中原东莞“左庭右院”营销策略思考PPT课件
合集下载
促销策略培训教材(PPT 38页)
第一步： 第二步： 第三步： 第四步： 第五步：
和潜在客户建立关系 吆喝 “卖拐”“拐卖”吸引别人注意 取得潜在客户的信任 通过猜对职业，赢得范伟信任 创造客户对产品的需求 忽悠病情，引导范伟主动解决问题 趁热打铁，达成交易 成功推销拐杖给范伟 关系营销和销售促进 感情投入，赢得“谢谢”
王康
一、第促销一的概节念 促销与促销组合
企业为开拓产品市场、扩大产品销路所进行的向目 标顾客传递产品信息、激发顾客购买欲望、促成顾 客购买行为的全部活动就是促销。
➢促销工作的实质和核心是信息沟通 ➢促销的目的是引发、刺激消费者产生购买欲望 ➢促销的方式有人员促销和非人员促销两类
一、第促销一的概节念 促销与促销组合
➢促销工作的实质和核心是信息沟通 ➢促销的目的是引发、刺激消费者产生购买欲望 ➢促销的方式有人员促销和非人员促销两类
1.向（消二费）者销推售广促的方进式的方式
➢ 赠送样品 ➢ 赠送代价券 ➢ 包装兑现 ➢ 廉价包装 ➢ 赠品印花
2.向中间商推广的方式
➢ 购买折扣 ➢ 资助 ➢ 经销奖励
五、销售促进的控制
（1）选择适当的方式 （2）确定合理的期限 （3）禁忌弄虚作假 （4）注重推广中后期宣传
案例：鸽子与楼盘销售
➢宣传性公关 ➢征询性公关 ➢交际性公关 ➢服务性公关 ➢赞助性公关
（二）公共关系的工作程序
公共关系 调查
公共关系实 施
公共关系计划
公共关系检测
（一四）销、售促销进售的概促念进和特点
概念：指企业运用各种短期诱因鼓励消费者或中间商购买、 经销（或代理）企业产品或服务的促销活动 特点： 销售促进的即时效果显著 销售促进是一种辅助性的促销方式 销售促进有贬低产品或品牌之意
服务营销策略之7Ps PPT
入住、不愿意）
22
5.1.5 服务定位
服务定位——服务机构提供的服务在顾客 心目中的特殊印象或特色。
实质：差异化、特色化
分类
服务质量定位 服务营销要素定位
23
服务可靠性特色
服
服务响应性特色
务
质 量
服务保证性特色
定
位
服务移情性特色
服务有形性特色
24
服务人员特色
人
服务顾客特色
服
时间成本
等候：排队，预约
信息成本
网点分布？明码标价？质量信誉？
体力成本
距离，交通等
精神成本
心理负担：无形，定价复杂、难理解 精神负担：新式的自助设备如何用？ 人际沟通压力：如何与服务人员沟通？
29
服务定价与服务质量
价格是服务质量的信号：按价论质
名老中医的高挂号费，甚至送红包现象 MBA 的学费 VIP 价格——Very Important Person
新服务的特征和特性 新服务针对的问题 推出新服务的理由 新服务的程序及作用 新服务购买的规则
评估
是否被员工和顾客理解？是否被喜欢？ 是否被认为满足不适当的需要？
21
服务产品的市场研究
每晚房价： 300元 建筑物： 10层，300个房间；安静，中央走廊，电梯，大窗户 景观/庭院：很大的室外庭院，许多树木和花草，游泳池，喷泉，
务
服务活动特色
营
销 要
过程
服务专业特色
素
定 位
服务时间特色
有形展示
服务地点特色
服务环境特色
25
5.2 服务定价
顾客对服务定价的感知 服务定价方法 服务定价策略
22
5.1.5 服务定位
服务定位——服务机构提供的服务在顾客 心目中的特殊印象或特色。
实质：差异化、特色化
分类
服务质量定位 服务营销要素定位
23
服务可靠性特色
服
服务响应性特色
务
质 量
服务保证性特色
定
位
服务移情性特色
服务有形性特色
24
服务人员特色
人
服务顾客特色
服
时间成本
等候：排队，预约
信息成本
网点分布？明码标价？质量信誉？
体力成本
距离，交通等
精神成本
心理负担：无形，定价复杂、难理解 精神负担：新式的自助设备如何用？ 人际沟通压力：如何与服务人员沟通？
29
服务定价与服务质量
价格是服务质量的信号：按价论质
名老中医的高挂号费，甚至送红包现象 MBA 的学费 VIP 价格——Very Important Person
新服务的特征和特性 新服务针对的问题 推出新服务的理由 新服务的程序及作用 新服务购买的规则
评估
是否被员工和顾客理解？是否被喜欢？ 是否被认为满足不适当的需要？
21
