三十年的大趋势： 1. 前三十年“大破”，后三十年“大立”；重建道德，也就是重建文化；
重建生态。 2. 股权投资+投资创业者：投什么呢？从最激进的角度，未来十年中国最值
12
Thanks
13
1. 向开发商购买新房：
限购/限贷/价高/税低/期房---没利润
2. 通过中介购买二手房： 限购/限贷/价中/税多/收房简单---利润低
3. 司法拍卖盲拍（部分地）：不限购/限贷/价低/税多/收房复杂---利润高
4. 司法判归：
不限购/不贷/价低/税低/收房复杂---利润高
以上分析可以得出，在限购城市中法拍房包括判归房是投资房产的唯一途径。
法院拍卖房可靠吗？
法院拍卖的房产，房款是交给法院的，过户缴税流程都是去房产交易中心 办理的，所以交易过户安全可靠。
听说法拍房会拿不到房子？户口能清掉吗？
我们会首选收房没问题的房产参拍，也会优选没有户口的房产或者承诺迁 户口的参拍；另外，我们流出预算跟专业清房公司合作以防万一。
上海买卖房产必要的操作时间要多久？
4
房价会涨的真相---供需关系
5
房地产权利/债权/房产所有权/物权/抵押权
房地产权利，主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权 、地役权、抵押权和租赁权。上述权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利;
租赁权属于债权，其余属于物权。 债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无
得投资的是两方面。一个是投好的金融产品，第二是投好的股票； 3. 全球化的资产配置和优质的不动产投资：全球化的资产配置，很多有人到
美国去买房子，或者去欧洲买一个商铺，而真正的全球化资产配置应该是 交给专业公司打理的过程。 要安排一些对冲性的产品，这些产品不仅仅是买房子、买商铺那么简单，这 是全球性的一个资产配置，是我们需要学习的。 接下来就是优质的不动产投资。过去十几年，你在中国任何一个城市买的房 子都是对的，但是在今天，我们谁也不敢想这句话。一个城市的房子，值 不值得购买，是由很多因素决定的。 首先，要考虑这个城市在未来的三到五年内，它的人口是流出的还是流入； 第二，这个城市过去几年的工业产值是增长还是降低，第二产业和第三产业 的比例是怎么调整的； 第三，这个城市过去几年和未来几年，土地出售是不是理性的，库存量是多 少，也要考虑； 第四，这个城市政府施政效率是高还是低，公共配套到底怎么样。
8
投资法拍房的流程
找到投资顾问
投资预算
购买定向基金 或入合伙企业
选中参拍房
机构交拍 卖保证金
由机构派人参拍
未拍 中
临界价 内拍中
缴房款到法院 等法院执行裁 定书等文件 审税
缴税过户 拿到物权证
找中介挂 牌出售
收房
网签卖出合同 收定 审税
收首付缴税过户
交房收尾款
投资人结本续投 9
投资法拍房提问要点
关的人作为或者不作为。因此，债权又被称为“对人权”、“相对权”。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配
物的权利，所以又被称为“绝对权”。物权的权利人享有物权，任何其他人都不 得非法干预。物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此，物权又被 称为“对世权”。 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权;有两个以上物权的，优 先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权， 其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上 依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使 用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权 是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物 依法享有优先受偿的权利。
法拍房
诚意持家，正心积财---法拍房
过去二十年的个人财富现象
1986年，1万元相当于现在的280万，在上海，当时可以参加房改买下 住房，大约面积70平米，目前市场价大约是500万。
过去十年投资房子最赚钱 2016-10-18 来源：理财国家周刊
东方证券总裁兼首席经济学家，陆家嘴沙龙理事会秘书长 邵宇
ຫໍສະໝຸດ Baidu开发商低价房（俗称关系房或折扣房）
这类房产是限购的，所以我们选择不过户，要求开发商在约定期限内直接 过户给我们卖出的客户，差价税我们承担。
市场上个人二手折扣房？
这类房屋只要是个人业主要钱救急，我们按正常买卖流程购房再出售，从 而达到盈利目的，现阶段机会很少。
11
上海长达佳苑案例分析
80%
楼盘均价3.3万/平米 长达佳苑案列介绍
正常单次买卖需要2-3个月，投资房产买卖操作两次，需要6个月。
最坏的可能是什么？
法拍房买进后，最坏的可能是受到突发新政，无法再卖出，最后有限合伙 公司代持人只能暂时持有该房产，等到新政期限后再卖出。俗话说就 是，最后房子在你手里。
10
投资法拍房的合伙企业还能投类似的什么
法院判归
法院对债务人房产资不抵债后直接将债务人房产判决过户给债权人，这时 候判归人过户税费会比司法拍卖税费略低，价格也是由法院与购买人 谈定，所以我们会争取这类房产的交易。
6
物权在手，优先无忧
抵押或质押权只是他项权利---是他物权，而物权是自物权，是绝对权。 实现抵押权的时候是要通过诉讼的，而自物权实现只需要自我保护权
利或凭登记证明向执法机关申请执行。 物权还能享受和承担该物升值和贬值的权利和风险，这是其他权利没
有的。
房地产/股票都可具有物权。
7
投资房产（住宅）的途径和利弊相对分析
第二极少数的科技型、前沿型、成长型的股票
在坐的，亲爱的，我们的客户做到了吗？
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请永远不要与趋势为敌！
