重庆市旅游地产市场调研报告

优势：
1、项目配套齐全，设施完备，特色主题。 2、绿化面积较大、基本按照景区原貌修建。
3、海拔相比其他两个楼盘要高一些,海拔1300多米，有积雪。
4、公寓式酒店返祖、物管托管方式。
劣势：
1、距离黑山谷景区稍远，大概5公里左右车程。 2、配套虽然比较齐全，但期与期之间位置相对较远。
3、价格不确定，相对比上两个楼盘要稍高一些。
重庆市旅游地产市场调研报告
市调概述
本次市调从2013年03月9日至11日，历时三 天调查了万盛、仙女山的相关楼盘，具体包 括天籁谷、十里原麓、花样的山谷、澜天湖。 市调目的是实地了解相关楼盘及其最新情况， 并进行相应分析。
相关楼盘分析要点
一、区域概况
二、楼盘调查与分析
三、各项目优势及其不足之处
第一部分：万盛、武隆区域概况
3、地理位置佳，项目历经数年，已形Biblioteka Baidu规模优势，品质形象深入人心。
劣势：
1、优劣矛盾本是并存，但个人认为，十里原麓本身并无什么劣势与 不足之处，无论是其户型、绿化，还是配套与地理位置，皆无明显 瑕疵，但软件方面有所缺失，比如服务、置业顾问的专业性。 2、整体规划规模较小，装修档次不够高。 3、同区域相比价格高于其他楼盘。
签订代租协议7年，物管每月按照总 房款税后6%返还给业主租金。（例如： 房屋总价30万，按照总价税后的百分 之六返还，每月返还1500元左右， 1500*12月*7年=126000元。协议承诺 业主 一年可以可以入住36天。7年后可续 签协议。） 2、清水洋房：业主可委托圣洁戴斯 酒店托管出租，出租分红方式：业主 获取6层租金，戴斯酒店获取4层租金。
第二部分：楼盘调查与分析
案 名 开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 绿化率 容积率 物业费
天籁谷 重庆福星集团/重庆中旅集团 万盛黑山谷 兴盛 30.8% 0.84 暂无
总建筑面积 93763㎡ 预售套数 1772套 主力户型面积 29㎡-72 ㎡ 现阶段产品类型 洋房、MINI别墅 销 售 价 格 酒店公寓精装修：8000元左右 （每周加300元/㎡） 清水洋房：4600-4900元左右（在 售第13栋） 工 程 进 度 一期在建 付款方式 可办理公积金贷款、银行按揭、 一次性付款 预计开盘时间 2013年底
“仙女山国家森林公园 ”——仙女山 仙女山国家森林公园是重庆十佳旅游景点， 素有“东方瑞士”、“山城夏宫”之称 。林 海、奇峰、草场、雪原称为四绝。高山草原是 最引以为骄傲的游览景观，其旖旎美艳的风光 被广大游客誉为具有西欧牧园风情的“草场公 园”和“南国第一牧场”。
小结：
仙女山是武隆发展的核心重镇，云集众多 房地产开发，也初具规模，今后将发展成 为重庆最具影响力的度假旅游圣地。
装 修 情 况 精装修、清水
装修标准
成交总价
除家具、家电以外，配 有厨卫、客厅是地砖、 卧室是地板、衣柜，拎 包即住。 单间配套总价20万起，一 房总价35万起，两房总价 50万起
44.02㎡
40.74 ㎡
优势：
1、交通顺畅，购物出行方便。区域成熟，相关配套充足，居住生活便捷。 2、户型、绿化、及配套皆为优良，投资与居家两厢皆宜。
联排别墅109-115㎡
优势：
1、品牌优势明显，项目品质、规模与成熟度高。尤其是住宅形态多样，从 57平米的小户型，到数百平米的独栋别墅，受众群体广泛，能尽快得到消 化，回笼资金，缓解资金压力，形成人气，推动项目的良性发展。 2、物管公司负责代租。
劣势：
1、价格偏高。 2、交通是该区域的致命伤。