服务产品的市场研究
每晚房价： 300元 建筑物： 10层，300个房间；安静，中央走廊，电梯，大窗户 景观/庭院：很大的室外庭院，许多树木和花草，游泳池，喷泉，
务
服务活动特色
营
销 要
过程
服务专业特色
素
定 位
服务时间特色
有形展示
服务地点特色
服务环境特色
25
5.2 服务定价
顾客对服务定价的感知 服务定价方法 服务定价策略
《中原定位思考模型》PPT课件_OK
项目 市场
> 选择目标客户：选择最有价值的客户 > 选择产品组合：基于价值客户的需求， 最佳产
品组合策略 > 确定价值组合：基于价值客户的需求，确定产
品价值组合
> 客户满意度驱动因素
> 从客户满意度驱动因素和消费者自述 重要因素两个维度将与客户满意度相 关的因素分为四种类型
> 对绝对首要因素和潜在杠杆因素重点 把握
市场 客户
> 市场供求状况：最近3～5年的市场需求（实际购买）和市场供给（实际在售）数据分析 > 市场需求特点：对某一类或几类产品的需求量大或者排斥某一类或几类产品 > 市场趋势判断：价格、户型、面积等演变趋势（参照后海发展研究） > 市场进入壁垒：存在哪里不利因素阻碍进入特定市场，应该如何化解
> 规模及成长：某一类或几类典型客户的规模及变化，包括购买力、家庭生命周期等，如 IT企业技术人员、公务员等等
定位思考模型
思考角度
项目定位过程中，我们主要从市场、客户、项目三个角度进行思考和交叉思考，在实际操作 中，我们会面临产品已定型和产品未定型两种情况
产品已定型情况
客户
项目
市场
> 由于产品已经定型，思考的方向是如何确定相应 的营销策略将产品推向客户并使其在市场上具有 竞争力
> 相关思考以项目自身素质为出发点
> 细分及需求：特定类型的客户是否在需求上存在明显的偏好，并描述其需求偏好 > 结构性变化：构成客户整体集合的单个或某几个类型变化，从而引起客户整体集合发生
改变
5
产品未定型情况
这里我们将 “目标市场”的范围界定为以项目产品所处的产品集合为研究对象的集合
Step 1 客户
> 选择目标客户：选择最有价值的客户 > 选择产品组合：基于价值客户的需求， 最佳产
品组合策略 > 确定价值组合：基于价值客户的需求，确定产
品价值组合
> 客户满意度驱动因素
> 从客户满意度驱动因素和消费者自述 重要因素两个维度将与客户满意度相 关的因素分为四种类型
> 对绝对首要因素和潜在杠杆因素重点 把握
市场 客户
> 市场供求状况：最近3～5年的市场需求（实际购买）和市场供给（实际在售）数据分析 > 市场需求特点：对某一类或几类产品的需求量大或者排斥某一类或几类产品 > 市场趋势判断：价格、户型、面积等演变趋势（参照后海发展研究） > 市场进入壁垒：存在哪里不利因素阻碍进入特定市场，应该如何化解
> 规模及成长：某一类或几类典型客户的规模及变化，包括购买力、家庭生命周期等，如 IT企业技术人员、公务员等等
定位思考模型
思考角度
项目定位过程中，我们主要从市场、客户、项目三个角度进行思考和交叉思考，在实际操作 中，我们会面临产品已定型和产品未定型两种情况
产品已定型情况
客户
项目
市场
> 由于产品已经定型，思考的方向是如何确定相应 的营销策略将产品推向客户并使其在市场上具有 竞争力
> 相关思考以项目自身素质为出发点
> 细分及需求：特定类型的客户是否在需求上存在明显的偏好，并描述其需求偏好 > 结构性变化：构成客户整体集合的单个或某几个类型变化，从而引起客户整体集合发生
改变
5
产品未定型情况
这里我们将 “目标市场”的范围界定为以项目产品所处的产品集合为研究对象的集合
Step 1 客户
深圳左庭右院整合推广攻略课件
06
数据监测与优化调整
数据监测指标及方法
流量指标
包括PV、UV、访问时长、 跳出率等，通过网站分析工
具进行实时监测。
1
用户行为指标
包括点击率、转化率、留存 率等，通过用户行为追踪工
具进行数据分析。
竞品对比指标
包括市场份额、竞品优劣势 等，通过市场调研和竞品分 析工具获取。
营销效果指标
包括广告点击率、曝光量、 ROI等，通过广告投放平台 进行数据统计。
共同制作和推广内容，如媒体、自 媒体等。
渠道合作伙伴
通过合作拓展销售渠道，如电商平 台、线下门店等。
04
资源整合策略与方法
制定合作计划
