我国商业银行住房抵押贷款证券化效应分析
推行住房抵押贷款证券化_1
推行住房抵押贷款证券化——完善我国的房地产抵押贷款市场内容提要：住房货币政策的推行，使住房金融制度的改革成为焦点，但是住房抵押贷款一级市场受到贷款机构安全性、流动性和盈利性的限制。
抵押贷款证券化拓宽了贷款机构的资金来源，增强了银行资产的流动性，分散了抵押贷款的风险，贷款机构可以发放更多的抵押贷款，从而满足购房者融通资金的需要。
由此形成经济的良性循环，即贷款机构由于安全性的保证而愿意多贷出资金、购房者由于辅助资金的增加而能够多购买住房、社会总需求由于房地产的拉动而得到明显的增长等。
随着我国住房制度改革的深入发展，住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注。
笔者认为，解决这一问题，除了把房价降到一个合理水平外，还应大力发展房地产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场。
而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。
一、目前住房抵押贷款市场的局限性分析一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。
抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。
一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。
储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。
我国住房抵押贷款证券化可行性探讨
我国住房抵押贷款证券化可行性探讨住房抵押贷款证券化在国外已有几十年的历史,目前它已经成为一种世界性潮流,而在我国一直进展缓慢。
为了贯彻落实国务院《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》,2005年3月经国务院批准,国家开发银行和中国建设银行作为试点单位,进行住房抵押贷款证券化的试点,这标志着商业银行住房抵押贷款证券化工作的全面启动。
那么我国国内是否具备大规模推广住房抵押贷款证券化的条件呢?一、住房抵押贷款证券化的内涵所谓住房抵押贷款证券化,就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(MBS),然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。
从本质上讲,发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债券转让行为,即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。
二、住房抵押贷款在国外的实施和特点真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国。
20世纪60年代末到70年代,为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险,美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展,从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场。
研究这些住房抵押证券化相对比较发达的国家和地区,可以发现,住房抵押贷款一级市场及经济环境都存在以下几个共同特点。
一是抵押贷款产品种类丰富。
在这些国家和地区的抵押贷款一级市场上,抵押贷款产品品种都具有多层次性,可满足不同借款人的需求,能充分挖掘住房需求。
二是抵押贷款要达到相当的规模。
这些国家和地区的抵押贷款规模大多达到GDP的40%~60%。
只有住房抵押贷款积累到一定程度,贷款机构证券化的动力机制才能形成,而且足够规模的分布广泛的抵押贷款才能更大限度地降低资产池的风险,提高抵押支撑证券的信用等级。
三是抵押贷款机构的多元化。
贷款机构的多元化,也降低了单个贷款机构在证券化体系中的博弈力量,便于政府规范与引导。
我国商业银行住房抵押贷款证券化可行性分析——基于聚类分析法
ｄ ＝ ／ 芝 （ 一 ）
＝１
得住房抵押贷款的难易程度 。 由于不 同变量的单位不同 ，数值差别会很大 ，
所以应当对数据资料进行标准化处理 。设有 ｍ个变 量Ｖ ， Ｖ ， …Ｖ ， 有ｎ 个样本 Ｘ 。 ， ｘ ， …， ｘ 。那么
＝
因为在实际问题中 ，各变量对最后距离影响程
将我国 ３ １ 个省市 自治 区划分为四类——条件成熟 型 、条件较成熟型 、条件一般型和条件不成熟型 ， 并 比较分析 了２ ０ ０ ８ 年 、２ ０ ０ ９ 年数据结果 ，进行 了 稳健 性检 验 。
二 、聚 类分析 方 法介绍
重要信贷资产 ，但是高居不下的不 良贷款率限制了
一
聚类分析又称群分析或类分析 ，是根据研究对 象特征对个体 （ 样品或变量 ）进行分类 的一种多元 统计分析方法。它是研究所谓 “ 物 以类聚”现象的
一
项 重要 的金融 业务创 新 活动 。 因此 ，研 究我 国住
