临沂西南坊项目定位沟通稿
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临沂西南坊项目定位沟通稿
2012年4月
PART1 PART2 PART3
临沂市场环境分析 项目定位策略思考 项目初步定位设想
PART1 市场环境分析
临沂规划概况
首位度高、幅射力强的区域中心城市，带动周围中小城市形成以临沂 为区域中心的城市群。
临沂市面积17148 平方公里 总人口1034.47万人，是山东省人口最多、面积最大的地级市。 市区面积142.56平方公里，人口144万人，城镇化水平45.02%。 预计到2020年，城镇化水平达到62%，城市人口达到200万人。 北城新区人口10万人，预计到2020年达到40万人。
中低档 以各类专业市场为主
服装、家居、五金建材、塑 料机电为主
南坊商圈
较低 新城商圈，正在形 成
中高档 以大型商业综合经 营为主，沿街商铺 为辅
综合
河东商圈
低 新商圈，发展落后
中档 分布较为分散，以沿街商铺为主
沿街商业、商场以零售为主，专业 市场以五金机电、建材钢材为主
便利 购物休闲 本地中高端消 费群体
人民广场商圈竞争格局及经营水平分析 人民广场商圈的今天就是北城新区商圈的明天
主要商业物业 银座商城
位置 人民广场北
经营面积 4万
年营业额 约6亿
档次 高档
客户情况
高端消费群体， 消费能力较强
拓展情况
市区有四家店， 已在南坊拓展
九州商厦
解放路与羲 7万 之路交界处
桃源商厦
人民广场东 南角
2.8万
茂业百货
片区
片区均价
滨河片区 4500—6300元/㎡
前滨河片区 4500—6300元/㎡
城中片区 4000—6100元/㎡
南坊片区 4000—6000元/㎡
城西片区 2900—3500元/㎡
河东片区 3100—4500元/㎡
存量
在售项目约23个 总供应约320万㎡ 在售项目约22个 总供应约290万㎡
在售项目约32个 总供应约380万㎡
现阶段临沂已经开始申请“宜居城市称号”
临沂房地产发展方向
前滨河片区
商 业 中 心
行政中心
商 业 中 心 行政中心
滨河片区：景观居住区； 前滨河区：景观商务居住区； 城中片区：中心商务居住区； 南坊片区：城市居住新城区； 城西片区：临沂老城区中档居住区； 河东片区：开发区普通居住区；
6
临沂住宅市场分析
市场环境总结
临沂2011年商品房销售640万平方米。临沂整体房地产市场 处于良性发展阶段，现阶段供应量虽然偏大，但随着时间的 推移，以时间换空间的理论便可凸显，产品内在品质及高性 价比将成为现阶段地产商突围的关键。
较便利 批发 本地和外地消费群体并重
较便利 购物 南坊本地消费群体
较便利 购物、批发 商业以河东本地消费群体为主 专业市场本地群体与外地群体并重
31万
200万
1.5-10元/平米 0.8-15元/平米
约47万（万和广场 、颐高上海街）
0.5—2 元 / 平 米 （ 含专业市场）
商业：约5.5万， 专业市场：约40万 0.3-3元/平米(含专业市场）
多层、小高层 80-230㎡为主
政府公职人员+其他高端人群
多层、高层均有 130㎡及以上为主力
私营业主＋外来生意人
多层、小高层均有 面积区间
地缘性客户+少量兰山客群
7
临沂住宅市场总结
临沂北上东进的发展思路正在逐步的实现，滨河区和北城新区必 将成为未来5年发展的重点区域，也是人口增速最快的区域，滨河区 仍以高档住宅为主要发展方向。北城新区以综合发展为主，配套齐全 必将成为临沂的新城市名片。并且成为最适合居住的区域。
北城新区商业发展现状之颐高上海街
颐高上海街第一期
颐高上海街第二期
合创观点：颐高凭借自身多年的积累，商业资源及资金实力雄厚， 开发不冒进，采取滚动开发模式，合创认为颐高将成 为北城新区最先存活并且能够快速发展的商业综合体项目。
临沂商业市场总结
临沂的商业服务于三区九县，1000多万人口，现有商业面积，其实不 足以支撑， 2011年临沂城镇居民人均可支配收入达21440元，但贫富 差距很严重，故商业市场的发展在未来5-10年仍有较大的发展空间。 北城新区做为临沂商业发展的第二商圈，市场前景广阔。但人口发展需 要时间，故开发不可冒进，适度留白，为后期发展留足空间。
临沂商业市场分析
A
人民广场商圈
B
西部市场商圈
临沂四大商圈