3、澜天湖与花样的山谷有点相似，没有什么明显的缺点和不足之处， 即便有的话，也是相对而言，或者说与花样的山谷差不多。
小结：
从区域规划来看，万盛主要将建设重庆市 的旅游强区、工业重镇和绿色城市”为目 标的城市。
武隆区位及发展方向
武隆，重庆六大中心之一，打造国家级森林公园，度假集聚点。 武隆，武隆，地处重庆市东南边缘，乌江下游，自古有“渝黔门 屏”之称，是千里乌江一颗璀璨的明珠。现辖26个乡镇，40.84 万人口。
万盛
武隆
万盛区位及发展方向
万盛，重庆旅游圣地之一，1小时重庆，南部中心区。 万盛，重庆南部区域性中心城市，总人口27万人，渝黔边界，距 重庆市区89公里，紧邻重庆主城区，1993年4月经国务院批准， 更名为重庆市万盛区，是重庆市的生态旅游区，“三峡外环旅游 线”上的一颗璀璨明珠，产业发展方向以食品、轻纺、建材、商 贸等产业为主。 “原始生态旅游区”——黑山谷 黑山谷景区被评为国家“AAAAA”级风景区。 景区面积100平方公里，是峡谷穿越、漂流观 景、攀岩探险、野营露宿、垂钓狩猎的绝佳去 处。 该景区自然景观十分丰富，山、水、泉、 林、洞俱全，融奇、险、峻、秀、幽于一体。 既有奇峰、异石、参天古树，又有碧水、高峡、 迎面飞瀑；既有古老的地质地貌，又有罕见的 珍禽异兽。
装 修 情 况 酒店公寓精装、清水
清水房形式交房，业主可委托 开发商精装修。 菜单式装修 开发商按照980元/㎡、1200元/㎡、 1200-1500元/㎡标准，装修3种不 同成本价格样板房，供业主自主 选择装修成本及档次，并委托开 发商装修。 物管托管方式 1、物业托管：业主与物管公司必须 装修标准
开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 绿化率 容积率 物业费 总建筑面积 预售套数 主力户型面积
装修标准
入住酒店 运营方式 43㎡
除家具、家电以外，配有厨卫、 客厅是地砖、卧室是地板、衣 柜，拎包即住。 琥珀酒店（由隆鑫花漾湖地产有 限公司投资创建） 物管公司负责代租
55㎡
花样的山谷三期
优势：
62.06 ㎡
29.70 ㎡
优势：
1、项目自身品质好，策划与传播精准到位，拥有特殊的吸引力。 2、户型、绿化均属上乘，在黑山谷一带同档次楼盘中，有不小的竞争力。
3、区域相关配套较好，到黑山谷风景区比较方便。
4、采用“物管托管”代租模式。
劣势：
1、天籁谷自身绿化与景观虽显不俗，但相对交通如果没有开车还是 比较不方便。 2、10分钟配套仍显不足。天籁谷虽然距景区较近，但一线配套仍显 不济，居住生活的便利性不足。只能等待天籁谷相关综合商业配套 了，但那是两年左右之后的事了，因为综合商业体尚未开工。
1、绿化与物业较好，在仙女山一带同档次楼盘中，知名度较高。 2、隆鑫品牌形象佳，项目自身品质好，策划与传播精准到位，拥有特殊的 吸引力。 3、区域相关配套较好。 4、物管公司负责代租。
劣势：
1、交通方面略显不足，除自驾外其他交通方式暂无。 2、与旗下的澜天湖相比档次较低，性价比不如澜天湖。
案
名
隆鑫澜天湖
案
名
隆鑫花样的山谷
重庆隆鑫花漾湖地产有限公司 武隆县（仙女山镇前行200米) 隆鑫物业 42% 0.5 2.5元/平方米·月 130000㎡ 2400套 42㎡（单间配套） 55㎡（一室一厅） 76㎡（两室二厅） 现阶段产品类型 洋房、别墅 销 售 价 格 1楼、4楼：5300元/㎡ 2楼、3楼：5200元/㎡（一次性） 5300元/㎡（按揭） 工 程 进 度 三期在建 付款方式 公积金贷款、银行按揭、一次性 付款均可 预计开盘时间 2013年6月 装 修 情 况 精装修、清水
