广州万科四季花城解读

广州万科四季花城解读
组团院落分析
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院落式邻里交往、游憩空间，归属感强，生活气息浓厚
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敞亮的门厅，绿意透窗而来
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丰富而亲切的邻里空间
பைடு நூலகம்
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夕阳中临水的优尚House。采用层层退台设计，每一层退台使下面一层 单位都多出了一个露台空间，大大增加了单元的户外活动空间。
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万科四季花城推广语 —————有一个美丽的地方
万科产品形象诠释 —————建筑无限生活
万科四季花城已在数个城市成功开发的系列品牌, 宗旨是 ————找到最适宜人居住的地方，创造最高品质 的居住环境
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公建、商业配套
• 教育：由中山大学授权中山大学附属学校与万科签署四季花城学校 的合作办学协议。由万科出资打造学校的所有硬件，由中大负责经 营学校，中大不需交费用给万科，也可以对外招生，但花城业主可 享受全城特惠的教育收费。
• 产品定位：大型低密度社区，以多层、小高层中偏高档住宅为主，成熟 后考虑部分高档住宅
• 项目优势：四季花城选址金沙洲，项目内地形地貌与金沙洲一致，山脉 相连，湖水相通，周边无大型工业区，空气素质优良
• 项目劣势：距离城市较为偏远，离广州市中心区的行车距离为15-30分 钟，市政配套、生活配套、交通配套等人们生活必备条件缺乏；市场对 金沙洲区域认可度不高
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造型丰富的的假日广场建筑
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随处可见的推广语
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随弯就直的道路和水面上的栈道使交通便利，各种绿色小道蜿蜒至家，回家可有不
同的路
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尺度宜人、亲切的商业街和情景洋房
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商业街
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商业街顶即为情景洋房外的花台 特有的情景洋房是万科的专利产品，也是我国房产方面的第一个专利
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旋转楼梯由商业街通往情景洋房的入户花园
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商业街旁的小广场
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隔湖相望的假日俱乐部
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花城会(wonderland club)，也是假日俱乐部所在
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别有风味的欧风街，惬意的生活空间
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隔湖相望的影湖居，远眺着三山六湖
• 医疗：形式与教育相同
• 交通：除市政公交外，在广州市内设置免费看楼车
• 银行：为小区住户提供便捷的联名卡等服务
• 会所：由自己的物业管理公司经营
• 商业：先对名牌或大型商家招商，给予一定的优惠，树立商业形象， 再对散户进行招租。早期以租赁形式为主，等社区成熟之后再出售。
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公建、商业配套
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趋优House面积约195平方米，四房两厅三卫，带有两大私家花园，前 面停车，后面观景，在顶层还设置了天花台花园。单元南北朝向。
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优尚House都是临水或依山而建的，每一套单位每一个方向都有不同的
。 景观，拥有多少扇窗，就拥有多少欣赏湖山的角度，自然风景无处不在
• 地块内有高压走廊经过，如不进行绿化“植入”处理，对居住及生态环 境都有影响
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万科凭借自身多年的房地产开发经验及对市场充分的了解，禀持一贯坚 持的“创造力”和产品素质，坚持有品质的创新，将四季花城合理定位 于：
• 大盘规划，配套齐全 • 低容积率，城市人向往的舒适生活环境 • 拥有专利创新产品——情景洋房及多种产品形态满足客户不同需求 • 合理的平面布局 • 优良的景观设计，户户有景 • 优美的建筑形态，怡人的天然风光，带出生活风情
四期位于基地景观资源最丰富的北侧，湖光山色相依，水体、山丘一线形成美丽的峡湾景观， 此处设置拼合及叠加式别墅，分为山顶别墅、山间别墅、滨水别墅，充分利用资源优势，并设专用 道路引入，形成高尚社区。景观以幽静、闲情为主题，有世外桃源之趣。商业、会所、小学、幼儿 园分布合理，既方便利用，又保证互相独立。
二期位于基地东南侧，建筑形式既有滨水的情景洋房，又有多层及小高层，高 度控制由内向外逐渐升起，符合人的居住心理，形成了环境的和谐在一二期分解处 设小区主入口，通过商业与绿化的引导至内湖岸形成优美的景观轴。二期沿弧形的 步行景观带，与湖光山色形成渗透。
三期位于基地西南侧，充分利用山地建筑氛围，设多层、小高层及叠加式别墅和联排别墅，沿 街住宅尽量避免道路对建筑的干扰。中心景观以山坡茂密的森林迎合人们回归自然的需求。
山景、水景的利用
山景、水景的利用
山景、水景的利用 ——滨水广场和会所
有山地特色的TOWNHOUSE
滨水的情景洋房
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四季花城建成后，拥有“六山三湖”的天然山水资源
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四季花城建成后，拥有“六山三湖”的天然山水资源
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四季花城的产品文化理念
• 在这里，不仅有山与湖的 对话，更有建筑与人、人 与山水、人与社区的关系。
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游泳池也成为景观，泳池边的八角阳光房也是万科的创新产品
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舒展的组团入口（门廊内有沙发组座、信报箱、电子显示屏和智能 化设施）
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组团院落空间，绿意盎然，“围而不合”，邻里守望
物业管理
• 所有业主共同关注的基本服务（如安全、供水、供电等） • 针对不同物业、不同业主的个性化需求提供针对性的服务，如针对
