万科_青岛万科四季花城项目工作计划排期表

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万科城人员车位开盘工作安排及物料清单

现场活动公司对接及物料类负责人
郭兴红后台2人：郭兴红郭俊春
置业顾问1人：高航
席媛媛签约组13
陈世公
11个置业顾问依据现场情况可做对应调配
孙业朋策划1名：孙业朋
物业安全员3人：安全队长1人：广告公司1人（范贵宝）易居策划1人（田辉旗）
李宏安保队长1人（毕龙龙）
赵磊王磊
\
李昂内外场演艺活动总体负责
1 对内场区域整体物料进行管理并提供各岗位所需物料及需求。
应急包（电池、签字笔、创口贴、印泥、双面胶、钉书机、纸
1 保持现场整洁，回收客户垃圾。
\
1 叫号员叫号段（如：1-6号）
对讲机，带有顺序号的折凳15把
2 二楼引导讲解
4
客户办理交款手续完毕后，为客户开取收据，保留收据联一份，返给客户收据。
内场 2F办理区
财务区
确定认购顺序号讲解
收据开取填写认购书盖章审核
叫号员（对讲）：刘鑫刘鑫
置业顾问：2人
财务人员3人：张天宇、万科财务2人
职业顾问：6人
张天宇盖章导
对讲机1部
7
负责处理开盘当日出现的各种紧急事件，避免出现客户滋事、混乱现象；应急办公室接待客户投诉。（地点：项目私厨）
物料类负责人
田辉旗现场物料总负责
1 确认认购顺序号，手工销控。
1 负责财务区秩序及排队期间的人员及财务安全 2 录入认购客户信息资料 1 未认购客户填写未认购原因 13 客户转签约办理 11 负责日常客户上访，登记，进线。
\ 礼品100份，未认购登记本1本 \
3 补充现场人员位置空缺，及时处理客户需求
对讲机1部
4 活动当天现场动线巡逻，机动性处理突发事件。

四季花城项目策划书

万科缤纷四季花园项目管理指导书市万科置业缤纷四季花园项目经理部2009-12-26目录1、项目概况 (3)1.1项目简介 (3)1.2 工程特点 (4)1.3 项目管理目标 (5)2．组织架构 (8)2.1项目组织架构 (8)2.2项目岗位职责 (7)2.3管理人员职责矩阵 (9)2.4采购合同分解 (11)2.3甲供材分解 (16)3、总平面策划 (17)3.1施工总平面布置图 (17)3.2施工总平面布置原则 (17)4、进度策划 (19)4.1项目二级计划 (19)4.2项目三级计划 (19)4.3示区专项计划 (19)4.4计划保障措施 (23)5、工程质量管理策划 (24)5.1项目质量管理控制要点 (24)5.2质量控制要点 (24)5.3质量提示做法 (37)5.4项目质量管理重点、难点分析 (39)6、成本策划 (40)6.1成本控制要点 (40)6.2签证变更控制目标 (40)6.3招标成本分解 (40)7、安全文明施工管理策划 (44)7.1组织架构 (44)7.2安全文明施工管理要点 (45)7.3安全文明做法要求 (47)8、项目风险管理 (49)8.1风险分析表 (49)1、项目概况1.1项目简介项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于市区村镇，村镇地处、禅城、番禺、南海、五地交汇处，是的“北大门”，地块北面紧邻主干道佛路，佛路以北为村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年5月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年10月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为30米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。

项目占地3.9万平，总建筑面积16.9万平，容积率为3.46，计容积率面积为13.49万平，地块地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为150mm，接入市政污水管管径为500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。