明确合作目标、合作方式、合作时间等，确 保合作顺利进行。
建立沟通机制
定期与合作伙伴沟通交流，及时解决问题， 优化合作效果。
共享资源
互相分享资源，实现资源共享，提升合作价 值。
渠道拓展优化
根据市场份额和竞品分析结果， 拓展新的营销渠道和合作伙伴， 提高品牌知名度和市场份额。
项目成果总结与未来规划
项目成果总结
通过数据监测和优化调整，左庭右院整合推广项目在流量、 用户行为、竞品对比和营销效果等方面均取得了显著的提升 ，实现了项目目标。
未来规划
在未来的推广中，我们将继续关注数据变化和市场动态，不 断优化推广策略，提高品牌知名度和市场份额。同时，我们 也将积极探索新的推广渠道和技术手段，以适应不断变化的 市场环境。
执行与监控
按照方案执行活动 ，监控活动进度与 效果。
明确活动目标
确定活动类型、主 题、目标客群等。
确定预算与资源
明确活动所需预算 、人员、物资等。
总结与反馈
推荐-东莞中原模型化思考课件 精品 精品
开盘
• 宗地条件分析 • 土地市场研究 • 房产市场研究 • 市场空间判断 • 初步开发方向定位 • 经济可行性分析 • 各宗地的方案比较 • 拿地决策建议
宗地条件分析 竞争区域及项目分析 区域房地产供给分析 潜在消费者需求分析 项目市场定位 项目客群定位 项目产品定位 项目规划设计建议
项目产品分析 项目客群匹配度分析 营销手段及效果分析 项目市场形象定位 项目价格定位 项目推广、销售策略 项目经济预测及评价 项目营销细案
To Compare and Refine 对比提炼模型
东莞中原模型化思考
【 TCR模型应用】
重点项目横向对比表
项目
区位形象
区域 交通
景观
金域松湖
松山湖北部 工业园区， 客户认同较 低
交通发达， 连接周边镇 区，且有轻 轨站
无景观资 源
长城世家
紧邻松山湖 主景区，形 象高
松山湖中部 区域，无特 别道路交通
前期策划
项目定位 物业发展
进入销售阶段,策划工 作将比发展策划阶段更 为繁杂、琐碎，市场的 动态对策划工作开展的 响更为明显。
应而，策划与销售同事 之间的配合也将更为重 要。
营销筹备 开盘
营销策略 执行方案
筹备实战
项目跟进
推动调整
100%销售
销售总结
东莞中原模型化思考
前期策划报告之定位
前期策划报告之物业 发展建议、营销建议
销售阶段）
企业间的竞争：
与自己在同一阶段的竞争对 手
土地、建造商、 材料商
项目之间 直接竞争
房屋的购买者
替代品
东莞中原模型化思考
【波特的五力模型应用】
竞争性分析工具： 波特的五力模型
中原蓝色思考之豪宅营销的客户运营视角72PPTXX年
学习改变命运,知 识创造未来
中原蓝色思考之豪宅营销的客户运营视角72PPTXX年
学习改变命运,知 识创造未来
•成长区域 •价值混杂 •高度竞争 •梯度客群
中原蓝色思考之豪宅营销的客户运营视角72PPTXX年
•>>经典洞察：[中央别墅区] 崛起之机与推动历
•06年以前 •香蜜湖上游
•西银湖 CEO官邸
源型高端客户导入板块市场！
学习改变命运,知 识创造未来
中原蓝色思考之豪宅营销的客户运营视角72PPTXX年
•>>经典洞察：[中央豪宅区] 的客源升级趋势
•城市由单中心转向多中心发展 •城郊居住、近郊居住模式出现
•2008年以前 •龙坂片区的“主流白领化”特征
•洞察之实践：万科金域华府
•1.2万单价飙升至3万的背后 •区域客户升级下的产品升级
客户 •但至少，我们可以把握
学习改变命运,知 识创造未来
中原蓝色思考之豪宅营销的客户运营视角72PPTXX年
•今天我们谨与阁下分享的是： •2010年所面临的豪宅营销， •已经不是单凭“毒招、高招”就能解决问题的时代，也不是只 “回归本源”、“做好产品”就能赚钱的时代，
•“赢在前端，赚在后端”，重新审视豪宅营
•从银湖别墅时代，到后海湾 •在成就深圳豪宅发展史的进程中 •深圳中原，亦在成就无数梦想
学习改变命运,知 识创造未来
中原蓝色思考之豪宅营销的客户运营视角72PPTXX年
•2009年，深圳迈入了第二个“特区三十年”
•伴随着城市高端人居潮流的涌动，中原在定义趋势的同时也被趋 势所定义，中原于深圳的五大豪宅板块的战略布局顺利完成
中原蓝色思考之豪宅营 销的客户运营视角 72PPTXX年