老年人组建夕阳红俱乐部，以丰富老年住户的生活，同时还有足球 俱乐部、集邮协会等，以吸引年轻住户和不同兴趣住户的参加。 • 除了一些基本服务，对业主进行“个性化”服务。如针对单个业主 的单元物业所提供的一种特别管理，如对每户建立独立的房屋维修 记录档案、独立中央空调保养维修记录等，根据不同的运行情况拟 定检修计划。 • 常规性服务之外，针对业主特殊需要的服务，以满足业主的不同需 求，比如为业主建立健康档案等等。 • 另一项提升客户服务的举措是与专业机构合作，引入CRM客户关 系管理系统，组建客户服务中心。 • 物业管理服务费（2006年） 多层住宅（不带电梯）：0.9元/月·平方米 小高层住宅（带电梯）：1.5元/月·平方米 情景洋房（户户带花园或露台的住宅）：2.0元/月·平方米 商住用房：3.0元/月·平方米
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应山水之势，造临水人家，将家融入景中
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应山水之势，造临水人家
规划、景观设计 美国SWA、SOM 公司
建筑方案设计 澳大利亚DBI设计 公司香港兴业国际
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——环境生态分析图
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——景观结构分析图
整个小区3900户住户，通过组团与组团间的多条景观通道，包括湖面 上的通道，走到任一组团的时间不会超过15分钟。
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四季花城的产品文化理念
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四季花城的产品文化理念
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项目特点
• 充分利用109万平方米的金沙洲城市生态公园和54000平方米的 自然湖泊的资源环境优势，在大环境上将最大可能地保留“六山三 湖”的天然山水资源，同时会对山体和水体进行适当的改造
• 在小环境内则将营造“亲水”的居住氛围，使景观与住宅更好的进 行融合，迎合广州人“喜山好水”的居住喜好
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四季花城有很多依据山地地形建在地上的地下室，作为停车场或休闲场 地、景观用地，既可自然采光、怡然观景，有效隔绝了亚热带地区的潮 湿地气
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四季花城因山地起伏，地下室和架空层面积较大，被应势作为停车场或 休闲、景观用地，有效隔绝了亚热带地区的潮湿地气
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此项考察报告是在广州楼盘考察中，对四季花城项 目现场考察一个半小时后，又回去网上收集资料、经过 一段时间的项目研读和分析，制作完成，是对考察项目 的综合解读报告。
广州万科四季花城解读 项目简介
• 万科四季花城位处广州金沙洲，是 广佛都市圈的核心区域
• 占地面积约50万平方米，总体建筑 面积约为44.7万平方米，总体住户 为3900户左右，容积率为1.0
• 在户型设计上，将卖点定位在：入户花园、阳光室、情景洋房、系 列Townhouse上，划开了其与广州其它楼盘的界线
• 荣获“2006中国詹天佑土木工程大奖”，被授予“创建全国优秀 示范小区”、“广东省绿色住宅试验小区”的称号
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项目分析
• 空间布局：位于金沙洲大桥桥头的商贸金融、文化娱乐中心为社区中心， 利用北环高速公路、广佛公路及金沙大桥的自然分割，结合自然地形差 异和道路骨架形态，划分六大区间
分期开发示意图
分期开发时序的合 理性，是项目成功的保 证，是在策划、规划设 计阶段就应充分论证、 确定的。
分 期 开 发 分 析
一期位于东北侧，含广阔的水域堤岸及3号山丘，建筑形式以多层和情景洋房 相结合，利用水岸设滨水码头、景观式商业街、依山会所，建筑空间已街区方式为 主，重视轴线的开放式景观，形成人工环境与自然环境的相互借景。
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经典户型
• 建筑面积107㎡ • 景观开阔，面对街心景
轴 • 入户花园设计 • 户型紧凑，功能分区明
确，动静分离 • 自在餐厅，进餐同时能
欣赏街心景观 • 主人房带阳光室 • 主卧套房设计，空间更
加私密
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视野开阔的假日广场，也是功能齐全的商业娱乐中心
广州万科四季花城解读——管理模式
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“湖飞美筑”影湖居小高层依山傍水，注重建筑与自然环境的融合互动，追求自然、建筑、人
性三者的完美统一，采用借景手法充分借用园林、湖水等绿色资源，做到在小区内移步换景。
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• 影湖居小高层，位于社区 核心，与6山隔3湖相望， 处于社区内真正 “第一湖， 第一排”位置。
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立面设计
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立面设计
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经典户型
• 建筑面积88.5㎡ • 动静分离 • 户型紧凑，使用率接
近九成 • 主人房带阳光室 • 双阳台设计
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经典户型
• 建筑面积95㎡ • 入户花园 • 户型紧凑，功能分区明
显，动静分离 • 方正实用 • 主人房带阳光室 • 双阳台设计
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社区的整洁、绿化修剪整理情况，可见物业管理的规范
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细处可见物业管理的规范
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可借鉴经验
操作城市边缘大盘的可借鉴经验
• 解决交通便捷的问题 • 充分发挥地块优势，弥补其区域上的劣势 • 做好项目分析和产品定位 • 配套先行，是城市边缘开发的必备条件。（在永久的配套设施尚未
• 规划及景观设计：国际著名规划设 计机构美国SWA SOM
• 建筑方案设计：澳大利亚DBI香港 兴业广东省院
• 项目分为四期开发
鸟瞰图
项目基础情况
项目地形改造分析
项目地形改造分析
方案四考虑各种因素， 进行综合优化，为最终采纳 方案。
规划概念
由于地块具备了房地产开发的多重有力的景观条件，具有相当的完整性，项目规 划提出的概念为“荷兰风景，阳光小镇”，共分四期开发，分为一期（小街·晨曦）、 二期（动感·朝阳）、三期（翠岭·丽日）、四期（港湾·夕照），以四种不同的概 念赋予四种以不同的产品风格和景观。
完善之前，可先引入流动的商业作为补充） • 小容量、低价位产品先行开发，旨在迅速打响第一炮，实现资金快
速回笼。（首期总建一般控制在10万平米左右）