万科集团简介公司简介

公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。

公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

◆公司大事记：1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800万元，开始涉及房地产业。

1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。

1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定了稳固基础。

房地产项目开盘前工作排期表

30日 16天
7日 20日 40日 5日 7日 7日 10日 33日 9日 2日 9日 9日 14日 7日 6日 12日 9日 3日 3日 3日 11日 6日 3日 1日 3日 1日
宣传片公司签约宣传片脚本撰写及确定
宣传片制作及完成
示范区包装方案确定
示范区物料设计
制作公司洽谈筛选签约氛围类物料设计
物料包装到位
样板间包装方案确定
样板间物料设计
制作公司洽谈筛选签约包装物料设计完成
包装到位
会议室包装方案确定
集团会议室物料包装
制作公司洽谈筛选签约会议室展示物料设计
会议室展示物料到位
纸媒画面上线
自媒体微信平台公司签约
微信公众号框架确定
自媒体推广计划确定
自媒体推开启
广播电台洽谈及签约
广播电台内容确定
广播电台上线
电视广告媒体洽谈及签约
电视广告画面设计
电视广告画面上线
网络资源媒体洽谈及签约
网络推广计划确定
网络推广上线
媒体答谢会方案确定
活动公司筛选及招标
活动公司签约
展示类物料设计定稿
活动前期准备
完成时间
7月30日 7月31日 8月5日 8月10日 7月24日 8月10日 10月20日 7月24日 8月10日 10月20日 7月24日 8月14日 10月20日 7月24日 8月10日 10月20日 7月24日 7月25日 7月31日 8月5日 8月7日 10月20日 10月20日 10月20日 10月20日已完成 7月20日已完成 10月20日 7月20日 7月30日 7月30日 10月20日 7月30日 8月10日 10月20日 8月10日 8月20日 7月20日 10月20日 7月30日 7月27日 10月20日 7月30日 8月11日 10月20日 7月30日 7月29日 10月20日 7月17日 7月21日 7月28日 7月31日 8月10日 8月11日 8月5日 8月14日 8月20日已完成 7月20日 7月20日 8月10日 8月10日 8月21日

广州万科四季花城规划图

地形分析山顶
谷地
山顶
陡坡处约 45 度
陡坡处约 28 度
产品类型分析情景洋房小高层 H型 townhouse
设计过程回顾 ■ 与地形不协调
■ 视觉通廊未打开 ■ 会所未考虑地形
原规划方案
树木保护分析
■ ■
保留原树群处
施行二级管理出入口
■ 3-3剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
经济技术指标(原始指标)
五期规划指标(原始指标) 产品构成 D型 T型 H型住宅 G型 B2型 B8型 A型小计总用地面积 (m2) 地上建筑面积(m2) 计容积率面积(m3) 总建筑面积(m2) 地下建筑面积(m2) 容积率 93,334.52 119,499.34 19096.17 1.31 栋数建筑面积 (m2)
二级管理区
车行二级管理出入口
设计方案
18层
■ 1-1剖面
现规划方案
■ 1-1剖面方案一
■ 情景房车库与大地下室车库相连
■ 架空娱乐室
5层
18层
■ 1-1剖面方案二 ■情景房车库从路面进入 ■ 娱乐室
5层
设计方案
18层
■ 2-2剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
现规划方案
11层
18层 11层
■ 2-2剖面 ■ ３-3剖面

万科四季花城五期策略(PPT 14页)

11
四季花城5期开盘后持续性攻击计划
2001年8月
9月
10月
11月
12月
2002年1月
* 儿童夏令营及四季花城好少年活动 * 长者会及长者会的定期活动 * 中秋节业主联欢及业主自己出节目 * 四季花城2年回顾摄影展
* 有点洋味的圣诞节
* 过新年的各种风俗展
12
关于主角的问题
* 业主就是我们最好的演员。 * 8月18日开盘庆典，如果演员是业主，将会给人耳目一新的感觉； * 8月18日开盘庆典的服务人员是业主义务服务员，如老人穿上四季花城的文化衫，就会有耳目一新的感觉； * 业主需要有表演的机会，其将会调动业主长期参与社区的热潮； * 有业主在参与，“欢迎你成为我们中的一员”将具有非常好的说法力效果； * 特别是老人的“长者会”，将会给人更多的亲近感； * 社区人文活动的主角是业主，四季花城将会成为一个非常有活力的社区；
4、四季花城99年大剧院轰动一时，2000年持续报纸媒介进一步建立了外部品牌，但从2001年开始，一直没有对外的规模性市场攻击，市场已经在淡忘四季花城的印象，社众的品牌关注力正在逐渐的消退；
[判断]：*四季花城每年至少要有一次形成市场影响力的至高点；
7
关于市场的攻击
四季花城5期市场攻击策略
核心攻击点：求变
关于市场攻击参考3：四季花城
1、四季花城内部的品质非常好，销售业绩也非常好，品牌形象与口碑同样非常好； 2、就象可口可乐，虽然也是大品牌，但其同样需要不断地建立市场的新意，不断地刺激市场形成高度的关注力，不断地形成品牌的维护；在奥美，这样的过程就是非常著名的品牌管家； 3、新出现的万科形象“有梦想去实现”、“想得更多，做得更好”、“每天我们都在攀越”，非常好，在市场的震动性非常大，让人们有看到有活力、有激情的万科地产，同样实现了非常好的品牌管家；