中原合肥新华国际广场A座营销策略探讨PPT学习教案
第5页/共124页
90年代…… 邮电大厦、润安大厦、金城大厦、新华大厦…… 以市区内为主 政府部门和国企为主，辅以私营企业 呈现多元化特点，品质有所提升，但总体档次仍不高
第6页/共124页
00年代…… 财富广场、天徽大厦、仁和大厦、蓝鲸国际…… 主要集中于一环位置 改变以往只租不售局面，进入真正意义上的市场化 出现了硬件配套较好的写字楼，物业管理水平逐渐提高。
5.25 242.23
项目名称 印象西湖 新城国际 华邦ICC
之心城
蔚蓝商务港
华美达 广场
销售策略
B座分批分户返租推售，返租3年30元/㎡/ 月，合计1080元/㎡，一次性扣除
C座采用少量加推分户返租销售，全款到账 日起开始返租，返租3年，按总房款8%返
还，每年按季度返还
B座采用少量加推分户推售
A座低区10-22层采用分户销售，高区2336层半层起售
四管制分机盘管或VRV系统
具备
具备
不具备
第19页/共124页
具备
不具备 不具备
具备 具备 具备 不具备 不具备 具备 具备 具备
不具备
不具备 具备 不具备
从合肥市当前主流高端写字楼和世界级国际标准的甲级写字楼 的主要指标进行对比分析后，可以说：
新华国际广场
—合肥唯一一个最接近国际甲级标准的写字楼
第20页/共124页
中原合肥新华国际广场A座营销策略探讨
会计学
1
背景前提
新华国际广场A座现已分批对外出售，由于A座半层起售 ，考虑到A座1878.96㎡的单层面积、12791元/㎡的均价 ，半层起售总价约1200万元，注定本项目A座客户的局限
性——企业自用客户为主，顶级投资客为辅
90年代…… 邮电大厦、润安大厦、金城大厦、新华大厦…… 以市区内为主 政府部门和国企为主，辅以私营企业 呈现多元化特点，品质有所提升，但总体档次仍不高
第6页/共124页
00年代…… 财富广场、天徽大厦、仁和大厦、蓝鲸国际…… 主要集中于一环位置 改变以往只租不售局面，进入真正意义上的市场化 出现了硬件配套较好的写字楼，物业管理水平逐渐提高。
5.25 242.23
项目名称 印象西湖 新城国际 华邦ICC
之心城
蔚蓝商务港
华美达 广场
销售策略
B座分批分户返租推售，返租3年30元/㎡/ 月，合计1080元/㎡，一次性扣除
C座采用少量加推分户返租销售，全款到账 日起开始返租，返租3年，按总房款8%返
还，每年按季度返还
B座采用少量加推分户推售
A座低区10-22层采用分户销售，高区2336层半层起售
四管制分机盘管或VRV系统
具备
具备
不具备
第19页/共124页
具备
不具备 不具备
具备 具备 具备 不具备 不具备 具备 具备 具备
不具备
不具备 具备 不具备
从合肥市当前主流高端写字楼和世界级国际标准的甲级写字楼 的主要指标进行对比分析后，可以说：
新华国际广场
—合肥唯一一个最接近国际甲级标准的写字楼
第20页/共124页
中原合肥新华国际广场A座营销策略探讨
会计学
1
背景前提
新华国际广场A座现已分批对外出售，由于A座半层起售 ，考虑到A座1878.96㎡的单层面积、12791元/㎡的均价 ，半层起售总价约1200万元，注定本项目A座客户的局限
性——企业自用客户为主，顶级投资客为辅
服务营销第十章PPT课件课件
❖ 连锁经营包括：直营连锁、自由连锁和特许经营
《服务营销第十章》PPT课件
❖ （三）综合服务
指许多服务系统结合成两种或两种以上的服务业， 为消费者提供多种服务。
如大型购物中心，集娱乐、休闲、购物、餐饮等 多种服务于一体；
如大型酒店为其客人提供住宿、餐饮、代订机票、 娱乐、健身等多种服务。
《服务营销第十章》PPT课件
《服务营销第十章》PPT课件
❖ 三、经由中介机构的分销渠道（间接服务渠道） ❖ 随着科技的发展，服务产出形式逐渐多样化，服务
产品实体化趋势发展，克服了服务产品的不可分离 性，使得利用中介机构分销服务成为可能。 ❖ 服务中间商的重要功能：
常常通过合作生产服务，实现服务供应商对顾客的承诺 （合作生产者）；
感知到缺乏对营运的控制
《服务营销第十章》PPT费课件用高昂
思考：连锁经营就是特许经 营吗？二者有何区别与联系？
《服务营销第十章》PPT课件