房抵押贷款资产证券化有利于金融系统稳定 ， 有利 于推动我国金融市场 的发展 、改善金融市场 的效 率。 关于住房抵押贷款证券化过程的研究 ，国内外
Ｃ ｌ ａ ｐ ｐ 和Ｄ ｅ ｎ ｇ （ ２ ０ １ ０ ） 等人应用期权理论研究了住房
能的类别结果 ，根据具体情况确定所需要 的类别 ， 便称 为层 次聚类或 系统 聚类 （ Ｈ ｉ ｅ ｒ ａ ｒ ｃ ｈ ｉ ｃ ａ ｌ ｃ ｌ ｕ ｓ ｔ ｅ ｒ ） ； 如果研究者根据经验 ，事先指定类别个数 ，确定各 聚类 中心 ，按距离 中心 的远近进行分类 ，则称 为
度大小是不同的 ，所以考虑在每项前加权 ，以体现
不 同变量 对距离 的影 响程度不同。在 ｍ个变量中 ， 设第 ｋ 个变量的权重为 ，那么 ， 式 （ １ ）就变成了
住房抵押贷款证券化产生了哪些效应
住房抵押贷款证券化产⽣了哪些效应
1、抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险
以住房抵押贷款为担保发⾏抵押证券后，原来集中在银⾏的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资⼈持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。
⽽且，由于抵押证券是以⼀组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更⼤的保障。
2、提⾼了资产的流动性，解决了银⾏抵押贷款“短期负债⽀持长期资产”的流动性难题
由于房屋抵押贷款的期限最长可达30年，对发放抵押贷款的银⾏来说，信贷资产回收周期很长，⽽通常银⾏吸收存款负债最长仅5年(实际上居民存款以活期或1年期为主)，⼆者资产负债的期限不匹配，增加了银⾏经营的风险和管理的难度。
通过证券化，银⾏及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或⾃⼰持有变现能⼒很强的抵押证券，就可解决银⾏⾯临的流动性约束。
另外房地产抵押债权证券化，通过抵押⼆级市场打破抵押资⾦的地域限制，使得抵押资⾦得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡⽽引起的抵押贷款利率的⾼低不平，使之平均化和市场化。
3、抵押贷款证券化对刺激抵押贷款⼀级市场的积极作⽤
对抵押贷款借款⼈来讲，由于抵押贷款证券化，拓宽了抵押贷款发放的资⾦来源，增强了抵押贷款的流动性，分散了抵押贷款的风险，使⾦融机构可以延长抵押贷款的时间，扩⼤抵押贷款的范围，发放更多住房抵押贷款，从⽽满⾜市场购房者融通资⾦的需要。
这样对购房⼈来说，不会因为借款资⾦短缺的瓶颈抑制⽽推迟购房意愿;⽽房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款⼀级市场、缓解房地产的供需失衡⽭盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
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论我国住房抵押贷款证券化一、住房抵押贷款证券化一我国商业银行的必然选择 住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。
住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。
我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必然性具体表现在以下六个方面。
(-)有利于拓宽商业银行的融资渠道 实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。
90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。
在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
(二)有利于降低商业银行的经营风险 我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。
而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。
随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种短存长贷的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。
通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
(三)有利于提高商业银行的盈利能力 实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。
我国住房抵押贷款证券化的风险分析
我国住房抵押贷款证券化的风险分析本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！一、住房抵押贷款证券化的风险分析住房抵押贷款证券化是指特设金融机构集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款，将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息进行组合包装，作为标的资产发行住房抵押证券进行融资的活动。