万科项目全装修工程进度计划表

开始锁门！
大面积施工完成，组织小业主开放日
可以看出，工期相当宽松,可以按照业主要求适当提前.
地面贴瓷砖、踢脚线
主卫生间浴缸安装
门槛石、窗台石制安
天花吊顶制作
天花、墙面基层面刮腻子、打磨
卫生间洗脸台面安装
卫生间车边银镜连镜柜制作安装 B 施工阶段
各房间门套安装
橱柜安装(先框架后台面)
天花、墙面刷乳胶漆面层第一遍
各房间门扇安装，柜子门扇安装
灯具、插座开关面板安装
卫(11栋/14栋) 进度计划表
编制说明：按照一个标段进行编制，本表施工阶段主要反映单套内的工序承接关系，整体施工时会出现不同套间的工序并行施工的情况。
总工期＝120天
序号施工阶段
工作要点
-6 -4 -2
场地交接
A 开工准备临时用水、电及临时设施搭建
申请开工
卫生间、厨房墙、地面贴瓷砖
班组自检及整改
地毯式检查和整改
现场清洁卫生 C 验收交付
验收
结算
2
4 8 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 56 60 64 68 72 76 80 84 92 96 100 104 108 112 116 120
木门厂家参与
甲供砖类材料到货
甲供浴缸到货
泥水大面完成！

万科城案例分析报告

一期
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公寓小高层普通住宅情景洋房宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项目的市场吸引力大为增加，万科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分向湖面房和背湖面房户型：1房1厅2卫面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带旁户型：2-4房面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部户型：4-5房面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业二期商业
16
餐饮日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店）日常服务、娱乐健身家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆，项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度万科城各期开发进度及开发规模一览表

万科四季花城营销报告(ppt共101张)

中
slogan：万科之美墨城之巅
：
产
品
万科名牌美誉度
即墨别称墨城，千年
形
全国的名牌地产项目
古城；四季花城。
象
即墨生活最高标准。
定
标准化、人性化、细致感、全面家居解决方案。
万科的标准即墨的秩序
位
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
2010年，万科四季花城推广价值体系
产
万科服务从经营导向—产品导向—客户导向的服务理念的成熟蜕变。
品
意味着万科的业主将享受其他品牌下难以企及的美好体验。
360°物业管理
形
愉悦感（全程成熟服务体系）+优越感+被尊重感……
象
被人肯定、赞美的满足感和被人仰视的优越感。
定
位
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
外炼
位
中央高档居住区已渐形成
东部核心地段高档配套区
东部经济开发区，日益成熟，市政、购物、教育、医疗、餐饮、休闲、娱乐⋯⋯等高档配套逐步完善
未来的地段、配套之巅
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
万科四季花城营销报告( ppt101 页)
中：
四季还需要一顶新帽子
产
关于产品案名的思考：
上
：从品牌导向、销售需求、市场份额、产品升级（精装）、溢价等各方面出发，
综均要求推广定位更高，覆盖范畴更大，影响力度更强。
合即品牌+品质+品位的综合诉求。
局势研
因此2010年，对于万科四季花城，是自我博弈，自我修正，自我升级的一年。

万科产品设计附加值总结以四季花城为例

产品附加值
定义
狭义附加值：通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来产权外的额外可使用建筑面积。广义附加值：通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。
附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！
产品附加值
460,952
365,359 370,722 374,297 373,404 375,658
47,722.50
73,910.00 10,000.00 108,674
439,269 380,722 384,297 383,404 385,658
15.76 1.00 1.00 1.00 1.00
73,910.00 10,000.00 10,000.00
1单元
1单元 1单元 1单元
3a02
502 602 103
89.38
90.57 94.76 113.52
39.06 73.36 1.00 1 80.56
10,000.00
10,000.00 94,448.00 152,162.00
以四季花城为例
产品设计附加值总结
2007年3月15日
设计部:金晓龙
产品附加值
目录
1、缘 2、定
起义
3、营销关系 4、成本关系 4、设计发展
5、客户投诉
6、风险控制
产品附加值
缘起
您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语为什么销售宣传喜欢侧重附加值？
私家天面
4,445 4,435 4,405
464,009 2,000.00 466,009 顶层阁楼毛胚提高了 45０元／平米

