城市商业业态规划及指标建议
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项目参考案例分析
蓝光空港国际城
建筑面积: 约260万平米 占地面积: 约1000亩 开盘时间: 2012年3月 容积率: 2.83 车位：11000个 配套设施：四川大学江安校 区、成都信息工程学院、西 南名族大学、四川省职业艺 术学院、成都体育学院分院、 川师附小、金苹果幼儿园
借鉴原因
位于城市新区，交通枢纽地段 周边产业规划以总部基地为主，产业发展对项目商业带动强 商业开发采取总部基地先行，以总部基地人群带动商业发展 韩国城模式能否能复制到我们项目？ 中小面积商铺为主力去化产品
酒店式公寓
百货（未定） 超市（乐天玛特）
效果图
韩国城
以韩国特色 服饰、美容、 美发等为主 要规划品牌
项目借鉴点3-韩国城业态规划
与项目旁边青年创业产业园相连， 利用产业园所带来的企业人群消 费，促进商业氛围及公寓销售， 并且利用公寓带来的人气，提升 商业氛围，促进商业销售
利用商业，公寓与办公物业 的有机结合，促进物业整体 价值的相互带动和提升
项目借鉴点1-新区大盘规划
底商/SOHO/LOFT/公寓 （韩国城）
创业基地 餐饮街
住宅 退台式购物公园
总部基地（写字楼）
大体量的写字楼及总部基地先行开发并投入使用，形成企业 集群，吸引企业人群入驻，刺激消费，促进商业氛围的形成
项目借鉴点2-总部基地先行
总部基地总体量约56万方，入驻企业以大型国有企业或网络公 司为主
3) 大面积绿地暂时不做商业思考
项目首期地块交通
凯 里 中 路
阳关大道 甲 秀 北 路
阳关大道预计在2013年实现通车， 作为高铁站的车流疏散通道，未来 车流强度较大，交通交汇处为阳关 大道下穿隧道
甲秀北路为城际快速通道，与项目 仅有一处出入口,并与高铁站出口 相接，未来出口周围将是项目商业 价值最高点
项目借鉴点4-小面积商铺
LOFT
SOHO
当期公寓销售集 中在韩国城区域
项目借鉴点4-小面积商铺
1楼
2楼
目前在售商铺定位于酒吧一条街，以底商为主
当期韩国城区域 风情街区
项目借鉴点4-小面积商铺
1楼
2楼
3楼
当期美食街区域 商铺
对我们项目的启示
城市新区、交通枢纽的大盘开发，周边以产业经济为主，建议借鉴结合 产业经济和交通优势，开发大体量的办公物业，导入产业经济人口
效果图
总部基地 （写字楼）
项目借鉴点2-总部基地先行
总部基地为项目首期商业开发项目，利用总部基地所带来的高端 商业人流，产生大量的商业消费需求，进而带动项目整体商业氛 围的提升
我们项目能否借鉴此类商业开发模式？
效果图
总部基地 （写字楼）
项目借鉴点3-韩国城业态规划
Baidu NhomakorabeaLOFT
LOFT和 SOHO
SOHO
行分析，我们认为，面积在20-150㎡的小面积低总价产品将
是贵阳未来热销的产品。
项目首期地块规划
大面积绿地
文体配套用地 绿化通道
1) 文体配套用地将作为商业用地进 行思考，考虑其用地性质，我们 将放置部分非销售型商业
2) 绿化通道将项目商业地块的商业 作了区隔，影响商业整体价值， 我们将把绿化用地作为商业，进 行整体考虑
我们项目首期开发商业地块为主，建议优先开发总部基地部分，优先导 入北大资源的相关金融医疗等企业入驻，带动项目商业价值提升
借鉴韩国城业态布局模式，利用办公物业与商业和公寓产品之间的有机 联系，相互促进，带动项目整体的销售及商业价值的提升
建议我们项目商铺以小面积低总价的产品为主，降低投资门槛低，实现 快速销售
凯里中路与阳光大道交汇处无道 路下穿等因素影响，周边商业价 值及昭示型均较好
高铁站对项目商业布局影响
高铁站对项目商业布局影响
首期地块主要位于高铁站影响区
高铁站对项目商业布局影响
外围影响区 高铁站影响区 高铁站核心区
较高密度的建筑群 以购物娱乐、度假休闲，主 题娱乐、商务等为主
Cloudcity
奥特莱斯 购物公园 Shopping Mall
云商圈落位
餐饮及社区商业 社区商业
公寓及写字楼集群 高星级酒店
酒吧休闲娱乐
Cloudcity
项目首期341亩地分析
项目首期开发地块属性
项目的未来
这是承载着城市发展理想的