下面就住房抵押贷款证券化面临的主要两种风险，即提前偿付风险和违约风险进行分析。
提前偿付风险提前偿付风险是由于住房抵押贷款的借款人随时偿付全部或部分贷款而导致住房抵押贷款证券的现金流出现不稳定状况的风险。
提前偿付风险对住房抵押贷款池中的现金流量造成影响，表现为：使得前期本金偿还额增加，流入的利息额减少，缩短了偿付行为的加权平均周期。
1.影响抵押贷款提前偿还的因素市场抵押利率首先，当现行市场抵押利率比原始合同利率低时，借款人可能会通过借新还旧来降低贷款的利息成本。
其次，市场抵押利率的波动路径也会影响提前偿付行为，如果利率曾经下降到一个很低的水平，大多数有偿还意愿与能力的借款人都已经实现了提前偿还，也就不会出现大规模的提前偿付现象。
最后，浮动利率住房抵押贷款与固定利率抵押贷款的提前偿还风险又不同。
FRM比ARMD提前偿付风险更高。
因此，市场抵押利率是影响提前偿付的主要因素。
抵押贷款的期限抵押贷款的年限与提前偿付有很大的关系，在贷款期限的初始阶段，提前偿还率逐渐上升，然后保持稳定，但贷款后期的提前偿还率又趋于下降，出现衰竭效应。
实际上，在抵押贷款的第2年到第8年之间，提前偿付所占的比例较大；在抵押贷款的第10年到第25年间，提前偿付的速度会下降。
房价的飞涨房价的飞涨也会导致提前偿付的发生。
假如当前房价持续上涨，那么更大更好的新房的价格会提高。
但是由于原住房在二手市场的当前市场价值远远超过未还贷款的价值，而且房价与市场利率反向运行的关系可以知道房价的飞涨必将伴随着利率的下跌，使借款人的再融资成本降低。
我国住房抵押贷款证券化模式分析
我国住房抵押贷款证券化模式分析内容摘要：本文通过对住房抵押贷款证券化（MBS）模式及其法律障碍的分析，试图说明住房抵押贷款证券化模式的建立应当与国情相适应，完善MBS 法律制度已经成为实现我国住房抵押贷款证券化的当务之急。
关键词：住房抵押贷款证券化（MBS）SPV SPC SPT住房贷款证券化概述住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securitization, MBS）是一国经济发展到较高阶段的必然产物，它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。
住房抵押贷款证券化是从支付抵押贷款一级市场向二级市场（住房抵押债券转让市场）的转化，因此其操作思路首先从一级市场开始。
抵押贷款证券化的价值流程包括（见图1）：1.银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。
2.抵押贷款的证券化。
银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司（Special Purpose V ehicle, SPV），抵押贷款公司购买银行的贷款资产后将其组成抵押贷款资产池，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券；银行也可自行组成资产池，发行抵押贷款债券。
3.银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押证券。
发行方式可采用直接发行或间接发行。
前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹措资金；后者是通过专门部门的经纪人间接地筹措资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。
4.债券进入二级市场参与流通。
鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长，其投资主体一般以机构投资者为主，个人投资者为辅。
住房抵押贷款证券化的模式分析住房抵押贷款证券化的模式总的来说可以分为表外和表内模式两类。
表外融资模式我们通常所说的典型的住房抵押贷款证券化，是将证券化的资产组转移到一个特殊的载体（SPV）中，旨在帮助转让者将资产从其资产负债表中转移出去，从而达到融资、改善资本结构等目的，表外融资由此而来。
我国住房抵押贷款证券化的风险分析与防范
6、建立风险准备金制度。为应对可能出现的风险损失，银行应建立专门的 风险准备金制度。根据业务规模和风险状况，定期提取一定比例的风险准备金， 用于弥补可能出现的损失。
7、强化风险监测和预警机制。银行应建立完善的风险监测和预警机制，通 过对业务全过程的跟踪和监控，及时发现和处理潜在风险。同时，应制定应急预 案和措施，确保在突发情况下能够迅速应对和处置风险事件。
3、流动性风险。由于MBS产品具有较高的复杂性，投资者难以在短时间内找 到合适的买家或卖家。因此，可能会出现流动性不足的情况。此外，如果市场参 与者不足或市场环境发生变化，也可能会导致流动性风险。
4、法律风险。在MBS中，法律风险主要来自于合同条款不明确、监管政策变 化等。此外，如果发起方银行或证券公司存在违法违规行为，也可能会面临法律 风险。
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参考内容
