万科集团——内部环境分析
万科企业股份有限公司环境分析报告(ppt 42页)
偿债能力
壹 财务分析
一
年度 毛利率
2011 66.06 %
2010 68.63%
2009 41.62%
同行业2011 37.20%
营业利润率
21.95%
23.45%
17.76%
21.18%
资产净利润率
必然会带动房地产的行业的发展。
叁 环境监测与预测
四 （1）010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查
”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表
示会选择购买低碳住宅，有92.5%的网友表示会选择多使
用绿色建材。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈
的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻
（2）万科的特色是专业的追求，万科最具特色的产品“情景洋房 ”已获得国家专利。
（3）万科的资金雄厚，在证券市场上知名度很高，品牌名誉高， 具有较好的融资能力。
（4）目前房地产企业林立，对新加入者的壁垒比较多。
壹 行业竞争主要力量
三
供应商的讨价还价能力
（1）房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金 融机构、建材供应商等。
过去和现在的目标
目前的战略
对当前地位的满意程 度
可能的变动或战略改变
保
致力于将集团打造成为在 主业领域具有行业领先地
以科学发展为主题，以转 变发展方式为主线，密切
对自己以军民品贸易 加强企业上市与资本运 、房地产开发、文化 作，推进产融结合。
利
位、管控能力强、国际化 关注政策和市场，努力提 艺术经营、矿产资源
进持续发展的长远发展” 海三大中心地带，确保持
。
，进入酒店、建筑、汽
中
万科集团环境分析
万科内部环境分析所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。
企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。
3.1万科发展战略演化历程（一）1984-1988创始阶段成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。
政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。
以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。
（二）1989-1992多元化经营阶段初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。
开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。
（三）1993-1999专业化经营阶段确定以房地产为公司的核心业务。
为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。
提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。
（四）2000-2005持续发展和扩张阶段从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。
“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。
万科集团环境分析3.2万科微观研究3.2.1万科集团经营业务分析（1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构：图2.0万科主营业务构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）图3.0万科年度利润构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析（3）万科的价值评估下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：图4.0万科价值分析表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析3.2.2万科主要竞争对手研究（一）中海地产中国海外发展有限公司，简称：中海地产。
万科企业战略环境分析及战略选择
万科企业战略环境分析及战略选择专业：冷链技术与管理班级：冷一姓名：吴震学号：20150314019集团规模全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
万科成立于1984年5月，创立初期主要是在国内代理经销日产色录像器材。
由于它及时捕捉市场机会，业务迅速上升，占领了国内同类产品市场的60%，成为该市场重要的销售商之一。
外部环境分析政治法律环境分析房地产业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。
近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。
经济环境分析国家出台的一系列宏观调控政策试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引发的社会潜在问题，但是，这些金融调控政策对于房产市场的资金来源起到明显的抑制作用，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
社会环境分析(1) 城市化进程加快。
目前我国城市化率还比较低，为了在短期内提高城市化水平，政府必须加大城镇住房、基础设施的建设力度。
(2) 人口老龄化加快。
人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的需求，养老型住宅目前缺口较大。
(3) 城市旧城改造规模大。
鉴于以往相对落后的建筑技术和缺乏适当的维修等原因，我国六、七十年代建造的房屋现在开始出现不同程度的质量问题。
因此，政府必须对这些房子进行整修或重建。
技术环境分析我国房地产业产业化的总体框架已经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。
房地产数字化创新工程进一步推进。
购房者自我意识的觉醒，对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点，一环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。
万科集团的环境分析 PPT课件
(4)中产阶层兴起 (5)社会观念
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4.技术环境因素分析
• 技术对房地产行业的影响主要反映在开发 商及消费者对房地产产品的性能 与质量、 节能与供热方式、节水、节地和治理污染、 住宅装修的要求上。
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5.法律环境分析
• 二手房必须交纳个人税 • 物权法作为确认财产、利用财产和保护财
7
• 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人 生”，重视员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力 于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
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9
万科宏观环境分析
1.政治环境因素分析 我国的房地产行业是在计划经济向市场
经济转变的过程和快速城市化进程中发展 的， 因此受政府政策的影响特别大。
产的基本法律，对于法律体系的完善、经 济的发展都具有重要的意义。
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万科微观环境分析
• 万科主要竞争对手研究 （一）中海地产 （二）恒大地产 （三）绿城地产 （四）保利地产
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• 万科竞争力分析（SWOT）