万科四季花城项目定位与产品建议共105页文档

11
房地产E网-fdcew倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。
倍讯易-pxyi
精品资料网（cnshu）
12
企业白领特征：
他们是伴随着城市的发展迅速形成的新兴群体，属于消费能力增长最快的人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。
外地人为主，文化素质高，融合各区域文化特征明显。他们是中山的新人类，生活节奏快，时间观念强，生活注
重品位和细节。置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价
比。多属首次置业。
13
需求：生活配套完善，交通便利，距离工作地点较近。追求较高的性价比，有户口的要求。需求以中小户型为主，多注重朝向。
14
7、目标客户群的拉升
从长远看，伴随着本项目开发的深入，居住人气逐渐形成，各类配套设施完善，必然带动南区整体区位价值的提升。届时地块的区位资源对产品的支撑力度将大大加强，将有号召力吸引更高档次的目标客户。
悠闲健康
创新现代
本项目形象概念描述
3
3、定位结论
“新中山人”
4
4、特征分析
在外接受教育的回流人士接触外界信息较多的企业主外来人口中高收入人群思想开放、有追求的年青族
精品资料网（cnshu）
5
5、职业分类
行政事业单位公务员私营企业主企业白领
注：公务员的界定
6
6、目标客户特性需求分析行政事业单位公务员
特征：
工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观念比较新，容易接受新事物。
高品味生活
良好的居住环境
核心目标客源对产品的需求
完善的配套子女教育
21
享受
质朴

四季花城工程施工组织设计

目录2 工程概况 (4)2．2 工程建筑设计概况 (4)2．3 工程结构设计概况 (5)2．4 建筑电气工程设计概况 (5)2．5 给排水工程设计概况 (5)2．8 施工条件 (6)2．9 施工特点 (6)3．1．1 质量方针目标 (10)3．1．2 工期方针目标 (10)3．1．3 安全方针目标 (10)3．1．4 文明施工方针目标 (10)3.3.1施工流水段的划分 (11)3.3.2主要施工工艺流程 (11)4.门窗工程：门窗框初步固定→塞缝→收口 (11)4.1工期目标 (12)4.2进度计划 (12)5.1施工总平面布置依据 (12)5.3施工总平面布置内容 (13)6.1.3测量的准备工作 (14)6.1.4定位放线 (14)6.1.5建筑物的轴线标高引测方法 (15)2.标高引测 (15)6.2.2.2原材料的控制 (15)6.2.2.3钢筋的制作运输 (16)3.砼的控制 (17)4.砼泵管的布置 (17)6.3.1钢筋工程 (18)6.3.1.2钢筋的制作 (18)6.3.1.3钢筋的连接 (19)6.3.1.4钢筋的绑扎 (20)5）柱、墙钢筋的绑扎 (20)（6）梁扳钢筋的绑扎 (20)6.3.3.1混凝土计划 (29)6.3.3.2混凝土的运输 (29)6.3.3.3商品砼的质量控制 (30)6.3.3.4砼泵管的布置 (30)6.3.3.5混凝土的浇捣 (30)6.3.3.7养护 (31)6.3.3.8后浇带砼的施工 (31)6.3.4.1准备 (31)6.3.4.2施工流程 (31)6.3.4.3施工要点 (32)6.4.3.2脚手架的使用规定 (33)6.5.1挂瓦坡屋面施工 (34)6.5.2非上人倒置式屋面施工要点： (34)6.5.3屋面防水层施工 (35)6.6.2.2安装 (36)6.6.3质量要求 (36)6.7.1水泥楼地面施工 (36)2.水泥砂浆楼地面构造层次 (36)3.施工工艺流程 (36)4.施工要点 (37)4.地砖面层施工工艺流程 (37)5.施工要点 (37)6.7.3卫生间、厨房、阳台楼地面防水施工 (38)6.施工要点 (38)6.8.1涂料墙面施工 (38)6.8.2块料墙面施工方法 (39)2.施工工艺流程 (39)3.施工要点 (39)6.9.1工程概况： (40)6.9.2动力、照明系统施工： (40)6.9.2.2.7工程验收资料 (41)3）管路敷设 (44)b.管与器件连接时，插入深度宜为管外径的1.1-1.8倍； (45)4）管内穿线 (45)5）电缆敷设 (46)6）照明器具、开关、插座安装 (47)6.10.1工程概况： (49)6.10.2施工工序流程 (49)6.10.3施工技术措施及技术要求 (50)6.11.1.1室内给水系统 (54)6.11.1.2消火栓给水系统 (54)6.11.1.3排水系统 (55)6.11.1.4管道材质 (55)DN75 (57)C.管道试压 (58)6.11.4.2消防系统 (59)6.11.4.3排水及内水管道 (59)6.11.4.5管道防腐 (61)3.严格按照施工图纸（施工说明）及国家验收规范施工； (62)3、严格执行符合GB／Tl9002-IS09002要求的公司质量文件； (65)C、交工阶段的质量控制 (66)7.3.1蜂窝、麻面等质量通病的防治： (66)7.3.3抹灰工程中质量通病的防治： (66)7.4.1成品保护措施： (67)7.5.1雨季施工技术措施 (68)7.5.2夏季施工技术措施 (69)7.6.1每月预先编制详细的施工计划、材料需用计划、机诫及劳动力计划，按计划陆续进场，备料充分，保证每月进度。