一、引言
近年来，我国住房抵押贷款市场发展迅速，但同时也暴露出一些问题，如流 动性风险、信用风险等。为了解决这些问题，我国开始探索住房抵押贷款证券化 （MBS），这是一种将住房抵押贷款转化为证券化产品的过程，可以降低风险、 提高流动性。然而，随着MBS的发展，也出现了一些新的风险，如信用风险、市 场风险等。因此，本次演示旨在探讨我国住房抵押贷款证券化风险防范问题，以 期为相关机构提供参考。
8、加强监管和内部审查。银行应自觉接受监管部门的监督和管理，严格遵 守相关法规和政策要求。同时，应建立完善的内部审查机制，对业务操作、流程 执行和风险管理情况进行定期检查和评估，确保业务合规性和风险防控有效性。
四、结论
我国住房抵押贷款证券化市场在不断发展壮大的也面临着多种风险的挑战。 为了保障市场的健康稳定发展，银行和其他参与机构必须加强风险管理意识，采 取有效的防范措施，完善内部控制体系和加强外部监管。只有不断优化风险管理 和防范措施，才能确保我国住房抵押贷款证券化市场的可持续发展和社会稳定。
浅谈我国住房抵押贷款证券化问题
浅谈我国住房抵押贷款证券化问题摘要：资产证券化已成为市场运行的一个重要特征，而住房抵押贷款证券化作为一种金融创新工具，也成为国际资本市场上发展最迅速，最具有活力的金融产品。
住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟,随着我国住房体制改革的深化,也逐步与国际接轨。
发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口、降低金融机构风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。
本文通过探讨我国实行跨国证券化的现实意义，对我国开展跨国资产证券化的模式和相关政策进行了设计。
关键词：资产证券化住房抵押贷款证券化可行性建议住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。
由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
,房地产业已被官方明确为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点之一。
随着房贷规模的日益膨胀,住房抵押贷款证券化也应运而生,并逐步成为21 世纪全球金融结构调整和金融工具创新最重要的内容之一。
我国尽早实施和规范住房抵押贷款证券化、加快住房抵押贷款二级市场的建设已势在必行。
然而,住房抵押贷款证券化是一柄“双刃剑”,本身也带来诸多风险,且这些风险贯穿于资产证券化的融资、债权处理、债权发行与交易、经营及资产管理等各个环节。
一、个人住房抵押贷款证券化在中国的发展现状我国资产证券化历程较短,在2005 年之前一直处于理论研究阶段。
早在1998年时,人民银行牵头组织“住宅抵押贷款证券化研究”,表明中央银行已开始关注这项业务。
2000年底,中国建设银行和中国工商银行相继得到中国人民银行的批准,可以进行MBS的试点,工行、建行等机构都对MBS进行了研究并且提出了一些研究方案,建行设立了“住房贷款证券化处”,但由于现有政策及法律环境的限制,并没有获得批准。
我国商业银行在住房抵押贷款证券化中的潜在收益与成本分析
房地产金融我国商业银行在住房抵押贷款证券化中的潜在收益与成本分析□黄小彪华南农业大学经济管理学院黄曼慧广东商学院住房抵押贷款证券化是当前我国金融制度建设中的一个热点问题，其中，商业银行对推行抵押贷款证券化的动力大小将直接决定该制度在我国创立和推进。
根据制度经济学的理论，我国商业银行是否愿意成为抵押贷款证券化制度创新的推动主体，将完全取决于其潜在收益与成本的比较。
一、商业银行在住房抵押贷款证券化中的潜在收益分析商业银行在住房抵押贷款证券化中是ＭＢＳ（住房抵押贷款）证券的供应者，在证券化中得到的利益是多方面的。
这也正是国外商业银行积极推动抵押贷款证券化，并成为住房抵押贷款证券化制度创新第一行动集团的原因。
１．减少资金来源的约束。
我国目前经济的发展阶段决定了间接融资在我国现有的金融体系中仍将处于基础地位。
但应该看到的是，过高的间接融资比重以及融资方式单一化已经成为我国金融风险形成的一个制度性原因，这是一个不容忽视的问题。
融资方式单一化，一方面赋予了银行在全社会的融资行为中绝对的控制力，容易造成商业银行在金融体系中的垄断经营，降低金融市场的效率，也不利于我国银行业竞争力的提高；另一方面，单一化的融资方式还容易使金融市场上各主体的资金来源受到严重限制。
拓展资金来源渠道是银行生存与发展的重大问题，对于我国现阶段而言，银行的资金来源仍然受到存款增长的较大约束，这对改善银行的融资结构和防范金融风险是十分不利的。
住房抵押贷款证券化实质上是建立了将市场中的短期资金转变为住房金融所需的长期资金的融资机制，可以有效地减少银行在住房资金来源上的约束。
房地产金融２．提高资金的流动性。
一般来讲，商业银行只拥有短期资金，其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。
住房抵押贷款证券化虽未扩大银行资产规模，但却改变了资产形态，增强了资产的流动性、安全性，也在一定程度上改善了商业银行的资金约束。