（一）机会分析 1、中国未来 20 年城市化进程仍然较快。 房地产行业属于增长型行业，发展 空间大。 2、随着市场的日益成熟，消费者的房地产 开发商品牌意识必将逐步提高。
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5、2010 年在全国化布局的过程中开始注 重一、二、三线城市的均衡，风险较小， 中小城市升值空间大。 6、多年来专注于住宅建设，经验丰富，多 年领跑我国房地产企业。 7、 万科以软性服务方面著称，也迎合了 中高档房产消费者的需求。
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万科的未来发展战略
（一）继续推进住宅建设专业化。 （二）以住宅为主，商业地产为辅。 （三）继续扩张：业务布局及全国，重点 发展二三线城市，城市圈聚焦。
万科的分析
一、万科公司战略规划分析1、企业外部宏观环境因素分析(PEST分析法)（一)政治环境因素（Political Factors）分析国内现行政策对房地产行业影响a。
政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。
未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。
随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。
随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用.（二）经济环境因素（Economic Factors）分析(１) 国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势（２）居民可支配收入居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响.预计,未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。
（３) 消费模式消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。
随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务.只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。
另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。
消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。
万科集团战略分析报告之集团内部分析
万科集团战略分析报告之集团内部分析(2009-11-22 16:13:19)转载标签：杂谈一、万科的优势品牌企业文化组织结构研发能力经营管理模式战略眼光品牌——顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。
这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
——品牌知名度很高，调查发现万科被很多人所知道。
企业文化——主要有四点：1.客户是我们永远的伙伴2.人才是万科的资本3.“阳光照亮的体制”4.持续的增长和领跑客户是我们永远的伙伴1.在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。
2.尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。
这是万科一直坚持和倡导的理念。
3.我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。
l衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。
4.与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
人才是万科的资本1. 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。
2. 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
3. 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。
4. 职业经理团队是万科人才理念的具体体现。
持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。
5. 我们倡导“健康丰盛的人生”。
工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。
在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。
6. 学习是一种生活方式。
万科集团环境分析
万科内部环境分析所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。
企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。
3.1万科发展战略演化历程（一）1984-1988 创始阶段成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。
政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。
以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。
（二）1989-1992 多元化经营阶段初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。
房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。
开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。
（三）1993-1999 专业化经营阶段确定以房地产为公司的核心业务。
为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。
提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。
（四）2000-2005 持续发展和扩张阶段从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。
“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。
3.2万科微观研究3.2.1 万科集团经营业务分析（1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构：图2.0 万科主营业务构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）图3.0 万科年度利润构成一览表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析（3）万科的价值评估下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：图4.0 万科价值分析表——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析3.2.2 万科主要竞争对手研究（一）中海地产中国海外发展有限公司，简称：中海地产。
万科集团战略环境分析报告
一公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2005年12月31日止，公司总资产219。
9亿元，净资产83。
7 亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2，800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域.1991年1月29日,公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。