❖ 连锁经营指经营同类商品或服务的若干企业，以一 定的形式组成一个联合体，通过企业形象的标准化、 经营活动的专业化、管理活动的规范化以及管理手 段的现代化，在整体规划下进行专业化分工，并在 分工的基础上实施集中化管理，把独立的经营活动 组合成整体的规模经营，以取得规模效益。
1、服务缺乏所有权，中间商只能转移服务使用权； 2、服务的不可感知性，使得分销渠道中的存储、保管、取得所有权
等功能没有意义，中间商的作用在一定程度上减弱； 3、服务生产与消费的同时性，使大多数中间商需要直接参与生产过
程，成为服务系统的一部分； 4、服务很难标准化，很难通过中间渠道控制服务质量。
有效扩大知名度； 利用先入优势取得良好回报； 统一调度资源，扬长避短。
《服务营销第十章》PPT课件
《服务营销第十章》PPT课件
❖ （三）综合服务
指许多服务系统结合成两种或两种以上的服务业， 为消费者提供多种服务。
如大型购物中心，集娱乐、休闲、购物、餐饮等 多种服务于一体；
如大型酒店为其客人提供住宿、餐饮、代订机票、 娱乐、健身等多种服务。
《服务营销第十章》PPT课件
《服务营销第十章》PPT课件
❖ 三、经由中介机构的分销渠道（间接服务渠道） ❖ 随着科技的发展，服务产出形式逐渐多样化，服务
产品实体化趋势发展，克服了服务产品的不可分离 性，使得利用中介机构分销服务成为可能。 ❖ 服务中间商的重要功能：
常常通过合作生产服务，实现服务供应商对顾客的承诺 （合作生产者）；
感知到缺乏对营运的控制
《服务营销第十章》PPT费课件用高昂
思考：连锁经营就是特许经 营吗？二者有何区别与联系？
《服务营销第十章》PPT课件
❖ 连锁经营指经营同类商品或服务的若干企业，以一 定的形式组成一个联合体，通过企业形象的标准化、 经营活动的专业化、管理活动的规范化以及管理手 段的现代化，在整体规划下进行专业化分工，并在 分工的基础上实施集中化管理，把独立的经营活动 组合成整体的规模经营，以取得规模效益。
1、服务缺乏所有权，中间商只能转移服务使用权； 2、服务的不可感知性，使得分销渠道中的存储、保管、取得所有权
等功能没有意义，中间商的作用在一定程度上减弱； 3、服务生产与消费的同时性，使大多数中间商需要直接参与生产过
程，成为服务系统的一部分； 4、服务很难标准化，很难通过中间渠道控制服务质量。
有效扩大知名度； 利用先入优势取得良好回报； 统一调度资源，扬长避短。
《服务营销第十章》PPT课件
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
战魂： 东方人居智慧大宅 战器： 中心区大盘规模
15
竞争项目分析—东方华府
户型
3房2厅2卫
3房2厅2 卫
面积：㎡
151
159
5房2厅3 卫
287－ 290
5房2厅5 卫
331
5房2厅5卫 合计
338
推出套数
32
32
206
42
42
354
已售ห้องสมุดไป่ตู้数
9
22
26
6
4
67
未售套数
23
10
180
36
38
287
销售率
豪宅板块 中心区板块
松山湖板块 水濂湖板块
横岗湖 其它板块
中心豪宅板块—外部竞
争
板块资源
城市核心 城市商务、行政、文化区域
松山湖 城市“第五区”
城市绿化
水濂山 CLD区域
横岗湖 CRD区
镇区中心 强势资源
在售楼盘
中信御园 天骄风景
左庭右院项目 ……
锦绣山河 长城世家 万科虹溪诺雅
国际公馆 中信森林湖
4
3 21
面积（㎡） 160-180 220 250 260复式 300复式
套数 144 124 60 约60 约30
❖ 东城泛黄旗山片区——花样年君山
基本信息 项目位置：东城区峰景高尔夫北 开 发 商：深圳花样年集团 建筑类型：小高层洋房 占地面积：5.2万平米 总 建 面：14.38万平米 容 积 率：1.9 绿 化 率：51.84% 总 套 数：约418套 交房标准：毛坯 车 位：共631个 物业公司：花样年物业 物 业 费：1.8元/平米/月 动 态：预计2010年5月入市
竞争项目分析—天骄峰景
基本信息 项目位置：天骄峰景位于东城区峰景高尔夫北侧 开 发 商：东莞光大集团 建筑类型：30层板楼(高层洋房) 占地面积：15.24万平米 总 建 面：约46万平米 容 积 率：2.96 绿 化 率：55% 总 套 数：3270套 主力户型：140-250平米 推 广 语：世界宅亦中国道、南中国湖山官邸
