深圳笋岗清水河片区城市发展单元规划大纲

• 2010年1月，市委四届十三次全会提出把深圳建设为区域性国际消费中 心城市的目标；同年9月，市政府批准《罗湖区先行先试建设国际消费 中心的行动计划》，明确围绕金融、商业商贸、黄金珠宝、文化创意四 大支柱产业基础，将罗湖建设成有一定影响力的国际金融中心和国际知 名的商业贸中心，其中笋岗、清水河片区被确定为该计划的最核心区域。 2011年初，市委市政府将“笋岗-清水河国际消费中心”列为全市五个 重点推进的“城市发展单元”之一，要求未来3到5年的建设周期内加快 推动笋岗-清水河片区的高水平建设，实现城市功能与质量的显著提升。 笋岗-清水河片区的发展与更新再造，已成为深化深圳原特区内外一体 化进程、深化深港关系、推动罗湖区先行先试建设国际消费中心的重要 举措。
• 交通市政设施局限——道路交通拥堵，交通需求增长与交通 设施供给滞后的矛盾日益突出；清水河环境园和存留危险品 设施对片区环境条件提升影响突出；红岗公园高压走廊严重 影响片区景观资源再造。
• 设施建设水平滞后——基础设施建设停留在原仓储区和工业 区水平：公共配套设施缺口明显；公共开放空间严重不足。
• 规划统筹亟待加强——业主改造积极性高涨，市场参与改造 动力强劲，策划中大型投资项目较多，但项目策划各自为 政，亟需整体统筹与引导。
• 清水河片区则继续保留着仓储物流园区的基本功能，然而，受自 然地理条件和交通、市政与环境等发展条件影响，片区内物流产 业业态层次较低，大片土地、大量物流设施和设备闲置，仓库使 用效率低下，交通组织和市政配套问题突出，片区内社会经济发 展和城市建设水平明显滞后于周边区域。
自然条件——整体地势平坦，西高 东低、北高南低，局部地区地势存 在较明显高差；清水河片区地势较 为复杂。
提升土地利用效益，促进仓储功能的用地集中和 集约利用，推进片区仓储功能向第三方物流、高 端物流与物流总部功能转型升级。
龙岗
罗湖 香港
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1.4 规划目标
（1）推动经济持续发展 • 规划期末提供就业岗位不低于20万个；商业发展整体规模与商业单位面积经济产
出达到城市重要商业中心水平。 （2）促进土地集约利用 • 推行TOD土地利用模式，在保证地区发展需求和适应环境容量承载水平的前提
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规划功能结构图
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2.2 总体布局
• 整体土地利用
• 本片区规划土地用途包括商业性服务业设施用地、物流仓储用地、工业用地、 居住用地、政府社团用地、交通设施用地、市政公用设施用地、绿地与广场 等类型，各类用地规划面积如下表所示。
用地分类
商业服务业设施用地 物流仓储用地 工业用地 居住用地 政府社团用地 交通设施用地
核心区
外围区
商业、娱乐、休闲及公共设施和 停车设施、人行通道、市
活动空间、人行通道、市政设施、 政管线、市政设施
公交枢纽
少量商业设施、地铁、停车设施、 地铁、停车设施
地下车行环路
地铁与城际轨道
地铁与城际轨道
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发展参数
用地规模：商业服务业用地98.0公顷，物流仓储用 地27.0公顷，工业用地10.1公顷，居住用地90.6公 顷，政府社团用地26.2公顷，交通设施用地153.3 公顷，市政公用设施用地9.8公顷，绿地与广场用 地37.4公顷，水域和其他非城市建设用地89.7公顷
• 发展意愿强烈——支持改造的用地占再开发潜力区域用地面 积的七成以上。
• 挑战
• 土地利用效益低下——旧仓储厂房和铁路用地利用效率低 下，设备、设施空置、闲置情况突出。
• 社会经济发展洼地——片区住宅价格约为周边区域的1/2－ 2/3 水平；商业租金约为周边区域的1/2－1/4水平；人口密 度约为周边区域的 1/4-1/9 水平。
发展潜力区 重建潜力区
重建潜力区
发展 潜力区
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1.3 规划定位
国际时尚消费中心与都市创意总部基地
•辐射珠三角地区的特色商业商务区 •区域创意文化交流区 •都市景观品质休闲区
特色化与主题式商业发展
以现有优势专业市场为基础有序升级，强化片区 商业发展规模效应；创新片区消费体验模式，打 造新型深港国际旅游购物体验中心。
市政公用设施用地 绿地与广场
水域和其他非城市建设用地 汇总
代码
C W M R GIC S U G E
用地规模 （ha）
98.0 27.0 10.1 90.6 26.2 153.3 9.8 37.4 89.7 542.1
占建设用地比例 （%）
21.7 6.0 2.2 20.0 5.8 33.9 2.2 8.3 — 100
• 在此背景下，深圳市规划和国土资源委员会与罗湖区政府于2010年7月 至2011年5月联合开展了《笋岗-清水河片区发展规划国际咨询》。深圳 市规划国土发展研究中心受深圳市规划和国土资源委员会委托，秉持协 商式、过程式的开放工作态度，在充分评估、吸收国际咨询成果精华基 础上，编制完成《笋岗－清水河片区发展单元规划》成果，力求为本片 区发展谋划起点高远的可持续发展蓝图，同时提供符合实际、可操作的 规划指导。