同年6月，公司通过配售和定向发行新股2，836万股，集资人民币1。
27亿元，开始跨地域房地产业务发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整.1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45，135万港元,主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3。
83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强.年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15。
08％.2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72％的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司.2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力.2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ,初步形成“3+X”的区域发展模式。
2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。
同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。
2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长.“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。
万科集团市场环境分析
万科集团市场环境分析1、顾客需求改革开放以来，中国居民的收入一直保持了较高速度的增长。
随着居民收入水平的提高，对于住房方面，居民需求表现出比较明显的变化趋势。
以前是有房可住则行，现在则是对住房的要求越来越高，不仅强调更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然，甚至而且还些还强调在其里面添加自己的个性元素。
其次，以前的人们在购买的时候不太过于在意细节，只是注重产品的好坏。
现在的人们不单只在意住房的各种多样化需求，而且还比较在意企业在出售房屋的同时，所提供的各种服务，比如售楼人员的态度、企业房屋的信息完整性以及企业给出的各种惠民措施等。
再者，还有的就是随着人们的生活方式的改变，人们逐渐注重绿化环保、节约能源，对企业是否重视社会责任也是相当重视。
倘若住房能够围绕绿化环保、节约能源方面进行，则不仅吸引消费者们的兴趣，还会给企业带来相当不错的声誉。
2、消费方式在商品稀缺的时代，企业只需要生产出商品就可以满足消费者地需求，并不需要关注消费者在消费方式上的差异。
随着商品在总体上的供过于求，企业必须关注消费者接触、了解、购买、使用商品的方式，否则很难货值和满足消费者的需求。
现如今，随着信息技术的发展，消费者购买住房的方式也是多种多样。
现在购买房屋的方式有一下方式：通过媒体的广告或报道、房产中介公司、朋友介绍、房展会以及各种购房网站（链家网或58同城等）等。
25—30岁期间，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高，但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物，愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公寓。
由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要求较高。
他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。
另外，30—45岁期间，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。
万科集团环境分析报告、6页
万科集团环境分析报告、6页
万科集团环境分析报告是一份由专家和分析师出版的报告，旨在深入分析万科集团及其相关行业的内部和外部环境。
报告包括了万科集团的经营状况、竞争对手、行业趋势、市场形式及政策环境等。
报告首先介绍了万科集团的背景信息，包括公司发展历程、组织架构、管理体系等。
然后，报告分析了万科集团的内部环境，重点介绍了公司的成本结构、产品结构、财务状况、人力资源管理和市场营销等内容。
随后，报告还考察了万科集团的外部环境，包括公司所处行业的竞争情况以及行业趋势、政策环境、技术环境、社会文化环境等方面的分析。
最后，报告总结了该行业的竞争优势、风险和发展趋势，并且提供了一系列的发展建议，以应对当前的市场环境及其未来的发展趋势。
万科集团环境分析报告、
万科集团环境分析报告引言:房地产是人类生产和生活的最基本要素,一种特殊的商品。
房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。
房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道.我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。
近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。
对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响.万科集团简介：全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业.总部设在深圳,至2009年，已在20多个城市设立分公司.在企业领导人王石的带领下,万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队,树立专业品牌，以所谓“万科化"的企业文化（一、简单不复杂;二、规范不权谋;三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。
截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米.万科2013年在美国市场的举动主要是:在2月与铁狮门房地产公司(Tishman Speyer Properties)宣布成立合资公司,万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30％.1。
万科集团PPT[1]
![万科集团PPT[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/79f5d2f39e3143323968938f.png)
企业特殊环境分析（波特五力模型）
行业内竞争者分析 潜在竞争者分析 替代品分析 供应商议价能力分析 客户议价能力分析
行业内竞争者分析
行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、 区域性强、产品差异性大、成本差异大。 (1)房地产市场存在着多个巨头 (1)房地产市场存在着多个巨头 (2)行业增长程度 (2)行业增长程度 (3)高额固定成本 (3)高额固定成本 (4)高的退出成本 (4)高的退出成本
技术环境分析
我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市 场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术 将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主 题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生 产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。 通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业 的竞争力和企业的整体实力。 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为 群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导 “节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅 开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实 际利益，促进社会和谐发展。