装 修 情 况
开发商/代理 楼 盘 地 址
在建 公积金贷款、银行按揭、一次性 付款均可 2013年6月 清水
内部配套
承建商 周边商业
航空俱乐部、滑雪、高尔夫、 土家文化展厅、民俗村、森林 小火车、森林影剧院等 重庆建业、博众、吉利 近达沃斯酒店群落，达沃斯酒店 群包括达沃斯国际会议度假酒店、 温泉城堡酒店。东临湖边及酒店 群落，北、南、西面为林地。达 沃斯小镇距湖边及国王商业中心 不足500米距离，且同期进行7年， 年返6%的返租精装方式
精装修、清水
物管帮助业主代租，措施待定 旅游区建设 1、三大主题景区——奥陶纪石林 主题景区、南峰山登山游览主题景 区、奥陶纪远古文化影视主题景区；
物管托管
2、三大特色酒店——鸟巢酒店 (六星级)、凌崖会议酒店(5星级)、 野营主题酒店(4星级）；
3、湖滨商业小镇——特色餐饮区、 旅游配套、休闲茶楼、人文酒吧、 便利诊所、特产超市等
案
名
奥陶纪(新项目）
开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 绿化率
容积率 物业费 总建筑面积 预售套数 主力户型面积 现阶段产品类型 销 售 价 格 工 程 进 度 付款方式 预计开盘时间
装 修 情 况
重庆奥陶纪房地产开发有限公司 万盛黑山谷距南门5公里 暂无 750%
0.15 暂无 460000㎡ 6200套 27-46㎡左右 酒店式公寓、洋房、别墅 暂无 一期在建 公积金贷款、银行按揭、一次性 2013年5月
总结
1、市场情况 现有包括仙女山、黑山谷等旅游地产正在快速发展，其中仙女山等项目基 本已经饱和，所以黑山谷是现期新兴旅游地产的佼佼者，只要在产品、价 格、渠道三方面做到位，黑山谷的旅游地产一定会在重庆有较大的收获。
2、建议 (1)产品：多元化、一体化的模式，包含商业区、酒店、公寓、洋房、多层， 面积区间不宜过大，28-50㎡的户型。 (2)策略：可以借鉴花果园的营销策略在各大区域摆展，和银行担保赔租。 以及万盛奥陶纪设施配套的搭配，突出每个区域都有个主题，记忆点明确。 (3)目标客群：因为主打生态旅游的项目多以养生度假为主，年龄段普遍在 40-70岁之间，随着重庆经济的快速发展，空气质量慢慢被大家重视起来， 所以我们应该主要精力放在这个年龄段作为突破口，组织踏青、体验真正 的好空气等活动。
案
名
十里原麓 重庆禧德置业有限公司 万盛黑山谷南门 广东中奥 80%
开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 绿化率
容积率
物业费
0.4
2.00元/平方米·月
总建筑面积 200000㎡ 预售套数 200套 主力户型面积 30-88㎡左右 现阶段产品类型 洋房、别墅 销 售 价 格 精装修：6400-6500元/㎡ 清水：5400-5500元/㎡ 装修标准1000元/㎡ 工 程 进 度 二期在建 付款方式 可办理公积金贷款、银行按揭； 一次性付款可享受9.5折 预计开盘时间 2013年5月
重庆隆鑫澜天湖地产有限公司 丰都南天湖景区南侧，与武隆仙 女山国家森林公园毗邻 管 理 公 司 隆鑫物业 绿化率 30% 容积率 0.42 物业费 3元/平方米·月 总建筑面积 72868㎡ 预售套数 703套 主力户型面积 57-161㎡ 现阶段产品类型 洋房、别墅 销 售 价 格 建面7000-8000元/平米 工 程 进 度 付款方式 预计开盘时间