城市新区 高铁 大盘启动区
这将是项目品牌价值的首次释放，为项目商业定调 将决定项目未来形象和档次
• 面积区间在30-120平米的产品去化速度最快
• 如金阳步行街，绿地联盛国际、西南国际商贸城等小面积商铺去化 率均在80%以上，贵阳市场100㎡以下的商铺占2012年整体去化商铺 的70%以上
3-5年后，什么才是销售的主流产品？
❖ 随着2015年高铁开通，贵阳商业市场不断发展，通过对成都龙湖 时代天街、蓝光空港国际城、金牛万达广场等项目的销售情况进
龙湖.时代天街（成都）
项目总体量180万㎡， 商业体量160万㎡，其 中开发商预计自持体量 低于50万方，定位为集
休闲购物、行政办公、餐 饮娱乐、星级酒店、创意 产业、城市广场、文化艺 术七大城市
借鉴原因
城市新区的大体量商业，周边商业氛围还不成熟 周边富士康等企业大体量产业人口导入，为项目未来主要消费人群 项目大体量公寓产品的规划为满足周边产业人口临时性居住和投资需求 天街产品设计，让主力商业与情景商业街有机结合，促进人流的导入
项目首期341亩地块范围
西临凯里中路，东至 甲秀路，北至阳关大 道以北120米
项目首期341亩地块指标
A区阳关大道以北120米， 总容积率为4，其商业占 比50%
A
B区整体容积率大于2
B
项目首期地块 周边路网未明确呈现时间 不低于2的容积率
何种产品 能一炮而红，快速销售？
小面积低总价产品是销售主流
目前已有葛洲坝水利工程有限公司、山东高速公路有限公司、中国核工业中原建设成都分 公司、成都迪凡网络科技有限公司、壹名集团、成都天意天映数字科技传媒有限公司、成 都神州网络有限公司、成都索贝数码科技股份有限公司，四川康定机场有限责任公司、四 川艺森文化传播有限责任公司、新华社中国新闻发展深圳公司成都办事处等20家企业入驻
Cloudcity
开发商对项目的期望
商业自持体量不高于15%
项目商业部分销售为主，体量巨大
我们应如何思考？
Cloudcity
云城市各地块组团落位
云办公落位
总部基地
研发中 心 孵化园
写字楼
青年公寓
高端写字楼集群
云酒店落位
高星级酒店
旅行客栈 度假酒店
云商圈落位
BLOCK街区 餐饮娱乐休闲 主题旅游街区
蓝光空港国际城
建筑面积: 约260万平米 占地面积: 约1000亩 开盘时间: 2012年3月 容积率: 2.83 车位：11000个 配套设施：四川大学江安校 区、成都信息工程学院、西 南名族大学、四川省职业艺 术学院、成都体育学院分院、 川师附小、金苹果幼儿园
借鉴原因
位于城市新区，交通枢纽地段 周边产业规划以总部基地为主，产业发展对项目商业带动强 商业开发采取总部基地先行，以总部基地人群带动商业发展 韩国城模式能否能复制到我们项目？ 中小面积商铺为主力去化产品
酒店式公寓
百货（未定） 超市（乐天玛特）
效果图
韩国城
以韩国特色 服饰、美容、 美发等为主 要规划品牌
项目借鉴点3-韩国城业态规划
与项目旁边青年创业产业园相连， 利用产业园所带来的企业人群消 费，促进商业氛围及公寓销售， 并且利用公寓带来的人气，提升 商业氛围，促进商业销售
利用商业，公寓与办公物业 的有机结合，促进物业整体 价值的相互带动和提升
项目借鉴点1-新区大盘规划
底商/SOHO/LOFT/公寓 （韩国城）
创业基地 餐饮街
住宅 退台式购物公园
总部基地（写字楼）
大体量的写字楼及总部基地先行开发并投入使用，形成企业 集群，吸引企业人群入驻，刺激消费，促进商业氛围的形成
项目借鉴点2-总部基地先行
总部基地总体量约56万方，入驻企业以大型国有企业或网络公 司为主
3) 大面积绿地暂时不做商业思考
项目首期地块交通
凯 里 中 路
阳关大道 甲 秀 北 路
阳关大道预计在2013年实现通车， 作为高铁站的车流疏散通道，未来 车流强度较大，交通交汇处为阳关 大道下穿隧道
甲秀北路为城际快速通道，与项目 仅有一处出入口,并与高铁站出口 相接，未来出口周围将是项目商业 价值最高点
项目借鉴点4-小面积商铺
LOFT
SOHO
当期公寓销售集 中在韩国城区域
项目借鉴点4-小面积商铺
1楼
2楼
目前在售商铺定位于酒吧一条街，以底商为主
当期韩国城区域 风情街区
项目借鉴点4-小面积商铺
1楼
2楼
3楼