潜在竞争者分析
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进 入者，大多数也选择在二、三线城市做起， “练摊”积累经验和资本。 (1)海外竞争加强 (1)海外竞争加强 (2)产品差异化 (2)产品差异化 (3)资本要求 (3)资本要求 (4)政府政策 (4)政府政策
替代品分析
商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方 面的影响： (1)二手房市场的活跃 (1)二手房市场的活跃 (2)租房意识的兴起 (2)租房意识的兴起 (3)消费观念的转变 (3)消费观念的转变
万科的内部环境分析
万科相信，生而不同的人企盼无限可能的生活空间。 万科品牌使命：
万科系统地理解不同消费者对居住生活的需要和与 之相适应的土地特质，创造性地提供各种差异化的理想 居住空间，让每个人在自己的居住空间内回归自我，并 与周围环境和谐共生。 万科品牌价值观：
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万科的内部环境分析
3.1.5万科的市场营销(2012年)
根据公告数据，12月万科的销售面积和金额同比大 幅增长94.9%和141.8%，环比11月则略有下降。谭华 杰表示，12月公司推盘较多，实际认购面积和金额比 11月更高，但由于大量推盘集中在年底，有相当部分 的已认购未签约资源，将体现在2013年的签约数据中 。预计2013年1月份的签约金额同比将有较为明显的 上升。
产品线 运营线 管理线 监控线 这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门 的任务，每一个过程都得到高度关注。
经营管理模式 1）经营专业化 2）住宅市场主流化 3) 财务政策积极化 4）产业结构合理化
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万科的内部环境分析
3.4.1万科的优势(S)
研究开发能力 万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发
品质量的途径。 万科集团发力地产开发，为了实现跨区域的发展和管
理，实现规模化发展，制定了“万科项目开发设计流程与 成果标准”，从此万科拉开了“标准化”的大幕。
标准化的四个层次 :1、技术标准化 2、产品标准 化 3、项目标准化 4、管理标准化
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万科的内部环境分析
3.2.1万科的核心竞争力背景
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万科集团环境分析PPT(25张)
王石深圳万科企业股份有限公司创始人现任公司董事长
一 万科宏观环境分析 二 万科微观环境分析 三 万科的内部环境分析 四 万科威胁，机会分析矩阵图
一 万科宏观分析（PEST分析）
政治环境因素
技术环境分析
社会环境因素
经济环境因素
政治环境
近些年来，由于房地产市场投资规模过大， 房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理， 市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一 系列的宏观调控措施。
社会环境
我国经济的发展阶段与发展要求决定了我国 房地产仍将成为持久的消费点。我国已经由温 饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今 后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产 产业相应进入高速增长阶段。
技术环境
我国房地产框架以确立，房地产数字化创 新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地 产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能 为主题的绿色生态住宅正在兴起。
但今年来，消费者对于住房多方面均有所提 高。此外，眼看不断高涨的房价，消费者的持 币观望情绪加重，又一定程度上提高啦消费者 对于购买的议价能力。
三 万科的内部环境分析
企业组织结构 企业人力资源 企业财务状况 企业文化现状
企业组织结构
万科根据整个项目的生命周期才设 立组织结构。产品线，运营线，管理线， 监控线，这样使得专业分工更强，各线集 中精力执行专门的任务，每一个过程都得 到高度的关注。
•
3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。
•
4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。
•
5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。
万科地产的内部分析
• 外向塑造疑是和企业的核心价值观相互对应的， 这得益于领导人王石展现出来的高尚人格。王石不仅以其个 人价值观念构建起万科的企业核心价值观念，同时也通过个 人的不懈努力为万科的外部传播和品牌塑造进行强大的推动。 可以说，万科的品牌和王石的个人价值观之间有非常多的共 通之处。万科的品牌塑造过程和王石对万科价值体系的确立 有着强烈的依赖性。
• （3）与政府的关系一般 • 对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是 影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房 地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政 府的“关爱”。 • 2.3机会（O） • （1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行 中，这必然加大对城市的住房需求。 • （2）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金 非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂， 甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回 笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公 司扩大市场占有率的大好时机。 • （3）由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难，所以大量房地产 公司到国外融资，国外融资以美元计价，由于人民币在不断升值，所 以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元，那么人民币将被迫贬值， 大量的房地产公司将无力还款而倒闭，这对于万科这样的大的房地产 公司来说也是进一步扩大市场占有率的绝佳机会。
2.4 威胁（T） （1）目前国家正在进行经济结构的调整，大力发展新兴产 业。房地产业也不再定位为国家经济的支柱产业，这会导 致针对房地产业的倾斜政策作出调整。 （2）目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健 康发展。 （3）目前国家大力发展保障性住房，而且随着城市化进程 的结束和人口老龄化的出现，对房屋的刚性需求将逐渐减 弱，房地产的暴利时代将结束。 （4）合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发 展也比较迅速，保持持久竞争力必须拥有自己的特色。 （5）中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐 加强，对产品的设计要求也有所提高，这一方必须加大对 科研的投入，以满足日益时尚的消费者的口味。 （6）宏观上，08的金融危机对全国房地产业造成巨大的打 击，许多竞争对手都以降价促销。