据测算，今后一段时期内，我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到６０００至７０００亿元人民币。
我国实施住房抵押贷款证券化的法律环境分析
我国实施住房抵押贷款证券化的法律环境分析一、论文报告标题：1. 我国住房抵押贷款证券化的法律依据2. 法律法规对住房抵押贷款证券化的约束与规范3. 住房抵押贷款证券化的利弊分析4. 我国住房抵押贷款证券化对房地产市场的影响5. 推进我国住房抵押贷款证券化的相关法律建议二、分析：1. 我国住房抵押贷款证券化的法律依据住房抵押贷款证券化的法律依据主要包括《中华人民共和国抵押法》、《中华人民共和国证券法》、《关于进一步开展住房抵押贷款证券化有关工作的通知》等文件。
《中华人民共和国抵押法》规定，抵押人将抵押物转移他人所有或者将抵押物作为债务人的代价给付他人所有时，抵押权自动消灭。
这就为住房抵押贷款证券化创造了法律条件。
《中华人民共和国证券法》规定了证券的种类、发行、交易等规定，并对投资者的保护进行了规范。
住房抵押贷款证券化作为商品房、商业用房、经济适用房等各种不同类型房产的产权，是资本市场的重要组成部分，也必须遵循证券法的规范。
2. 法律法规对住房抵押贷款证券化的约束与规范住房抵押贷款证券化的实施必须遵循一定的法律法规。
其中，主要包括质押、担保、法律风险等问题。
一方面，住房抵押贷款证券化的发行必须遵循质押合同的约定，抵押物权利人应该依法作出许可。
同时，发行人必须保证抵押物能够得到合法的抵押资格，否则可能会产生抵押物权利的干扰、争议等风险。
另一方面，住房抵押贷款证券化发行中存在一定的法律风险。
比如，发行人可能会出现拖延、拒绝履约等情况，导致投资人利益受损。
此外，贷款人还存在逾期、欠款等问题，这也可能会影响到证券化产品的市场表现。
3. 住房抵押贷款证券化的利弊分析作为一种金融创新手段，住房抵押贷款证券化的优点主要包括提高了贷款人的融资效率，使住房抵押贷款的货币属性得到有效提升，有助于推动住房的开发与销售；同时，也提升了投资风险的分散性，降低了风险的损失，并提高了投资者收益的保障性。
但是，住房抵押贷款证券化也存在不容忽视的风险问题。
我国个人住房抵押贷款证券化分析
我国个人住房抵押贷款证券化分析提要个人住房抵押贷款证券化是一项新的融资方式，对商业银行发展、居民买房、金融市场完善等有一定的作用，也符合市场经济的发展规律。
但是，由于我国证券市场还很不完善，还存在法律和技术方面的障碍，目前推行个人住房抵押贷款证券化条件还不成熟。
关键词：住房抵押贷款；证券化；融资一、我国住房抵押贷款现状随着国家宏观调控以及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了对消费信贷投入，这都促使我国个人住房贷款业务迅速发展并初具规模。
自从1998年我国住房改革，停止实物分配后，住房抵押贷款已经成为人们买房的主要方式，它拓展了住房贷款的巨大市场，为百姓解决了不少困难。
但是，由于房价相对于居民收入增长水平显的过高，同时又缺乏有效的消费信贷措施，最终导致居民对住宅的有效需求不足。
从楼盘开发到居民买房其间过程一般是这样的：房地产开发商先从银行借款建房，然后与银行签订协议，待中介卖房之后把本息存入该银行就是房地产还款。
房价中除去银行贷款本息以及中介担保等手续费就是房地产商的利润。
但是，居民买房的首付最低价是房价的30%，那么剩余的70%这一大部分只有通过抵押贷款才能实现。
显然，在这一周转中，不管是购买者还是房地产开发商都已经把相当大的一部分风险转嫁给了银行。
一方面房地产商用来建房的资金来源是银行，一旦房地产商的房子卖不出去，就意味着银行贷款就有可能收不回；另一方面就是购买者违约不付款。
现在银行对违约问题的处理方式很简单，但也存在相当大的风险，就是拍卖充当抵押的住房。
这就存在着拍卖得来的资金不足以偿还发放的贷款金额的风险。
二、住房抵押贷款证券化可行性分析个人住房抵押贷款证券化首创于美国，后被许多国家借鉴。
不同的国家和地区在具体操作上有所不同，但其本质都是一样的。
总的来说，住房抵押贷款证券化，是将金融机构的住房信贷资产经过一系列的组合，再配以相应的信用担保，并进行信用增级，使其产生的未来现金流（主要是利息收益）的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。
住房抵押贷款证券化机制与实证分析
住房抵押贷款证券化机制与实证分析一、本文概述住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS）作为一种重要的金融创新工具，在全球金融市场中扮演着日益重要的角色。
本文旨在全面而深入地探讨住房抵押贷款证券化的机制及其在实际操作中的效果。
我们将首先概述住房抵押贷款证券化的基本概念、发展历程及其在全球范围内的应用现状。
接着，我们将深入探讨其运作机制，包括贷款池的构建、证券的发行与定价、风险管理与信用增级等方面。
本文还将通过实证分析，研究住房抵押贷款证券化对金融机构、投资者以及整体经济的影响，特别是在提升金融市场效率、优化资源配置、分散金融风险等方面的作用。
我们将对住房抵押贷款证券化面临的挑战与未来发展前景进行分析，以期为相关决策者和研究人员提供有价值的参考。
二、住房抵押贷款证券化理论基础住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS）是一种将住房抵押贷款转化为可在市场上交易的证券的金融工具。