御花苑 ……
丰泰观山碧水 湖景一号庄园
帝景湾 博登湖
……
备注 城市豪宅专属
湖居豪宅专属 湖居豪宅专属 山、湖居豪宅专属 镇区豪宅专属
10
盛世豪庭
体育路龙 光地王项 目和富盈 东方华府
中心豪宅板块—内部竞
争
海雅百货 金月湾花园 东海阳光
东城中心
文化广场
东城酒吧街
新世界花园
旗峰公园
黄旗山
星河传说 荷塘月色 旗峰天下
合纵连横
战国策—权谋进攻 4
各国图谋民强国盛。招贤纳才，励精图治，以李悝，吴 起，商鞅等人破旧贵，立新贵，实现
变法维新
战国谋—内兴图强 5
秦国 ---加强了秦国的国力、军事，成就第一强国，逐步对外 征战，,在军事上采用
远交近攻
战国果策略—一统江山 6
历史上把公元前403年—公元前221年（七雄割据至秦国统一天下）称之为：
战魂： 世界宅亦中国道、南中国湖山官邸 战器： 南中国最具价值园林及智能化等
13
竞争项目分析—天骄峰景
户型
面积：㎡
推出套数 已售套数 未售套数 销售率
3房2厅2卫
136141
152160
322 249
293
236
29
13
90% 94%
183184 56
48 8
85%
4房2厅3卫 206-
198
209
天骄风景 东方华府 花样年君山
46万
东城中心区 13000元/平米 140—250平米
37万 14.38万
体育路 10000元/平米 140—360平米
东城五环
——
160—220平米
黄旗山+高尔夫 南中国最具价值园林
南中国湖山官邸
地段+黄旗山 东方人居智慧大宅
黄旗山
在售
光大集团
在售
富盈集团
2010年5 月
28%
68%
12%
14%
10% 18%
注：数据来源于中原项目组网上监测
该项目自08年开盘销售至今,销售情况非常不理想仅17%，实现1.5亿元， 户型供应断层，旺销户型为151－159㎡三房，大户销售不畅； 户型特点除了大和阔外，缺乏其它亮点；
16
栋号 1#~4# 5#~10#
潜在竞争项目研究
5 6 7 8 9 10
246282
合计
28
56
56
767
20
40
30
667
8
16
26
100
71% 71% 53%
86%
注：以上户型不包含顶层复式及首层单位
目前该项目在售产品以“国阙”组团为主，面积在246—282平米，该组团于09 年下半年高调入市，销售情况较为理想，09年基本上20套/月。
14
竞争项目分析—东方华府
基本信息 项目位置：东方华府位于莞城区体育路 开 发 商：东莞富盈地产 建筑类型：小高层洋房 占地面积：13.4万平米 总 建 面：37万平米 容 积 率：2.45 绿 化 率：46% 总 套 数：约1100套(一期) 主力户型：120-360平米 交房标准：毛坯 物业顾问:世邦魏理仕 推 广: 东方人居智慧大宅
花样年集团
天骄御峰
32.8万 东城南片区
——
200—250平米
黄旗山
2011年上 光大集团
盛世豪庭
51.7万 东城南片区
——
180—220平米
黄旗山+地段
2010年 10月
光大集团
峰景湾 龙光君御旗峰
左庭右院
48.2万 14.3万 13.8万
东城光明区 体育路
东城中心区
—— —— ——
160—280平米 150—230平米 145—245平米
战国时代
关键词：
群雄割据、善谋者王
7
豪宅·东莞
8
石龙板块 价值：东江资源
横岗湖板块 价值：横岗水库
东莞豪宅竞争版图
中心板块：项目所在地 价值：城市中央、繁华、便利生活
松山湖板块 价值：松山湖
水濂板块 价值：水濂山
长虎板块 价值：商业贸易地带
塘坑板块 价值：塘坑水库
城镇角逐、客户抢9 夺、版块割据
黄旗山+产品 黄旗山+地段+产品
黄旗山
2011年上
2010年 10
2010年 10
峰景集团 龙光集团 梅江南
2010-2011年区域市场放量井喷，百万供应创东城历史新高,竞争格外激烈； 产品同质化严重，“山景资源”、大户型、豪宅概念成为2010年城区竞争代言词； 深圳知名发展商与东莞本土知名品牌家族发展商的12 城市角逐。
繁华城市中 黄旗山脚下 富贵人居区 用一种优雅的姿态 诠释“生活的艺术”…
“左庭右院”营销策略思考 中原地产事业二部 荣誉出品 1
楔
子.
