土地一级开发模式介绍(doc 9页)

土地一级开发模式介绍(doc 9页)

引进社会资金参与土地整理工作的模式---土地一级开发模

式(讨论稿)

国家《土地储备管理办法》要求土地储备机构应将生地、毛地开发成熟地，使之具备供应条件。但目前土地储备机构往往没有足够的财力和人力进行大规模的土地开发工作，面对这种现实情况，就土地一级开发模式进行了积极探讨。

土地一级开发市场化运作模式可以发挥社会、企业的力量，代替政府完成必要的土地储备工作，解决土地储备机构资金、人力不足及信息不对称的问题，增强政府的土地供给和市场调节能力。土地一级开发向“市场运作”转变，未来或将有更多的社会资金参与到土地一级开发中来，成为一种新兴的政府融资模式。

一、土地一级开发概念及开发主体

所谓土地一级开发，是指按照城市功能定位和经济发展要求，依据土地利用总体规划和城市规划，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

土地一级开发的主体按《宪法》和《土地管理法》的相关规定，应当是当地政府。然而现实情况是，如果政府来做这个工作，面对这么大量的土地，政府却很难拿出这么多钱；另一方面，如果由政府充当开发主体则意味着需要有一个庞大的行政机构来支持。目前是政府和企业联合开发的情况居多。

国土资源部土地利用司副司长冷宏志表示，一级开发权的获取应该采取公开招标的方式，但是现在很多地方并不是这样做的。

二、土地一级开发相关法规政策

国土资源部新闻办的毛先生对《经济》表示，土地一级开发是个很复杂的问题，目前并没有全国性的政策法规，各地也只是在探讨试点阶段。

2005年9月北京市国土资源局等四委办局联合印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，2006年5月23日北京市国土资源局下发了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》。

据了解，北京出台的《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》和此前的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》均已上报给了国土资源部。但至今国土资源部并没有明确表态。

另外，由于此项政策的制订和实施部门均为北京市国土资源局和下属的土储中心，北京市政府也没有明确表态。

2006年3月，杭州市政府办公厅下发了《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》；7月，海南省政府出台《关于规范企业参与成片开发的通知》，两者虽然没有出现土地一级开发的字样，但实际上就是针对一级开发的专项政策。

三、土地一级开发企业回报

据土地利用司副司长冷宏志的介绍，因为在土地一级开发权获得上没有形成市场，回报也就是政府和企业之间来谈，里面有一个定价合理不合理的问题，也有可能把下一步政府出让金变为利润的一部分。

按照北京市的规定，土地一级开发利润最高不超过8％了。

北京市2006年4月份挂牌的丰台区成寿寺路甲一号住宅小区用地，是由北京市正江房地产开发有限公司进行的土地一级开发。该土地的挂牌起始价为26971.72万元。这个价格中已包含了政府应收取的出让金、土地开发的全部成本，以及土地一级开发的合理利润和交易的相关税费。最终由该公司经64轮竞价过程，以3.41亿元中标，取得了商品房开发用地的权利。

四、北京市有关一级开发的相关情况

1、地方政策

2005年9月北京市国土资源局等四委办局联合印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，2006年5月23日北京市国土资源局下发了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》。北京市是全国第一个推出土地一级开发招标管理办法和通过公开、公平、公正的市场竞争模式确定土地一级开发实施主体的城市。

2、一级开发现状

2007年1月9日，北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招投标结果：门头沟新城子地区21-218号用地和石景山区南宫住宅小区土地分别由北京天泰兴业置业发展有限公司和北京世纪龙泉房地产开发公司中标。通过招投标方式进行土地一级开发在全国尚属首例。购买石景山地块标书的企业达到了53家，门头沟地块购买标书企业达到了39家，其中也不乏首创、万通、万科这样的大型企业。但在最后招标中，仅有三家企业真正投标。北京市国土资源局副局长张维表示，北京将有90多个项目、约5000公顷土地在未来2至3年完成土地一级开发，北京将全面推行土地一级开发招投标制度。

3、一级开发利润

按照北京市的规定，土地一级开发利润最高不超过8％。通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用(即利润)不高于土地储备开发成本的2%。开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

有业内人士认为是8%的利润率偏低。对此，北京土地储备中心主任陈倩表示，8%的利润是在除去前期征地费、市政建设费和贷款利息等一切成本之后的利润率。在开发商投入35%的自有资金后，实际的资金回报率要高于

8%。她还强调，“利润高低是通过市场竞争来完成的，8%只是一个基本的标准，实际上一级土地开发的利润是市场竞争的结果。”

据《土地储备管理办法》，负责土地储备（包括土地前期开发，即一级开发）的实施机构是土地储备中心或授权行使土地储备中心职权的相关政府机构。实质上，企业参与土地一级开发是接受政府委托，按市场化运作的方式、完成土地前期开发行为。可见，政府与从事一级开发企业间的关系符合民事法律关系中的委托合同和承揽合同关系，根据相关合同关系的基本特征，受托人接受委托人的委托后，应根据委托人的知识、要求及相应的标准、方式处理、完成委托事项，委托事项完成后，应按照约定的标准交委托人验收，委托人按照约定支付受托人报酬。

土地储备开发项目的具体流程：

一．土地储备开发项目的要求

土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二．土地一级开发的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向国土局提出土地一级开发申请。

（二）国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。