其理论基础主要源于资产证券化（Asset Securitization）理论，是一种将流动性较差但具有稳定未来现金流的资产通过一定的结构安排，对资产中风险与收益进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。
资产组合理论：该理论指出，通过资产组合可以有效分散风险。
在住房抵押贷款证券化过程中，将大量的住房抵押贷款进行组合，形成一个资产池（Asset Pool），从而实现风险的分散。
现金流分析理论：现金流分析是评估资产价值的重要方法。
在住房抵押贷款证券化中，通过对资产池产生的现金流进行分析和预测，可以确定证券的发行规模、期限和利率等关键要素。
信用增级理论：为了提高证券化产品的信用等级，吸引投资者，通常会采用信用增级手段，如第三方担保、优先/次级结构安排等。
这些措施可以有效提升证券化产品的信用评级，降低投资者的风险。
我国实行住房抵押贷款证券化的环境分析
表 １建 元 ２ ０一 适 用 的法律 法规 ０５ ｌ 颁发部门 法规名称 银监会与人民银行 《 信贷资产证券化试点管理办法》
财政部 建设部 人 民银行
‘ 信贷 资产证券化试点会计处理规定》 ‘ 关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》 《 资产支持证券信息披露规则》
规 的 空 白。
我 国 推 行 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 （ ｒｇ ｇ ａ ｋ ｄ Ｓ ｃ ｒ ｉｓ 以下简称 Ｍｏｔａ ｅ Ｂ ｃ ｅ ｅ ｕ ｉｅ ， ｔ ＭＢ ） Ｓ ，具有 重要 的现实意义。并且 ，随 着我 国经济的不断发展和金融改革的继续
深人 ， 将住房抵押贷款证券化作为我国推
行 与 买 卖 ，它 不 但 有 的 资 产 契 约 的变 更 ， 而且其内在的 “ 真实销售 ” “ 、 破产 隔离” 等
要求均需要法律 予以确认和保 障。此外证 券化涉及原始权益人、原始债务人 、特殊 目的机构、服务商等多个主体 ，特别是还 需要Ｓ Ｖ作为交易结构的中心 。 些主体 Ｐ 这 的设立、活动 、退出都要涉及法律上 的规 范。证券化的结构是 由一 系列 的合 同或者 法律行 为来 实现 的，证券化本 身体现为一 个 复杂 的法 律 关系组 合 。在一 定程 度上 讲 ，离开 了法律的规范与保 障 ，抵押贷款 证券化 寸步难行 ，因此要特别关注其所涉 及 到的法律法规 。 （ 有利于开展Ｍ Ｓ 一） Ｂ 的法律环境初步建立 我国为 大陆法系 国家 ，实行 “ 法无规
我国实行住房抵押贷款 证券化的环境分析
周晓静 ‘ 卓 北京建筑工程学院经 管院 １ ０ ４ 张 ０４ ０
起人 ，这样才能使 自己不受 发起人破产与
否的影响 ， 从而保护投资者 的利益 。 同时， Ｓ Ｖ与商业银行之 间是否有 “ Ｐ 真实 出售 ” 也必须得到相 关法律认可 ，只有这样 ，在 发起人破 产时，资产池 中的资产才不会被 列入破产财产被清算 。 然而 Ｓ Ｖ的主体地 Ｐ 位和破产 隔离等法律问题属于现有法律法
住房抵押贷款证券化模式研究
住房抵押贷款证券化模式研究住房抵押贷款证券化模式研究随着我国房地产市场的不断发展，住房抵押贷款已成为越来越多人购房的主要选择。
在这一过程中，住房抵押贷款证券化模式愈发重要。
本文旨在研究住房抵押贷款证券化模式，探究其应用现状，分析其优点和不足，并提出相应建议。
一、住房抵押贷款证券化模式的应用现状住房抵押贷款证券化是指将银行或其他金融机构的住房抵押贷款权益进行分离、打包、再结构化，通过发行债券等方式将其转化成可流通的证券，并通过交易市场进行转让。
其应用现状如下：1. 颁发了相关政策。
我国《证券化管理办法》、《银行业保险业金融机构资产支持证券投资管理暂行办法》等文件均对住房抵押贷款证券化进行了规范和管理。
2. 逐渐成为主流融资方式。
数据显示，2019年全国银行张贴住房贷款类资产支持证券规模为2.7万亿元，同比增长17.8%。
3. 实现了多样化。
住房抵押贷款证券化已从传统的资产证券化业务，向资产包转让和债权转让两方面发展，实现了多样化。
二、住房抵押贷款证券化模式的优点1. 提高银行经营效益。
住房抵押贷款证券化使银行将抵押房产贷款从自身资产中拆分出来作为独立资产，降低了银行的风险资本占用，提高了银行经营效益。
2. 降低融资成本。
住房抵押贷款证券化降低了融资成本，同时提高了贷款市场的流动性，为市场主体带来了更多的融资渠道，推动了资本市场的深化和发展。
3. 满足投资者多元化需求。
住房抵押贷款证券化债券具有风险较低、收益稳定的特点，满足了投资者多元化的需求。
此外，住房抵押贷款证券化的信用风险也得到了转移和分散，降低了债券购买人的信用风险。
三、住房抵押贷款证券化模式的不足1. 风险隐患大。
住房抵押贷款证券化由于资产包质量和评估、评级等存在的不确定性，可能导致证券的质量缺失和安全性下降。
2. 投资者不了解风险。
住房抵押贷款证券化产品不易被普通投资者所理解，且其风险因素也不易被认知，导致投资者对产品的安全性、流动性等方面抱有误解。
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我国商业银行住房抵押贷款证券化效应分析摘要：本文阐述商业银行住房抵押贷款的发展现状，并且分析其产生的效应。