中国未来三十年的大趋势： 1. 前三十年“大破”，后三十年“大立”；重建道德，也就是重建文化；
重建生态。 2. 股权投资+投资创业者：投什么呢？从最激进的角度，未来十年中国最值
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Thanks
13
1. 向开发商购买新房：
限购/限贷/价高/税低/期房---没利润
2. 通过中介购买二手房： 限购/限贷/价中/税多/收房简单---利润低
3. 司法拍卖盲拍（部分地）：不限购/限贷/价低/税多/收房复杂---利润高
4. 司法判归：
不限购/不贷/价低/税低/收房复杂---利润高
以上分析可以得出，在限购城市中法拍房包括判归房是投资房产的唯一途径。
法院拍卖房可靠吗？
法院拍卖的房产，房款是交给法院的，过户缴税流程都是去房产交易中心 办理的，所以交易过户安全可靠。
听说法拍房会拿不到房子？户口能清掉吗？
我们会首选收房没问题的房产参拍，也会优选没有户口的房产或者承诺迁 户口的参拍；另外，我们流出预算跟专业清房公司合作以防万一。
上海买卖房产必要的操作时间要多久？
4
房价会涨的真相---供需关系
5
房地产权利/债权/房产所有权/物权/抵押权
房地产权利，主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权 、地役权、抵押权和租赁权。上述权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利;
租赁权属于债权，其余属于物权。 债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无
得投资的是两方面。一个是投好的金融产品，第二是投好的股票； 3. 全球化的资产配置和优质的不动产投资：全球化的资产配置，很多有人到
美国去买房子，或者去欧洲买一个商铺，而真正的全球化资产配置应该是 交给专业公司打理的过程。 要安排一些对冲性的产品，这些产品不仅仅是买房子、买商铺那么简单，这 是全球性的一个资产配置，是我们需要学习的。 接下来就是优质的不动产投资。过去十几年，你在中国任何一个城市买的房 子都是对的，但是在今天，我们谁也不敢想这句话。一个城市的房子，值 不值得购买，是由很多因素决定的。 首先，要考虑这个城市在未来的三到五年内，它的人口是流出的还是流入； 第二，这个城市过去几年的工业产值是增长还是降低，第二产业和第三产业 的比例是怎么调整的； 第三，这个城市过去几年和未来几年，土地出售是不是理性的，库存量是多 少，也要考虑； 第四，这个城市政府施政效率是高还是低，公共配套到底怎么样。
8
投资法拍房的流程
找到投资顾问
投资预算
购买定向基金 或入合伙企业
选中参拍房
机构交拍 卖保证金
由机构派人参拍
未拍 中
临界价 内拍中
缴房款到法院 等法院执行裁 定书等文件 审税
缴税过户 拿到物权证
找中介挂 牌出售
收房
网签卖出合同 收定 审税
收首付缴税过户
交房收尾款
投资人结本续投 9
投资法拍房提问要点
关的人作为或者不作为。因此，债权又被称为“对人权”、“相对权”。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配
物的权利，所以又被称为“绝对权”。物权的权利人享有物权，任何其他人都不 得非法干预。物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此，物权又被 称为“对世权”。 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权;有两个以上物权的，优 先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权， 其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上 依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使 用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权 是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物 依法享有优先受偿的权利。
法拍房
诚意持家，正心积财---法拍房
过去二十年的个人财富现象
1986年，1万元相当于现在的280万，在上海，当时可以参加房改买下 住房，大约面积70平米，目前市场价大约是500万。
过去十年投资房子最赚钱 2016-10-18 来源：理财国家周刊
东方证券总裁兼首席经济学家，陆家嘴沙龙理事会秘书长 邵宇
ຫໍສະໝຸດ Baidu开发商低价房（俗称关系房或折扣房）
这类房产是限购的，所以我们选择不过户，要求开发商在约定期限内直接 过户给我们卖出的客户，差价税我们承担。
市场上个人二手折扣房？
这类房屋只要是个人业主要钱救急，我们按正常买卖流程购房再出售，从 而达到盈利目的，现阶段机会很少。
11
上海长达佳苑案例分析
80%
楼盘均价3.3万/平米 长达佳苑案列介绍
正常单次买卖需要2-3个月，投资房产买卖操作两次，需要6个月。
最坏的可能是什么？
法拍房买进后，最坏的可能是受到突发新政，无法再卖出，最后有限合伙 公司代持人只能暂时持有该房产，等到新政期限后再卖出。俗话说就 是，最后房子在你手里。
10
投资法拍房的合伙企业还能投类似的什么
法院判归
法院对债务人房产资不抵债后直接将债务人房产判决过户给债权人，这时 候判归人过户税费会比司法拍卖税费略低，价格也是由法院与购买人 谈定，所以我们会争取这类房产的交易。
6
物权在手，优先无忧
抵押或质押权只是他项权利---是他物权，而物权是自物权，是绝对权。 实现抵押权的时候是要通过诉讼的，而自物权实现只需要自我保护权
利或凭登记证明向执法机关申请执行。 物权还能享受和承担该物升值和贬值的权利和风险，这是其他权利没
有的。
房地产/股票都可具有物权。
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投资房产（住宅）的途径和利弊相对分析