雄谋·战国
2
“战国”一词最早出自 汉代刘向的《战国策》。
“万乘之国七，千乘之国五， 敌哞争权，盖为战国。”
战国局—七雄争霸 3
战国 各个国家为生存和扩大势力相继称王，一方面中央集权， 改革图强，加强军备.另一方面，在外交上频采用采用的
公务员宿舍
本项目
天骄峰 景
中信御园
愉景花园
黄旗山
虎英郊野公园
新世纪豪园
天骄御峰
峰景高尔夫
五环路 君山项
目
八一路 峰景湾
项目
台商大厦
黄旗印象
尚书苑
锦绣旗峰
中心豪宅板块竞争是传统豪宅区（中心1片1 ）与泛旗峰山豪宅区（南部）的竞争
中心豪宅板块—竞争数
楼盘名称
建筑面积
据
区域
价格
预计主要产品
卖点
入市时间
发展商
15
竞争项目分析—东方华府
户型
3房2厅2卫
3房2厅2 卫
面积：㎡
151
159
5房2厅3 卫
287－ 290
5房2厅5 卫
331
5房2厅5卫 合计
338
推出套数
32
32
206
42
42
354
已售ห้องสมุดไป่ตู้数
9
22
26
6
4
67
未售套数
23
10
180
36
38
287
销售率
豪宅板块 中心区板块
松山湖板块 水濂湖板块
横岗湖 其它板块
中心豪宅板块—外部竞
争
板块资源
城市核心 城市商务、行政、文化区域
松山湖 城市“第五区”
城市绿化
水濂山 CLD区域
横岗湖 CRD区
镇区中心 强势资源
在售楼盘
中信御园 天骄风景
左庭右院项目 ……
锦绣山河 长城世家 万科虹溪诺雅
国际公馆 中信森林湖
4
3 21
面积（㎡） 160-180 220 250 260复式 300复式
套数 144 124 60 约60 约30
❖ 东城泛黄旗山片区——花样年君山
基本信息 项目位置：东城区峰景高尔夫北 开 发 商：深圳花样年集团 建筑类型：小高层洋房 占地面积：5.2万平米 总 建 面：14.38万平米 容 积 率：1.9 绿 化 率：51.84% 总 套 数：约418套 交房标准：毛坯 车 位：共631个 物业公司：花样年物业 物 业 费：1.8元/平米/月 动 态：预计2010年5月入市
竞争项目分析—天骄峰景
基本信息 项目位置：天骄峰景位于东城区峰景高尔夫北侧 开 发 商：东莞光大集团 建筑类型：30层板楼(高层洋房) 占地面积：15.24万平米 总 建 面：约46万平米 容 积 率：2.96 绿 化 率：55% 总 套 数：3270套 主力户型：140-250平米 推 广 语：世界宅亦中国道、南中国湖山官邸
御花苑 ……
丰泰观山碧水 湖景一号庄园
帝景湾 博登湖
……
备注 城市豪宅专属
湖居豪宅专属 湖居豪宅专属 山、湖居豪宅专属 镇区豪宅专属
10
盛世豪庭
体育路龙 光地王项 目和富盈 东方华府
中心豪宅板块—内部竞
争
海雅百货 金月湾花园 东海阳光
东城中心
文化广场
东城酒吧街
新世界花园
旗峰公园
黄旗山
星河传说 荷塘月色 旗峰天下
合纵连横
战国策—权谋进攻 4
各国图谋民强国盛。招贤纳才，励精图治，以李悝，吴 起，商鞅等人破旧贵，立新贵，实现
变法维新
战国谋—内兴图强 5
秦国 ---加强了秦国的国力、军事，成就第一强国，逐步对外 征战，,在军事上采用
远交近攻
战国果策略—一统江山 6
历史上把公元前403年—公元前221年（七雄割据至秦国统一天下）称之为：
战魂： 世界宅亦中国道、南中国湖山官邸 战器： 南中国最具价值园林及智能化等
13
竞争项目分析—天骄峰景
户型
面积：㎡
推出套数 已售套数 未售套数 销售率
3房2厅2卫
136141
152160
322 249
293
236
29
13
90% 94%
183184 56
48 8
85%
4房2厅3卫 206-