C
南坊商圈
D
河东商圈
临沂4大商圈商圈比较
商圈
知名度 发展历史 商业定位 主要形式
主营业态
交通条件 消费特征 主要消费群体
商业体量 租金水平
人民广场商圈
高
形成早、商圈 成熟
中高档
以大型商场和 沿街商铺并重 经营
综合
西部市场商圈
较高 形成早，近几年发展迅速
新华路红旗 7万 路交界
4—5亿
来自百度文库
中档
3—4亿
中高档
2011年底新 开
高档
中端消费者为主
中高端消费者
高端消费群体， 消费能力较强
九州超市分布较 广，南坊第一家 在秀水湾落户
目前8家直营店 ，5家加盟店， 南坊无门店。
临沂引入高档百 货品牌
百丽商厦
新华路红旗 2万 路路口
2012年初新 年开
中高档
中高端客群
在售项目约29个 约320万㎡
在售项目约19个 约140万㎡
在售项目约26个 约320万㎡
产品和户型
客户
别墅、住宅为主 130-180㎡为主
高层、商住公寓 90-150㎡为主
本地企业主、经商者+政府人员 +外来人群
本地企业主、经商者+本区域客 群+外来人群
高层为主（公寓） 40-180㎡
原住民客户为主+经商者
连锁品牌临沂第 一家店
北城新区商业发展现状之万和广场 以前很风光，今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好！
北城新区商业发展现状之万和广场
合创观点：万和广场的定位已超越了新城5年的规划，现阶段市场承受能 力有限，回款难度巨大，后续开发资金乏力是不争的事实。
北城新区商业发展现状之颐高上海街
颐高上海街总建筑面积27万平米，分三期开发，商业体量9万㎡，公寓 及写字楼18万㎡。至2012年已有多家知名企业确认进驻颐高。
临沂城市特点
具有国际知名度的现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、红色 旅游城、鲁南制造业基地和区域性金融中心。
城市荣誉 全国文明城、卫生城，全国双拥模范城、国家环保模范城市、国家园 林城市、中国优秀旅游城市、中国市场名城、中国书法名城、中国地 热城、全国社会治安综合治理优秀城市、全国文明先进城市、全国平 安家庭创建活动先进市、中国书圣文化之乡、中国诸葛亮文化之乡等。
2012年4月
PART1 PART2 PART3
临沂市场环境分析 项目定位策略思考 项目初步定位设想
PART1 市场环境分析
临沂规划概况
首位度高、幅射力强的区域中心城市，带动周围中小城市形成以临沂 为区域中心的城市群。
临沂市面积17148 平方公里 总人口1034.47万人，是山东省人口最多、面积最大的地级市。 市区面积142.56平方公里，人口144万人，城镇化水平45.02%。 预计到2020年，城镇化水平达到62%，城市人口达到200万人。 北城新区人口10万人，预计到2020年达到40万人。
中低档 以各类专业市场为主
服装、家居、五金建材、塑 料机电为主
南坊商圈
较低 新城商圈，正在形 成
中高档 以大型商业综合经 营为主，沿街商铺 为辅
综合
河东商圈
低 新商圈，发展落后
中档 分布较为分散，以沿街商铺为主
沿街商业、商场以零售为主，专业 市场以五金机电、建材钢材为主
便利 购物休闲 本地中高端消 费群体
人民广场商圈竞争格局及经营水平分析 人民广场商圈的今天就是北城新区商圈的明天
主要商业物业 银座商城
位置 人民广场北
经营面积 4万
年营业额 约6亿
档次 高档
客户情况
高端消费群体， 消费能力较强
拓展情况
市区有四家店， 已在南坊拓展
九州商厦
解放路与羲 7万 之路交界处
桃源商厦
人民广场东 南角
2.8万
茂业百货
片区
片区均价
滨河片区 4500—6300元/㎡
前滨河片区 4500—6300元/㎡
城中片区 4000—6100元/㎡
南坊片区 4000—6000元/㎡
城西片区 2900—3500元/㎡
河东片区 3100—4500元/㎡
存量
在售项目约23个 总供应约320万㎡ 在售项目约22个 总供应约290万㎡
在售项目约32个 总供应约380万㎡
现阶段临沂已经开始申请“宜居城市称号”
临沂房地产发展方向
前滨河片区
商 业 中 心
行政中心
商 业 中 心 行政中心
滨河片区：景观居住区； 前滨河区：景观商务居住区； 城中片区：中心商务居住区； 南坊片区：城市居住新城区； 城西片区：临沂老城区中档居住区； 河东片区：开发区普通居住区；
