房地产精细化管理指南

内 容
符合性 评审
满足设计技术措施要求
图纸
蓝图 电子文件
完整体
计算书
预留专业间的信息接口
综合性 评审
投资控制 缺陷防范
限额设计指标 投入与产出比选
功能缺陷 风格不协调 专业交叉出错
设计市场现状分析图
企业分类 经营理念
知名设计事务所 甲、乙级设计院 炒更一族
方案创新能力强 施工图实施能力偏弱 设计质量较高 创新能力一般 复制能力强 质量参差不齐
外部管理合作关系图
概念设计
施工图审查
开
建筑设计
发
地质勘察
总图、建筑 结构 水、电、暖通 消防 人防
商 设计监理
土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理
专项设计
表示合同关系
装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明
公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等
质量控制
关键控制点
施工配合承诺
设计深度
控制要素
用户变更：初期/中期/晚期变更
技术配合
概念设计与施工图设计 平行发包专业交叉配合
设计技术管理——“五图一书”
项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 住宅规划设计指标图 住宅节能设计控制图 项目赢利模式建议书
完整性 广义质量
装修标准与施工发包的矛盾 装修标准与施工图审查的矛盾
功能缺陷、感观缺陷 设计浪费、保守 风格不协调
设计发包操作建议书
发包模式
平行发包 分段发包
专项设计
概念设计 施工图设计 深基坑支护
内
合同组成
合同文本
二次深化设计：外立面、幕墙、门窗
容
合同附件
设计任务书
设计人员更换
设计承诺书
限额设计承诺
文化内涵
经营哲学 管理导向
企业发展：成长速度/成长管理 价值分配：股东/员工/合作者/
客户利益分配
重结果/重过程
对员工的基本假设
内 容
文化特点
老板文化>团队文化 -4
团队文化>老板文化
文化功效
导向作用：引导员工看什么?怎么看? 凝聚作用：告诉员工想什么?怎么想? 规范作用：规范员工做什么?怎么做?
绩效管理白皮书
以创新作为核心竞争力 以品牌和市场份额保持领先地位 以服务赢得客户 以低价获得任务
内容
内部管理
管理的差异 -5 设计师的职业操守
设计质量管理分析图
管理依据 过程管理
法律 合同
技术规范 技术措施 开发商：施工图作业指导书 设计院：设计要求调查问卷
内
中间成果
控制经济技术指标 -6
容
满足功能外观要求
管理冲突
企业管理的新主张——“五图一书”
管理组织参考图 管理需求分析图 管理目标控制图 管理水平测试图 管理文化剖析图 绩效考核白皮书
管理组织规划图
空间跨度 单项目管理
管理跨度
多项目管理
当地运作 异地运作
依据
内 容
发展愿景
行业跨度 品牌建设
多元化经营 品牌连锁
企业战略
选择
专业化 -1
市场化
专业外判：设计/施工/监理/营销/物管 专业顾问
内容
观察 旁听 了解 访谈
管理水平测试图Hale Waihona Puke Baidu
技术管理 成本管理 沟通水平 专业水平 控制能力 赢利能力 管理制度 管理文化
已建项目实物
拟建项目图纸 文件库/信息库 技术软件/管理软件
内部例会 外部专题会
评标会 评审会
成本指标 资金平衡
销售均价 销售速度 较适用
不适用 员工价值观
员工忠诚度
管理文化剖析图
表示协作关系 表示协调关系
综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）
技术管理
内部管理任务分配图
研究设计产品
技术创新 缺陷控制
成本控制
建筑、结构
评审设计成果
水电、通风
消防、人防
装修、园林
内
新技术新材料信息库
容
总结设计经验
设计资源信息库
成本控制数据库
技术配合
报建配合（熟悉报建、报批工作程序）
考核方式
目标经营（无免责条件） 目标管理（有免责条件）
计划管理 不可抗力：拆迁/报建/政策/资金
内 容
考核指标
配合责任：主办与协办部门
成本管理 显性成本：工程成本、期间成本
隐性成本：过失成本、决策成本
考核效果
考核管理体系
考核管理目的
设计管理技术——“五图一书”
外部管理合作关系图 内部管理任务分配图 设计文件评审控制图 设计市场现状分析图 设计质量管理分析图 设计发包操作建议书
操盘手
组织架构 运作模式
合伙人
品牌
价格 服务
合作人
计划
（资金/进度）
产品 管控
土地 材料
赢利
面积最大化 利润最大化 盘活现金流
报批/报建 施工环节
外部
内部
重大技术变更 材料/设备定板
选择
决策
整体水平提升
开发成本上升
市场
变化
政策
干扰
推卸责任 谋取利益 土地 信贷 销售 舆论
人为
摩擦
非人为
质量
（利润）
机制 素质
成本管理与管理成本分析图
房地产项目全程运作指导书
准备
机会选择
启动项目
内
容
开工与建设
实施 营销与策化 验收与交楼 财税管理
选地要点：宗地资料、土地成本、 产权状况、开发价值
可行性研究：技术比选、经济比选 经营管理：合作方式比选、融资方式比选、
管理模式比选
企业外部：立项、报建、报批 企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、
招标配合（提供技术参数与质量标准）
销售配合（楼书与模型制作把关、编制使用说明书） 施工配合（审核技术联系单、填写工地处理卡） 验收配合（编制竣工图）
原则性 评审
设计文件评审控制图
符合宗地规划指标 符合强制性规范
防灾(消防、人防、抗震、防风、防 洪、防滑坡、避开高压走廊）
节能、环保
有效性
满足设计任务指标 满足设计深度要求
选择合作伙伴
外部：接受政府监督与指导 内部：质量、进度、投资、
安全生产与文明施工管理 外部：办理预售证 内部：在售价与销售速度之间寻求平衡
外部：进行单项和综合验收，办理产权登记 交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理
外部：接受政府的财、税监督与检查； 接受股东或银行的监督
内部：加强核算，保障资金供给
房地产项目精细化管理
开发管理的新主张——“五图一书”
企业管理关联因素分析图 设计管理关联因素分析图 管理施工关联因素分析图 设计与成本管理因果分析图 成本管理与管理成本分析图 房地产项目全程运作指导书
企业管理关联因素分析图
设计管理关联因素分析图
I
Ⅱ
Ⅳ
Ⅲ
施工管理关联因素分析图
设计与成本管理因果分析图
项目托管
管理需求分析图
人才
人才难求 工作环境 工作待遇
人才难留 适应环境
中小城市 中小企业 企业承受能力 新老员工矛盾 融入文化
消除隔阂
内
改造环境
传播先进理念
容
促进管理提升
资源
合作资源 管理工具
技术服务
设计公司
营销策划
顾问公司
管理咨询
技术咨询
工作模板
技术类
管理类 -2 信息平台 -3
管理目标控制图