198
209
天骄风景 东方华府 花样年君山
46万
东城中心区 13000元/平米 140—250平米
37万 14.38万
体育路 10000元/平米 140—360平米
东城五环
——
160—220平米
黄旗山+高尔夫 南中国最具价值园林
南中国湖山官邸
地段+黄旗山 东方人居智慧大宅
黄旗山
在售
光大集团
在售
富盈集团
2010年5 月
28%
68%
12%
14%
10% 18%
注：数据来源于中原项目组网上监测
该项目自08年开盘销售至今,销售情况非常不理想仅17%，实现1.5亿元， 户型供应断层，旺销户型为151－159㎡三房，大户销售不畅； 户型特点除了大和阔外，缺乏其它亮点；
16
栋号 1#~4# 5#~10#
潜在竞争项目研究
5 6 7 8 9 10
246282
合计
28
56
56
767
20
40
30
667
8
16
26
100
71% 71% 53%
86%
注：以上户型不包含顶层复式及首层单位
目前该项目在售产品以“国阙”组团为主，面积在246—282平米，该组团于09 年下半年高调入市，销售情况较为理想，09年基本上20套/月。
14
竞争项目分析—东方华府
基本信息 项目位置：东方华府位于莞城区体育路 开 发 商：东莞富盈地产 建筑类型：小高层洋房 占地面积：13.4万平米 总 建 面：37万平米 容 积 率：2.45 绿 化 率：46% 总 套 数：约1100套(一期) 主力户型：120-360平米 交房标准：毛坯 物业顾问:世邦魏理仕 推 广: 东方人居智慧大宅
花样年集团
天骄御峰
32.8万 东城南片区
——
200—250平米
黄旗山
2011年上 光大集团
盛世豪庭
51.7万 东城南片区
——
180—220平米
黄旗山+地段
2010年 10月
光大集团
峰景湾 龙光君御旗峰
左庭右院
48.2万 14.3万 13.8万
东城光明区 体育路
东城中心区
—— —— ——
160—280平米 150—230平米 145—245平米
战国时代
关键词：
群雄割据、善谋者王
7
豪宅·东莞
8
石龙板块 价值：东江资源
横岗湖板块 价值：横岗水库
东莞豪宅竞争版图
中心板块：项目所在地 价值：城市中央、繁华、便利生活
松山湖板块 价值：松山湖
水濂板块 价值：水濂山
长虎板块 价值：商业贸易地带
塘坑板块 价值：塘坑水库
城镇角逐、客户抢9 夺、版块割据
黄旗山+产品 黄旗山+地段+产品
黄旗山
2011年上
2010年 10
2010年 10
峰景集团 龙光集团 梅江南
2010-2011年区域市场放量井喷，百万供应创东城历史新高,竞争格外激烈； 产品同质化严重，“山景资源”、大户型、豪宅概念成为2010年城区竞争代言词； 深圳知名发展商与东莞本土知名品牌家族发展商的12 城市角逐。
繁华城市中 黄旗山脚下 富贵人居区 用一种优雅的姿态 诠释“生活的艺术”…
“左庭右院”营销策略思考 中原地产事业二部 荣誉出品 1
楔
子.
雄谋·战国
2
“战国”一词最早出自 汉代刘向的《战国策》。
“万乘之国七，千乘之国五， 敌哞争权，盖为战国。”
战国局—七雄争霸 3
战国 各个国家为生存和扩大势力相继称王，一方面中央集权， 改革图强，加强军备.另一方面，在外交上频采用采用的
公务员宿舍
本项目
天骄峰 景
中信御园
愉景花园
黄旗山
虎英郊野公园
新世纪豪园
天骄御峰
峰景高尔夫
五环路 君山项
目
八一路 峰景湾
项目
台商大厦
黄旗印象
尚书苑
锦绣旗峰
中心豪宅板块竞争是传统豪宅区（中心1片1 ）与泛旗峰山豪宅区（南部）的竞争
中心豪宅板块—竞争数
楼盘名称
建筑面积
据
区域
价格
预计主要产品
卖点
入市时间
发展商