4 子单元规划导则 ………………………………………………………29 4.1 一般规定………………………………………………………………30 4.2 子单元控制指引 ……………………………………………………31
5 特别说明…………………………………………………………………47
前言
• 罗湖区西北部的笋岗－清水河片区，由城市发展初期的“边缘地区”， 跃变为城市核心区域，担负着承接城市核心区功能外溢及辐射带动外围 功能组团的重任。
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规划范围：5.42平方公里，由红岭北路、红岗路、布吉路、文锦北路、洪湖东路、笋岗东路等城市主干道围合而成
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1发展愿景
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1.1 现状概况
• 笋岗-清水河片区自上世纪80年代初开始依托广深铁路深圳北站建 设发展起步，曾是深圳开发最早、规模最大的公共仓储群区。
• 如今，笋岗片区服务功能正逐步从单一的仓储、运输和工业功能 自发向综合的商业、服务业、展示、专业市场转化，并已经形成 了具有一定规模和区域影响力的汽车、家居、建材、工艺品等专 业市场，但是却面临着原有厂房和仓库区土地使用效能低下、配 套设施滞后、交通不畅、功能转型需求强烈等问题。
社会结构——片区涉及笋岗、清水 河和东晓三个街道，辖10个社区， 总 人 口 约 15.52 万 人 ， 其 中 笋 岗 12.62 万人，清水河 2.90万人。
交通条件——片区被快速路和主干 道环绕，外围交通较为便捷，但内 部道路交通组织效率不足，货运交 通与城市交通相互干扰；规划7、9、 14号轨道线路从片区经过，为片区 提供快速到达条件。
下，集约节约土地利用，全面打造“十分钟社区生活服务圈”，并大力鼓励地下 空间利用。 （3）提升公共服务水平 • 按照规划期末规划人口总量22万配置公共基础设施，健全基础型公共设施网络， 加大保障性住房与创新型产业用房建设，积极策划一批具有国际理念、国际水准 的大型文化设施的建设，促进地区产城互融发展与持续繁荣。 （4）改善片区交通条件 • 优化道路网络与交通环境，打造公交都市的先导区。构建对外交通快捷、内部交 通顺畅、慢行交通舒适，与国际消费中心定位相协调的绿色交通体系，公共交通 分担率达到 70% 以上水平。 （5）打造精致生活空间 • 促进自然环境与城市景观的融合，塑造地区空间特色；挖掘规划区内自然山水、 工业遗存、历史建筑等景观要素的价值，结合标志性建筑和精致的城市公共空 间，形成具有较强竞争力和持续吸引力的城市消费中心。 （6）大力推行低碳发展 • 倡导“低碳更新”，广泛运用适宜性的低碳生态技术，提倡中水回用，鼓励节能 材料与设施的使用，探索实践可持续的发展模式。
深圳市笋岗-清水河片区
城市发展单元规划大纲
（草案）
深圳市规划和国土资源委员会 深圳市罗湖区人民政府 二〇一二年三月
目录
前言 …………………………………………………………………………01
1 发展景愿…………………………………………………………………03 1.1 现状概况………………………………………………………………04 1.2 发展条件………………………………………………………………05 1.3 规划定位………………………………………………………………06 1.4 规划目标………………………………………………………………07
•面向国际采购的专业商贸区 •面向深港国际旅游与商务人士的特色商业区 •面向成熟家庭的生活“家”年华消费体验区 •面向年轻城市群体的创意休闲商业区 新型产业培育
吸引城市新兴战略发展产业实体，培育文化创意 产业发展；构建高层次技术人才的吸引激励战 略，为城市与区域轻工业发展提供持续动力。
福田
物流升级与转型
2 规划方案…………………………………………………………………08 2.1 功能结构………………………………………………………………09 2.2 总体布局………………………………………………………………11 2.3 综合交通………………………………………………………………13 2.4 配套设施………………………………………………………………15 2.5 景观系统………………………………………………………………17 2.6 公共空间………………………………………………………………19 2.7 子单元划分……………………………………………………………21
社会停车场
注：
1、各子单元内配套设施要求 详见子单元规划控制指引及 图中标识。
2、发展参数中的总建筑面积 为刚性控制内容
地铁线路
环境园影响控制范围线
其 他
子单元范围
图
规划范围
例
公共绿地
园、林地
水域
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2.3 综合交通
• 大力发展城市公共交通，结合城市轨道7、9号线线站位走向， 预控广深港城际铁路线笋岗站、以及城际轨道14号线笋岗站与 清水河站，具体线站位以最终批准的轨道专项规划为准。