从宏观层面上来说，商业银行住房抵押贷款证券化可以提高资源配置的效率、增加需求与投资、改变金融市场结构；从微观层面上看，商业银行住房抵押贷款可以降低与分散银行的风险、提高资产负债管理的有效性、提高商业银行的资本充足率和商业银行收益。
同时，商业银行住房抵押贷款证券化也具有信用风险、利率风险与提前偿还风险等。
关键词：住房抵押贷款住房抵押贷款证券化商业银行A Study on the Effects of Mortgage Securitization ofCommercial Banks in ChinaAbstract：The thesis introduce the development of mortgage securitization of commercial banks and analyse its effects.From the macro level surface, mortgage securitization of commercial banks can increase the efficiency of resource allocation, increasing demand and investment, changes Financial market structure; From the micro level, mortgage securitization of commercial banks can distributed to reduce risk and improve the effectiveness ofasset-liability management, improve capital adequacy ratio of commercial banks and commercial banks earnings. Meanwhile, mortgage securitization of commercial banks also have credit risk, interest rate risk and prepayment risk.Key words：Mortgage Mortgage- backed Securitization Commercial Bank一、我国商业银行住房抵押贷款证券化的发展现状住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款发放机构将其持有的个人住房抵押贷款，按照同性质汇集成抵押贷款库(MortgagePool)，出售给SPV(Special Purpose vehicle) ; SPV将购买到的抵押贷款重新包装组合，并经过评级、担保等形式实现信用提升后，以抵押贷款库的未来现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券出售给投资者的一种融资行为。
其实质是发行债券的抵押物，债券的本金利息偿付未必来自贷款产生的现金流。
目前，已在房地产市场和金融市场较发达的国家和地区广泛实施。
目前，住房抵押贷款证券化的模式主要有三种，分别为：美国模式、欧洲模式和澳大利亚模式。
三者的区别在于：美国模式，也称为表外业务模式，是在银行外部设立SPV 用以收购银行资产，实行真实出售。
资产从贷款银行的资产负债表中完全剥离，是最彻底的证券化；欧洲模式，也称为表内业务模式，是在银行内部设立一个机构，由该机构运作证券化业务，资产所有权仍属于银行；澳大利亚模式，也称为准表外模式，是上述两种模式的结合。
在美国资产证券化市场上占主导地位的房地产贷款支持证券(MBS)从1990年到2003年底，发行量的年平均增长率达到43.7%，MBS市场已成为仅次于联邦债券的第二大市场，2003年底达3.14万亿美元；在亚洲，日本、韩国、香港等地区的资本证券化也在迅速的发展中。
在利润的吸引和风险压力下，2005年3月22日,人民银行公布建设银行成为住房抵押贷款证券化的试点银行,建设银行拿出50亿元资产进行证券化试点。
这标志着住房抵押贷款证券化试点在我国正式启动。
但是，此后，我国住房抵押贷款证券化发展缓慢，甚至出现了停滞的状况，在2005年发行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”后，直到2007年我国都未再发行任何住房抵押贷款证券化产品。
这和我国基础资产规模较小，动力不足，制度不完善的实际情况息息相关。
二、我国商业银行住房抵押贷款证券化的收益（一）住房抵押贷款证券化中商业银行的收益分析在住房抵押贷款证券化过程中商业银行扮演的角色主要是发起人和服务商，是联系资金需求方的重要桥梁。
住房抵押贷款证券化中商业银行的收益有以下三个方面：1、降低与分散银行的风险。
众所周知，银行在发放住房抵押贷款时面临着下述四种风险，分别为：信用风险、利率风险、流动性风险和提前偿还的风险。
这四种风险提高了银行发放住房抵押贷款的成本，也降低了银行发放贷款的积极性。
住房抵押贷款证券化中，银行把它的住房贷款作为资产交给中介机构将其证券化后，再由中介机构卖给投资者，集中在商业银行的大笔住房抵押贷款转变成了资本市场上众多投资者持有的债券,其风险得以分散。