当期美食街区域 商铺
对我们项目的启示
城市新区、交通枢纽的大盘开发，周边以产业经济为主，建议借鉴结合 产业经济和交通优势，开发大体量的办公物业，导入产业经济人口
效果图
总部基地 （写字楼）
项目借鉴点2-总部基地先行
总部基地为项目首期商业开发项目，利用总部基地所带来的高端 商业人流，产生大量的商业消费需求，进而带动项目整体商业氛 围的提升
我们项目能否借鉴此类商业开发模式？
效果图
总部基地 （写字楼）
项目借鉴点3-韩国城业态规划
Baidu NhomakorabeaLOFT
LOFT和 SOHO
SOHO
行分析，我们认为，面积在20-150㎡的小面积低总价产品将
是贵阳未来热销的产品。
项目首期地块规划
大面积绿地
文体配套用地 绿化通道
1) 文体配套用地将作为商业用地进 行思考，考虑其用地性质，我们 将放置部分非销售型商业
2) 绿化通道将项目商业地块的商业 作了区隔，影响商业整体价值， 我们将把绿化用地作为商业，进 行整体考虑
我们项目首期开发商业地块为主，建议优先开发总部基地部分，优先导 入北大资源的相关金融医疗等企业入驻，带动项目商业价值提升
借鉴韩国城业态布局模式，利用办公物业与商业和公寓产品之间的有机 联系，相互促进，带动项目整体的销售及商业价值的提升
建议我们项目商铺以小面积低总价的产品为主，降低投资门槛低，实现 快速销售
凯里中路与阳光大道交汇处无道 路下穿等因素影响，周边商业价 值及昭示型均较好
高铁站对项目商业布局影响
高铁站对项目商业布局影响
首期地块主要位于高铁站影响区
高铁站对项目商业布局影响
外围影响区 高铁站影响区 高铁站核心区
较高密度的建筑群 以购物娱乐、度假休闲，主 题娱乐、商务等为主
Cloudcity
奥特莱斯 购物公园 Shopping Mall
云商圈落位
餐饮及社区商业 社区商业
公寓及写字楼集群 高星级酒店
酒吧休闲娱乐
Cloudcity
项目首期341亩地分析
项目首期开发地块属性
项目的未来
这是承载着城市发展理想的
城市新区 高铁 大盘启动区
这将是项目品牌价值的首次释放，为项目商业定调 将决定项目未来形象和档次
• 面积区间在30-120平米的产品去化速度最快
• 如金阳步行街，绿地联盛国际、西南国际商贸城等小面积商铺去化 率均在80%以上，贵阳市场100㎡以下的商铺占2012年整体去化商铺 的70%以上
3-5年后，什么才是销售的主流产品？
❖ 随着2015年高铁开通，贵阳商业市场不断发展，通过对成都龙湖 时代天街、蓝光空港国际城、金牛万达广场等项目的销售情况进
龙湖.时代天街（成都）
项目总体量180万㎡， 商业体量160万㎡，其 中开发商预计自持体量 低于50万方，定位为集
休闲购物、行政办公、餐 饮娱乐、星级酒店、创意 产业、城市广场、文化艺 术七大城市
借鉴原因
城市新区的大体量商业，周边商业氛围还不成熟 周边富士康等企业大体量产业人口导入，为项目未来主要消费人群 项目大体量公寓产品的规划为满足周边产业人口临时性居住和投资需求 天街产品设计，让主力商业与情景商业街有机结合，促进人流的导入
项目首期341亩地块范围
西临凯里中路，东至 甲秀路，北至阳关大 道以北120米
项目首期341亩地块指标
A区阳关大道以北120米， 总容积率为4，其商业占 比50%
A
B区整体容积率大于2
B
项目首期地块 周边路网未明确呈现时间 不低于2的容积率
何种产品 能一炮而红，快速销售？
小面积低总价产品是销售主流
目前已有葛洲坝水利工程有限公司、山东高速公路有限公司、中国核工业中原建设成都分 公司、成都迪凡网络科技有限公司、壹名集团、成都天意天映数字科技传媒有限公司、成 都神州网络有限公司、成都索贝数码科技股份有限公司，四川康定机场有限责任公司、四 川艺森文化传播有限责任公司、新华社中国新闻发展深圳公司成都办事处等20家企业入驻
Cloudcity
开发商对项目的期望
商业自持体量不高于15%
项目商业部分销售为主，体量巨大
我们应如何思考？
Cloudcity
云城市各地块组团落位
云办公落位
总部基地
研发中 心 孵化园
写字楼
青年公寓
高端写字楼集群
云酒店落位
高星级酒店
旅行客栈 度假酒店
云商圈落位
BLOCK街区 餐饮娱乐休闲 主题旅游街区