6
临沂住宅市场分析
市场环境总结
临沂2011年商品房销售640万平方米。临沂整体房地产市场 处于良性发展阶段，现阶段供应量虽然偏大，但随着时间的 推移，以时间换空间的理论便可凸显，产品内在品质及高性 价比将成为现阶段地产商突围的关键。
较便利 批发 本地和外地消费群体并重
较便利 购物 南坊本地消费群体
较便利 购物、批发 商业以河东本地消费群体为主 专业市场本地群体与外地群体并重
31万
200万
1.5-10元/平米 0.8-15元/平米
约47万（万和广场 、颐高上海街）
0.5—2 元 / 平 米 （ 含专业市场）
商业：约5.5万， 专业市场：约40万 0.3-3元/平米(含专业市场）
多层、小高层 80-230㎡为主
政府公职人员+其他高端人群
多层、高层均有 130㎡及以上为主力
私营业主＋外来生意人
多层、小高层均有 面积区间
地缘性客户+少量兰山客群
7
临沂住宅市场总结
临沂北上东进的发展思路正在逐步的实现，滨河区和北城新区必 将成为未来5年发展的重点区域，也是人口增速最快的区域，滨河区 仍以高档住宅为主要发展方向。北城新区以综合发展为主，配套齐全 必将成为临沂的新城市名片。并且成为最适合居住的区域。
北城新区商业发展现状之颐高上海街
颐高上海街第一期
颐高上海街第二期
合创观点：颐高凭借自身多年的积累，商业资源及资金实力雄厚， 开发不冒进，采取滚动开发模式，合创认为颐高将成 为北城新区最先存活并且能够快速发展的商业综合体项目。
临沂商业市场总结
临沂的商业服务于三区九县，1000多万人口，现有商业面积，其实不 足以支撑， 2011年临沂城镇居民人均可支配收入达21440元，但贫富 差距很严重，故商业市场的发展在未来5-10年仍有较大的发展空间。 北城新区做为临沂商业发展的第二商圈，市场前景广阔。但人口发展需 要时间，故开发不可冒进，适度留白，为后期发展留足空间。
临沂商业市场分析
A
人民广场商圈
B
西部市场商圈
临沂四大商圈
C
南坊商圈
D
河东商圈
临沂4大商圈商圈比较
商圈
知名度 发展历史 商业定位 主要形式
主营业态
交通条件 消费特征 主要消费群体
商业体量 租金水平
人民广场商圈
高
形成早、商圈 成熟
中高档
以大型商场和 沿街商铺并重 经营
综合
西部市场商圈
较高 形成早，近几年发展迅速
新华路红旗 7万 路交界
4—5亿
来自百度文库
中档
3—4亿
中高档
2011年底新 开
高档
中端消费者为主
中高端消费者
高端消费群体， 消费能力较强
九州超市分布较 广，南坊第一家 在秀水湾落户
目前8家直营店 ，5家加盟店， 南坊无门店。
临沂引入高档百 货品牌
百丽商厦
新华路红旗 2万 路路口
2012年初新 年开
中高档
中高端客群
在售项目约29个 约320万㎡
在售项目约19个 约140万㎡
在售项目约26个 约320万㎡
产品和户型
客户
别墅、住宅为主 130-180㎡为主
高层、商住公寓 90-150㎡为主
本地企业主、经商者+政府人员 +外来人群
本地企业主、经商者+本区域客 群+外来人群
高层为主（公寓） 40-180㎡
原住民客户为主+经商者
连锁品牌临沂第 一家店
北城新区商业发展现状之万和广场 以前很风光，今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好！
北城新区商业发展现状之万和广场
合创观点：万和广场的定位已超越了新城5年的规划，现阶段市场承受能 力有限，回款难度巨大，后续开发资金乏力是不争的事实。
北城新区商业发展现状之颐高上海街
颐高上海街总建筑面积27万平米，分三期开发，商业体量9万㎡，公寓 及写字楼18万㎡。至2012年已有多家知名企业确认进驻颐高。
临沂城市特点
具有国际知名度的现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、红色 旅游城、鲁南制造业基地和区域性金融中心。
城市荣誉 全国文明城、卫生城，全国双拥模范城、国家环保模范城市、国家园 林城市、中国优秀旅游城市、中国市场名城、中国书法名城、中国地 热城、全国社会治安综合治理优秀城市、全国文明先进城市、全国平 安家庭创建活动先进市、中国书圣文化之乡、中国诸葛亮文化之乡等。