又因为其发行是以多笔住房抵押贷款为支撑,单笔贷款的违约风险也被分散。
2、促进商业银行更有效地进行资产负债管理。
银行的资产主要为中长期且流动性较差的贷款，而负债主要为活期存款等期限短流动性较高的资产，由于短存长贷带来的资金来源与资金运用不匹配，使银行面临资金缺口，如果处理不好，会带来流动性危机，而住房抵押贷款证券化有效缓解了贷款期限不匹配的影响,其实质是银行将住房抵押贷款未来产生现金流的收益权转让给投资者,以吸引更多的投资者将资金投入住房抵押贷款市场,以扩大住房抵押贷款的资金来源,达到融资的目的。
将长期，流动性差的住房抵押贷款转化为流动性高的现金，实现了风险的合理配置，解除了商业银行经营中的不匹配风险，改善了商业银行银行资产负债管理，提高了商业银行资产负债管理的有效性。
3、提高商业银行的资本充足率。
解决商业银行资本充足率问题有两个途径，一是增加资本，二是降低风险资产。
通常，降低风险资产势必降低信贷规模,而信贷增长的放缓肯定影响经济增长的速度。
但是银行通过住房抵押贷款证券化收买信贷资产可以降低风险资产总量,提高资本充足率，解决了资本充足率与经济增长相悖的难题4、提高商业银行收益。
住房抵押贷款证券化提高了商业银行的收益，这主要体现在：第一，利差收益。
住房抵押贷款的利率会高于以此为基础资产发行住房抵押贷款证券的利率。
在扣除住住房抵押贷款证券化过程中的服务费、担保费等之后，商业银行可以保留剩余收益。
住房抵押贷款的利率与同期住房抵押贷款证券利率之间的利差保证了贷款机构的利益，也保证了二级市场上操作成本。
第二，联动效应收益。
商业银行在住房抵押贷款证券化的过程中提高了自己的知名度，促进了银行业务的多元化，因此会吸引新的客户，扩大了客户的规模，增加了银行的收益。
同时，之前的投资者也会因为结算的便利，在为其服务的银行保留账户，这就增加了银行的可用资金，有利于银行的利润增长第三，持续服务收益。
相对于投资者而言，银行对借款人的了解更深，并且银行具有信息与技术的双重优势。
因此投资者更倾向于让银行代理其进行本金与利息的收取，稳定了银行与客户的关系，使得银行通过住房抵押贷款持续服务获得收益。
（二）住房抵押贷款证券化中宏观经济的收益分析1、提高资源配置效率。
住房抵押贷款证券化使得商业银行银行将流动性较低的贷款变成具有高流动性的现金,解决了流动性不足的问题，重新配置各银行各地区的的资源，使其达到最佳的资源配置。
与此同时，住房抵押贷款证券由间接融资转化为直接融资，平衡了资金供求双方的需求。
2、增加需求与投资。
住房抵押贷款证券化一方面扩大了资金的来源，使得个人，保险公司及其他机构可以通过购买住房抵押贷款证券来投资住房抵押贷款证券市场，这也降低了一级市场的贷款利率。
同时，通过住房抵押贷款证券化，筹了集充足放贷资金保障住房抵押贷款一级市场,有助于把居民购房的潜在需求转化为有效需求。
3、改变金融市场结构。
住房抵押贷款证券化在短时间内扩大了债券市场的规模，并且为机构投资者提供了新的稳定的交易品种。
三、我国商业银行住房抵押贷款证券化的风险商业银行住房抵押贷款证券化的风险分为系统风险与非系统风险，主要的风险有信用风险、利率风险、提前偿还风险。
（一）信用风险影响信用风险的因素分为两类，第一类是理性违约因素，主要是房地产的价格，若市场价格上升，通过转让房产会获得收益，没有人会违约。
反之，则存在着违约风险。
第二类是被迫违约因素，它又包括宏观因素和微观因素两个方面。
宏观因素的变化会引起银行的注意，而调整贷款政策。
而宏观条件的变化会引起商业银行的关注，并且商业银行会相应调整贷款政策。
微观因素指投资者个体的因素，既包括收入、资产状况等经济因素，也包括年龄，目前居住情况，婚姻状况等非经济因素。
在中国，因为目前尚未建立健全的信用档案，因此信用风险更加明显。
个人收入和信用记录等资料的获取难度很大，仅凭用人单位的收入证明无法有效评估贷款人的违约风险，使得假按揭和骗贷事件频频发生。
（二）利率风险根据巴塞尔银行监管委员会的标准，利率风险被分为了重新定价风险、基差风险、收益率曲线风险和选择风险这四类。
其中，重新定价风险是最主要的利率风险，当某一时间段内对利率敏感的资产和对利率敏感的负债之间的差额不为零时，则当利率变动，银行就会面临利率风险。
我国商业银行也面临着该风险。
（三）提前偿还风险提前偿还风险与抵押贷款的市场利率、住房的更换、抵押贷款的时间长短、提前偿付的成本有关。
其中，最重要的因素是抵押贷款的市场利率。
如果当前的抵押贷款利率低于原抵押贷款合同，借款人将倾向于将原贷款进行再融资，这将使抵押贷款发放人无法按原来预期的收益率对提前支付的贷款进行再投资。
（四）其他风险除上述的三种风险外，商业银行住房抵押贷款证券化还存在着欺诈风险，失效风险，对专家依赖风险，金融管理风险和汇率风险。
其中，金融管理风险又包括交易管理风险、设备故障风险和交易结构风险三个方面。
四、对我国商业银行住房抵押贷款证券化的建议商业银行住房抵押贷款证券化还处于发展的初中期阶段，特别是对我国而言，它还属于一种新兴的金融创新产品，如何完善该体制，如何更好的利用商业银行住房抵押贷款住房抵押贷款值得我们不断探索。
在此提出以下几条建议：（一）完善个人信用体系。
个人信用体系的建立可以在一定程度上解决我国住房抵押贷款信息不对称带来的逆向选择和道德风险，使银行能够准确判断客户的信用风险，降低不良贷款率，减少假按揭和骗贷事件的发生频率，保证银行的收益。