万科四季花城一期成本分析

万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。

其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。

单价增加约6%。

3.水景设备花费了35万元。

硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元；其他为10元。

控制成本的重点是结构及铺贴方案。

从面材分析:石材5295平米, 单价为146元；洗石米431平米, 单价为114元；建菱砖2943平米, 单价为83元；木材413平米, 单价285元。

控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。

入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。

硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。

乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。

软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。

万科四季花城策划方案[1]

学习改变命运,知识创造未来
万科四季花城策划方案[1]
•他们的生存状态：
•面对激烈的竞争， •只有不断的拼搏奋斗， •才能赢得自信、赢的生存的资本。
•工作压力大，供房、买车，必须拼命赚钱。 •他们的工作和生活紧张、忙碌。
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•他们得到了什么？
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万科四季花城策划方案[1]
•第一部分：品牌核心推导
•目标消费群分析
•他们来自哪里？
•来自国内的各个省份： •湖南、湖北、广西、东北、四川……
•带着各自的风俗、习惯、价值观 •带着对未来的憧憬和梦想 •带着家人的期望
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万科四季花城策划方案[1]
•他们的主要特征：
•他们眼中的深圳：
•追逐梦想的地方 •没有根的城市
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•他们何去何从？
•一部分人：
•赚了钱就回家，深圳只是一个驿站。
•另一部分人：
•想落地生根，把深圳作为自己的家。（目标消费群）
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•想落地生根的这一部分人需要什么？
•亲情、爱情、友情、
•邻里之情、朋友之情、
•生活之情、物业管理之情
•万科之情……
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万科四季花城策划方案[1]
•他们需要一个真正意义上的家园，
•一个值得他们落地生根的
•家园和“故乡”。
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•项目特色分析：

中山万科四季花城施工组织设计

中山万科四季花城施工组织设计施工组织设计名目第一章编制讲明及依据1第一节编制讲明 1第二节编制依据 2第二章工程概况及特点分析 3第一节总述及工程概况 3第二节现场概况 3第三节此次投标的施工目标3第四节基础施工方案4第三章项目组织治理机构6第一节项目治理人员简介6第二节治理机构职责划分9第四章总平面布置17第一节施工现场平面布置原则17第二节施工现场平面布置17第三节施工临时用水、用电布置19第五章施工进度打算及劳动力安排24第一节施工段划分及施工程序24第二节总工期及进度打算安排25第三节工期保证措施26第四节分包打算安排29第五节劳动力打算29第六章要紧施工机械设备及周转材料配备32第一节施工机械、检测设备32第二节周转材料打算33第七章工程施工方案及技术措施要求34第一节工程测量 34第二节模板工程 38第三节钢筋工程 41第四节砼工程49第五节填充墙砌体工程 52第六节装饰工程施工方案62第七节屋面工程 73第八节防水工程 77第九节脚手架工程78第十节室外道路、排水管网施工86第十一节电气、消防及防雷工程91第八章质量目标及保证措施 101第一节质量目标 101第二节质量保证体系及操纵流程101第三节质量操纵的原则 102第四节各时期的质量操纵内容102第五节工作工序质量的操纵内容104第六节要紧分项工程质量保证措施108第七节外墙淋水试验117第八节防渗漏、防水及防止质量通病的措施121第九章安全文明目标及保证措施128第一节安全文明目标128第二节安全文明施工要求128第三节安全生产运行体系132第四节安全用电 135第五节安全消防 138第六节文明施工 141第七节防止扰民及民扰措施145第八节环境爱护措施146第十章施工措施151第一节分包治理措施及与业主、监理的和谐配合措施151第二节雨季、夏季及抗台风的施工措施 156第三节成品、半成品爱护措施161附件：治理人员资质证书复印件主体时期施工平面布置图（附图-01）装饰时期施工平面布置图（附图-02）临电、临水平面布置图（附图-03）万科都市风景花园后期组团3施工总承包工程施工进度网络打算编制讲明及依据编制讲明第一，感谢业主对我公司的信任，给予我公司参加万科都市风景花园后期组团3施工总承包工程投标竞争的机会。

房地产项目开发前期计划表(范本)

期阶段 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 确定三旧批文手续向街道出具初步改造设计方案申请纳入市重点工程街道递呈经促局立案东地块购买地形图产业认定街道国土城建和水务局固化确认申请土地免入储备土地价格评估区各部门咨询会议单元控规调整(如需办理) 区常务会议审核并通过项目方案土地挂拍申请（有条件挂拍）项目土地转功能缴纳土地出让金规划局设出规划设计条件获得国土证确定设计单位（根据规划条件调整方案）确定监理单位和造价单位进行方案设计（报规划局图纸）项目立项向各部门进行提资。进行面宽，地下室退缩等问题的专家评审报批用地规划许可证报批建设工程规划许可证完成《环境影响评价报告》和《建设项目可行性研究报告》编制及专家评审、节能评审、环评公示，获取批复交评方案评估完成部分拆迁，进行地质勘察（视实际需要）进行项目成本估算进行初步设计专家评审（如有）委托审图中心进行初步设计图纸需进行人防初步设计审查意见进行建设工程消防报批进行人防工程施工图审图进行建设工程施工图审图办理和领取施工许可证 2、施工准备阶段 1 2 3 4 5 6 完成临水报装通水完成临电报装通电完成平基土石方招标、签定合同并施工完成总包施工单位招标及合同签定完成监理单位招标及合同签定进行与项目公司交接关键节点关键节点关键节点关键节点建设单位：交纳城市配套费及其他费用（视实际情况）设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图建设单位：环评报告书费用(另聘有相关资质单位)、专家评审劳务费设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图建设单位：交通影响分析专项评价费用设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图建设单位：地质勘察费由第三方造价公司出具建设单位：审图中心委托费设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图及演示文件人防设计院(需另外确定) 设计院:部分相应所需施工图建设单位：审图费设计院:部分相应所需施工图建设单位：人防设计院费、建筑设计院设计费、审图费如人防异地建设需征收异地建设费用设计院:所有施工图建设单位：审图费设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图建设单位：专家评审劳务费设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图如房产证抵押银行向银行申请出具同意改变功能证明(两份) 建设单位：补交土地转功差价设计院:总体规划图及经济指标，各层平面立面剖面图和效果图预计需时:11个月(考虑农历新年等节假因素) 关键节点工作项名称工作时间工作项类别备注

(完整版)房地产开发项目各阶段进度计划时间标准

永久用水工程合同下发
主体封顶后30天内
41
电磁流量计合同下发
主体封顶后30天内
42
煤气工程施工合同下发
主体封顶后30天内
43
永久用电类工程合同下发
主体封顶后30天内
44
发电机设备购销安装合同下发
主体封顶后30天内
45
宽带网施工合同下发
主体封顶后30天内
46
小区室外电力管网工程合同下发
主体封顶后30天内
拿地后20天
13
环评报告
拿地后40天
环评初审批复
14
立项
拿地后60天
8、13
10
15
用地规划许可证
拿地后90天
8、14
20
四、修建性详细规划阶段
（一）设计前期调查
16
地块现状测绘
拿地后20天
地块现状测绘图
17
地质勘察
拿地后30天
地质勘察报告
18
周边道路情况调查
拿地后30天
19
电力、电信、给排水、燃气情况调查
消防工程施工合同下发
主体开工后30天内
18
电梯购销安装合同下发
主体开工后30天内
三、±0.00至发售
19
销售类合同下发
销售前4个月
20
中央空调工程施工合同下发
销售前4个月
21
销售电梯安装工程合同下发
销售前3个月
22
豪华装修配套电器合同下发
销售前2个月
21
样板房装修合同下发
场地移交前15天
22
展示区园林工程合同下发
25
扩初设计
开盘前150天
26